TRIBUNAL JUDICIAIRE,

[Adresse 1],

[Adresse 2],

[Adresse 3],

[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 26/00049 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UYVI

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 20 Mars 2026

,

[L], [K]

C/

,

[J], [W]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le

à M^e GROC

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Vendredi 20 Mars 2026, le Tribunal judiciaire de, [B],

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de, [B], chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Fanny ACHIGAR Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 16 Janvier 2026, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR

M., [L], [K], demeurant, [Adresse 4]

représenté par M^e Olivier GROC, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE substitué par M^e Valérie BOUTEILLER, avocat au barreau de, [B]

ET

DÉFENDERESSE

Mme, [J], [W], demeurant, [Adresse 5]

comparante en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 19 juin 2023, M., [L], [K], par l’intermédiaire de son mandataire, la SAS FONCIA, [B] a donné à bail à Mme, [J], [W] un appartement à usage d’habitation situé au, [Adresse 6], avec parking en sous-sol n°34, pour un loyer mensuel de 637 € et 75 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, M., [L], [K] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 29 juillet 2025 pour un montant de 1767,48 € en principal.

M., [L], [K] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 30 juillet 2025.

Par acte de commissaire de Justice en date du 15 octobre 2025, M., [L], [K] a ensuite fait assigner Mme, [J], [W] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse afin :

— de constater la résiliation de plein droit du bail par l’acquisition des effets de la clause résolutoire pour loyers impayés;

— d’ordonner l’expulsion de Mme, [J], [W] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— et de la condamner à titre provisionnel au paiement :

*de l’arriéré locatif arrêté à la somme de 2.689,44 € , avec actualisation de la somme au jour de l’audience;

*d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au loyer et charges actuels jusqu’à libération complète des lieux ;

*de 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de sa dénonce à la Ccapex, du coût de l’assignation et de sa notification à la Préfecture.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 16 octobre 2025.

A l’audience du 16 janvier 2026, M., [L], [K], représenté par son conseil, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 2.167 euros.

Mme, [J], [W] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 20 € par mois en règlement de l’arriéré.. Elle affirme qu’elle n’arrive pas à obtenir par le mandataire du bailleur le remplacement du bip de parking et qu’elle a rencontré des problèmes de chauffage et d’humidité dans le logement qu’elle a signalés. Elle explique qu’elle n’a pas pu percevoir le RSA en raison de la situation de son mari et qu’elle n’a pas payé le loyer en raison de ses difficultés financières, et non de l’état du logement. Elle indique qu’elle travaille depuis le mois de décembre 2025 et perçoit un revenu de 1400 euros

L’affaire a été mise en délibéré au 20 mars 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION:

— sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 16 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat (Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n° 24-70.002), prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 19 juin 2023 contient une clause résolutoire (article VIII. Clause Résolutoire) reprenant les modalités de cet article et laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause, reproduisant les mentions obligatoires à peine de nullité de l’article 24 précité, et laissant un délai de deux mois pour régler a été signifié le 29 juillet 2025 pour la somme en principal de 1.767,48 €, conformément à la clause résolutoire.

Mme, [J], [W] n’a réglé dans le délai de deux mois qu’une partie de la somme, à hauteur de 750 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 30 septembre 2025.

Par ailleurs, si Mme, [J], [W] a invoqué l’existence de désordres ayant affecté le logement, elle n’a pas opposé d’exception d’inexécution à l’acquisition de la clause résolutoire. En tout état de cause, elle n’a produit aucun élément permettant de corroborer ses affirmations.

II. SUR LA DEMANDE DE PROVISION :

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, M., [L], [K] produit un décompte démontrant que Mme, [J], [W] reste lui devoir la somme de 2.167 € à la date du 14 janvier 2026, incluant janvier 2026.

Mme, [J], [W] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’elle reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Elle sera donc condamné à payer à M., [L], [K] cette somme de 2.167 €, à titre provisionnel, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que"V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, au regard du fait que Mme, [J], [W] a effectué des versements significatifs afin d’apurer sa dette, notamment un versement de 1.400 euros le 07 novembre 2025, du montant de celle-ci, de ses ressources déclarées ainsi que de la reprise du paiement du loyer courant, elle sera autorisée à se libérer du montant de la dette en versements mensuels de 60 euros selon les modalités qui seront rappelées au dispositif et non de 20 euros comme demandé, en ce qu’un remboursement à hauteur de 20 euros par mois ne lui permet pas d’apurer la dette dans le délai maximum de 36 mois. En outre, des échéances de 60 euros sont compatibles avec ses revenus mensuels déclarés de 1400 euros.

Par ailleurs, la demande de Mme, [J], [W] de rester dans les lieux s’analyse comme une demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

En conséquence, conformément à la demande de Mme, [J], [W], et celle-ci ayant repris le paiement des loyers courants avant la date d’audience, les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que la demande d’expulsion devient sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et des délais de paiement d’autre part, justifiera la reprise des effets de la clause résolutoire et, partant, l’expulsion de Mme, [J], [W] ainsi que sa condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, dont le montant sera fixé à celui du loyer augmenté des charges et révisable selon les stipulations contractuelles.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Mme, [J], [W], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture. Néanmoins, M., [L], [K] sera débouté de sa demande concernant les dépens au titre des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières, lesquels restent hypothétiques à ce jour.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir M., [L], [K], Mme, [J], [W] sera condamnée à lui payer une somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 19 juin 2023 entre M., [L], [K] et Mme, [J], [W] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au, [Adresse 6], avec parking en sous-sol n°34 sont réunies à la date du

30 septembre 2025;

CONDAMNONS Mme, [J], [W] à payer à M., [L], [K] à titre provisionnel la somme de 2.167 € (décompte arrêté au 14 janvier 2026, incluant l’échéance de janvier 2026), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

AUTORISONS Mme, [J], [W] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 60 € chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, ou que la dette est apurée de façon anticipée, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée 15 jours après première présentation d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Mme, [J], [W] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, M., [L], [K] puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Mme, [J], [W] soit condamnée à payer à M., [L], [K] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, avec indexation selon stipulations contractuelles, à compter de la déchéance du délai de paiement et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés, sous déduction éventuelle des prestations sociales versées directement au bailleur ;

CONDAMNONS Mme, [J], [W] à payer à M., [L], [K] une somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Mme, [J], [W] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

DEBOUTONS M., [L], [K] de sa demande concernant les dépens au titre des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières ;

REJETONS les demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière La vice-présidente