TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 26/01061

N° Portalis DBX4-W-B7J-U6YB

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 26/

DU : 12 Mai 2026

E.P.I.C. OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE HAUTE GARONNE (OPH 31), agissant poursuites et diligences de son représentant légal

C/

[E] [G] [D] épouse [Q]

[L] [Q]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 12 Mai 2026

à la SCP D’AVOCATS CANTIER & ASSOCIES

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le mardi 12 mai 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Sophie MOREL, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 24 mars 2026, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE HAUTE GARONNE (OPH 31), dont le siège social est sis [Adresse 4], agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié audit ès qualité

représentée par Maître Véronique SALLES de la SCP D’AVOCATS CANTIER & ASSOCIES, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

Madame [E] [G] [D] épouse [Q]

demeurant [Adresse 5]

comparante en personne

Monsieur [L] [Q]

demeurant [Adresse 5]

comparant en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat à effet du 26 mars 2019, l’Office Public de l’Habitat de Haute-Garonne a donné à bail à Monsieur [L] [Q] et Madame [E] [G] [D] épouse [Q] une villa au [Adresse 6] sis [Adresse 7] à [Localité 2] pour un loyer mensuel total de 685,86 euros euros dont une provision sur charges mensuelle de 43 euros.

Le 26 mai 2025, l’Office Public de l’Habitat de Haute-Garonne a fait signifier à Monsieur [L] [Q] et Madame [E] [G] [D] épouse [Q] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire. L’Office Public de l’Habitat de Haute-Garonne a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 19 juin 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 novembre 2025, l’Office Public de l’Habitat de Haute-Garonne a ensuite fait assigner Monsieur [L] [Q] et Madame [E] [G] [D] épouse [Q] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 3] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, constater qu’ils sont occupants sans droit ni titre, ordonner leur expulsion et celle de tout occupant de leur chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique, et leur condamnation solidaire au paiement au bailleur :

— de la somme de 4816,76 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date du 20 octobre 2025, somme à parfaire au jour de l’audience,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, avec révision annuelle conforme au bail, jusqu’à la libération effective du logement,

— des dépens et d’une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 14 novembre 2025.

A l’audience du 24 mars 2026, l’Office Public de l’Habitat de Haute-Garonne, représentée par Maître [N] actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 4730,71 euros. Elle indique que le paiement du loyer a repris au jour de l’audience et que les locataires ont versé 50 euros en plus de ce loyer au mois de mars 2026. L’Office Public de l’Habitat de Haute-Garonne demande également l’octroi de délai de paiement à hauteur de 131 euros par mois pendant 36 mois, en plus du loyer, et la suspension de la clause résolutoire tant que ces mensualités sont réglées.

Monsieur [L] [Q] et Madame [E] [G] [D] épouse [Q] comparaissent en personne et reconnaissent le montant de la dette locative. Monsieur [L] [Q] déclare avoir demandé à son patron de faire des heures supplémentaires pour pouvoir payer sa dette. Madame [E] [G] [D] épouse [Q] indique avoir retiré ses deux enfants de l’école privée et de la cantine pour faire des économies. Elle ne travaille pas et le couple a cinq enfants à charge. Ils demandent à pouvoir se maintenir dans les lieux en payant le loyer courant, outre la somme de 131 euros par mois en règlement de l’arriéré.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 14 novembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, l’Office Public de l’Habitat de Haute-Garonne justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 19 juin 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 13 novembre 2025, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat (version antérieure au 27 juillet 2023), prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat de bail à effet au 26 mars 2019 contient une clause résolutoire (article 9-1 « Clause résolutoire pour défaut de paiement ») reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 4365,02 euros a été signifié le 26 mai 2025, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Monsieur [L] [Q] et Madame [E] [G] [D] épouse [Q] n’ont pas réglé dans le délai de deux mois la somme demandée. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 26 juillet 2025.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

L’Office Public de l’Habitat de Haute-Garonne produit des extraits de compte à la date de l’audience démontrant que Monsieur [L] [Q] et Madame [E] [Q] restent devoir la somme de 4730,71 euros, mensualité de mars 2026 comprise.

Monsieur [L] [Q] et Madame [E] [Q] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, d’ailleurs reconnue à l’audience.

Ils seront ainsi condamnés solidairement à titre provisionnel au paiement de la somme de 4730,71 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 26 mai 2025 sur l’ensemble de la somme, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. […] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Compte tenu de la reprise du versement du loyer courant avant l’audience, d’un versement supplémentaire de 50 euros, et des propositions de règlements formulées par Monsieur [L] [Q] et Madame [E] [Q] au cours de l’audience, démontrant leur capacité à solder la dette locative, ils seront autorisés à se libérer du montant de la dette par le paiement de 35 mensualités de 131 euros chacune et d’une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts.

A la demande de Monsieur [L] [Q] et Madame [E] [G] [D] épouse [Q], les effets de la clause résolutoire, et notamment l’expulsion, seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

En cas de défaut de paiement des loyers et charges courants ou des délais de paiement, Monsieur [L] [Q] et Madame [E] [Q] pourront faire l’objet d’une expulsion, la clause résolutoire reprenant ses effets. En outre, ils seront alors condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

1. Sur les frais du procès

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

Monsieur [L] [Q] et Madame [E] [G] [D] épouse [Q], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

2. Sur la demande au titre des frais irrépétibles :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l’Office Public de l’Habitat de Haute-Garonne, Monsieur [L] [Q] et Madame [E] [G] [D] épouse [Q] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

3. Sur l’exécution provisoire :

Aux termes de l’article 489 Code de procédure civile, l’orodnnance de référé est exécutoire à titre provisoire. Le juge peut toutefois subordonner l’exécution provisoire à la constitution d’une garantie dans les conditions prévues aux articles 517 à 522.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail prenant effet le 26 mars 2019 entre l’Office Public de l’Habitat de Haute-Garonne et Monsieur [L] [Q] et Madame [E] [Q] concernant un logement situé [Adresse 8] à [Localité 2] sont réunies à la date du 26 juillet 2025 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [L] [Q] et Madame [E] [Q] à verser à l’Office Public de l’Habitat de Haute-Garonne à titre provisionnel la somme de 4730,71 euros ;

AUTORISE Monsieur [L] [Q] et Madame [E] [Q] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 131 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 30 de chaque mois et pour la première fois avant le 30 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après la réception (ou la présentation à défaut de réception) d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [L] [Q] et Madame [E] [G] [D] épouse [Q] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’Office Public de l’Habitat de Haute-Garonne puisse, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

* que Monsieur [L] [Q] et Madame [E] [G] [D] épouse [Q] soient condamnés solidairement à verser à l’Office Public de l’Habitat de Haute-Garonne une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [L] [Q] et Madame [E] [G] [D] épouse [Q] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [L] [Q] et Madame [E] [G] [D] épouse [Q] à verser à l’Office Public de l’Habitat de Haute-Garonne une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 12 mai 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Sophie MOREL, juge des contentieux de la protection, et par Madame Maria RODRIGUES, greffière.

La greffière, Le juge,