TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 25/03016

N° Portalis DBX4-W-B7J-UPF2

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 05 Février 2026

E.P.I.C. OFFICE PUBLIC DE

L’HABITAT DE HAUTE GARONNE (OPH31), agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié audit siège es-qualité

C/

[G] [S]

[I] [J]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 05 Février 2026

à Maître Véronique SALLES de la SCP D’AVOCATS CANTIER ET ASSOCIES

Copie certifiée conforme délivrée le 05/02/26 à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Jeudi 05 Février 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Hanane HAMMOU-KADDOUR Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 09 Décembre 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE HAUTE GARONNE (OPH31), agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié audit siège es-qualité, dont le siège social est [Adresse 4]

représentée par Maître Véronique SALLES de la SCP D’AVOCATS CANTIER ET ASSOCIES, avocate au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

Madame [G] [S]

demeurant [Adresse 5]

[Adresse 6]

[Adresse 7]

[Localité 2]

comparante en personne

Monsieur [I] [J]

demeurant [Adresse 5]

[Adresse 6]

[Adresse 7]

[Localité 2]

non comparant, ni représenté

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 1er septembre 2015, l’EPIC OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE HAUTE-GARONNE (OPH31) a donné à bail à Monsieur [I] [J] et Madame [G] [S] un appartement à usage d’habitation (n°39) situé [Adresse 8] [Localité 3]) pour un loyer mensuel de 370,75 euros et une provision sur charges mensuelle de 122,22 euros.

Le 30 avril 2025, l’EPIC OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE HAUTE-GARONNE (OPH31) a fait signifier à Monsieur [I] [J] et Madame [G] [S] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

L’EPIC OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE HAUTE-GARONNE (OPH31) a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 2 mai 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 août 2025, l’EPIC OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE HAUTE-GARONNE (OPH31) a ensuite fait assigner Monsieur [I] [J] et Madame [G] [S] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 4] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, leur expulsion et celle de tout occupant de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, et leur condamnation solidaire au paiement :

— de la somme de 4.927,03 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date du 2 juillet 2025, mensualité de juin 2025 incluse, somme à parfaire au jour de l’audience,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer contractuel qui s’élève à la somme de 549,97 euros et ce jusqu’à complète libération des lieux par les occupants et remise des clés,

— d’une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens en ce compris le coût du commandement de payer et la dénonce de l’assignation à la Préfecture.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 13 août 2025.

A l’audience du 9 décembre 2025, l’EPIC OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE HAUTE-GARONNE (OPH31), représenté par son conseil, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 6.750,84 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de novembre 2025 comprise. Il indique que la locataire a effectué un virement le jour de l’audience.

Madame [G] [S] comparaît en personne et confirme le montant du virement qu’elle a effectué le jour même. Elle indique que Monsieur [I] [J] est au travail. Elle reconnaît le principe de la dette mais conteste le montant de celle-ci en indiquant qu’elle ne comprend pas les montants qui sont rajoutés au loyer. Elle indique qu’il lui a été ajouté les frais de désinsectisation et les charges. Elle déclare avoir réglé la somme de 372,44 euros le jour de l’audience. Elle propose d’apurer sa dette en réglant la somme de 50 euros par mois. Elle expose sa situation financière en indiquant que ses droits de Pôle Emploi se sont terminés en 2024 et qu’elle n’est pas bénéficiaire du revenu de solidarité active. Elle déclare avoir 3 enfants âgés de 5, 10 et 12 ans et que le dernier est en situation de handicap. Elle ajoute percevoir des allocations familiales et une aide de la Maison Départementale des Personnes Handicapées à hauteur de 1.000 euros. Par ailleurs, elle explique également sa situation par le fait qu’elle ait perdu son emploi, qu’elle vit dans un logement avec des cafards et que c’est un problème récurrent. Elle précise que Monsieur [I] [J] exerce une activité professionnelle en tant que cuisinier et perçoit à ce titre un salaire entre 1.700 et 1.900 euros par mois. Elle ajoute enfin souhaiter un logement décent.

Convoqué par acte de commissaire de justice signifié par acte de commissaire remis à étude le 12 août 2025, Monsieur [I] [J] n’est ni présent ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 février 2026.

Par note en délibéré du 10 décembre 2025 dûment autorisée, le conseil du bailleur a produit un décompte actualisé comprenant le virement réalisé le 9 décembre 2025 par les locataires à hauteur de 372,44 euros, ramenant ainsi la dette locative à la somme de 3.378,40 euros.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 13 août 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, l’EPIC OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE HAUTE-GARONNE (OPH31) justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 2 mai 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 12 août 2025, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 1er septembre 2015 contient une clause résolutoire (article La résiliation) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 3.419,13 euros a été signifié le 30 avril 2025, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Monsieur [I] [J] et Madame [G] [S] n’ont réglé dans le délai de deux mois qu’une partie de la somme, à hauteur de 1 euro. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 1er juillet 2025.

Par ailleurs, si Madame [G] [S] fait valoir que son logement présente des désordres, et qu’elle sollicite un logement décent, elle n’a pas fait valoir d’exception d’inexécution à ce titre, outre qu’elle ne produit aucune élément pour corroborer ses affirmations. Ainsi, il n’est pas démontré l’existence d’une contestation sérieuse excédant les pouvoirs du juge des référés.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

L’EPIC OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE HAUTE-GARONNE (OPH31) produit un décompte en délibéré autorisé du 10 décembre 2025 indiquant que Monsieur [I] [J] et Madame [G] [S] restent devoir la somme de 6.378,40 euros, mensualité de novembre 2025 comprise.

Monsieur [I] [J] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Quant à Madame [G] [S], elle ne conteste pas le principe de la dette mais son montant au motif que des frais de désinsectisation lui ont été facturés. Elle conteste également les charges qui lui sont imputées.

S’agissant des frais de désinsectisation, l’EPIC OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE HAUTE-GARONNE (OPH31) produit aux débats un avis d’échéance du mois de décembre 2024 mentionnant une désinsectisation facturée la somme de 86,40 euros sans justifier de sa raison et de son imputabilité aux locataires. Il convient donc de déduire cette somme de la dette locative due, ramenant cette dernière à la somme de 6.292 euros.

S’agissant des charges, l’EPIC OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE HAUTE-GARONNE (OPH31) produit le détail des échéances dues par les locataires comprenant l’ensemble des charges dont ils sont redevables en vertu de la loi. Pour autant, il est porté en compte au 30 novembre 2025 un complément de 369,46 euros qui correspond selon l’avis d’échéance à un solde d’eau pour la somme de 4,51euros et 364,95 de régularisation de charges sans qu’aucun justificatif ne soit produit à ce titre et que Madame [G] [S] conteste. Il en ressort une contestation sérieuse sur ce montant qui excède les pouvoirs du juge des référés et cette somme sera retranchée donc du montant dû par les défendeurs.

Monsieur [I] [J] et Madame [G] [S] seront ainsi condamnés solidairement à titre provisionnel au paiement de la somme de 5.922,54 euros.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que "V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…)

VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, au regard du fait que Monsieur [I] [J] et Madame [G] [S] ont repris le paiement du loyer courant aux mois d’octobre et novembre 2025 selon le décompte produit en délibéré autorisé, la présence de trois enfants dont un enfant en situation de handicap, de la perception de ressources par Monsieur [I] [J] et des aides sociales perçues, ils seront autorisés à se libérer du montant de la dette avec des délais de paiement.

Toutefois, Madame [G] [S] sollicite des délais de paiement avec une mensualité à hauteur de 50 euros par mois, ce qui n’est pas possible compte tenu de ce que les délais de paiement ne peuvent être accordés que sur une période maximum de 36 mois. Il convient donc de porter les mensualités à hauteur de 150 euros, au regard de leurs ressources déclarées, la dernière mensualité étant plus conséquente.

Ils seront ainsi autorisés à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront précisée au dispositif.

Par ailleurs, Madame [G] [S] indique vouloir obtenir un logement décent ce qui implique qu’elle souhaite continuer d’y résider et que sa demande soit analysée comme une demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

En conséquence, conformément à la demande de Madame [G] [S], et les locataires ayant repris le paiement des loyers courants avant la date d’audience, les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que la demande d’expulsion devient sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et des délais de paiement d’autre part, justifiera la reprise des effets de la clause résolutoire et, partant, l’expulsion de Monsieur [I] [J] et Madame [G] [S] ainsi que sa condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle dont le montant sera fixé à celui du loyer augmenté des charges et révisable selon les stipulations contractuelles.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [I] [J] et Madame [G] [S], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l’EPIC OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE HAUTE-GARONNE (OPH31), Monsieur [I] [J] et Madame [G] [S] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er septembre 2015 entre l’EPIC OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE HAUTE-GARONNE (OPH31) et Monsieur [I] [J] et Madame [G] [S] concernant un appartement à usage d’habitation (n°39) situé [Adresse 9] à [Localité 5] sont réunies à la date du 1er juillet 2025 ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [I] [J] et Madame [G] [S] à verser à l’EPIC OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE HAUTE-GARONNE (OPH31) à titre provisionnel la somme de 5.922,54 euros (décompte arrêté au 9 décembre 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de novembre 2025 comprise) ;

AUTORISONS Monsieur [I] [J] et Madame [G] [S] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 150 euros chacun et une 36ème qui soldera la dette en principal et intérêts,

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après la première présentation d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [I] [J] et Madame [G] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’EPIC OFFICE PUBLICE DE L’HABITAT DE HAUTE-GARONNE (OPH31) puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours de la force publique si besoin est ;

* que Monsieur [I] [J] et Madame [G] [S] soient condamnés solidairement à payer à la l’EPIC OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE HAUTE-GARONNE (OPH31) une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, avec indexation selon stipulations contractuelles, à compter de la déchéance du délai de paiement et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [I] [J] et Madame [G] [S] à verser à l’EPIC OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE HAUTE-GARONNE (OPH31) une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [I] [J] et Madame [G] [S] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

REJETONS les demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le greffier La vice-présidente