DOSSIER N° RG 25/03613 – N° Portalis DB2H-W-B7J-3HHN

Ordonnance du :

21/11/2025

MINUTE N°

PPP PÔLE CIRCUIT COURT

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Maître Alban POUSSET-BOUGERE

Expédition délivrée

le :

à : M^e Denis WERQUIN

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON

PÔLE DE LA PROXIMITE ET DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE REFERE

A l’audience publique du tribunal judiciaire tenue le Vendredi vingt et un Novembre deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE : DURAND Clarisse

GREFFIER : CHALANCON Capucine

ENTRE :

DEMANDERESSE

Madame [D] [X],

demeurant 100 rue de Gerland – 69007 LYON

représentée par M^e Denis WERQUIN, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 1813

d’une part,

DEFENDERESSE

Société LYON METROPOLE HABITAT,

dont le siège social est sis 194 rue Duguesclin – 69433 LYON CEDEX 03

représentée par Maître Alban POUSSET-BOUGERE de la SELARL CVS, avocats au barreau de LYON, vestiaire : 215

Citée à personne morale par acte de commissaire de justice en date du 09 juillet 2025.

d’autre part

Débats à l’audience publique du 17/10/2025

Mise à disposition au greffe le 21/11/2025

Madame [D] [X] est locataire auprès de Lyon Métropole Habitat d’un appartement situé 100 rue de Gerland à Lyon 7e depuis le 31 janvier 2017.

Pour la première fois en 2019, et à plusieurs reprises, Madame [D] [X] a signalé au bailleur la présence de fuites à proximité de la chaudière et de traces d’humidité et dégradations sur les murs et plafonds.

Estimant que ses réclamations étaient demeurées vaines, par acte de commissaire de justice du 9 juillet 2025, Madame [D] [X] a fait assigner l’OPH de la Métropole de Lyon, ci-après Lyon Métropole Habitat, devant le Président du tribunal judiciaire de Lyon statuant en référés aux fins de :

— ordonner la réduction du loyer de 25% à compter de la décision à intervenir et sa mise sous séquestre jusqu’à l’achèvement des travaux de réfection des désordres d’infiltration et dégât des eaux,

— dire que ledit séquestre sera libéré selon telle décision définitive statuant sur le présent différend ou tel accord des parties,

— ordonner telle mesure d’instruction afin de déterminer les causes et conséquences des désordres du bien loué et déterminer les responsabilités encourues :

— se rendre sur les lieux

— recueillir et consigner les explications des parties, prendre connaissance des documents de la cause, se faire remettre tous documents utiles, entendre tout sachant et s’entourer de tous renseignements, faire appel si nécessaire à un technicien,

— indiquer pour les travaux litigieux qui était chargé de les concevoir, les réaliser et exercer le contrôle de leur exécution ou leur coordination,

— s’il y a lieu inviter les parties à appeler en cause immédiatement les locateurs d’ouvrage concernés par les désordres,

— vérifier l’existence des désordres allégués dans l’assignation,

— rechercher la ou les causes des désordres et donner tout élément d’ordre technique ou de fait permettant d’apprécier les responsabilités encourues,

— indiquer les travaux susceptibles de remédier aux désordres et en évaluer le coût,

— donner tout élément permettant d’apprécier les éventuels préjudices subis et en proposer une évaluation chiffrée,

— déposer un pré-rapport de ses constatations,

— condamner Lyon Métropole Habitat à verser à Madame [D] [X] la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner les mêmes aux entiers dépens qui comprendront les frais d’expertise.

En application de l’article 82-1 du code de procédure civile, un renvoi devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Lyon a été ordonné par le président du tribunal judiciaire.

A l’audience du 17 octobre 2025, représentée par son avocat, Madame [D] [X] maintient ses demandes et s’en réfère aux termes de son assignation.

Sur le fondement des articles 44, 145, 834 et suivants du code de procédure civile et 11 du contrat de bail, elle demande une réduction du loyer à hauteur de 25%. Elle soutient que le bailleur a manqué à son obligation de garantir la décence du logement loué et de permettre au locataire d’en jouir conformément à l’usage prévu. Elle expose à ce titre avoir subi des désordres en lien avec des fuites d’eau depuis 2019, dont elle indique avoir informé le bailleur. Elle précise que plusieurs sociétés et experts sont intervenus en recherche de fuites, et ont préconisé la réalisation de travaux. Elle indique avoir averti le bailleur, et l’avoir mis en demeure d’intervenir par courriers restés sans réponse.

Elle fonde sa demande d’expertise judiciaire sur les articles 1792 et suivants du code civil, et les articles 4, 16, 31, 46, 145 et 835 du code de procédure civile, elle estime indispensable la réalisation d’une expertise judiciaire.

Lyon Métropole Habitat, représenté par son avocat, dépose un dossier de plaidoiries et des conclusions auxquels il se rapporte, précisant que des travaux ont été réalisés. Il demande :

— in limine litis, en application des articles L213-4-4 et R213-9-7 du code de l’organisation judiciaire de juger que le litige relève de la compétence du juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Lyon,

— de rejeter la demande de Madame [D] [X] tendant à la réduction du loyer de 25% et sa mise sous séquestre,

— de rejeter la demande d’expertise judiciaire,

— à titre subsidiaire, de lui donner acte de ses plus expresses protestations et réserves d’usage sur la demande d’expertise, et de dire que les frais d’expertise seront avancés par Madame [D] [X],

— en tout état de cause, de réserver les dépens et l’article 700 du code de procédure civile.

Sur le fond, sur le fondement des articles 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et 1724 du code civil, Lyon Métropole Habitat expose avoir entrepris les démarches permettant d’assurer un logement décent et une jouissance conforme au bien loué. Il soutient qu’aucun élément probant soumis aux débats ne permet d’établir un dommage imminent ou trouble manifestement illicite et détaille les travaux entrepris en 2019, 2022 et 2025 pour remédier aux désordres invoqués.

Sur la demande d’expertise, sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile, il soutient que la cause des désordres est supprimée, suite aux travaux réalisés en septembre 2025 et qu’il n’existe dès lors aucun dommage imminent.

La décision a été mise en délibéré au 21 novembre 2025.

MOTIFS

Sur la compétence du juge des contentieux de la protection

Après renvoi du tribunal judiciaire sur le fondement de l’article 82-1 du code de procédure civile, il n’est pas contesté par Madame [D] [X] que le juge des contentieux de la protection est compétent pour statuer en matière de référés, en application des articles L213-4-4 et R213-9-7 du code de l’organisation judiciaire.

Sur la demande de réduction des loyers et de leur mise sous séquestre

L’article 834 du Code de procédure civil dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent, en bon état d’usage et de réparation, d’assurer la jouissance paisible des lieux et d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat.

Aux termes de l’article 1724 du code civil, si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu’à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu’elles lui causent, et quoiqu’il soit privé, pendant qu’elles se font, d’une partie de la chose louée. Mais, si ces réparations durent plus de vingt et un jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

S’il est établi et reconnu par Lyon Métropole Habitat que des désordres ont affecté le logement occupé par Madame [D] [X], tel que cela ressort des différents rapports d’intervention et de recherche de fuite produits par les parties, le dernier rapport d’intervention produit par Madame [D] [X] date du mois de mars 2022. Le technicien mandaté préconise la pose de vannes d’arrêt au niveau de la nourrice d’alimentation d’eau froide sanitaire située sous la chaudière de l’appartement au dessus de celui occupé par Madame [D] [X].

Lyon Métropole Habitat justifie avoir mandaté l’entreprise Gandit pour procéder à ces travaux, selon facture du 19 mai 2023. La société Polygon est ensuite intervenue pour contrôler les travaux et leurs effets, et a constaté aux termes du rapport du 7 septembre 2023 la persistance de désordres dans le logement occupé par Madame [D] [X], préconisant la recherche d’anomalies dans l’ensemble des logements situés au dessus. Lyon Métropole Habitat justifie avoir alors fait intervenir la société TC fuites, qui a identifié l’origine des infiltrations dans un autre appartement.

Le bailleur justifie enfin avoir fait intervenir la société Novha Plomberie pour réaliser les travaux nécessaires au mois de septembre 2025.

Madame [D] [X], qui fait état de courriers adressés au bailleur jusqu’en 2023 uniquement, ne rapporte pas la preuve de la persistance actuelle de désordres qui justifierait une réduction du montant du loyer et de nouveaux travaux, et n’établit dans ces conditions pas la preuve des faits au soutien de sa demande.

Dans ces conditions, Madame [D] [X] sera déboutée de cette demande.

Sur la demande d’expertise

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Au regard des développements précédents, Madame [D] [X] ne produisant aucun élément propre à établir la persistance de désordres postérieurs à la réalisation des derniers travaux entrepris par le bailleur, il n’existe pas de motif légitime justifiant d’ordonner une expertise judiciaire.

La demande de Madame [D] [X] en ce sens sera donc rejetée.

Sur les autres demandes

Sur les dépens

En application de l’article 491 du code de procédure civile, le juge des référés statue sur les dépens. Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Il y a lieu, en l’espèce, de condamner Madame [D] [X] aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Madame [D] [X] sera déboutée de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En l’absence de demande de Lyon Métropole Habitat, il n’y a pas lieu à condamnation sur ce fondement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référés, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort, et par mise à disposition au greffe,

DECLARONS le juge des contentieux de la protection statuant en référés compétent pour connaître du litige,

DEBOUTONS Madame [D] [X] de sa demande de réduction du loyer et mise sous séquestre,

DEBOUTONS Madame [D] [X] de sa demande d’expertise judiciaire,

CONDAMNONS Madame [D] [X] aux dépens,

DEBOUTONS Madame [D] [X] de sa demande de condamnation de Lyon Métropole Habitat sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

DISONS n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit par provision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits

par le Président et le Greffier susnommés.

Le Greffier, Le Président,