N° RG 25/02290 – N° Portalis DBX4-W-B7J-USQ3

MINUTE N° : 26/

DOSSIER : N° RG 25/02290 – N° Portalis DBX4-W-B7J-USQ3

NAC: 72A

FORMULE EXÉCUTOIRE

délivrée le

à la SELARL SELARL LEFEVRE-LE BIHAN

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 24 FEVRIER 2026

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice, la SARL BROSER IMMOBILIER (succursale [Adresse 2]), dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Caroline LEFEVRE-LE BIHAN de la SELARL SELARL LEFEVRE-LE BIHAN, avocats au barreau de TOULOUSE

DÉFENDEUR

M. [H] [I] [K] [V], demeurant [Adresse 4]

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 27 janvier 2026

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

ORDONNANCE :

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe,

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [H] [I] [K] [V] est propriétaire des lots 6, 7, 8 et 12 au sein de la copropriété [Adresse 5] située [Adresse 6] à [Localité 1].

Par acte de commissaire de justice en date du 17 décembre 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7], représenté par son syndic la SARL BROSER IMMOBILIER, a assigné Monsieur [H] [I] [K] [V] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse.

L’affaire a été évoquée à l’audience en date du 27 janvier 2026.

Lors de l’audience, par l’intermédiaire de son avocat, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7], représenté par son syndic la SARL BROSER IMMOBILIER, demande à la présente juridiction, au visa de l’article 835 du code de procédure civile et des articles 10 et 10-1 et suivants de la loi du 10 juillet 1965, de :

constater le non paiement des charges de copropriété et des appels de fonds par Monsieur [H] [I] [K] [W] ;constater l’approbation régulière des comptes et des appels de fonds par la tenue des assemblées générales annuelles définitives ;constater le préjudice du syndicat des copropriétaires privé des fonds nécessaires à l’entretien de l’immeuble ;condamner Monsieur [H] [I] [K] [W] au paiement provisionnel de la somme de 5.562,08 euros due au 21 octobre 2025 au titre des charges de copropriété et des frais nécessaires exposés par le syndicat des copropriétaires ;condamner Monsieur [H] [I] [K] [W] à payer la somme de 1.440 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; condamner Monsieur [H] [I] [K] [W] aux entiers dépens de l’instance comprenant les frais de tentative de médiation.

Lors de l’audience, le syndicat des copropriétaires fait état d’une dette actualisée de 6.179,72 euros.

De son côté, Monsieur [H] [I] [K] [V], régulièrement assigné en l’étude du commissaire de justice, est présent lors de l’audience.

Il indique avoir cessé de payer ses charges en 2024 en raison de problèmes d’infiltration ; qu’en outre en septembre 2024 les charges sont passées à 8.000 euros pour provision sur travaux, sans justificatif. Il ajoute avoir en outre rencontré des problèmes personnels.

Il expose se voir réclamer 40% de montant de tous les travaux sans justification.

Lors de l’audience, le juge autorise une note en délibéré pour transmission des pièces par le défendeur avant le 03 férvier 2026, ainsi qu’une note en délibéré pour réponse du syndicat des copropriétaires avant le 13 février 2026, et enfin une note en délibéré pour éventuelle réponse du défendeur avant le 18 février 2026.

De nombreux écrits ont été transmis à la juridicition dans le cadre de la mise en délibéré.

Sur les moyens de fait et de droit développés par la partie demanderesse au soutien de ses prétentions, il sera renvoyé à son assignation, et ce, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

* Sur les charges de copropriété impayées

L’article 835 du code de procédure civile dispose : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

L’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges (…) »

L’article 1353 du code civil dispose : « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

Par notes en délibéré en date des 03 et 16 février 2026, Monsieur [H] [I] [K] [V] fait état :

— de l’incurie du syndic et de la dégradation de son logement ;

— d’irrégularités financières et d’appels de fonds injustifiés ;

— de sa contestation du règlement de copropriété et des répartitions.

Ces courriels contiennent, par ailleurs des pièces justificatives.

Le syndicat des copropriétaires a pour sa part indiqué, par note en délibéré en date du 10 février 2026, avoir reçu les pièces du défendeur et indique aux termes de son courrier que le défendeur dispose de 346/1000 ème de la copropriété, conformément aux appels pratiqués au titre des charges générales et reprend les appels de fonds et les procès-verbaux des assemblées 2024 et 2025 pour justifier la répartition et les montants appelés.

Il indique, en outre, qu’il est de jurisprudence constante que l’exception d’inexécution n’est pas admise au titre du règlement des charges dans le cadre d’un instance en référé.

S’agissant tout d’abord de l’argument tenant à l’exception d’inexécution en raison d’infiltrations, de tels désordres, quand bien même leur existence seraient démontrée, ne saurait justifier qu’un copropriétaire cesse de régler ses charges de copropriété. En effet, l’article 1219 du code de civil conditionne l’exception d’inexécution à la preuve d’une faute grave, ce qui ne peut qu’être apprécié par le juge du fond. Or, Monsieur [H] [V] n’a pas saisi le tribunal judiciaire d’une instance aux fins de contestation du règlement de copropriété. Cela ne saurait donc constituer une contestation sérieuse.

S’agissant ensuite de la contestation tenant à la répartition, en l’espèce, il est constant que Monsieur [H] [I] [K] [V] est propriétaire des lots 6, 7, 8 et 12 au sein de la copropriété [Adresse 5] située [Adresse 6] à [Localité 1].

A ce titre, comme tous les autres copropriétaires et en vertu du règlement de copropriété, il doit s’acquitter des charges exposées par la copropriété.

Il convient de constater qu’il ressort du relevé de propriété que lesdits lots représentent 346 millièmes de la copropriété.

Si Monsieur [H] [I] [K] [V] considère que cette répartition ne correspond pas à la réalité, il lui appartient de saisir la juridiction compétente mais au regard des pièces produites, rien ne permet de la remettre en cause.

Cela ne saurait donc constituer une contestation sérieuse.

Par ailleurs, les sommes réclamées semblent correspondre à cette répartition ainsi qu’il ressort des appels de fonds.

Il procède de la lecture du décompte arrêté le 01 janvier 2026 (appel de fonds du 1er trimestre 2026 inclus) que Monsieur [H] [I] [K] [V] reste redevable de la somme de 6.179,62 euros d’arriérés de charges de copropriété.

Le syndicat des copropriétaires produit par ailleurs les procès verbaux des assemblées générales en dates du 31 octobre 2024 et du 03 juin 2025 au cours desquelles les copropriétaires ont approuvé le budget 2023, le budget 2024, le budget prévisionnel 2025 et le budget prévisionnel 2026.

Le défendeur ne démontre nullement avoir contesté ces assemblées générales.

La partie demanderesse apporte ainsi la preuve suffisante de la créance qu’elle détient à l’encontre de Monsieur [H] [I] [K] [V], laquelle n’apparaît pas sérieusement contestation au regard des pièces produites.

Il en résulte que Monsieur [H] [I] [K] [V] est donc redevable de la somme de 6.179,62 euros au titre de l’arriéré échu de charges de copropriété, arrêtée au 01 janvier 2026 (appel de fonds du 1er trimestre 2026 inclus).

* Sur les dépens de l’instance

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Partie succombante en ce qu’il n’a pas su s’acquitter d’un arriéré de charges de copropriété, Monsieur [H] [I] [K] [V] sera tenu aux entiers dépens de l’instance.

* Sur les frais irrépétibles

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile : « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens (…).

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations (…). »

L’équité commande de condamner Monsieur [H] [I] [K] [V] à payer la somme de 1.000 euros au syndicat des copropriétaires [Adresse 5], pris en la personne de son syndic la SARL BROSER IMMOBILIER.

Non seulement le syndicat des copropriétaires a été contraint d’engager des frais irrépétibles non compris dans les dépens de l’instance, afin de faire valoir ses droits en justice, mais il serait inéquitable de faire peser sur les autres copropriétaires les frais engagés par la copropriété pour obtenir un titre exécutoire à l’encontre d’un copropriétaire défaillant dans ses obligations périodiques.

PAR CES MOTIFS,

Nous, Monsieur Robin PLANES, premier vice président adjoint du tribunal judiciaire de TOULOUSE, statuant en qualité de juge des référés, publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

AU PRINCIPAL, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais d’ores et déjà et vu l’urgence :

CONDAMNONS Monsieur [H] [I] [K] [V] à verser au syndicat des copropriétaires [Adresse 5], pris en la personne de son syndic la SARL BROSER IMMOBILIER, la somme provisionnelle de 6.179,62 euros (SIX MILLE CENT SOIXANTE DIX NEUF EUROS et SOIXANTE DEUX CENTIMES) au titre de l’arriéré de charges de copropriété, arrêtée au 01 janvier 2026 (appel de fonds du 1er trimestre 2026 inclus) ;

CONDAMNONS Monsieur [H] [I] [K] [V] à verser au syndicat des copropriétaires [Adresse 5], pris en la personne de son syndic la SARL BROSER IMMOBILIER une somme de 1.000 euros (MILLE EUROS) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toutes autres ou tous surplus de prétentions ;

CONDAMNONS Monsieur [H] [I] [K] [V] aux entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de droit.

Ainsi jugé et mis à disposition le 24 février 2026.

LA GREFFIERE, LE PRÉSIDENT,