MINUTE N° : 24/00319

JUGEMENT

DU 27 Novembre 2024

N° RG 24/02122 – N° Portalis DBYF-W-B7I-JHHX

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER “ILOTS N.O.R.S.T.U”

ET :

S.A.R.L. NVD INVESTISSEMENTS

GROSSE + COPIE le

à

COPIE le

à

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 5]

Au siège du Tribunal, [Adresse 2] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : C. BELOUARD, Vice-Président du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : C. FLAMAND

DÉBATS :

A l’audience publique du 25 septembre 2024

DÉCISION :

Annoncée pour le 27 NOVEMBRE 2024 par mise à la disposition au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER “ILOTS N.O.R.S.T.U” représenté par son syndic en exercice la SARL CITYA BERANGER, immatriculée au RCS de [Localité 5] n° 498 661 099, demeurant [Adresse 3]

non comparante, représentée par M^e POUBEL substituant M^e LALOUM de la SCP REFERENS, substituant M^e RAISON, avocat au barreau de Paris

D’une part ;

DEFENDERESSE

S.A.R.L. NVD INVESTISSEMENTS immatriculée au RCS de [Localité 5] N° 499 963 924, demeurant [Adresse 1]

Non comparant, ni représenté

D’autre part ;

EXPOSE DU LITIGE

La SARL NVD INVESTISSEMENTS est propriétaire des lots n°10 et 11 dans l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 6].

Le 22 avril 2024, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « Ilôts N.O.R.S.T.U » a donné assignation à la SARL NVD INVESTISSEMENTS devant le Tribunal judiciaire de Tours, afin de voir, sur le fondement des articles 10, 10-1, 14-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, 1343-2, 1342-10 et 1240 du code civil, du décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 et des articles 44, 514, 699, 700, 750-1 et 825 du code de procédure civile :

condamner cette dernière à lui payer :la somme de 1 870,02 correspondant au montant des charges de copropriété impayées arrêtées au 22 avril 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 19 septembre 2023 ;la somme de 559,20 au titre des frais de recouvrementla somme de 3 200 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice découlant des impayés ; ordonner la capitalisation des intérêtscondamner cette dernière à lui payer la somme de 2 124 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens;rappeler que l’exécution provisoire est de droit;

Il fait valoir que la défenderesse ne paie pas ses charges de copropriété; que malgré une mise en demeure le solde dû reste impayé. Il sollicite également les frais correspondant aux frais de mise en demeure et de relance et les diligences exceptionnelles réalisées par le syndic pour le recouvrement de cette créance. Il affirme que la copropriétaire qui ne s’acquitte pas de manière répétée de ses charges de copropriété lui cause un préjudice financier certain.

A l’audience du 25 septembre 2024, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « Ilôts N.O.R.S.T.U », représenté par son Conseil, maintient ses demandes.

La partie défenderesse, régulièrement citée par remise de l’acte à sa personne, ne comparait pas et n’est pas représentée.

La décision a été mise en délibéré au 27 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

— Sur les charges de copropriété et fonds de travaux échus sollicités

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-6557 du 10 juillet 1965 les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de la chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fond de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 » de la Loi.

A l’appui de ses prétentions, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « Ilôts N.O.R.S.T.U » verse aux débats :

— le relevé de propriété du bien litigieux;

— le contrat de syndic ;

— le procès-verbal d’assemblée générale du 6 décembre 2023 qui approuve notamment les comptes de l’exercice du 01/07/2022 au 30/06/2023, qui modifie le budget prévisionnel de l’exercice en cours, et qui approuve le budget prévisionnel de l’exercice du 01/07/2023 au 30/06/2024 ;

— le procès-verbal antérieur d’assemblée générale des copropriétaires qui approuve notamment les comptes de l’exercice du n-1, qui modifie le budget prévisionnel de l’exercice en cours, et qui approuve le budget prévisionnel de l’exercice n+1 ;

— les appels de fonds faisant apparaître les charges de la copropriété et la quote-part de la partie défenderesse pour la période considérée.

— l’extrait de compte de la partie défenderesse, arrêté au 22 avril 2024 faisant apparaître un solde débiteur au titre des charges et fonds de travaux échus et des frais de recouvrement (examinés ci-après) selon le détail suivant :

Charges sollicitées 1 870,02 euros

Frais sollicités 559,20 euros

TOTAL 2 429,22 euros

Il ressort de l’ensemble de ces documents que la SARL NVD INVESTISSEMENTS n’a pas réglé les charges de copropriété et sommes dues au titres des fonds travaux arrêtées au 22 avril 2024 à hauteur de la somme de 1 870,02 euros.

La lettre de mise en demeure présentée le 22 septembre 2023 puis l’assignation n’ont pas permis une régularisation du solde.

La SARL NVD INVESTISSEMENTS sera en conséquence condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1870,02 euros au titre des charges et fonds de travaux échus au 22 avril 2024 en vertu des dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 à compter du 22 septembre 2023 sur la somme de 1413,19 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

— Sur les frais de recouvrement sollicités

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissier de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur sont imputables au seul copropriétaire défaillant.

Pour les frais non expressément visés par l’article 10-1, ils doivent donc être portés au débit du compte du copropriétaire défaillant si et seulement si ils étaient nécessaires au recouvrement de la créance.

Entrent dans la catégorie de ces frais de recouvrement recouvrables directement contre le copropriétaire en application de l’article 9 de l’annexe du décret n°2015-342 du 26 mars 2015 :

— les frais de mise en demeure et de relance à condition qu’ils soient justifiés en procédure.

— les frais de contentieux du syndic mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles (constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de Justice, suivi du dossier transmis à l’avocat).

En l’espèce, s’agissant des frais de mise en demeure et de relance adressés par le syndic, leur réalité n’est pas justifiée (frais demandés à ce titre 45,60 +33,60 ).

Il est acquis que le syndic peut solliciter une rémunération supplémentaire pour des tâches ne relevant pas de son travail habituel en présence d’un contrat de syndic le stipulant. Ces diligences exceptionnelles, ne peuvent être rémunérées qu’à hauteur de ce que le contrat de syndic a validé. Si le principe de cette rémunération est acquis en droit positif, en revanche ces diligences doivent correspondre à une réalité pour être rémunérées. Elles doivent pour ce faire être proportionnées au montant de la créance à recouvrer. En effet, plus la créance du syndicat des copropriétaires est importante, plus le suivi, la saisine des auxiliaires (commissaire de justice ou avocat) nécessite des diligences exceptionnelles pour le syndic.

En conséquence, au regard du contrat de syndic et des textes susvisés, la préparation d’un dossier de recouvrement et sa transmission à un huissier et à un avocat est une diligence exceptionnelle justifiant des frais de recouvrement à hauteur de la somme de 480 €.

La SARL NVD INVESTISSEMENTS sera en conséquence condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 480 euros au titre des frais de recouvrement.

— Sur les autres demandes formulées par le syndicat des copropriétaires

En application de l’article 1343-2 du Code civil, la capitalisation des intérêts sera ordonnée.

La SARL NVD INVESTISSEMENTS est pour la première fois assignée en justice dans le cadre de charges de copropriété impayées. Le caractère répété de la défaillance de cette copropriétaire au paiement n’est pas démontré. Dans ces conditions, le Syndicat des copropriétaires ne justifie pas d’un préjudice particulier, distinct de celui résultant du retard apporté au règlement de sa créance, lequel est indemnisé par les intérêts au taux légal sus visés conformément aux termes de l’article 1344-1 du code civil. Il convient de rejeter cette demande.

— Sur les mesures de fin de jugement

Perdant le procès, la SARL NVD INVESTISSEMENTS sera tenue aux dépens.

Elle sera également condamnée à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 1938 euros au titre des frais et honoraires non compris dans les dépens et exposés par ce dernier lors de la présente instance en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire de Tours, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort :

Condamne la SARL NVD INVESTISSEMENTS à verser au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « Ilôts N.O.R.S.T.U » les sommes suivantes :

1.870,02 € (MILLE HUIT CENT SOIXANTE-DIX EUROS DEUX CENTIMES) au titre des appels de charges et de fonds de travaux échus au 22 avril 2024 augmentée des intérêts au taux légal à compter du 22 septembre 2023 sur la somme de 1413,19 euros et à compter de l’assignation du 22 avril 2024 pour le surplus ;

480,00 € (QUATRE CENT QUATRE-VINGTS EUROS) au titre des frais de recouvrement et d’ouverture de dossier contentieux pour le syndic ;

Ordonne la capitalisation des intérêts échus pour une année entière ;

Rejette la demande de dommages et intérêts formulées par le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « Ilôts N.O.R.S.T.U » ;

Condamne la SARL NVD INVESTISSEMENTS aux dépens ;

Condamne la SARL NVD INVESTISSEMENTS à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « Ilôts N.O.R.S.T.U » la somme de 1.938,00 € (MILLE NEUF CENT TRENTE-HUIT EUROS) euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette le surplus des demandes ;

Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LE GREFFIER LE PRESIDENT