N° Minute :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS

RÉFÉRÉS

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE

du

19 Novembre 2024

Numéro de rôle : N° RG 24/20438 – N° Portalis DBYF-W-B7I-JMJE

DEMANDEUR :

Monsieur [S] [W]

né le 12 Août 1959 à [Localité 3]

demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Emmanuel BUJEAU, avocat au barreau de TOURS, avocat plaidant

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [E] [M]

né le 15 Octobre 1992 à [Localité 1]

demeurant [Adresse 5]

comparant en personne mais n’ayant pas constitué avocat

DÉBATS :

Par devant Madame V. ROUSSEAU, Première Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, assistée de Madame PELOUARD, Greffière.

A l’audience publique du 22 Octobre 2024, la Présidente ayant informé les parties que la décision serait rendue par mise à disposition le 19 Novembre 2024.

DÉLIBÉRÉ :

Prononcé par mise à disposition au greffe par Madame V. ROUSSEAU, Première Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, le 19 Novembre 2024, assistée de Madame D. VERITE, Greffière.

Copie exécutoire délivrée le :

à

Copie certifiée conforme délivrée le :

à

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 8 juin 2020, M. [S] [W] a donné à bail dérogatoire, à effet rétroactif au 1er juin 2020, à M. [E] [M] un local situé à [Localité 2], [Adresse 6], pour un loyer annuel de 5 400 euros HT, payable en douze mensualités de 450 euros.

Par acte de commissaire de justice du 12 avril 2024, M. [S] [W] a fait délivrer à M. [E] [M] un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice du 24 septembre 2024 déposé en l’étude, M. [S] [W] a assigné devant la Présidente du tribunal judiciaire de Tours, statuant en référé, M. [E] [M] et demande de :

CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail et visée dans le commandement de payer en date du 12 avril 2024 ;

En conséquence,

ORDONNER l’expulsion immédiate de Monsieur [E] [M] et de tous occupants de son chef en la forme accoutumée et si besoin est avec l’assistance de la force armée ;

CONDAMNER Monsieur [E] [M] à régler à Monsieur [S] [W] la somme provisionnelle de 7 200 € au titre du montant des loyers et charges impayés jusqu’au terme du 12 mai 2024 inclus, soit la somme de 7 200,00 € avec intérêts de droit à compter du 12 avril 2024, date du commandement de payer sur la somme de 5 400,00 €, et avec intérêts de droit à compter de la présente demande sur le surplus, soit la somme de 1 800,00 € ;

FIXER l’indemnité d’occupation due par Monsieur [E] [M] à la somme de 900,00 €, soit le double du loyer conventionnel, et ce jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés ;

CONDAMNER en tant que de besoin Monsieur [E] [M] au règlement de cette indemnité ;

CONDAMNER Monsieur [E] [M] à régler à Monsieur [S] [W] la somme de 3 000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER Monsieur [E] [M] aux entiers dépens, qui comprendront notamment les frais de commandement et de la présente assignation.

Il expose que le défendeur a cessé de payer son loyer après celui du mois de décembre 2022, sans régularisation du commandement de payer délivré le 12 avril 2024 portant sur un montant de 5 400 euros en principal et visant la clause résolutoire stipulée au bail.

Il s’estime en conséquence fondé en sa demande tendant à constater l’acquisition de ladite clause résolutoire et l’expulsion du défendeur.

Il indique avoir tenté de saisir un conciliateur de justice.

À l’audience du 22 octobre 2024, M. [S] [W], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son assignation.

M. [E] [M] était présent, a indiqué qu’il ne savait pas qu’il fallait constituer avocat, qu’il ne disposait pas des finances pour ce faire et qu’il allait quitter les lieux.

Le conseil du demandeur a maintenu ses demandes.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Par application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Vu le deuxième alinéa de l’article L145-5 du code de commerce applicable en l’espèce, et aux termes de l’article L. 145-41, alinéa 1er, du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

La régularité du commandement de payer est subordonnée à une précision suffisante des inexécutions contractuelles reprochées (V. not., Civ. 3, 11 octobre 1977, n°76-12.730, publié au bulletin).

En application de ce texte, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement.

En vertu de l’article 1353 du code civil, « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. / Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. »

En l’espèce, le bail du 08 juin 2020 prévoit un loyer mensuel fixé de 450 € HT payable le 10 de chaque mois.

En outre, le bail contient une clause aux termes de laquelle :

« A défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de la redevance, ainsi que des frais de commandement et autres frais de poursuites, ou en cas d’inexécution d’une seule des conditions de la présente convention, et un mois après un commandement de payer ou une sommation d’exécuter contenant déclaration par le « Propriétaire » de son intention d’user du bénéfice de la présente clause, demeuré infructueux, la présente convention sera résiliée de plein droit, même dans le cas de paiement ou d’exécution postérieurs à l’expiration du délai ci-dessus. Si dans ce cas le « Preneur » refusait de quitter les lieux mis à disposition, il suffirait pour l’y contraindre d’une simple ordonnance de référé rendue par le Président du Tribunal judiciaire de la situation de l’immeuble, exécutoire nonobstant opposition ou appel et sans caution. Le « Preneur » sera de plein droit débiteur envers le « Propriétaire » d’une indemnité journalière d’occupation égale au double du dernier loyer journalier en vigueur, augmentée de la taxe sur la valeur ajoutée si le présent bail y est assujetti. ».

Par acte de commissaire de justice du 12 avril 2024, M. [S] [W] a fait délivrer à M. [E] [M] un commandement de payer visant la clause résolutoire stipulée au bail, dont les termes ont été rappelés, indiquant la volonté du bailleur de s’en prévaloir faute de régularisation dans un délai d’un mois.

Ce commandement de payer vise un principal dû de 5 400 euros en principal, au titre des loyers de janvier 2023 à mars 2024.

Il résulte des dispositions légales et des stipulations contractuelles précitées que d’une part, l’obligation de paiement des loyers n’est pas sérieusement contestable et qu’il appartient au preneur de justifier de son exécution.

Il en résulte que, à la date du commandement de payer, le montant non sérieusement contestable des obligations contractuelles s’établissait à 5 400 euros.

Faute pour le défendeur de justifier, comme il en a la charge probatoire, de son apurement dans le délai de un mois visé au commandement de payer, il convient de constater l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 13 mai 2024.

***

À défaut de libération des lieux dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance, il convient d’ordonner l’expulsion de M. [E] [M] ainsi que de tout occupant de son chef tel qu’exposé au dispositif à intervenir.

Il n’y a pas lieu de rappeler les dispositions de plein droit applicables au sort des meubles en vertu des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, dont les difficultés d’application relèveront, le cas échéant, du juge de l’exécution.

Sur la demande provisionnelle

Par application de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur les impayés contractuels, la demanderesse sollicite une provision de 7 200 euros, arrêtée à la date d’acquisition de la clause résolutoire, augmentée des intérêts de droit à compter du 12 avril 2024 sur la somme de 5 400 euros et avec intérêts de droit à compter de l’assignation.

Aux termes de ses écritures, elle reproche le non-paiement des loyers de janvier 2023 à mai 2024 inclus.

Il résulte des développements précédents que, d’une part, le montant non sérieusement contestable des impayés contractuels s’établissait, à la date du commandement de payer du 12 avril 2024, à la somme de 5400 € au titre des loyers de janvier 2023 à mars 2024.

Outre, les impayés contractuels à la date du commandement de payer, la demanderesse est fondée à solliciter le paiement des échéances d’avril et mai 2024, lesquelles ne sont pas sérieusement contestable à la date d’acquisition de la clause résolutoire (2 x 450 €).

Néanmoins, en vertu de l’article 1231-5, alinéa 1 et 2, du code civil, « Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. / Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. ».

S’il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de prononcer lui-même la modération d’une clause pénale, et s’il peut faire droit à une demande provisionnelle à ce titre, il ne saurait néanmoins accorder cette provision que pour autant que le bénéfice de la clause pénale ne soit pas sérieusement contestable.

Or, alors que la majoration des intérêts moratoires est susceptible d’une qualification de clause pénale par les juridictions du fond, il existe en l’espèce une possibilité crédible de révision par elles de la clause litigieuse au regard de son montant.

Ainsi, cette possibilité de révision au fond est de nature à faire naître une contestation sérieuse à l’obligation de paiement à ce titre, de sorte que les intérêts moratoires ne sauraient excéder à ce stade le taux légal.

En conséquence, il sera fait droit à la demande de provision formulée par la demanderesse au titre des impayés contractuels arrêtés au 13 mai 2024, à hauteur de 6 300 €, (5 400 + 450 + 450) avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir.

Sur la demande d’indemnité d’occupation

La demanderesse sollicite une indemnité d’occupation et non une provision sur indemnité d’occupation. Le juge des référés ne saurait allouer une indemnité d’occupation sans excéder ses pouvoirs. Il n’y a donc pas lieu à référé sur cette demande.

Sur les dispositions finales

En application des dispositions de l’article 491, alinéa 2, et 696 du code de procédure civile, le défendeur, qui succombe, supportera la charge des entiers dépens.

Au regard des circonstances de l’espèce, il y a lieu de condamner le même à verser à la demanderesse une somme de 1000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés,

Statuant par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort :

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire, stipulée au bail liant les parties, et sa résiliation à effet du 13 mai 2024 ;

ORDONNE à M. [E] [M] d’avoir à libérer les lieux dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance ;

AUTORISE, faute pour M. [E] [M] de libérer les lieux, situés à [Localité 2], [Adresse 6], à l’expiration de ce délai, M. [S] [W] à faire procéder à son expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

CONDAMNE M. [E] [M] à payer à M. [S] [W] une provision de 6 300 euros à valoir sur les impayés contractuels arrêtés au 13 mai 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

DIT n’y a voir lieu à référé sur la demande d’indemnité d’occupation ;

CONDAMNE M. [E] [M] à verser à M. [S] [W] une somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes des parties ;

CONDAMNE M. [E] [M] aux entiers dépens.

La Greffière

D. VERITE

La Présidente

V. ROUSSEAU