TRIBUNAL JUDICIAIRE

de LILLE

[Localité 5]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/02248

N° Portalis DBZS-W-B7I-YCWZ

N° de Minute : L 24/00755

JUGEMENT

DU : 16 Décembre 2024

S.A.S. VILLIERS IMMOBILIER, représentée par sa mandataire, la SAS ESSET

C/

[Z] [C]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 16 Décembre 2024

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.A.S. VILLIERS IMMOBILIER, représentée par sa mandataire, la SAS ESSET, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Emilie ASSOUS, avocat au barreau de PARIS

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [Z] [C], demeurant [Adresse 4]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 28 Octobre 2024

Capucine AKKOR, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 16 Décembre 2024, date indiquée à l’issue des débats par Capucine AKKOR, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

RG 2248/24 – Page – MAEXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Suivant acte sous seing privé du 22 décembre 2022, la SAS VILLIERS IMMOBILIER a donné à bail à [Z] [C] un appartement n°3017 et une place de stationnement n°82 sis [Adresse 4]. Le loyer initial était fixé à la somme mensuelle de 628 euros pour l’appartement et de 30 euros pour l’emplacement de stationnement, outre 74 euros par mois de provision sur charges.

Par acte extrajudiciaire du 30 novembre 2023, la SAS VILLIERS IMMOBILIER a fait délivrer au locataire un commandement d’avoir à payer la somme en principal de 2930,67 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges et de produire une attestation d’assurance, ledit commandement visant la clause résolutoire stipulée au contrat de bail.

Le 27 décembre 2023, la commission de surendettement des particuliers a déclaré la demande de [Z] [C] recevable au bénéfice de la procédure de traitement des situations de surendettement des particuliers.

Par acte d’huissier de justice du 12 février 2024, la SAS VILLIERS IMMOBILIER a fait assigner [Z] [C] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de voir :

De déclarer recevable et bien fondée la société VILLIERS IMMOBILIER, représentée par la société ESSET, en toutes ses demandes.Y faisant droit,

Prendre acte que la société VILLIERS IMMOBILIER, représentée par la société ESSET, a tenté de trouver une solution amiable au litige, sans succès, Monsieur [C] n’ayant pas réagi au commandement qui lui a été délivré,Prendre acte que Monsieur [C] n’a pas produit sa police d’assurance malgré le commandement qui lui a été signifié,Prendre acte que Monsieur [C] n’a pas réglé les causes du commandement de payer visant la clause résolutoire dans les délais prescrits.

En conséquence, et à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée aux termes du contrat de bail pour défaut d’assurance.

A titre subsidiaire, constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée aux termes du contrat de bail pour défaut de paiement.En tout état de cause :Condamner Monsieur [C] à lui payer la somme de 3 375,55 euros au titre des loyers et charges impayés, échéance de janvier 2024 incluse, sauf à parfaire et en sus des échéances courantes, jusqu’à parfaite libération des lieux, avec intérêt au taux légal à compter de la date du commandement, outre les pénalités contractuelles à hauteur de 337,56 euros, sauf à parfaire ;Ordonner l’expulsion de Monsieur [C] et de tous les occupants de son chef, de l’appartement et de l’emplacement de stationnement pris à bail ;Condamner Monsieur [C] au règlement, au profit de la société VILLIERS IMMOBILIER, représentée par la société ESSET, d’une indemnité journalière d’occupation égale à deux fois les derniers loyers et charges quotidiens applicables jusqu’à la libération effective de l’appartement et de l’emplacement de stationnement occupés matérialisée par la restitution des lieux vides et la remise des clés ;

Faisant application des dispositions de l’article 1343-2 du Code civil, dire que les intérêts qui ont plus d’un an d’ancienneté seront eux-mêmes productifs d’intérêts au taux légal ;Ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles ou dans tout autre lieu au choix de la société VILLIERS IMMOBILIER, représentée par la société ESSET, seuls frais, risques et périls du défendeur et ce, en toute garantie de toutes sommes qui pourront être dues ;Condamner Monsieur [C] à payer à la société VILLIERS IMMOBILIER, représentée par la société ESSET, la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner Monsieur [C] au paiement des entiers dépens ;Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, cette assignation a été notifiée à la préfecture du Nord par voie électronique avec avis de réception du 12 février 2024.

A l’audience du 7 juin 2024, au cours de laquelle l’affaire fut plaidée, la SAS VILLIERS IMMOBILIER, représentée par son conseil, a maintenu l’ensemble de ses demandes, sauf à actualiser le montant de la dette à la somme de 400 euros au 5 juin 2024.

Comparant en personne, [Z] [C] a déclaré souhaiter se maintenir dans les lieux. Il a indiqué avoir repris le paiement de son loyer courant et s’acquitter envers sa bailleresse des mensualités imposées par la commission de surendettement des particuliers.

A l’issue des débats, le prononcé de la décision a été reporté pour plus ample délibéré au 23 septembre 2024.

Par jugement du 23 septembre 2024, le Juge des contentieux de la protection a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 28 octobre 2024 afin d’inviter le locataire à présenter ses observations sur la demande tendant à l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de justification d’une assurance habitation présentée par la requérante.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 28 octobre 2024. La S.A.S. VILLIERS IMMOBILIER, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes contenues dans son acte introductif d’instance.

Monsieur [Z] [C] comparaît en personne et déclare avoir une assurance habitation depuis le début de son contrat de bail.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 16 décembre 2024.

Par note en délibéré du 28 octobre 2024, Monsieur [Z] [C] a transmis son assurance contre les risques locatifs.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Les demandes des parties tendant à voir « dire et juger », « prendre acte » ou « constater » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile et ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

Sur la demande de paiement des loyers et charges :

Il résulte de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l’article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

En l’espèce, la S.A.S. VILLIERS IMMOBILIER verse aux débats les pièces suivantes :

le contrat de bail souscrit entre les parties le 22 décembre 2022 ;le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, du 30 novembre 2023 ;le décompte de la créance arrêtée au mois de juin 2024 inclus.Or, il résulte du contrat de bail liant les parties, du commandement de payer, de l’assignation et du décompte actualisé produit en cours de délibéré que Monsieur [Z] [C] reste devoir à la S.A.S. VILLIERS IMMOBILIER la somme de 400 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés.

Monsieur [Z] [C] n’apporte aucun élément de nature à contester le montant de la créance ainsi établie, qu’il reconnaît par ailleurs à l’audience.

Il convient par conséquent de condamner Monsieur [Z] [C] à payer à la S.A.S. VILLIERS IMMOBILIER la somme de 400 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 5 juin 2024, échéance du mois de juin 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 30 novembre 2023, date du commandement de payer.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion :

Sur l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance

En application de l’article 7g de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour non production d’une attestation d’assurance ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

Il résulte de ces dispositions d’ordre public que seul le défaut d’assurance et non le défaut de justification de la souscription d’une assurance est sanctionné par une résiliation de plein droit.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties prévoit que à défaut de la preuve de souscription de l’assurance pendant la durée de la location, le contrat de location pourra être résilié de plein droit un mois après le commandement demeuré infructueux.

Si la S.A.S. VILLIERS IMMOBILIER a bien fait signifier à Monsieur [Z] [C] un commandement de fournir les justificatifs d’assurance, Monsieur [Z] [C] a justifié par note en délibéré du 28 octobre 2024 autorisée qu’il avait souscrit une assurance habitation pour le logement situé [Adresse 4] depuis le 16 décembre 2022, soit antérieurement à l’entrée dans les lieux, et que cette assurance étant encore en cours, elle l’était nécessairement au moment de la délivrance du commandement de payer.

En conséquence, la demande principale de résiliation du bail pour défaut d’assurance sera rejetée.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi du 27 juillet 2023, et avant l’avis n°24-70.002 de la Cour de cassation en date du 13 juin 2024, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, il résulte du bail signé par les parties qu’il contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus, le bail pourra être résilié de plein droit, après un commandement de payer resté infructueux.

Or, la S.A.S. VILLIERS IMMOBILIER justifie avoir régulièrement signifié le 30 novembre 2023 un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989, pour un montant de 2930,67 euros.

Il ressort par ailleurs du relevé de compte que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, les versements effectués n’ayant pas permis de régler la dette.

Par conséquent, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 12 janvier 2024.

Selon l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, modifié par les dispositions de la loi du 27 juillet 2023 applicables aux instances en cours, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge.

Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [Z] [C] a sollicité de rester dans les lieux, soit la suspension de la clause résolutoire, ce pour quoi des délais de paiement lui seront octroyés d’office par le juge. En effet, il convient de souligner qu’il a repris le paiement du loyer courant depuis plusieurs mois, qu’il a effectué des versements mensuels importants aux fins de solder sa dette et que la dette de loyer a considérablement diminué entre la date du commandement de payer et la date de l’audience, la dette subsistante n’étant que de 400 euros.

Au vu du montant très faible de la dette locative, des efforts consentis par le locataire et de sa situation actuelle et de la reprise des paiements, des délais de paiement lui seront accordés.

Monsieur [Z] [C] sera ainsi autorisé à s’acquitter de sa dette par mensualités successives d’un montant de 70 euros, en plus du loyer courant et des charges, selon les modalités prévues au dispositif du présent jugement.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus à l’égard de Monsieur [Z] [C] pendant le cours des délais ainsi accordés.

Si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause de résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise.

Dans le cas contraire, à défaut de paiement d’une seule échéance dans les délais du loyer courant ou des mensualités supplémentaires, la clause de résiliation de plein droit reprendra ses effets, le bail sera résilié et la S.A.S. VILLIERS IMMOBILIER pourra faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants.

Sur l’indemnité d’occupation :

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle.

Il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation, réparant pour le bailleur le préjudice résultant de l’occupation du logement par le locataire au-delà de la résolution du contrat de bail, par référence à la valeur locative du bien, correspondant au loyer et charges mensuels qui auraient été dus pour le logement si le bail n’avait pas été résilié, rien ne justifiant de fixer cette indemnité au double du montant qui aurait été dû en cas de continuité du bail.

Monsieur [Z] [C] sera condamné au paiement de cette indemnité d’occupation à compter du 12 janvier 2024 et ce jusqu’à libération effective des lieux, matérialisée par la restitution des lieux vides et la remise des clés des lieux loués.

Sur la clause pénale :

L’article 4 de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’ « est réputée non écrite toute clause : h) Qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble »

En l’espèce, le contrat de bail conclu le 22 décembre 2022 entre les parties prévoit dans son article 3.6. une indemnité de 10 % en cas de défaut de paiement.

Cette clause sera dès lors réputée non écrite de telle sorte que la demande de la S.A.S. VILLIERS IMMOBILIER tendant à son application sera rejetée.

Sur la capitalisation des intérêts :

Par application de l’article 1343-2 du code civil, la capitalisation des intérêts est de droit dès lors que la demande en a été faite judiciairement et qu’il s’agit d’intérêts dus pour au moins une année entière. Elle sera par conséquent ordonnée.

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [Z] [C], qui succombe à l’instance, sera condamné aux entiers dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation, et de la notification à la CCAPEX et aux services de la préfecture.

Sur les frais irrépétibles :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Au regard de la situation respective des parties, il n’y a pas lieu à indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu entre la S.A.S. VILLIERS IMMOBILIER et Monsieur [Z] [C], portant sur le logement situé [Adresse 4] sont réunies à la date du 12 janvier 2024 ;

ORDONNE la suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit à l’égard de Monsieur [Z] [C] pendant le cours des délais de paiement accordés ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [C] à payer à la S.A.S. VILLIERS IMMOBILIER la somme de 400 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 5 juin 2024, échéance du mois de juin 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 30 novembre 2023, date du commandement de payer ;

REJETTE la demande de la S.A.S. VILLIERS IMMOBILIER de paiement d’une pénalité contractuelle de 337,56 euros ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour une année entière à compter du 12 février 2024 conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

ACCORDE à Monsieur [Z] [C] des délais de paiement, et l’AUTORISE à se libérer de sa dette locative en 6 mensualités, dont 5 mensualités de 70 euros, et la 6ème et dernière échéance soldant la dette ;

RAPPELLE que chaque mensualité de 70 euros est due en plus du montant du loyer courant et des charges ;

DIT que le paiement de chaque mensualité devra intervenir avant le 10 du mois, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement et ensuite, de mois en mois, le 10 de chaque mois, jusqu’à parfait règlement ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause de résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

En revanche, à défaut de paiement de toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée huit jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

DIT que la clause de résiliation retrouve son plein effet à cette date ;

DIT que l’intégralité de la dette redevient immédiatement exigible ;

AUTORISE, à défaut pour Monsieur [Z] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la S.A.S. VILLIERS IMMOBILIER à faire procéder à son EXPULSION ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [C] à payer à la S.A.S. VILLIERS IMMOBILIER une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et charges mensuels qui auraient été dus pour le logement si le bail n’avait pas été résilié, somme indexée selon les modalités prévues au contrat, à compter du 12 janvier 2024 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

RAPPELLE les dispositions des articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code de procédures civiles d’exécution : « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [C] aux entiers dépens ;

DEBOUTE la S.A.S. VILLIERS IMMOBILIER de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit ;

RAPPELLE à Monsieur [Z] [C] qu’il peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l’enregistrement d’une demande de logement social ou, à défaut, d’apporter la justification de l’absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d’utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l’État dans le Nord « nord.gouv.fr ») à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l’adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE LA COHESION SOCIALE

Mission accès au logement – Secrétariat de la commission médiation DALO

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

DIT qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information.

AINSI JUGE ET PRONONCE A LILLE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE DE LA JURIDICTION, LE SEIZE DECEMBRE DEUX MILLE VINGT-QUATRE, DATE INDIQUEE A L’ISSUE DES DEBATS EN AUDIENCE PUBLIQUE EN APPLICATION DE L’ARTICLE 450 ALINEA 2 DU CODE DE PROCEDURE CIVILE.

LA GREFFIERE,

Sylvie DEHAUDT

LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,

Capucine AKKOR