N° Minute :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

JUGEMENT

du

19 Novembre 2024

Numéro de rôle : N° RG 24/03605 – N° Portalis DBYF-W-B7I-JKHT

DEMANDERESSE :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 2]

siège social est sis [Adresse 3]

Représenté par son syndic en exercice la S.A.S. FONCIA VAL DE LOIRE,

immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le n° 307 213 249

dont le siège social est sis “[Adresse 7]

représentée par Maître Julien BERBIGIER de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocats au barreau de TOURS, avocat plaidant

ET :

DÉFENDEURS :

Monsieur [Y] [Z]

né le 07 Mai 1994 à [Localité 5],

demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

Madame [G] [D]

née le 26 Avril 1994 à [Localité 6],

demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

DÉBATS :

Par devant Madame C. BELOUARD, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, assistée de Madame D. VERITE, Greffière.

A l’audience publique du 01 Octobre 2024, la Présidente ayant informé les parties que la décision serait rendue par mise à disposition le 19 Novembre 2024.

DÉLIBÉRÉ :

Prononcé par mise à disposition au greffe par Madame C. BELOUARD, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, le 19 Novembre 2024, assistée de Madame D. VERITE, Greffière.

Copie exécutoire délivrée le :

à

Copie certifiée conforme délivrée le :

à

EXPOSE DU LITIGE

Mme [G] [D] et M. [Y] [Z] sont propriétaires des lots n°13 et 14 dans l’immeuble situé sis [Adresse 2] à [Localité 9].

Le 25 juillet 2024, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à Tours (37000), représenté par son syndic la SAS FONCIA VAL DE LOIRE, a donné assignation à Mme [G] [D] et M. [Y] [Z] selon la procédure accélérée au fond devant le président du Tribunal judiciaire de Tours, afin de voir, sur le fondement des articles 10, 10-1, 18-1 A et 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, 1240 du code civil, du décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 :

condamner solidairement ces derniers à lui payer :la somme de 89,79 euros correspondant au montant des charges de copropriété impayées arrêtées au 11 juillet 2024 ;la somme de 2035,22 euros au titre des frais de recouvrement,la provision de 133,25 euros correspondant au règlement par anticipation des trimestres à échoir de l’exercice en cours ;assortir ces condamnations de l’intérêt au taux légal à compter de la date de mise en demeure recommandée ;

condamner solidairement ces derniers à lui payer la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens ;juger que le jugement à intervenir aura autorité de la chose jugée au fond, et sera exécutoire à titre provisoire ;rappeler que les frais d’exécution forcée resteront à la charge exclusive du débiteur défaillant, conformément aux dispositions de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Il fait valoir que les défendeurs ne paient pas leurs charges de copropriété et qu’ils restent devoir au 11 juillet 2024 la somme de 89,79 euros ; que malgré une mise en demeure le solde dû reste impayé. Il sollicite également les frais correspondant aux frais de mise en demeure et de relance et les diligences exceptionnelles réalisées par le syndic pour le recouvrement de cette créance. Il affirme que les copropriétaires qui ne s’acquittent pas de manière répétée de ses charges de copropriété mettent en péril la gestion financière de la copropriété.

A l’audience du 1er octobre 2024, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 9], représenté par son Conseil, maintient ses demandes.

Les défendeurs, régulièrement cités par remise de l’acte à l’étude du commissaire de justice instrumentaire, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

La décision a été mise en délibéré au 19 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

— Sur les charges de copropriété et fonds de travaux échus sollicités

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-6557 du 10 juillet 1965 les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de la chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fond de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 » de la Loi.

A l’appui de ses prétentions, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] [Localité 9] verse aux débats :

— le relevé de propriété du bien litigieux ;

— le contrat de syndic du 26 mai 2024 ;

— le procès-verbal d’assemblée générale du 24 mai 2024 qui approuve notamment les comptes de l’exercice du 01/01/2023 au 31/12/2023, qui modifie le budget prévisionnel de l’exercice en cours, et qui approuve le budget prévisionnel de l’exercice 01/01/2025 au 31/12/2025 ;

— les procès-verbaux antérieurs d’assemblée générale des copropriétaires qui approuvent notamment les comptes de l’exercice du n-1, qui modifient le budget prévisionnel de l’exercice en cours, et qui approuvent le budget prévisionnel de l’exercice n+1 ;

— les appels de fonds faisant apparaître les charges de la copropriété et la quote-part de la partie défenderesse pour la période considérée ;

— l’extrait de compte de la partie défenderesse, arrêté au 11 juillet 2024 (pièce 12) faisant apparaître un solde débiteur au titre des charges et fonds de travaux échus et des frais de recouvrement (examinés ci-après).

Il ressort de l’ensemble de ces documents que Mme [G] [D] et M. [Y] [Z] n’ont pas réglé les charges de copropriété et sommes dues au titres des fonds travaux arrêtées au 11 juillet 2024 à hauteur de la somme de 86,79 euros.

La lettre de mise en demeure, le commandement de payer, puis l’assignation n’ont pas permis une régularisation du solde.

Mme [G] [D] et M. [Y] [Z] seront en conséquence condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 86,79 euros au titre des charges et fonds de travaux échus au 11 juillet 2024 en vertu des dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

— Sur les frais de recouvrement sollicités

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissier de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur sont imputables au seul copropriétaire défaillant.

Pour les frais non expressément visés par l’article 10-1, ils doivent donc être portés au débit du compte du copropriétaire défaillant si et seulement si ils étaient nécessaires au recouvrement de la créance.

Entrent dans la catégorie de ces frais de recouvrement recouvrables directement contre le copropriétaire en application de l’article 9 de l’annexe du décret n°2015-342 du 26 mars 2015 :

— les frais de mise en demeure et de relance à condition qu’ils soient justifiés en procédure,

— les frais de contentieux du syndic mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles (constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de Justice, suivi du dossier transmis à l’avocat).

En l’espèce, s’agissant des frais de relance, de mise en demeure et de diligences exceptionnelles sollicités, ils ne sont pas justifies pour la période antérieure au 01 juillet 2024 en l’absence de versement des contrats de syndic applicables avant le 01er juillet 2024. En effet, le seul contrat produit ne couvre que la période allant du 01/07/2024 au 30/06/2027. La présente juridiction n’est dès lors pas en mesure de vérifier le bien fondé des sommes appellées antérieurement au 1er juillet 2024.

S’agissant des frais d’huissier sollicités (hors assignation qui relève des dépens), leur réalité est justifiée par les pièces versées au dossier (125,22 euros).

Il est acquis que le syndic peut solliciter une rémunération supplémentaire pour des tâches ne relevant pas de son travail habituel en présence d’un contrat de syndic le stipulant. Ces diligences exceptionnelles, ne peuvent être rémunérées qu’à hauteur de ce que le contrat de syndic a validé. Si le principe de cette rémunération est acquis en droit positif, en revanche ces diligences doivent correspondre à une réalité pour être rémunérées. Elles doivent pour ce faire être proportionnées au montant de la créance à recouvrer. En effet, plus la créance du syndicat des copropriétaires est importante, plus le suivi, la saisine des auxiliaires (commissaire de justice ou avocat) nécessite des diligences exceptionnelles pour le syndic.

En l’état, au regard des pièces produites, il est justifié que les impayés des défendeurs ont impliqué pour le syndic des diligences exceptionnelles justifiant une rémunérationde 350 euros le 11 juillet 2024.

Les défendeurs en conséquence condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 475,22 euros au titre des frais de recouvrement augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation. Le surplus sera rejeté.

— Sur les charges à échoir de l’année en cours sollicitées

L’article 19-2 de la Loi du 10 juillet 1965 dispose : "A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2 (dépenses pour travaux hors budget prévisionnel), et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 (…) »

Par courrier recommandé avec avis de réception et commandement de payer du 24 avril 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 9] a mis en demeure Mme [G] [D] et M. [Y] [Z] de régler les charges de copropriété impayées dans un délai maximum de trente jours.

Cette mise en demeure n’a pas permis une régularisation dans les trente jours. En application de l’article 19-2 précité, les autres provisions de l’année comptable non encore échues sont devenues immédiatement exigibles.

Mme [G] [D] et M. [Y] [Z] seront en conséquence condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires la provision de 133,25 euros à valoir sur les sommes dues au titre des appels de charges à venir pour le dernier trimestre de l’année 2024 au vu du décompte et en vertu de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

— Sur les mesures de fin de jugement

Perdant le procès, Mme [G] [D] et M. [Y] [Z] seront tenus solidairement aux dépens.

Ils seront également condamnés solidairement à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros au titre des frais et honoraires non compris dans les dépens et exposés par ce dernier lors de la présente instance en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement selon les règles de la procédure accélérée au fond, par jugement rendu par défaut en dernier ressort :

CONDAMNE solidairement Mme [G] [D] et M. [Y] [Z] à verser au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] [Localité 9] les sommes suivantes :

86,79 € (QUATRE-VINGT-SIX EUROS SOIXANTE-DIX-NEUF CENTIMES) au titre des appels de charges et de fonds de travaux échus au 11 juillet 2024 ;475,22 € (QUATRE CENT SOIXANTE-QUINZE EUROS VINGT-DEUX CENTIMES) au titre des frais de recouvrement ;

133,25 € (CENT TRENTE-TROIS EUROS VINGT-CINQ CENTIMES) à titre provisionnel à valoir sur les appels de charges à venir pour le dernier trimestre de l’exercice en cours ;

augmentées des intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

DÉBOUTE le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 9] de sa demande formée au titre des frais de recouvrement et d’ouverture de dossier contentieux pour le syndic ;

CONDAMNE solidairement Mme [G] [D] et M. [Y] [Z] aux dépens ;

CONDAMNE solidairement Mme [G] [D] et M. [Y] [Z] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 9] la somme de 500,00 € (CINQ CENTS EUROS) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

La Greffière

D. VERITE

La Présidente

C. BELOUARD