Minute n°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Première Chambre

JUGEMENT

24 MARS 2025

N° RG 22/02893 – N° Portalis DB22-W-B7G-QSNZ

Code NAC : 63B

DEMANDERESSE :

[A] [9], SCI immatriculée au RCS d’EVRY sous le n° [N° SIREN/SIRET 4], dont le siège social est sis [Adresse 1] prise en la personne de son gérant, Monsieur [L] [A], domicilié en cette qualité audit siège

représentée par M^e Oriane DONTOT, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulant et M^e Caroline DE PUYSEGUR, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DEFENDEUR :

Maître Thierry JOVE DEJAIFFE, avocat du barreau de Melun, associé de la SELARL [11]

domicilié [Adresse 2]

[Localité 3]

représenté par M^e Alain CLAVIER de l’ASSOCIATION ALAIN CLAVIER – ISABELLE WALIGORA – AVOCATS ASSOCIÉS, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat avocat postulant et M^e Jean-Marc PEREZ, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

ACTE INITIAL du 25 Avril 2022 reçu au greffe le 09 Mai 2022.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 27 Janvier 2025, Madame LE BIDEAU, Vice-Présidente, et Madame MARNAT, Juge, siégeant en qualité de juges rapporteurs avec l’accord des parties en application de l’article 805 du Code de procédure civile, assistées de Madame BEAUVALLET, Greffier, ont indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 24 Mars 2025.

MAGISTRATS AYANT DÉLIBÉRÉ :

Madame LE BIDEAU, Vice-Présidente

Madame DAUCE, Vice-Présidente

Madame MARNAT, Juge

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié en date du 2 juillet 2013, la société civile immobilière [6] (ci-après dénommée la SCI [6]) a vendu à la société civile immobilière [A] [9] (ci-après dénommée la SCI [A] [9]), dont le gérant est Monsieur [L] [A], une maison d’habitation située [Adresse 5] à Arcachon (33) ainsi que les biens mobiliers la garnissant, pour un prix de 700.000 euros.

Le 31 janvier 2014, Monsieur [L] [A] a fait établir un procès-verbal de constat d’huissier à la suite d’une inondation survenue au niveau du sous-sol de la maison.

Un architecte a procédé le 3 juin 2014 à une analyse des problèmes rencontrés dans l’habitation et préconisé des solutions techniques pour y remédier.

Par acte d’huissier délivré le 28 juillet 2014, la SCI [A] [9] a assigné la SCI [6] devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Bordeaux aux fins d’expertise.

L’expert judiciaire désigné, Monsieur [H] [J], a déposé son pré-rapport le 19 juin 2015 puis son rapport définitif le 7 septembre 2015.

Par acte d’huissier délivré le 2 novembre 2017, la SCI [12] a assigné la SCI [6] devant le tribunal de grande instance de Bordeaux en garantie des vices cachés sur le fondement des articles 1641 et suivants du code civil.

Par jugement en date du 6 novembre 2018, le tribunal de grande instance de Bordeaux a ordonné le retrait du rôle de la procédure et dit que celle-ci pourra être rétablie à la demande de l’une des parties.

Le 2 novembre 2020, la SCI [12] a sollicité le rétablissement de l’affaire au rôle.

Par jugement en date du 13 juillet 2021, le tribunal judiciaire de Bordeaux a déclaré irrecevable l’action en garantie des vices cachés introduite par la SCI [12] pour être prescrite et l’a condamnée à verser la somme de 5.000 euros à la SCI [6] à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Reprochant à son avocat des négligences dans la conduite de la procédure à l’encontre de la SCI [6], la SCI [12] a, par exploits d’huissier de justice des 25 avril et 21 juin 2022, saisi le présent tribunal d’une action en responsabilité civile professionnelle à l’encontre de son ancien conseil.

Par dernières conclusions signifiées par voie électronique le 16 octobre 2023, la SCI [12] demande au tribunal de :

« Vu les articles 1104, 1240, 1641, 2241 du code civil

Vu la loi du 31 décembre 1971

Vu l’article 47 du CPC

— Recevoir la demande de la SCI [12] et la déclarer bien fondée,

— Condamner Maître [C] [Y] à verser la SCI [12] de la somme de 132.000€ au titre de la perte de chance

— Condamner Maître [C] [Y] à verser à la SCI [12] la somme de 20.000€ à titre de dommages intérêts,

— Débouter Maître [C] [Y] de l’ensemble des ses demandes, fins et conclusions

— Condamner Maître [C] [Y] à verser à la SCI [12] la somme de 6.840€ au titre de l’article 700 du CPC

— Condamner Maître [C] [Y] aux entiers dépens »

La SCI [12] reproche à son avocat un défaut de diligences et de conseil au cours des opérations d’expertise judiciaire, en l’ayant informée tardivement de leur réalisation puis en n’ayant déposé aucun dire au soutien des intérêts de sa cliente à réception du pré-rapport, et en n’ayant fourni aucune pièce à l’expert ; elle affirme à cet égard que l’avocat ne démontre pas qu’il aurait été dans l’attente de pièces de sa cliente. Elle considère par ailleurs que Maître [C] [Y] ne lui a rendu compte d’aucune démarche effectuée et qu’il a manqué de prudence en ayant engagé une procédure qui était selon lui vouée à l’échec.

Elle lui reproche par ailleurs d’avoir commis une faute consistant en un manquement à son obligation de résultat pour l’accomplissement des actes de procédure de nature à engager sa responsabilité civile professionnelle, en ayant fait assigner tardivement la SCI [6] alors que le délai d’action en réparation pour vices cachés avait expiré.

Elle considère que la faute de Maître [C] [Y] de ne pas avoir fait assigner au fond le vendeur dans la limite du délai légal de prescription lui a fait perdre une chance d’obtenir la réparation du préjudice et qu’elle disposait d’une chance sérieuse d’obtenir ce gain, dès lors qu’elle ne pouvait avoir eu connaissance du vice au moment de l’acquisition de la maison mais qu’en revanche le vice était connu du vendeur professionnel, sur qui pesait une présomption de connaissance des vices cachés. Elle demande ainsi la réparation de son préjudice financier résultant du coût des réparations des désordres résultant du vice né de la construction d’une chambre sur un puisard avant la vente de la maison.

Elle demande la condamnation Maître [C] [Y] à l’indemniser du préjudice financier et moral résultant du défaut de conseil, lui reprochant d’une part, de ne pas avoir géré le dossier de manière satisfaisante en n’ayant pas dispensé de conseil ni de réserve à son égard, et d’autre part, d’avoir contrevenu à la déontologie de sa profession en lui ayant réclamé des honoraires non justifiés.

Par dernières conclusions signifiées par voie électronique le 15 décembre 2023, Monsieur [C] [Y] demande au tribunal de :

« DECLARER mal fondée la SCI [12] en toutes ses demandes, fins et conclusions,

L’EN DEBOUTER ;

CONDAMNER la SCI [12] à payer à Maître [C] [Y] une indemnité de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER la SCI [12] aux entiers dépens dont distractions au profit des avocat constitués au titre de l’article 699 du même code. »

Maître [C] [Y] conteste avoir commis une faute dans la conduite du dossier ; il considère à cet égard que la SCI [12] ne rapporte pas la preuve de la nécessité d’adresser des dires à l’expert, de l’incompétence de celui-ci pour chiffrer les désordres ou des arguments qu’il aurait fallu avancer pour influencer sa position.

Il considère que l’action en garantie des vices cachés n’avait aucune chance de prospérer en l’absence de preuve que le vendeur avait connaissance de l’inondabilité du sous-sol de la maison qui aurait été cachée lors de la vente. Il soutient avoir bien indiqué à Monsieur [A] que les conclusions de l’expert étaient difficilement contestables, aucune preuve n’étant rapportée d’un précédent envahissement de la cave de nature à démontrer la connaissance du phénomène par le vendeur, et affirme que l’assignation a été délivrée sur l’insistance de Monsieur [A] malgré ses réserves. Il ajoute qu’il restait dans l’attente de pièces supplémentaires annoncées mais jamais communiquées par la SCI [A] [9], raison pour laquelle la radiation a été sollicitée et qu’aucune relance ne lui été adressée.

Il considère que la SCI [A] [9] ne rapporte pas la preuve de l’existence d’une perte de chance que son action en garantie des vices cachés aboutisse dès lors que l’acte de vente contient une clause d’exonération de la garantie des vices cachés valable et que la connaissance du vice caché par le vendeur n’est pas établie.

Il affirme qu’il n’est pas démontré que le vendeur aurait construit ou aménagé la chambre sur un puisard, les seuls travaux évoqués dans l’acte de vente étant sans lien avec les désordres, ni que le rapport d’expertise amiable, établi cinq ans après le rapport d’expertise judiciaire, aurait emporté la conviction du tribunal.

Il conteste enfin la demande au titre de l’indemnisation du préjudice moral au motif qu’il n’est caractérisé ni dans son principe ni dans son quantum.

Le tribunal renvoie expressément aux dernières écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 29 février 2024.

L’affaire, appelée à l’audience du 27 janvier 2025, a été mise en délibéré au 24 mars 2025.

MOTIFS

Sur la responsabilité de Maître [C] [Y]

Sur le principe de responsabilité

En application des dispositions des articles 1231 et suivants du code civil, la responsabilité de l’avocat doit être examinée au regard de l’obligation qui pèse sur celui-ci, tenu d’accomplir toutes les diligences utiles à la défense des intérêts de son client. Il est rappelé à cet égard qu’en sa qualité d’avocat, en tant que tel investi d’un devoir de compétence et supposé connaître les règles de procédure, il est tenu à une obligation de résultat pour ce qui concerne le respect des règles de procédure.

L’avocat est soumis, dans le cadre de son activité judiciaire, à une obligation de moyen. Il a une obligation de compétence pour conseiller utilement son client. A cet égard, il est de principe que l’avocat est tenu de conseiller son client même si celui-ci est rompu aux affaires.

La SCI [12] reproche différents manquements à son ancien avocat, en n’ayant pas satisfait à son devoir d’information et de conseil dans le cadre de la conduite du dossier d’action en garantie à l’encontre de la SCI [6], et en n’ayant pas respecté les règles de procédure s’agissant de l’introduction d’une action en garantie des vices cachés dans le délai légal.

Maître [C] [Y] considère avoir respecté ses devoirs d’information et de conseil et conteste avoir commis une faute dans la conduite de la procédure, estimant avoir satisfait à ses obligations dans le cadre des opérations d’expertise diligentées et n’avoir assigné au fond la SCI [6] que sur la base des éléments insuffisants produits par sa cliente et sur insistance de celle-ci alors que la procédure était vouée à l’échec.

Sur les manquements invoqués au titre de l’obligation d’information et de conseil

Il résulte des éléments produits aux débats que par ordonnance de référé en date du 5 janvier 2015, le président du tribunal de grande instance de Bordeaux a ordonné la mise en œuvre d’une expertise confiée à Monsieur [H] [J] aux fins notamment de déterminer si les désordres allégués par la SCI [12] existent et le cas échéant les décrire en indiquant leur nature ainsi que, si faire se peut, la date de leur apparition.

Monsieur [H] [J] a tenu une réunion contradictoire sur le site le 23 mars 2015, puis produit un pré-rapport le 16 juin 2015 avec un retour de dires pour le 1erseptembre 2015, et enfin déposé son rapport le 7 septembre 2015.

Il n’est pas démontré que Maître [C] [Y] ne se soit pas rendu aux opérations d’expertise ; il ne résulte toutefois d’aucune pièce qu’il aurait fait un quelconque retour à sa cliente du déroulement de celles-ci et des échanges ayant eu lieu.

Par ailleurs, il est constant qu’il n’a adressé aucun dire à Monsieur [H] [J] dans le délai imparti comme le regrette la SCI [12], et force est de constater qu’il n’est produit aucun échange qui aurait eu lieu ensuite entre l’avocat et sa cliente concernant les conclusions de l’expert au terme de son pré-rapport et sur l’opportunité, ou non, de critiquer ces dernières ou de produire des pièces complémentaires de nature à influer sur ses conclusions définitives.

Si Maître [C] [Y] prétend aujourd’hui qu’il aurait été vain de produire un dire, il ne démontre pas avoir dispensé le moindre conseil préalablement en ce sens à sa cliente, aucune pièce n’étant versée à l’appui de ses écritures, faisant ainsi preuve d’un manque de diligence à son égard.

Ces éléments sont de nature à caractériser une négligence fautive de la part de Maître [C] [Y]. En effet, investi d’un devoir d’information et de conseil de sa cliente s’agissant d’une obligation de moyen, Maître [C] [Y] a commis une négligence fautive en ne dispensant aucune information ni conseil à sa cliente tant sur le déroulé des opérations d’expertise que sur les conclusions de l’expert figurant dans son pré-rapport et l’opportunité d’y répondre, alors qu’il disposait bien du pré-rapport et au surplus du temps nécessaire pour le faire.

En conséquence de quoi, l’absence de conseil et de diligences de Maître [C] [Y] dans le cadre des opérations d’expertise judiciaire ordonnées en référé par le président du tribunal de grande instance de Bordeaux par ordonnance du 5 janvier 2015 constitue une négligence fautive de nature à engager sa responsabilité civile professionnelle.

Sur les manquements invoqués au titre de la conduite de la procédure

Aux termes de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

En application de l’article 1648 alinéa 1er même code, l’action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l’acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice.

L’article 2239 du code civil dispose : « La prescription est également suspendue lorsque le juge fait droit à une demande de mesure d’instruction présentée avant tout procès.

Le délai de prescription recommence à courir, pour une durée qui ne peut être inférieure à six mois, à compter du jour où la mesure a été exécutée ».

L’article 2241 du même code prévoit : « La demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion.

Il en est de même lorsqu’elle est portée devant une juridiction incompétente ou lorsque l’acte de saisine de la juridiction est annulé par l’effet d’un vice de procédure ».

En l’espèce, il est établi que Maître [C] [Y], avocat, est intervenu en qualité de conseil dans le cadre de la procédure que souhaitait initier la SCI [12] à l’encontre de la SCI [6], vendeur du bien immobilier qu’elle a acheté le 2 juillet 2013, et a ainsi sollicité du juge des référés du tribunal de grande instance de Bordeaux de désigner un expert afin d’examiner les désordres et d’en déterminer les origines, ce que reconnaît le défendeur.

Au titre de son mandat, Maître [C] [Y] était tenu d’accomplir toutes les diligences utiles et les actes de procédures nécessaires à la défense des intérêts de la SCI [A] [9].

Il ressort des débats que la vente de la maison à usage d’habitation litigieuse est intervenue selon acte notarié du 2 juillet 2013. Dès le 31 janvier 2014, un constat d’huissier de justice a été établi à la demande de Monsieur [L] [A], gérant de la SCI [A] [9], mettant en évidence une inondation importante au niveau du sous-sol de la maison. Afin de connaître l’origine de ces désordres, Monsieur [A] a interrogé Monsieur [P] [O], architecte, qui, le 3 juin 2014, a constaté les éléments suivants : « Nous avons visité la maison le 17 avril 2014. Les pièces du sous-sol présentent un taux d’humidité élevé, traces de moisissure en pied de mur, et présence d’humidité sur le dallage vétuste et fissuré de la maison. Analyse : Le puisard au centre de la pièce n’est pas raccordé aux eaux pluviales, il est maçonné de pierre. Un tuyau de trop plein de la chaudière vient s’évacuer à l’intérieur », et préconisé des solutions techniques pour y remédier.

Le 28 juillet 2014, la SCI [12], par l’intermédiaire de Maître [C] [Y], a fait délivrer une assignation en référé à la SCI [6], venderesse, aux fins d’expertise. Par ordonnance du 5 janvier 2015, Monsieur [H] [J] a été désigné à cette fin, lequel rendait son rapport le 7 septembre 2015.

Le 2 novembre 2017, la SCI [12] a, par l’intermédiaire de Maître [C] [Y], fait assigner la SCI [6] devant le tribunal de grande instance de Bordeaux en garantie des vices cachés sur le fondement des articles 1641 et suivants du code civil.

Le délai de prescription biennal prévu à l’article 1648 alinéa 1er du code civil précité pour intenter l’action en garantie des vices rédhibitoires, qui court à compter de la découverte du vice, est interrompu par une assignation en référé conformément à l’article 2241 du code civil précité. Ce délai est en outre suspendu lorsque le juge fait droit à une demande de mesure d’instruction présentée avant tout procès en application de l’article 2239 du même code, le délai recommençant à courir du jour où la mesure a été exécutée.

La saisine du juge des référés, le 28 juillet 2014, a interrompu la prescription jusqu’au 5 janvier 2015, date de l’ordonnance ayant désigné l’expert ; le délai de prescription était suspendu jusqu’au 7 septembre 2015, date à laquelle celui-ci a déposé son rapport, la SCI [12] disposant ainsi d’un délai expirant le 8 septembre 2017 pour agir en garantie des vices cachés à l’encontre du vendeur.

Or l’assignation au fond n’a été signifiée à la SCI [6] que le 2 novembre 2017, soit 55 jours après l’expiration du délai, de sorte que son action était prescrite. Le tribunal judiciaire de Bordeaux a ainsi, par jugement du 13 juillet 2021, déclaré irrecevable l’action en garantie des vices cachés introduite par la SCI [12] et l’a notamment condamnée à payer à la SCI [6] la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Maître [C] [Y] ne démontre pas qu’il aurait prétendument déconseillé à sa cliente d’introduire un recours en l’absence de preuve que le vendeur aurait eu connaissance du vice ou parce que les conclusions de l’expert étaient difficilement contestables ou même dans l’attente de pièces complémentaires qu’il aurait attendues de sa cliente, justifiant selon lui la délivrance tardive de l’assignation, aucune preuve d’un quelconque échange en ce sens n’étant versée aux débats.

Par ailleurs, la SCI [12] produit des factures adressées par l’avocat pour le règlement de ses honoraires et notamment une facture acquittée du 18 août 2017 justifiant le règlement de la somme de 1.440 euros TTC par virement du 17 août 2017 dans le cadre du traitement par l’avocat du dossier qu’il a intitulé : « SCI [10] / SCI [7] ».

La faute de Maître [C] [Y] d’avoir fait délivrer tardivement l’assignation au fond, dans le cadre d’une procédure pour laquelle il avait été mandaté et avait été réglé de ses honoraires, a conduit à l’irrecevabilité des demandes de la SCI [12] à l’encontre du vendeur du bien immobilier.

Ainsi, Maître [C] [Y], qui était tenu à une obligation de résultat s’agissant du respect des règles de procédure, a commis une faute de nature à engager sa responsabilité professionnelle à l’égard de la SCI [12] en n’ayant pas fait signifier l’assignation à la SCI [6] dans le délai de recours imparti.

Sur la demande de réparation des préjudices subis

Le préjudice résultant d’un manquement par un avocat à ses obligations s’évalue en termes de perte de chance. Il est à cet égard de principe que la perte de chance répare de manière générale la disparition actuelle et certaine d’une éventualité favorable. S’agissant plus précisément de la chance de réussite d’une action en justice, le caractère réel et sérieux s’apprécie au regard de la probabilité de succès de cette action.

C’est pourquoi, il convient de reconstituer fictivement, au vu des conclusions des parties et des pièces produites aux débats l’issue de la procédure en garantie des vices cachés si elle avait été introduite dans le délai légal pour déterminer les chances de succès de l’action qui n’a pas été exercée et évaluer le bénéfice que cette action aurait pu rapporter et dont la perte constitue le préjudice. Il appartient à celui qui demande la réparation d’une perte de chance de rapporter la preuve de ce que la chance de survenance de cet événement n’était pas seulement raisonnable mais incontestable et inconditionnelle, de sorte que la survenance de l’évènement futur n’était affectée d’aucun aléa.

Il y a donc lieu d’apprécier la chance qu’avait la SCI [12] de voir aboutir la procédure à l’encontre de la SCI [6] afin de déterminer si la faute commise par Maître [C] [Y] a réellement causé un préjudice à la SCI [12].

Maître [C] [Y] soutient que la procédure n’aurait eu aucune chance de prospérer, ce que conteste la SCI [12] qui considère que les reproches élevés à l’encontre du vendeur sur l’existence d’un vice caché affectant le sous-sol de la maison et plus précisément l’habitation d’une chambre construite par la société venderesse sur un puisard, qu’elle ne pouvait connaître au moment de l’achat, étaient fondés et auraient donné lieu à une indemnisation certaine si l’avocat avait assigné au fond la SCI [6] dans la limite du délai légal de prescription.

Il résulte de l’article 1641 du code civil que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats qu’à la suite d’inondations survenues dans le sous-sol de la maison quelques mois après l’achat du bien immobilier, Monsieur [A], gérant de la SCI [A] [9] a fait procéder à une étude par Monsieur [P] [O], architecte, pour trouver l’origine des problèmes relevés dans l’habitation et les solutions pour y remédier. Il résulte des constatations faites par ce dernier le 3 juin 2014 que l’infiltration d’eau importante serait due à la présence d’un puisard situé au centre de la pièce, non raccordé aux eaux pluviales.

Monsieur [H] [J], expert judiciaire désigné dans le cadre de la procédure de référé, a indiqué dans son rapport du 7 septembre 2015 que toutes les anciennes habitations de la ville d'[Localité 8] disposent de puisards pour réinfiltrer les eaux de ruissellement pluviaux provenant notamment des toitures, et qu’à la suite des intempéries en 2013 et 2014, années particulièrement pluvieuses, le niveau du toit des nappes souterraines s’est rapproché des points bas des cuvettes géographiques du relief. S’agissant de la cause des désordres constatés, l’expert relève bien la présence d’un puisard dans le sous-sol, dissimulé sous une trappe (annexe A1, page 5) : « Il s’agit d’un puits maçonné d’environ 1 m de diamètre, voûté à l’approche de la surface pour être fermé par une trappe d’environ 30 cm x 30 cm. », et précise dans son rapport (point 3.13) : « La conception de la construction d’une chambre sur un puisard sans tenir compte du risque de remontée du niveau d’eau dans le puisard est une erreur. ». Si l’expert ne considère pas que les désordres mettent en péril la solidité de l’immeuble, il retient toutefois : « L’habitabilité de la chambre peut cependant être remise en question car l’humidité qui en résulte peut rendre désagréable sa fréquentation ».

Il est ainsi bien établi l’existence d’un vice caché lié à la construction d’une chambre sur un puisard dissimulé par une trappe, antérieur à la vente, qui rend impropre la maison à l’usage auquel elle est destinée, s’agissant de l’habitabilité de la chambre. La SCI [12] est ainsi bien fondée à agir en garantie des vices cachés.

Selon l’article 1643 du code civil, le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

En l’espèce, la SCI [12] soutient qu’il pesait sur la SCI [6] une présomption de connaissance des vices cachés, considérant que la société venderesse était professionnelle, et conteste la situation de non-professionnelle revendiquée par Maître [C] [Y].

Aux termes de ses statuts, la SCI [6] a notamment pour objet : « La propriété et la gestion à titre civil, de tous les biens mobiliers et immobiliers et plus particulièrement de toute participation dans toutes sociétés et de tous autres biens meubles et immeubles, à quelque endroit qu’ils se trouvent. L’acquisition, la prise à bail, la location-vente, la propriété ou la copropriété de terrains, d’immeubles construits ou en cours de construction ou à rénover, de tous autres biens immeubles et de tous biens meubles (…) La réfection, la rénovation, la réhabilitation d’immeubles anciens, ainsi que la réalisation de tous travaux de transformation, amélioration, installations nouvelles conformément à leur destination (…) ».

Par ailleurs, aux termes de l’acte de vente du 2 juillet 2013, la SCI [6] avait acquis la maison le 29 novembre 2010, soit moins de trois ans avant sa revente, au prix de 560.000 euros, et l’a ensuite revendue à la demanderesse moyennant le prix de 700.000 euros, réalisant ainsi une plus-value substantielle. Il résulte de ces éléments que la SCI [6] avait la qualité de vendeur professionnel.

Il est néanmoins relevé que dans l’assignation au fond devant le tribunal de grande instance de Bordeaux signifiée à la SCI [6] le 2 novembre 2017, la SCI [12] a reconnu que : « (…) les deux SCI sont des professionnels de l’immobilier et connaissent parfaitement la valeur des limitations apportées à l’obligation de garantie du vendeur (…) ».

Il est constant qu’en cas de vente entre professionnels de la même spécialité, ce qu’affirmait la SCI [12] dans son assignation, la garantie du vendeur ne peut être invoquée lorsqu’une clause de non-garantie des vices cachés est insérée dans l’acte. Or, l’acte de vente notarié du 2 juillet 2013 stipule que le bien immobilier a été acquis : « dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans garantie de la part de ce dernier en raison des vices apparents ou cachés dont le sol, le sous-sol et les ouvrages, s’ils existent, pourraient être affectés ». Il ressort du jugement du tribunal judiciaire de Bordeaux du 13 juillet 2021 que la SCI [6], sollicitant l’irrecevabilité des demandes de la SCI [12], avait notamment opposé cette clause d’exclusion de la garantie des vices cachés.

La vente étant intervenue entre deux professionnels de même spécialité, la clause d’exclusion de la garantie des vices cachés stipulée dans l’acte de vente était valable et opposable à la SCI [12] et il appartenait alors à cette dernière de démontrer que le vendeur connaissait le vice au moment de la vente.

A cet égard, il résulte de l’annexe A1 « compte-rendu n°1 de la réunion du 23 mars 2015 » les éléments suivants : « A la connaissance de M. et Mme [B], cette maison, dans laquelle ils ont vécu entre le 29 novembre 2010 et le 2 juillet 2013, n’a jamais été inondée. Le 27 juillet 2013, les pluies ont été très exceptionnelles et la commune a fait l’objet d’un classement de la préfecture en « catastrophes naturelles » pour cet évènement. ». Un dire a été communiqué à l’expert par le conseil de la SCI [6] le 28 août 2015 : « Monsieur et Madame [B] souhaitent ici réaffirmer par mon intermédiaire qu’ils ignoraient tout d’un quelconque risque d’inondabilité affectant les lieux. Non seulement ils n’ont jamais lors de l’occupation de la maison été confrontés à un sinistre de cet ordre, mais encore leur vendeur, Madame [X], ne leur avait nullement mentionné quelque difficulté de ce type par le passé. C’est dès lors sans aucune conscience d’un quelconque risque qu’ils ont transformé ce qui était un débarras en une chambre d’amis, sans créer aucune ouverture au demeurant, y ajoutant seulement une salle de bains ».

Aucune des pièces versées aux débats ne permet d’établir que la SCI [6] avait connaissance du vice caché, ce qu’elle contestait fermement, et les attestations produites aux débats, non circonstanciées sur les inondations qu’auraient subies les vendeurs, sont insuffisantes pour rapporter cette preuve, de même que le rapport d’expertise amiable réalisé le 3 mars 2021 par Monsieur [T] [W] en réponse au rapport d’expertise judiciaire établi cinq ans avant, qui n’apporte aucun élément à cet égard.

La SCI [12] échoue ainsi à rapporter la preuve que la SCI [6], venderesse, connaissait le vice caché au moment de la vente.

Il résulte de la combinaison de l’ensemble de ces éléments que la SCI [12] ne démontre pas que la faute commise par Maître [C] [Y] caractérisée par un manquement à son obligation de conseil et en un manque de diligences dans la conduite de la procédure a entraîné une perte de chance sérieuse de voir la société SCI [6] condamnée au titre de la garantie des vices cachés, que ce soit dans son principe ou son quantum.

Par conséquent, en l’absence de preuve d’une perte de chance, la SCI [12] sera déboutée de ses demandes au titre de la perte de chance et des dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

L’exécution provisoire sera écartée compte tenu du sens du présent jugement.

Les circonstances d’équité tendent à justifier de rejeter les demandes des parties sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Compte tenu de la faute retenue à l’encontre de Maître [C] [Y], ce dernier sera condamné à payer les dépens.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort par mise à disposition au greffe,

Déboute la SCI [12] de toutes ses demandes, en ce compris celle formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute Maître [C] [Y] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Maître [C] [Y] à payer les dépens,

Ecarte l’exécution provisoire du présent jugement.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 24 MARS 2025 par Madame LE BIDEAU, Vice-Présidente, assistée de Madame BEAUVALLET, greffier, lesquelles ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT