TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 4]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 14 OCTOBRE 2025

Minute n° :

N° RG 24/00853 – N° Portalis DBYV-W-B7I-G6SX

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Philippe TROLONGE

Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

Monsieur [K] [J]

demeurant [Adresse 2]

représenté par la SELARL LEROY AVOCATS, avocats au barreau d’ORLEANS

DÉFENDEURS :

Madame [C] [T]

demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

Madame [B] [S]

demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

A l’audience du 8 Avril 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré au 27 Juin 2025, prorogé à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé prenant effet le 12 juin 2024, Monsieur [K] [J] a donné à bail à Madame [C] [T] et à Madame [B] [S] un appartement à usage d’habitation de type F3 situé au [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial de 786,58 euros payable à terme à échoir, le 1er de chaque mois.

Des loyers et charges étant demeurés impayés par Madame [C] [T] et Madame [B] [S], Monsieur [K] [J] a fait signifier le 1er août 2024 à ses locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal s’élevant à 2.981,33 euros.

Le bailleur a, parallèlement, saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du Loiret (CCAPEX) de cette situation d’impayés, par voie électronique, le 2 août 2024.

A défaut de recevoir le paiement intégral des causes du commandement dans le délai indiqué, Monsieur [K] [J] a assigné en référé Madame [C] [T] et Madame [B] [S] -par actes de commissaire de justice du 29 octobre 2024 signifiés à l’étude- devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans -vu l’urgence et le fait qu’il ne saurait exister de contestations sérieuses- aux fins suivantes :

constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail pour défaut de paiement des loyers et charges en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et dire les locataires Madame [C] [T] et Madame [B] [S], sans droit ni titre d’occupation ;ordonner en conséquence l’expulsion des locataires des lieux qu’ils occupent indûment au [Adresse 3] ainsi que celle de tout occupant de son chef, et ce, au besoin, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, conformément à l’article L411-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;autoriser la séquestration des biens se trouvant éventuellement sur place, dans les conditions de l’article L433-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;condamner solidairement les locataires au paiement par provision de la somme de 4.734,44 euros, correspondant au montant des loyers et charges impayés au jour de la résiliation du bail ;condamner solidairement les locataires au paiement par provision d’une indemnité d’occupation d’un montant qu’il y aura lieu de fixer à la somme de 786,58 euros, égale au dernier terme de loyer, à compter du jour où le bail s’est trouvé résilié et jusqu’à leur départ effectif des lieux ainsi que celui de tout occupant de leur chef.Condamner solidairement par provision Madame [C] [T] et Madame [B] [S] à payer à Monsieur [K] [J] la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre intérêts de droit à compter de la décision à intervenir ;Condamner Madame [C] [T] et Madame [B] [S] aux dépens de l’instance et de son exécution sur le fondement de l’article 696 du Code de procédure civile, outre intérêts de droit à compter de la décision à intervenir.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 30 octobre 2024.

À l’audience du 8 avril 2025, Monsieur [K] [J], représenté par son avocat de la société LEROY, a maintenu l’intégralité de ses demandes introductives et a actualisé la dette locative à la somme de 6.213,75 euros.

Bien que régulièrement citées à l’étude, Madame [C] [T] et Madame [B] [S] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter à l’audience.

La fiche de diagnostic social et financier reçue au greffe avant l’audience indique que Madame [C] [T] et Madame [B] [S] n’ont pas donné suite aux rendez-vous proposés le 25 novembre et 13 décembre 2024 par le travailleur social.

La décision a été mise en délibéré à la date du 27 juin 2025, prorogé au 14 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

La décision est réputée contradictoire en application de l’article 473 du même Code, l’ordonnance étant susceptible d’appel.

I. SUR LA RECEVABILITE

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 30 octobre 2024 soit plus de six semaines avant l’audience du 8 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi -suite à la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire le 1er août 2024- la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par la voie électronique le 2 août 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 29 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 applicable lors de la délivrance le 5 août 2024 du commandement de payer, dispose que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Or, en l’espèce, le contrat de location conclu le 12 juin 2024 contient une clause résolutoire dans un délai de 6 semaines (paragraphe VIII des conditions particulières), et le commandement de payer visant cette clause a été signifié le 1er août 2024, pour la somme en principal de 2.981,33 euros et ce, dans le délai de six semaines prévu par la loi du 27 juillet 2023.

Madame [C] [T] et Madame [B] [S] disposaient donc d’un délai de six semaines – expirant le jeudi 12 septembre 2024 à 24 heures – pour s’acquitter de cette somme de 2.981,33 €.

Les causes du commandement relatives aux loyers et charges impayés n’ayant pas été intégralement réglées dans ce délai, il convient en conséquence de constater la résiliation du bail à la date du 12 septembre 2024.

L’expulsion de Madame [C] [T] et de Madame [B] [S] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles sera régi, conformément aux dispositions de l’article L433-1 du Code des procédures civiles d’exécution.

III. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT

En application de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Madame [C] [T] et Madame [B] [S] restent solidairement redevables des loyers et charges jusqu’au 12 septembre 2024 et, à compter du 13 septembre 2024, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, occupantes sans droit ni titre depuis le 13 septembre 2024, les locataires en place ont manifestement causé un préjudice au propriétaire-bailleur qui n’a pas pu disposer du bien à son gré.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant indexé des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, sachant que la partie échue de cette indemnité d’occupation sera reprise ci-dessous dans le calcul de la somme due à la date de l’audience.

Monsieur [K] [J] produit aux débats un décompte détaillé de la dette locative comprenant le loyer du mois d’avril 2025, démontrant que Mesdames [C] [T] et [B] [S] restent devoir la somme globale de 6.213,75 euros.

A l’examen, il convient toutefois de déduire de cette somme les frais -non contractuels- de rejet de prélèvements (1,20 € x 2 = 2,40 €) ainsi que les frais de poursuite éventuellement inclus dans les dépens (commandement pour 178,75 € + assignation pour 334,05 € = 512,80 €).

En conséquence, la dette locative de Mesdames [C] [T] et [B] [S] sera ramenée à un montant de 5.698,55 euros (6.213,75 € – 515,20 €).

Absentes à l’audience, Mesdames [C] [T] et [B] [S] ne contestent par définition ni le principe, ni le montant de leur dette locative, dont les éléments constitutifs ont été vérifiés.

Madame [C] [T] et Madame [B] [S] seront donc solidairement condamnées à verser à Monsieur [K] [J] une somme provisionnelle de 5.698,55 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, selon le décompte financier du 2 avril 2025 transmis au jour de l’audience et comprenant le loyer et charges du mois d’avril 2025.

Cette somme portera intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance.

Madame [C] [T] et Madame [B] [S] seront également condamnées au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle au titre de l’occupation indue du logement et ce, jusqu’à la libération des lieux. Cette indemnité d’occupation sera fixée à compter du 1er mai 2025 au montant du dernier terme du loyer et des charges actualisés du logement, soit 786,58 euros, conformément à la demande contenue dans l’assignation.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Madame [C] [T] et Madame [B] [S], parties perdantes, supporteront solidairement la charge des dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement préalable et de l’assignation introductive.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [K] [J], et en l’absence de toute information sur la réelle situation sociale et financière de Madame [C] [T] et Madame [B] [S], ces dernières seront condamnées à verser à leur bailleur la somme de 500,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en qualité de juge des référés, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 12 juin 2024 entre Monsieur [K] [J] et Madame [C] [T] et Madame [B] [S], concernant le logement à usage d’habitation situé au [Adresse 3], sont réunies à la date du 13 septembre 2024 et que le bail est résilié à cette date ;

ORDONNE en conséquence à Madame [C] [T] et Madame [B] [S], occupantes sans droit ni titre du logement, de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Madame [C] [T] et Madame [B] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [K] [J] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi, conformément aux dispositions de l’article L433-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Madame [C] [T] et Madame [B] [S] à verser à titre provisionnel à Monsieur [K] [J] la somme de 5.698,55 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté au 2 avril 2025 incluant l’échéance du mois d’avril 2025, assortie de l’intérêt au taux légal calculé à compter de la signification de la présente ordonnance ;

CONDAMNE solidairement Madame [C] [T] et Madame [B] [S] à verser à titre provisionnel à Monsieur [K] [J] une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges indexés et actualisés, soit 786,58 euros à compter du 1er mai 2025, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés ;

REJETTE toutes les autres demandes plus amples ou contraires des parties ;

CONDAMNE solidairement Madame [C] [T] et Madame [B] [S] à verser à titre provisionnel à Monsieur [K] [J] une somme de 500,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement et à titre provisionnel Madame [C] [T] et Madame [B] [S] aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement préalable et de l’assignation introductive d’instance.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de l’ordonnance au greffe du tribunal judiciaire, le 14 octobre 2025, la minute étant signée par le Juge et par la greffière.

La Greffière, Le Juge,