MINUTE N° :

JUGEMENT

DU 29 Novembre 2024

N° RC 24/01351

DÉCISION

contradictoire et en premier ressort

[G] [V]

ET :

[D] [Y]

Débats à l’audience du 04 Juillet 2024

copie et grosse le :

à DE LA RUFFIE

copie le :

à M. [Y]

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

TENUE le 29 Novembre 2024

Au siège du Tribunal, [Adresse 2] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : A. ROBIN, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 04 Juillet 2024

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 29 Novembre 2024 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Monsieur [G] [V]

né le 08 Juin 1989 à [Localité 5]

de nationalité française, demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Stanislas DE LA RUFFIE de la SELARL EGERIA-SAINT-CRICQ & ASSOCIES, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

D’une Part ;

ET :

Monsieur [D] [Y], demeurant [Adresse 1]

comparant

D’autre Part ;

RG 24/01351

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 21 mai 2018, Monsieur [Y] [D] a consenti un bail d’habitation à Monsieur [V] [G] portant sur logement situé sis [Adresse 3] à [Localité 9] moyennant un loyer mensuel de 400,00 € hors charges.

Le 27 juillet 2023, Monsieur [V] [G] a donné congé du contrat de bail avec un préavis réduit à un mois justifié par un nouvel emploi. Le 25 août 2023, un état des lieux sortant a été dressé par Maître [P], commissaire de justice.

C’est dans ces conditions que Monsieur [V] [G] a fait assigner son bailleur, Monsieur [Y] [D], par acte de commissaire de justice en date du 7 mars 2024 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours afin :

— la condamnation de Monsieur [Y] [D] à restituer à Monsieur [V] [G] la somme de 313,00€ au titre de son dépôt de garantie ;

— la condamnation de Monsieur [Y] [D] à verser à Monsieur [V] [G] la somme de 42,40 € par mois de retard pour la restitution de son dépôt de garantie à compter du 1er octobre 2023 ;

— la condamnation de Monsieur [Y] [D] à verser à Monsieur [V] [G] la somme de 1000,00€ à titre de dommages et intérêts ;

— la condamnation de Monsieur [Y] [D] à verser à Monsieur [V] [G] la somme de 1000,00€ en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— la condamnation de Monsieur [Y] [D] aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée et utilement plaidée à l’audience du 4 juillet 2024.

A l’audience, Monsieur [V] [G], représenté par son avocat, fait valoir que seule la révision de loyer appliquée par Monsieur [Y] [D] sur l’année 2023 est envisageable, celle réclamée au titre de l’année 2022 ne pouvant être appliquée de façon rétroactive. En outre, il soutient que les dégradations locatives invoquées par Monsieur [Y] [D] au titre de la remise en peinture du plafond ne sont pas justifiées eu égard au bon état des peintures des murs et plafonds constaté par le commissaire de justice dans son procès-verbal d’état des lieux sortant. Au surplus, les crochets collés sur la porte du meuble de la cuisine peuvent être retirés facilement et ne justifient pas, non plus, une retenue sur le dépôt de garantie. Il soutient que l’acharnement et les menaces proférées par le bailleur lui ont causé un préjudice dont il réclame réparation.

En défense, Monsieur [Y] [D] demande au juge des contentieux de la protection de confirmer l’application des retenues sur le dépôt de garantie au titre des révisions de loyer et des dégradations constatées soit la somme de 861,55 €, de condamner Monsieur [V] [G] au paiement de la somme de 1500,00 € au titre de dommages et intérêts ; outre une somme de 1000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

A l’appui de ses prétentions, il indique avoir informé le locataire de la révision du loyer dès janvier 2022 pour l’année 2022 et en décembre 2022 pour l’année 2023 et que cette révision n’a pu être effective qu’à partir du moment où il a eu connaissance de l’indice de référence du 1er trimestre de l’année concernée. Il invoque des dégradations locatives portant la présence de deux porte-serviettes collés sur une des portes de la cuisine et sur la présence au plafond d’un raccord de peinture. Il soutient que l’entêtement de son locataire à demander la restitution du dépôt de garantie et les nombreux échanges entretenus avec les deux assurances protection juridique du locataire lui ont causé un préjudice dont il réclame réparation.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 octobre 2024 prorogé au 29 novembre 2024.

II MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité

Aux termes de l’article 750-1 du code de procédure civile, la demande en justice doit être précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l’organisation judiciaire, et cela, à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office.

En l’espèce, Monsieur [V] [G] justifie de la tentative de conciliation menée par la commission de conciliation des rapports locatifs d'[Localité 6] et [Localité 7] qui s’est soldée par un avis de non conciliation dressé le 29 janvier 2024, aucune des parties ne souhaitant formulé de proposition amiable.

L’action est donc recevable.

Sur la restitution du dépôt de garantie

Aux termes de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie, lorsqu’il est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution des obligations locatives par le locataire, est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

La restitution du dépôt de garantie doit intervenir dans le délai d’un mois ou de deux mois, après déduction, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et sous réserve qu’elles soient dûment justifiées, sous peine d’une pénalité égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée au profit du locataire, passé ce délai.

Monsieur [V] [G] verse aux débats le contrat de bail signé entre les parties en date du 21 mai 2018 ainsi que le décompte de fin de location adressé par Monsieur [Y] [D] le 23 septembre 2023 justifiant la retenue du dépôt de garantie de 435,00 € en raison de dégradations locatives et d’un retard de loyers consécutif à une révision du loyer sur les années 2022 et 2023.

Le versement d’un dépôt de garantie ne figure pas au contrat de bail. Toutefois, il n’est pas contesté qu’une somme de 435,00 € a été versée par Monsieur [V] [G] à ce titre lors de son entrée dans les lieux.

Monsieur [V] [G] conteste les dégradations locatives mises à sa charge ainsi que la révision de loyer de l’année 2022.

Concernant les dégradations locatives :

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :

“ c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et des menues réparations ainsi que de l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure”.

Selon l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, les réparations locatives sont prouvées par la comparaison des états des lieux établis contradictoirement, ou, à défaut par huissier de justice. A défaut d’état des lieux, les lieux sont présumés avoir été remis au preneur en bon état de réparations locatives conformément à l’article 1731 du code civil.

Monsieur [V] [G] verse aux débats l’état des lieux d’entrée réalisé de façon contradictoire entre les parties le 21 mai 2018, le procès verbal de constat d’état des lieux sortant dressé le 25 août 2023 par Maître [P], commissaire de justice, le décompte de fin de location et les devis adressés par Monsieur [Y] [D] en date du 23 septembre 2023.

Il résulte de la comparaison de l’état des lieux d’entrée et du procès verbal dressé le 25 août 2023 par Commissiare de justice que la peinture du plafond est en bon état, un raccord de peinture étant toutefois apparent au niveau du spot côté pièce à vivre, et que deux porte-serviettes ajoutés par le locataire sur le meuble bas de la cuisine sont présents.

Monsieur [Y] [D] fait état d’un devis de remplacement de la porte du meuble bas de la cuisine d’un montant de 204,15 €. Or, ce devis n’est pas versé aux débats. Au surplus, il n’est pas contesté que les porte-serviettes soient uniquement collés au meuble avec de l’adhésif. Monsieur [Y] [D] ne démontre pas l’impossibilité de décoller ces éléments sans dégrader le meuble et, donc, la nécessité de remplacer la porte dudit meuble.

Ainsi, Monsieur [Y] [D] ne démontre pas l’existence des dégradations sur le meuble bas de la cuisine dont il réclame réparation.

Concernant la remise en peinture du plafond, il ressort du devis annexé au décompte de fin de location adressé par Monsieur [Y] [D] à Monsieur [V] [G] le 23 septembre 2023 que les travaux portent sur l’intégralité du plafond pour un montant de 345,40 € alors que le commissaire de justice constate, dans son procès-verbal en date du 25 août 2023, que le plafond est peint en blanc et qu’il est en bon état à l’exception d’un raccord de peinture au niveau du spot.

Monsieur [Y] [D] fait valoir que le locataire avait l’obligation de repeindre en blanc ou en couleur clair le logement à la restitution des lieux tel que cela apparaît sur l’état des lieux entrant. Or, le locataire ne peut être tenu responsable que des dégradations commises pendant la durée de son occupation. Le logement a été restitué en bon état d’entretien, aucune trace, trou ou autre dégradation n’ayant été constatés sur les murs et plafonds à l’exception du raccord de peinture susvisé. Ainsi, il ne saurait être mis à la charge du locataire l’obligation de repeindre l’intégralité du logement.

Par conséquent, seule la dégradation portant sur un raccord de peinture incombe à Monsieur [V] [G]. Partant, Monsieur [V] [G] sera condamné à verser la somme forfaitaire de 100,00 € à Monsieur [Y] [D] au titre des dégradations locatives.

Concernant la révision de loyer :

L’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi ALUR du 27 mars 2014, prévoit que lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat. La variation qui en résulte ne peut excéder, à la hausse, la variation de l’indice de référence des loyers. A défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location.

A défaut de manifester sa volonté d’appliquer la révision du loyer dans un délai d’un an suivant sa date de prise d’effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l’année écoulée. Si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d’un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande, sans effet rétroactif.

Il en résulte que la révision du loyer n’est pas automatique et conditionnée à une manifestation de volonté du bailleur devant informer son locataire de l’indice applicable, du montant du loyer révisé et la date à laquelle le loyer révisé sera appliqué.

En l’espèce, le bail signé entre les parties le 21 mai 2018 prévoit que le loyer sera révisé annuellement au 1er janvier de chaque année en référence de l’IRL du 1er trimestre 2018. Il résulte de cette clause que la révision au 1er janvier de chaque année est fonction d’un indice publié au journal officiel que le trimestre suivant soit postérieurement au 1er janvier.

Par courrier du 22 janvier 2022, Monsieur [Y] [D] a informé son locataire de sa volonté de procéder à la révision du loyer au titre de l’année 2022 une fois l’indice connu sans plus de précision sur la date effective de la révision du loyer. Or, c’est seulement par courrier du 18 décembre 2022 que celui-ci a porté à la connaissance du locataire le montant du loyer révisé et de l’indice applicable.

Ainsi, il convient d’en conclure que Monsieur [Y] [D] a manifesté sa volonté de procéder à la révision du loyer le 18 décembre 2022, le courrier du 22 janvier 2022 ne précisant ni l’indice applicable, ni le montant du loyer révisé.

Par conséquent, la révision du loyer ne pouvant être rétroactive, elle ne vaut qu’à compter du 18 décembre 2022. Ainsi, le montant du loyer révisé est de 410,00 € à compter de l’échéance de janvier 2023.

C’est donc à bon droit que Monsieur [V] [G] demande la restitution de la somme de 120,00 € au titre de la révision de loyer appliquée par Monsieur [Y] [D] rétroactivement du 1er janvier au 31 décembre 2022 retenue sur le dépôt de garantie.

Le 18 décembre 2022, Monsieur [Y] [D] a informé le locataire de son intention de procéder à la révision du loyer à compter du 1er janvier 2023 une fois l’indice du 1er trimestre 2023 connu. Ici encore, le courrier du 18 décembre 2022 ne constitue pas une manifestation de volonrté du bailleur de procéder à la révision du loyer à défaut de mention relative à l’indice applicable et au montant du loyer révisé.

C’est seulement le 26 mai 2023 que Monsieur [Y] [D] a informé le locataire de l’indice de référence applicable et du montant du loyer révisé. La révision ne valant que pour l’avenir, le loyer révisé de 424,00 € n’est applicable qu’à compter de juin 2023 et jusqu’à la fin du préavis soit le 31 août 2023.

Par conséquent, Monsieur [V] [G] reste redevable de la somme de 50,00 € au titre du loyer révisé de janvier à mai 2023 et de la somme 72,00 € au titre du loyer révisé de juin à août 2023. Monsieur [V] [G] sera donc condamné à verser à Monsieur [Y] [D] la somme de 122,00 € au titre des loyers impayés.

Monsieur [Y] [D] sera condamné à restituer la somme de 213,00 € à Monsieur [V] [G] au titre du dépôt de garantie.

Par courrier du 23 septembre 2023, Monsieur [Y] [D] a justifié auprès du locataire de la retenue de l’intégralité du dépôt de garantie du fait des impayés de loyers et des dégradations locatives en communiquant un devis de peinture, soit dans le délai de deux mois suivant l’état des lieux sortant dressé par Maître [P], commissaire de justice, le 25 août 2023.

Ainsi, la demande de majoration à hauteur de 10% du loyer mensuel par mois de retard dans la restitution du dépôt de garantie formée par Monsieur [V] [G] sera rejetée.

Sur les dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Monsieur [V] [G] réclame indemnisation du préjudice moral subi du fait de l’acharnement et des menaces proférées par Monsieur [Y] [D], son bailleur.

A titre reconventionnel, Monsieur [Y] [D] prétend avoir subi un préjudice moral du fait de l’acharnement de son locataire et des nombreux échanges avec les deux assurances protection juridique de ce dernier.

Ni Monsieur [Y] [D] ni Monsieur [V] [G] rapportent la preuve de l’existence même du préjudice subi. Ils seront déboutés de leur demande respective à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Monsieur [Y] [D], perdant le procès, sera condamné au paiement de la somme de 800,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur les dépens

L’article 696 du Code de procédure civil, dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens.

Il convient donc de mettre les dépens à la charge de Monsieur [Y] [D].

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Condamne Monsieur [Y] [D] à restituer à Monsieur [V] [G] la somme de 213,00 € (DEUX CENT TREIZE EUROS) au titre dépôt de garantie déductions faites de la somme de 100,00 € (CENT EUROS) due au titre des dégradations locatives et de la somme de 122,00 € (CENT VINGT DEUX EUROS) due au titre de la révision du loyer indue de janvier à août 2023 ;

Déboute Monsieur [V] [G] de sa demande de majoration à hauteur de 10% du montant du loyer par mois de retard dans la restitution du dépôt de garantie ;

Déboute Monsieur [V] [G] de sa demande de dommages et intérêts ;

Déboute Monsieur [Y] [D] de ses demandes formées au titre des dommages et intérêts, de l’article 700 du code de procudure civile et des dépens ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit ;

Condamne Monsieur [Y] [D] à verser à Monsieur [V] [G] la somme de 800,00 € (HUIT CENTS EUROS) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Monsieur [Y] [D] aux dépens.

Ainsi jugé et prononcé par lise à disposition au greffe, les jours mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés.

Le Greffier Le Juge du Contentieux de la Protection