MINUTE N° :

JUGEMENT

DU 02 Décembre 2024

N° RC 23/04396

DÉCISION

réputée contradictoire et en premier ressort

VAL TOURAINE HABITAT

ET :

[V] [F]

Débats à l’audience du 17 Octobre 2024

Le

Copie executoire et copie à :

Copie à :

Monsieur le Prefet d'[Localité 4] et [Localité 6]

Copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

TENUE le 02 Décembre 2024

Au siège du Tribunal, [Adresse 2] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : B. BOIS, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E.ESPADINHA

DÉBATS :

A l’audience publique du 17 Octobre 2024

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 02 Décembre 2024 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

VAL TOURAINE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 3]

comparante

D’une Part ;

ET :

Madame [V] [F], demeurant [Adresse 5]

non comparante

D’autre Part ;

RG 23/4396

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er mai 2004, l’Office Public d’Aménagement et de Construction d'[Localité 4] et [Localité 6], devenu OPH VAL TOURAINE HABITAT par décision de son Conseil d’administration en date du 16 novembre 2007, a consenti un bail d’habitation à Madame [V] [F] portant sur un logement, espace extérieur et garage situés [Adresse 1], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 337,58 €, provision pour charges comprises. Un dépôt de garantie de 200 € a été versé à l’entrée dans les lieux.

Suite à départ de la locataire, un procès verbal de constat d’état des lieux de sortie a été réalisé par commissaire de justice le 22 février 2022 et un décompte définitif valant mise en demeure lui a été adressé le 15 septembre 2022 pour un montant de 5 683,04 €, sans réglement de la part de la locataire.

L’Office Public de l’Habitat VAL TOURAINE HABITAT a ainsi fait assigner Madame [V] [F] par acte de commissaire de justice du 4 octobre 2023 devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Tours afin de voir, avec le bénéfice de l’exécution provisoire :

— condamner Madame [V] [F] au paiement :

— de la somme de 4 415,37 € au titre des réparations locatives ;

— de la somme de 1 255,88 € au titre de l’arrièré locatif ;

— de la somme de 92,99 € soit la moitié des frais de procès verbal de constat d’état des lieux de sortie ;

— condamner Madame [V] [F] à verser à VAL TOURAINE HABITAT la somme de 450,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner Madame [V] [F] aux entiers dépens et aux frais de mise en exécution conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile et L 111-8 du Code des procédures civiles d’exécution.

Initialement appelé à l’audience du 14 mars 2024, ce dossier a fait l’objet d’un renvoi à la demande du bailleur.

A l’audience du 17 octobre 2024, l’OPH VAL TOURAINE HABITAT représenté par Madame [J] [X] dûment mandatée – maintient les termes de son assignation et actualise au 14 octobre 2024 la dette locative à la somme de 5 819,72 €.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice déposé à l’étude, Madame [V] [F] n’est ni présente ni représentée.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 décembre 2024.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable et bien fondée.

Sur les loyers, charges impayés

Selon l’article 1728 du Code civil et l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le1er mai 2004 ainsi que la mise en demeure adressée le 14 septembre 2022 pour la somme de le décompte actualisé à la date de l’audience à la somme de 1 455,88 €, hors dépens.

En s’abstenant de comparaître, le locataire s’interdit de contester le décompte de la créance ou de rapporter la preuve de paiements en sus de ceux repris sur ledit décompte alors que cette charge lui incombe en application de l’article 1353 du Code civil.

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

Concernant les réparations locatives, l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit notamment que « le locataire est obligé :

de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement, de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ».

Le contrat de bail signé entre les parties le 1er mai 2004 stipule dans ses Conditions générales – Article 3-4 que “vous aurez à votre charge les dégradations occasionnées dans votre logement, aux plafonds, papiers peints et peintures ainsi qu’aux équipements de toutes les parties privatives mises à disposition”. Il est précisé à l’article 5-2 “votre logement devra être laissé en bon état de réparations de toute espèce et les équipements devront être en bon état de fonctionnement. Faute de respecter cette obligation, les travaux de remise en état imputables à votre fait seront misà votre charge ainsi que la période pendant laquelle le logement n’au pu être remis en location…”

Aux termes de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, les réparations locatives sont prouvées par la comparaison des états des lieux établis contradictoirement, ou, à défaut par huissier de justice. A défaut d’état des lieux, les lieux sont présumés avoir été remis au preneur en bon état de réparations locatives.

Le bailleur verse un état des lieux d’entrée réalisé le 4 mai 2004 attestant d’un logement en bon état général et un procès verbal d’état des lieux de sortie établi par commissaire de justice le 22 février 2022. Il en ressort un logement encrassé et avec de nombreux équipements dégradés. Les dégradations sont détaillées et caractérisées.

Le bailleur fait application de la grille de vétusté résultant de l’accord passé entre VAL TOURAINE HABITAT et les associations de locataires.

Il produit un décompte de réparations locatives à hauteur de 4 415,37 €, après application des coefficients de vétusté découlant de la grille applicable. Madame [V] [F] devra verser à l’OPH VAL TOURAINE HABITAT la somme de 4 215,37 €, après déduction du dépôt de garantie de 200 €.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens. Il convient donc de mettre les dépens à la charge de Madame [V] [F] comprenant notamment le coût de la mise en demeure adressée par commissaire de justice, pour un montant de 11,79 € ainsi que le coût de la présente assignation d’un montant de 55,48 €.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais qu’il a dû engager et non compris dans les dépens. Madame [V] [F] sera condamnée à lui verser la somme de 200 € en 'application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’OPH VAL TOURAINE HABITAT a été contraint de faire appel à un commissaire de justice pour dresser procès verbal d’état des lieux de sortie du logement. Le commissaire de justice a régulièrement informé Madame [V] [F] de l’état des lieux programmé le 22 février 2022 par lettre recommandée du 7 février 2022, soit au moins 7 jours avant. Les frais de constat et de convocation au constat seront mis pour moitié à la charge de Madame [V] [F] soit la somme de 81,20 €.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort,

Condamne Madame [V] [F] à payer à l’ OPH VAL TOURAINE HABITAT la somme de 1 455,88 € (MILLE QUATRE CENT CINQUANTE CINQ EUROS, QUATRE VINGT HUIT CENTIMES) au titre des loyers et charges impayés, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

Condamne Madame [V] [F] à payer à l’ OPH VAL TOURAINE HABITAT la somme de 4 215,37 € (QUATRE MILLE DEUX CENT QUINZE EUROS, TRENTE SEPT CENTIMES) au titre des réparations locatives, après déduction du dépôt de garantie et avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

Condamne Madame [V] [F] à payer à l’ OPH VAL TOURAINE HABITAT la somme de 81,20 € au titre du procès verbal d’état des lieux de sortie ;

Condamne Madame [V] [F] aux entiers dépens de l’instance soit les frais de mise en demeure et de la présente assignation ;

Condamne Madame [V] [F] à payer à l’ OPH VAL TOURAINE HABITAT la somme de 200 € (DEUX CENT EUROS) au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, le deux décembre deux mille vingt quatre par la Juge et la Greffière susnommées.

La Greffière La Juge des contentieux de la protection