MINUTE N° :

JUGEMENT

DU 29 Novembre 2024

N° RC 23/03975

DÉCISION

contradictoire et en premier ressort

[S] [R]

[B] [G] épouse [R]

ET :

[D] [I]

Débats à l’audience du 04 Juillet 2024

copie et grosse le :

à M^e PLESSIS

copie le :

à M^e DAVID

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

TENUE le 29 Novembre 2024

Au siège du Tribunal, [Adresse 4] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : A. ROBIN, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 04 Juillet 2024

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 29 Novembre 2024 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Monsieur [S] [R]

né le 07 Juin 1951 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2]

Madame [B] [G] épouse [R]

née le 22 Décembre 1951 à [Localité 6], demeurant [Adresse 2]

représentés par Maître Antoine PLESSIS de l’AARPI OMNIA LEGIS, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

D’une Part ;

ET :

Monsieur [D] [I]

né le 05 Mars 1968 à [Localité 9], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Vincent DAVID de la SARL ARCOLE, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

D’autre Part ;

RG 23/03975

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 22 avril 2014, Monsieur et Madame [R] [S] et [B] ont consenti, par l’intermédiaire de leur mandataire, la SARL CENTRALE IMMOBILIERE, un bail d’habitation à Monsieur [I] [D] portant sur un logement situé sis [Adresse 3], à [Localité 8] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1150,00 € charges comprises.

Un état des lieux de sortie a été dressé de façon contradictoire entre les parties le 6 août 2021.

Déplorant des dégradations locatives, les bailleurs ont fait assigner par acte de commissaire de justice du 14 septembre 2023 Monsieur [I] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS afin d’obtenir :

— la condamnation de Monsieur [I] [D] au paiement de la somme de 2478,01 € au titre des dégradations locatives et défaut d’entretien ;

— la condamnation de Monsieur [I] [D] au paiement de la somme de 1200,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— la condamnation de Monsieur [I] [D] aux entiers dépens d’instance.

L’affaire a été appelée à l’audience du 11 janvier 2024 et renvoyée à celle du 4 juillet 2024 à laquelle elle a été utilement plaidée.

A l’audience, Monsieur et Madame [R] [S] et [B], représentés par leur conseil, maitiennent les termes de l’assignation.

En réplique, Monsieur [I] [D], représenté par son conseil, demandent au tribunal de débouter les époux [R] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ; de les condamner au paiement de la somme de 1050,00 € assortie des intérêts au taux légal à compter du 1er septembre 2021, outre capitalisation ; de donner acte à Monsieur [I] [D] de ce qu’il accepte de régler la somme de 26,28 € correspondant au delta dû au titre de la facture d’ordures ménagères déduction faite de la provision versée ; ordonner au besoin la compensation entre les créances respectives des parties ; et de condamner les époux [R] à régler une indemnité de procédure de 1200,00 € et aux entiers dépens.

Pour un exposé plus ample des prétentions de chacune des parties, il sera renvoyé à leurs conclusions respectives.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 octobre 2024 prorogé au 29 novembre 2024.

MOTIFS

Sur les dégradations locatives

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :

“ c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et des menues réparations ainsi que de l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure”.

Aux termes de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, les réparations locatives sont prouvées par la comparaison des états des lieux établis contradictoirement, ou, à défaut par huissier de justice. A défaut d’état des lieux, les lieux sont présumés avoir été remis au preneur en bon état de réparations locatives.

L’article 1755 du code civil prévoit qu’aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure. La vétusté se définit comme l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement.

Les époux [R] versent aux débats l’état des lieux d’entrée réalisé de façon contradictoire entre les parties le 6 mai 2014 aux termes duquel il apparaît que le logement était à l’état neuf.

Ils produisent également l’état des lieux sortant dressé en la présence des parties le 6 août 2021, un état comparatif rédigé par leur mandataire, le cabinet ORPI, réalisé le même jour ainsi qu’un décompte de fin de location laissant apparaître une somme de 2478,01 € à la charge de Monsieur [I] [D].

Les époux [R] versent aux débats le devis de la SARL HYGIMMO portant sur les réparations suivantes :

— la salle d’eau : fourniture et pose de douille, réfection et fourniture de joint silicone.

Il n’apparaît pas, à la lecture de l’état des lieux sortant que des douilles soient manquantes ou que les joints soient dégradés. Ainsi, les époux [R] ne justifient pas de l’existence de ces dégradations et seront donc déboutés de leur demande à ce titre.

— les chambres 2 et 3 : remplacement et fourniture d’un coffret serrure.

Il résulte de l’état des lieux sortant que les clés des portes intérieures sont manquantes. C’est donc à bon droit que les époux [R] réclament réparation de ces dégradations.

— les WC : remplacement et fourniteur d’un flotteur.

Aucune dégradation n’est constatée sur le flotteur des toilettes à la sortie des lieux. Les époux [R] seront déboutés de leur demande à ce titre.

— la cuisine : remplacement et fourniture ampoule et filtre à charbon de la hotte, remplacement et fourniture d’une plaque de cuisson avec pose.

Il résulte de l’état des lieux sortant qu’une ampoule de la hotte est grillée, que le filtre à charbon de la hotte n’a pas été remplacé, et que la plaque de cuisson est rayée et qu’un des angles de celle-ci est cassé.

C’est à bon droit que les époux [R] réclament réparation des dégradations commises par le locataire.

— la terrasse : fourniture et remplacement d’une ampoule.

Il n’apparaît pas à la lecture de l’état des lieux qu’il manque une ampoule. Ainsi, cette demande sera rejetée.

— la cave : évacuation déchetterie.

Il résulte de l’état des lieux sortant que le locataire n’a pas vidé la cave dans laquelle des étagères, des pots de peinture, des chutes de parquet et une table sont présents.

C’est donc à bon droit que les bailleurs demandent le remboursement de l’évacuation à la déchetterie des encombrants.

— les clés : fourniture clé entrée et clé tubauto.

A la sortie, il est restitué quatre clés de l’appartement et de la cave sur les cinq délivrés à l’entrée dans les lieux, et une clé tubauto sur les deux délivrés à l’entrée.

Il convient, par conséquent, de faire droit à la demande de réparation des époux [R].

En outre, les époux [R] versent aux débats un devis de la société AZUR DECOR portant sur la remise en peinture de l’ensemble de l’appartement d’un montant de 9632,51 €.

Il résulte des éléments sus-exposés que le logement était neuf à l’entrée dans les lieux et que les murs et plafonds étaient peints en blanc mat.

A la sortie, il est constaté que le locataire a repeint les murs, plinthes et boiserie en noir,en gris foncé et violine, en gris et taupe, en gris anthracite, en vert lavande et vert kaki, et en camel.

Il en résulte que les couleurs choisies viennent dénaturer le logement initialement peint de façon neutre et nécessitaient, par conséquent, l’accord du bailleur.

En outre, il convient de relever que plusieurs traces noires et notamment des traces de peinture sont constatées sur les murs à divers endroits.

Au surplus, il résulte de l’état des lieux sortant que le locataire a recouvert le sol carrelé de la cuisine et du séjour par un parquet stratifié. Or, la modification du type de revêtement de sol constitue une transformation du logement nécessitant également l’accord du bailleur.

Monsieur [I] [D] ne justifie pas avoir sollicité cet accord avant de procéder à ces transformations.

Ainsi, c’est à bon droit que les époux [R] sollicitent du locataire la remise en état du logement dans l’état dans lequel il se trouvait à l’entrée dans les lieux.

Toutefois, il convient de rappeler que Monsieur [I] [D] a vécu dans ce logement durant plus de 7 ans et qu’il en résulte une usure normale. Monsieur [I] [D] soutient que la durée de vie des peintures est de 7 ans alors que celle de la plaque de cuisson est de 8 ans et que, par conséquent, les époux sont irrecevables à demander réparation des dégradations commises. Or, Monsieur [I] [D] ne justifie pas de la durée de vie des revêtements et équipements invoqués.

Pour autant, il convient de tenir compte de cette durée d’occupation et donc d’appliquer un taux de vétusté de 10 % par an.

Ainsi, il sera accordé aux époux [R] une somme forfaitaire de 2900,00 € au titre des dégradations locatives à laquelle il convient de déduire le dépôt de garantie de 1050,00 €, soit la somme de 1850,00 €.

Sur la taxe d’enlèvement des ordures ménagères

Selon l’article 1728 du Code civil et l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Il résulte du décompte de fin de location arrêté au 5 avril 20223 que les époux [R] ont imputé la somme de 26,28 € au locataire au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, déduction faite de la provision versée de 136,77 €.

Il convient de relever que la taxe d’enlèvement des ordures ménagères ne contitue pas une dégradation locative mais une charge, accessoire au loyer.

Monsieur [I] [D] reconnaît devoir cette somme et demande au tribunal de lui en donner acte. Ainsi, il sera fait droit à sa demande.

Sur l’exécution provisoire

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Monsieur [I] [D], perdant le procès, sera condamné à verser aux époux [R] la somme de 800,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur les dépens

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens.

Il convient donc de mettre les entiers dépens de l’instance à la charge de Monsieur [I] [D].

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, et rendu en dernier ressort ;

Condamne Monsieur [I] [D] à verser à Monsieur et Madame [R] [S] et [B] la somme de 1850,00 € (MILLE HUIT CENT CINQUANT EUROS) au titre des dégradations locatives, déduction faite du dépôt de garantie de 1050,00 € ;

Condamne Monsieur [I] [D] à verser à Monsieur et Madame [R] [S] et [B] la somme de 26,28 € (VINGT SIX EUROS ET VINGT HUIT CENTIMES) au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères ;

Déboute Monsieur [I] [D] du surplus de ses demandes ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit ;

Condamne Monsieur [I] [D] à payer à Monsieur et Madame [R] [S] et [B] la somme de 800,00 € (HUIT CENTS EUROS) en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Monsieur [I] [D] aux entiers dépens.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection