— N° RG 24/00960 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDWTP

Date : 05 Février 2025

Affaire : N° RG 24/00960 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDWTP

N° de minute : 24/00047

Formule Exécutoire délivrée

le : 06-02-2025

à : M^e Thierry MONEYRON + dossier

Copie Conforme délivrée

le :

à :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées, a été rendue, le CINQ FEVRIER DEUX MIL VINGT CINQ, par Monsieur Paul HUBER, Président du tribunal judiciaire de MEAUX, assisté de Madame Laurence MATHIEU-VANDEWOORDE, Greffière lors des débats et de Madame Béatrice BOEUF, Greffière lors du délibéré, l’ordonnance dont la teneur suit :

Entre :

DEMANDERESSE

S.A.S. [Localité 5] 1 [Localité 5] 2

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par, M^e Pierre DELANNAY, avocat au barreau d’EURE, avocat plaidant

M^e Thierry MONEYRON, avocat au barreau de MEAUX, avocat postulant, substitué par M^e Anne LEVEILLARD, avocat au barreau de MEAUX

DEFENDERESSE

S.A.R.L. YOGI [Localité 5] 2

[Adresse 1]

[Localité 4]

non comparante

=====================

Après avoir entendu les parties lors de l’audience de plaidoirie du 02 Janvier 2025 ;

EXPOSE DU LITIGE, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par contrat en date du 20 décembre 2022, la société [Localité 5] 1 [Localité 5] 2 (le bailleur) a donné à bail commercial à Madame [I] [N] épouse [T] agissant en qualité de futur gérant et pour le compte d’une société à responsabilité limitée en cours de formation pourtant la dénomination suivante YOGI – [Localité 5] 2 (le preneur) des locaux situés [Adresse 7] à [Localité 6], moyennant un loyer annuel de 40 000, hors charges et hors taxes, payable mensuellement par avance.

Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au bail, par acte de commissaire de justice du 8 juillet 2024, pour une somme de 46 522,19 euros.

— N° RG 24/00960 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDWTP

Exposant que les causes du commandement sont demeurées totalement impayées, le bailleur a, par acte d’huissier du 28 octobre 2024, fait assigner le locataire devant la présente juridiction des référés aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail au 9 août 2024,

— ordonner l’expulsion de la société YOGI – [Localité 5] 2 et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique,

— ordonner qu’en cas de maintien provisoire dans les lieux, une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 8960,55 euros augmentée des charges, taxes et accessoires sera dûe,

— condamner la société YOGI – [Localité 5] 2 à lui payer la somme provisionnelle de 52 172,02 euros au titre des loyers, charges, taxes et accessoires impayés suivant décompte arrêté au 25 septembre 2024, outre les intérêts au taux conventionnel correspondant au taux légal majoré de 5 points, jusqu’à complet paiement, à compter de chaque échéance et capitalisation desdits intérêts lorsque ceux-ci dus depuis plus d’un an par application des dispositions de l’article 1342-2 du code civil

— condamner la société YOGI [Localité 5] 2 à payer, à titre de provision, à la société [Localité 5] 1 [Localité 5] 2 la somme de 5217,20 euros au titre de l’indemnité forfaitaire stipulée au E de l’article 9 du bail arrêtée provisoirement au 25 septembre 2024 outre les intérêts au taux conventionnel correspondant au taux légal majoré de 5 points, jusqu’à complet paiement, à compter de chaque échéance et capitalisation desdits intérêts lorsque ceux-ci dus depuis plus d’un an par application des dispositions de l’article 1342-2 du code civil

— juger que le dépôt de garantie est définitivement acquis à la société [Localité 5] 1 [Localité 5] 2 conformément aux stipulations contractuelles à titre de premier dédommagement

— ordonner le retrait par la société YOGI [Localité 5] 2 des meubles dans un délai de 8 jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir dont le coût sera exclusivement supporté par la société YOGI [Localité 5] 2

— ordonner que passé ce délai de 8 jours, faute de retrait amiable, la société [Localité 5] 1 [Localité 5] 2 sera autorisée à enlever les meubles et à les entreposer dans tel bien qu’elle déterminera dans l’attente de leur vente forcée

— condamner la société YOGI – [Localité 5] 2 au paiement d’une somme de 2000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de la signification de l’ordonnance à intervenir et de ses suites.

A l’audience du 2 janvier 2025, la société [Localité 5] 1 [Localité 5] 2 a maintenu ses demandes.

Régulièrement assignée, la société YOGI – [Localité 5] 2 n’a pas comparu. La décision étant susceptible d’appel, elle sera réputée contradictoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 février 2025.

SUR CE,

En application de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

— Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent :

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Selon l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, si l’existence et le montant de l’obligation ne sont pas sérieusement contestables, le juge des référés peut accorder une provision au bailleur à valoir sur le passif locatif du preneur.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail. La reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contient ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la société [Localité 5] 1 [Localité 5] 2 n’a fait qu’exercer ses droits légitimes du bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement porte sur une créance d’un montant de 46 225,78 euros, arrêtée au 8 juillet 2024, après déduction du coût du commandement de payer, qui n’est pas une créance locative.

Il résulte du décompte joint à l’assignation que les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et il sera constaté que le bail est résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la société YOGI – [Localité 5] 2 et de tout occupant de son chef sera donc ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

A compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

— Sur la demande de provision en raison de l’arriéré locatif :

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

En l’espèce, le contrat de bail est rompu à compter du 8 aout 2024 date à compter de laquelle la société YOGI [Localité 5] 2 n’est plus redevable d’un loyer mais d’une indemnité d’occupation. Au vu du décompte produit par la société [Localité 5] 1 [Localité 5] 2 , l’obligation de la société YOGI – [Localité 5] 2 au titre des loyers, charges, taxes, accessoires n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 45 025,78 euros (46 225,78 euros auquels ont été soustraits les 1200 euros au titre de frais de rédaction d’acte qui ne constituent pas une dette locative), somme au paiement de laquelle il convient de condamner la société YOGI – [Localité 5] 2 , avec intérêts au taux légal à compter du 8 juillet 2024, date du commandement de payer visant la clause résolutoire. Il n’y a pas lieu au stade des référés d’ordonner la capitalisation des intérêts au titre de l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande d’indemnité d’occupation supérieure au montant du loyer :

Le bailleur sollicite une indemnité d’occupation égale au double du loyer annuel en cas d’expulsion. Compte-tenu de son montant, cette somme, qui excède très largement le revenu locatif dont le bailleur se trouve privé du fait de la résiliation du bail, serait de nature à procurer un avantage indu au créancier. Elle relève donc du pouvoir modérateur du juge du fond et la demande du bailleur ne peut en conséquence être accueillie en l’espèce par le juge des référés qu’à concurrence du montant du loyer courant, charges et taxes en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail. La société YOGI-[Localité 5] 2 sera condamnée au paiement de l’indemnité d’occupation à compter de la date de rupture du contrat de bail. Il n’y a pas lieu au stade des référés d’ordonner la capitalisation des intérêts au titre de l’article 1343-2 du code civil.

— Sur la demande relative à l’application de la clause pénale et l’acquisition du dépôt de garantie :

La clause pénale contractuelle dont il est demandé de faire application est susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil. Compte-tenu de son montant en l’espèce, qui serait de nature à procurer un avantage indu au créancier et qui relève donc du pouvoir modérateur du juge du fond, il n’y aura pas lieu à référé sur ce point.

La clause du bail relative à la conservation du dépôt de garantie à titre de pénalité s’analyse comme une clause pénale. Compte-tenu de son montant en l’espèce, qui serait de nature à procurer un avantage indu au créancier et qui relève donc du pouvoir modérateur du juge du fond, il n’y aura pas non plus lieu à référé sur ce point.

— Sur les demandes accessoires :

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 du même code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société YOGI – [Localité 5] 2 , qui succombe, supportera la charge des dépens, conformément aux dispositions sus-visées, qui comprendront le coût du commandement de payer du 8 juillet 2024.

En considération de l’équité, la société YOGI – [Localité 5] 2 sera condamnée à payer à la société [Localité 5] 1 [Localité 5] 2 la somme de 2000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 9 août 2024,

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société YOGI – [Localité 5] 2 et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 7] à [Localité 6] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,

Disons, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de deux mois à l’expiration duquel il sera procédé à la mise en vente aux enchères publiques des biens paraissant avoir une valeur marchande, les autres biens étant réputés abandonnés, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point,

Fixons à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société YOGI – [Localité 5] 2 , à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires,

Condamnons par provision la société YOGI – [Localité 5] 2 à payer à la société [Localité 5] 1 [Localité 5] 2 la somme de 45 025,78 euros au titre du solde des loyers, charges, et accessoires, avec intérêts au taux légal à compter du 8 juillet 2024,

Rejetons les demandes formées au titre de la clause pénale et du dépôt de garantie,

Rejetons les demandes formées au titre de la capitalisation des intérêts,

Condamnons la société YOGI – [Localité 5] 2 aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 8 juillet 2024,

Condamnons la société YOGI – [Localité 5] 2 à payer à la société [Localité 5] 1 [Localité 5] 2 la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier Le Président