N° Minute :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

du

11 Mars 2025

Numéro de rôle : N° RG 24/05204 – N° Portalis DBYF-W-B7I-JN4B

DEMANDEUR :

Syndicat des copropriétaires. de la résidence de l’immeuble [9] représenté par son syndic la SAS LAMY RCS de PARIS n° 487 530 099, dont le siège social est sis [Adresse 6], [Adresse 3], [Adresse 2]

représenté par Maître Julien BERBIGIER de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant substitué par M^e MARKOWKY

ET :

DEFENDEUR :

Monsieur [V] [E]

né le 23 Octobre 1992 à [Localité 7],

demeurant [Adresse 4]

non comparant

DÉBATS :

Par devant Madame BELOUARD, du Tribunal judiciaire de TOURS, assistée de M. PELOUARD, Greffier.

A l’audience publique du 04 Février 2025, le Président ayant informé les parties que la décision serait rendue par mise à disposition le 11 Mars 2025.

DÉLIBÉRÉ :

Prononcé par mise à disposition au greffe par Madame C. BELOUARD, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, le 11 Mars 2025, assistée de Madame E. FOURNIER, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

M. [V] [E] est propriétaire des lots n°202 et n°222 dans l’immeuble [9] situé [Adresse 5], [Adresse 3], [Adresse 2] et [Adresse 1] à [Localité 8] (37).

Le 15 novembre 2024, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble "[9]" représenté par son syndic la SAS LAMY a donné assignation à M. [V] [E] selon la procédure accélérée au fond devant le président du Tribunal judiciaire de Tours, afin de voir, sur le fondement des articles 10, 10-1 et 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, 481-1 et 839 du code de procédure civile :

condamner ce dernier à lui payer :la somme de 3 377,93 euros correspondant au montant des charges de copropriété impayées arrêtées au 8 avril 2024;la somme de 328,40 euros au titre des frais de recouvrement,la provision de 657,56 euros correspondant au règlement par anticipation des trimestres à échoir de l’exercice en cours ;assortir ces condamnations de l’intérêt au taux légal à compter de la date de mise en demeure recommandée ; condamner ce dernier à lui payer à lui payer la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens ;juger que le jugement sera exécutoire à titre provisoire ;rappeler que les frais d’exécution forcée resteront à la charge exclusive du débiteur défaillant, conformément aux dispositions de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Il fait valoir que le défendeur ne paie pas ses charges de copropriété et qu’il reste devoir au 8 avril 2024 la somme de 3 377,93 euros ; que malgré une mise en demeure le solde dû reste impayé. Il sollicite également les frais correspondant aux frais de mise en demeure et de relance et les diligences exceptionnelles réalisées par le syndic pour le recouvrement de cette créance.

A l’audience du 4 février 2025, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble "[9]", représenté par son Conseil, réactualise ses demandes à hauteur de la somme de 6 745 euros selon décompte en date du 31 janvier 2025.

M. [V] [E] reconnaît le non paiement des charges de copropriété et sollicite des délais de paiement à hauteur de 100 € par mois, précisant qu’il a besoin d’un délai pour vendre le logement.

La décision a été mise en délibéré au 11 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

— Sur les charges de copropriété et fonds de travaux échus sollicités

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-6557 du 10 juillet 1965 les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de la chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fond de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 » de la Loi.

A l’appui de ses prétentions, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble "[9]" verse aux débats :

— le relevé de propriété du bien litigieux;

— le contrat de syndic ;

— le procès-verbal d’assemblée générale du 31 janvier 2024 qui approuve notamment les comptes de l’exercice du 01/10/2022 au 30/09/2023, qui modifie le budget prévisionnel de l’exercice en cours, et qui approuve le budget prévisionnel de l’exercice N+1;

— les procès-verbaux antérieurs d’assemblée générale des copropriétaires qui approuvent notamment les comptes de l’exercice du n-1, qui modifient le budget prévisionnel de l’exercice en cours, et qui approuvent le budget prévisionnel de l’exercice n+1 ;

— les appels de fonds faisant apparaître les charges de la copropriété, les appels de fonds travaux, et la quote-part de la partie défenderesse pour la période considérée.

— l’extrait de compte de la partie défenderesse, arrêté au 31 janvier 2025 faisant apparaître un solde débiteur au titre des charges et fonds de travaux échus et des frais de recouvrement (examinés ci-après) selon le détail suivant :

Charges sollicitées 6029,52

Frais sollicités 715,48

TOTAL 6745

Il ressort de l’ensemble de ces documents que M. [V] [E] n’a pas réglé les charges de copropriété et sommes dues au titres des fonds travaux arrêtées au 31 janvier 2025 à hauteur de la somme de 6029,52 euros.

Les lettres de mise en demeure puis l’assignation n’ont pas permis une régularisation du solde.

M. [V] [E] sera en conséquence condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 6029,52 euros au titre des charges et fonds de travaux échus au 31 janvier 2025 en vertu des dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

— Sur les frais de recouvrement sollicités

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissier de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur sont imputables au seul copropriétaire défaillant.

Pour les frais non expressément visés par l’article 10-1, ils doivent donc être portés au débit du compte du copropriétaire défaillant si et seulement si ils étaient nécessaires au recouvrement de la créance.

Entrent dans la catégorie de ces frais de recouvrement recouvrables directement contre le copropriétaire en application de l’article 10 susvisé et de l’article 9 de l’annexe du décret n°2015-342 du 26 mars 2015:

— les frais de mise en demeure et de relance à condition qu’ils soient justifiés en procédure.

— les frais de contentieux du syndic mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles (constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de Justice, suivi du dossier transmis à l’avocat).

Sur les frais de recouvrement relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

En l’espèce, s’agissant des frais de mise en demeure et de relance adressées par le syndic, leur réalité n’est pas justifiée (2x 52 € seront déduits).

Les frais de rejet d’encaissement seront rejetés comme n’étant pas justifiés par le contrat de syndic soit 12,18 x6 =73,08 €.

Les frais de 2 x 31 € ne sont pas justifiés, ils seront déduits.

Sur la facturation des diligences exceptionnelles du syndic

Vu l’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 et le décret n°2015-342 du 26 mars 2015,

Il est acquis que le syndic peut solliciter une rémunération supplémentaire pour des tâches ne relevant pas de son travail habituel en présence d’un contrat de syndic le stipulant. Ces diligences exceptionnelles, ne peuvent être rémunérées qu’à hauteur de ce que le contrat de syndic a validé.

Si le principe de cette rémunération est acquis en droit positif, ces diligences doivent toutefois correspondre à une réalité pour être rémunérées. Elles doivent pour ce faire être proportionnées au montant de la créance à recouvrer. En effet, plus la créance du syndicat des copropriétaires est importante, plus le suivi, la saisine des auxiliaires (commissaire de justice ou avocat) nécessite des diligences exceptionnelles pour le syndic.

En conséquence, au regard du contrat de syndic et des textes susvisés, la préparation d’un dossier de recouvrement et sa transmission à un huissier et à un avocat est une diligence exceptionnelle justifiant des frais à hauteur de la somme de 476,40 [(2 x 112,20) + (2 x 126)] sont en revanche justifiés

***

M. [V] [E] sera en conséquence condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 476,40 euros au titre des frais de recouvrement augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

— Sur les charges à échoir de l’année en cours sollicitées

L’article 19-2 de la Loi du 10 juillet 1965 dispose : "A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1. (…)»

Par courrier recommandé avec avis de réception en date du 23 février 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble "[9]" a mis en demeure M. [V] [E] de régler les charges de copropriété impayées dans un délai maximum de trente jours.

Cette mise en demeure n’a pas permis une régularisation dans les trente jours. En application de l’article 19-2 précité, les autres provisions de l’année comptable non encore échues sont devenues immédiatement exigibles.

Le décompte produit avec l’assignation était arrêté au 8 avril 2024. Cette demande portait donc sur le dernier appel de charges de l’exercice 2023-2024.

Le décompte actualisé au 31 janvier 2025 fourni par le syndicat des copropriétaires à l’audience porte sur les charges de l’exercice 2024-2025. Les demandes ont été actualisées lors de l’audience, de sortent qu’elles couvrent les charges initialement sollicitées sur le fondement de l’article 19-2 de la Loi du 10 juillet 1965.

Dès lors, il y a lieu de constater que cette demande est devenue sans objet.

— Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du Code Civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

Compte tenu des ressources de la partie défenderesse et de ses efforts de règlement, il convient d’accorder des délais de paiement sur 24 mois, afin que le défendeur puisse vendre son bien, et d’assortir cette mesure d’une clause résolutoire comme il est dit au présent dispositif.

— Sur les mesures de fin de jugement

Perdant le procès, M. [V] [E] sera tenu aux dépens.

Il sera également condamné à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 1000 euros au titre des frais et honoraires non compris dans les dépens et exposés par ce dernier lors de la présente instance en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement selon les règles de la procédure accélérée au fond, par jugement contradictoire rendu en premier ressort :

Condamne M. [V] [E] à verser au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble "[9]" les sommes suivantes :

6.029,52 € (SIX MILLE VINGT-NEUF EUROS CINQUANTE-DEUX CENTIMES) au titre des appels de charges et de fonds de travaux échus au 31 janvier 2025 ;476,40 € (QUATRE CENT SOIXANTE-SEIZE EUROS QUARANTE CENTIMES) au titre des frais de recouvrement et d’ouverture de dossier contentieux pour le syndic; augmentées des intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

Dit que la demande de provision sur le fondement de l’article 19-2 de 657,56 euros est devenue sans objet au regard de la réactualisation des demandes à l’audience;

Autorise M. [V] [E] à se libérer de cette dette en 24 mensualités de 100,00 € (CENTS EUROS), payable le 5 de chaque mois en plus des charges courantes, la dernière mensualité couvrant le solde du principal et des intérêts ;

Dit que la première mensualité devra être payée au plus tard avant le 5 du premier mois qui suivra la signification du présent jugement;

Dit qu’à défaut de paiement complet et ponctuel d’une mensualité, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;

Condamne M. [V] [E] aux dépens;

Condamne M. [V] [E] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble "[9]" la somme de 1.000,00 € (MILLE EUROS) euros en application de l’article 700 du code de procédure civile;

Rejette le surplus des demandes ;

Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

Le Greffier

E. FOURNIER

Le Président

C. BELOUARD