Tribunal Judiciaire de Tours, Referes, 2 septembre 2025, n° 25/20302

TJ Tours 2 septembre 2025

Arguments

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Accepté
Acquisition de la clause résolutoire
La cour a constaté que la clause résolutoire a été acquise, car le locataire n'a pas régularisé sa situation dans le délai imparti, le rendant occupant sans droit ni titre.
Accepté
Créance certaine et exigible
La cour a jugé que la créance était certaine et que le montant demandé était justifié par les éléments fournis, rendant la demande fondée.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a constaté que la défenderesse était occupante sans droit ni titre et a ordonné le paiement d'une indemnité d'occupation jusqu'à la libération des lieux.
Accepté
Dépens à la charge de la partie succombante
La cour a condamné la défenderesse aux dépens, conformément aux dispositions légales applicables.

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Sur la décision

Référence :	TJ Tours, réf., 2 sept. 2025, n° 25/20302
Numéro(s) :	25/20302
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	7 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Odile COHEN
Parties :	S.C.I. PARDES PATRIMOINE c/ S.A.S. NOUVELLE UJA

Texte intégral

N° Minute :25/447

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS

RÉFÉRÉS

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE

02 Septembre 2025

Numéro de rôle : N° RG 25/20302 – N° Portalis DBYF-W-B7J-JWT5

DEMANDERESSE :

S.C.I. PARDES PATRIMOINE, immatriculée au RCS de [Localité 4] n°D 447 748 286, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Odile COHEN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant et M^e Ines DUVEAU, avocat au barreau de TOURS, avocat postulant

ET :

DEFENDERESSE :

S.A.S. NOUVELLE UJA, immatriculée au RCS de [Localité 3] n°889 120 580, dont le siège social est sis [Adresse 5]

non représentée

DÉBATS :

Par devant Madame C. BELOUARD, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, assistée de Madame D. BOISTARD, Greffier.

A l’audience publique du 05 Août 2025, le Président ayant informé les parties que la décision serait rendue par mise à disposition le 02 Septembre 2025.

DÉLIBÉRÉ :

Prononcé par mise à disposition au greffe par Madame C. BELOUARD, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, le 02 Septembre 2025, assistée de M^me D. BOISTARD, Greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI PARDES PATRIMOINE a consenti, par acte sous seing privé du 28 juillet 2023, à la SAS NOUVELLE UJA, exerçant sous l’enseigne commerciale UN JOUR AILLEURS, un bail commercial portant sur le lot n°2 d’un ensemble immobilier situé [Adresse 2], à compter du 31 juillet 2023 et moyennant un loyer annuel de 75.000 euros HT et HC, révisable annuellement sur la base de la variation de l’indice national du coût des loyers commerciaux.

Un commandement de payer la somme de 46.337,44 euros, en principal, visant la clause résolutoire, a été fait signifier à la SAS NOUVELLE UJA, exerçant sous l’enseigne commerciale UN JOUR AILLEURS, par la SCI PARDES PATRIMOINE, le 6 mai 2025.

C’est dans ce contexte que, par acte de commissaire de justice signifié les 3 et 4 juillet 2025, la SCI PARDES PATRIMOINE a assigné la SAS NOUVELLE UJA, exerçant sous l’enseigne commerciale UN JOUR AILLEURS, devant la présidente du tribunal judiciaire de TOURS, statuant en référé.

La SCI PARDES PATRIMOINE sollicite, aux termes de son assignation, de :

Juger l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail conclu entre la SCI PARDES PATRIMOINE et la société NOUVELLE UJA « UN JOUR AILLEURS » acquise ;En conséquence, dire et juger que la société NOUVELLE UJA ainsi que tous occupants de son chef se trouve occupant sans droit ni titre des locaux précédemment loués et de leur ordonner de quitter les lieux, sans délais ;Ordonner l’expulsion de la société NOUVELLE UJA ainsi que tout occupant de son chef des locaux qu’elles occupe [Adresse 2] ;Etant précisé que faute par eux de le faire spontanément, ils y seront contraints et il sera procédé en la forme accoutumée, avec l’assistance de la force publique si besoin est ;Ordonner le transport et la séquestration du mobilier, objets garnissant les lieux dans un garde-meubles qu’il désignera, ou dans tel autre lieu au choix du bailleur, et ce en garantie de toutes sommes qui pourraient être dues ;Condamner la société NOUVELLE UJA « UN JOUR AILLEURS » à lui payer par provision la somme de 15.625,05 euros au titre des loyers et charges impayés jusqu’au 2ème trimestre 2025 inclus ;Condamner la société NOUVELLE UJA à lui payer, à titre de provision, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer qui aurait pu être perçu si le bail s’était poursuivi ou avait été renouvelé à compter de la résiliation du bail et ce jusqu’à complète libération des lieux ;Condamner la société NOUVELLE UJA à lui payer la somme de 2.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner la société NOUVELLE UJA en tous les dépens qui comprendront notamment le coût de la présente assignation et du commandement délivré en date du 6 mai 2025.

Elle soutient que le commandement de payer délivré le 6 mai 2025 est demeuré infructeux, en ce que la preneuse n’en a pas régularisé les causes dans le délai d’un moins à compter de la signification, de sorte que la clause résolutoire insérée dans le bail commercial est acquise de plein droit.

Elle expose que la preneuse n’a pas régler l’intégralité de l’arriéré de loyers et de charges de sorte qu’elle se trouve aujourd’hui toujours débitrice de la somme de 15.625,02 euros et qu’il convient d’ordonner sa condamnation à lui verser cette somme à titre provisionnelle.

Elle ajoute que la défenderesse est occupante sans droit ni titre et que, en se maintenant dans les locaux, elle porte atteinte au droit de propriété du bailleur. Elle fait valoir que cette situation lui cause un préjudice qu’il convient de réparer par la condamnation de la défenderesse au paiement d’une indemnité d’occupation.

Pour plus ample exposé des éléments de la cause, moyens et prétentions de la demanderesse, il est fait renvoi aux écritures susvisées, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

Lors de l’audience du 5 août 2025, la SCI PARDES PATRIMOINE, représentée par son conseil, a/ont sollicité le bénéfice de ses écritures.

La SAS NOUVELLE UJA, exerçant sous l’enseigne commerciale UN JOUR AILLEURS, n’a pas constitué avocat et n’a pas comparu.

Le délibéré a été fixé au 2 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Par application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE

Aux termes de l’article L. 145-41, alinéa 1er, du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En application de ce texte, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement.

En vertu de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, le bail contient une clause aux termes de laquelle :

« À défaut par le Preneur d’exécuter une seule des charges et conditions du bail ou encore de payer à son échéance un seul terme de loyer, partiellement ou en totalité, ou encore à défaut de payer les accessoires du loyer, les impôts et taxes, les charges, le montant de la clause pénale, le montant de l’indemnité d’occupation, le coût des commandements, sommations et mises en demeure, tous arriérés (loyers, indemnités d’occupation, complément de dépôt de garantie….) pour remise des actes tels que GAPD et cautionnement, résultant de la fixation judiciaire, notamment en révision ou renouvellement, ce qui inclut les intérêts de droit fixés judiciairement sur ces compléments d’arriérés, et d’une façon générale, à défaut de paiement de toutes sommes dues en application du présent bail, celui-ci sera résilié de plein droit et sans aucune formalité judiciaire, un mois après une mise en demeure d’exécuter ou après un commandement et/ou une sommation de payer demeurée sans effet pendant ce délai et contenant déclaration par le Bailleur de son intention d’user du bénéfice de la présente clause ».

L’acte sous seing privé du 28 juillet 2023 est explicite et ne nécessite aucune interprétation quant à la portée de la clause résolutoire stipulée.

Par acte de commissaire de justice du 6 mai 2025, la SCI PARDES PATRIMOINE a fait délivrer à la SAS NOUVELLE UJA, exerçant sous l’enseigne commerciale UN JOUR AILLEURS, un commandement de payer d’un montant de 46.337,44 euros en principal, précisant qu’à défaut de régularisation dans un délai d’un mois la résiliation du bail serait encourue, par application de la clause résolutoire, dont les termes ont été rappelés.

La SAS NOUVELLE UJA, exerçant sous l’enseigne commerciale UN JOUR AILLEURS, n’a pas apuré le passif des dettes non sérieusement contestables visé au commandement de payer avant l’échéance d’un délai d’un mois à compter de celui-ci. En effet, s’il ressort du décompte des sommes dues (pièce n°3) que des sommes ont été payées dans ce délai, elles ne permettent pas de régler le montant total des causes du commandement.

En l’absence de contestation sérieuse sur l’existence de l’obligation de paiement des loyers et charges dus au titre du bail commercial, il y a lieu de constater le principe de l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 7 juin 2025 à 00h00.

La locataire est donc occupante sans droit ni titre des locaux loués depuis cette date. Il lui sera ordonné de libérer les lieux et, à défaut de libération des lieux au plus tard dans le délai de 08 jours à compter de la signification, son expulsion sera ordonnée, ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier.

À défaut de libération des lieux dans le délai de 08 jours à compter de la signification, le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux seront également ordonnés, dans un garde-meuble ou dans tel autre lieu au choix du bailleur, aux frais du locataire.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATIONS PROVISIONNELLES

Par application de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

La somme de 15.625,05 euros, correspondant à la somme des loyers et charges impayés au 18 juin 2025 est sollicitée. Il n’a pas été opéré de paiement ni directement, ni par compensation.

La SCI PARDES PATRIMOINE verse aux débats un échéancier détaillé des sommes dues. La créance est donc certaine, liquide et exigible. Toutefois, le décompte produit comprend une somme de 298,81 euros au titre de « ATEA CDT LOYER », ce qui correspond au montant du commandement de payer délivré le 6 mai 2025. Il convient donc d’écarter cette somme, laquelle est comprise dans les dépens.

Ainsi, seule la somme de 15.326,24 euros ne se heurte à aucune contestation sérieuse. La SAS NOUVELLE UJA, exerçant sous l’enseigne commerciale UN JOUR AILLEURS, sera donc condamnée à payer cette somme à titre provisionnel (compte arrêté au 2ème trimestre 2025 inclus).

Occupante sans droit ni titre des lieux depuis le 7 juin 2025, la SAS NOUVELLE UJA, exerçant sous l’enseigne commerciale UN JOUR AILLEURS, est redevable d’une indemnité d’occupation, correspondant au montant du loyer qui aurait pu être perçu si le bail s’était poursuivi ou avait été renouvelé à compter d ela résiliation du bail et ce jusqu’à complète libération des lieux.

La SAS NOUVELLE UJA, exerçant sous l’enseigne commerciale UN JOUR AILLEURS, sera donc condamnée à payer cette somme à titre provisionnel.

III. SUR LES DÉPENS ET LES FRAIS IRRÉPÉTIBLES

En application des dispositions de l’article 491, alinéa 2, et 696 du code de procédure civile, la SAS NOUVELLE UJA, exerçant sous l’enseigne commerciale UN JOUR AILLEURS, qui succombe, supportera la charge des entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer.

Au regard des circonstances de l’espèce, il y a de condamner la même à verser à la SCI PARDES PATRIMOINE une somme de 1.200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés,

Statuant par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort :

CONSTATE le principe de l’acquisition de la clause résolutoire, stipulé au bail commercial du 28 juillet 2023 liant les parties, à effet du 7 juin 2025 ;

CONSTATE en conséquence la résiliation du bail commercial du 28 juillet 2023, par le jeu de la clause résolutoire, à compter du 7 juin 2025 ;

DÉCLARE la SAS NOUVELLE UJA exerçant sous l’enseigne commerciale UN JOUR AILLEURS occupant sans droit ni titre à compter de cette date ;

ORDONNE à la SAS NOUVELLE UJA, exerçant sous l’enseigne commerciale UN JOUR AILLEURS, d’avoir à libérer les lieux au plus tard dans le délai de 8 jours à compter de la signification de la présente décision;

AUTORISE la SCI PARDES PATRIMOINE, faute pour la SAS NOUVELLE UJA, exerçant sous l’enseigne commerciale UN JOUR AILLEURS, d’avoir libéré les lieux dans ce délai, à faire procéder à l’expulsion de cette dernière, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier;

AUTORISE la SCI PARDES PATRIMOINE, faute pour la SAS NOUVELLE UJA, exerçant sous l’enseigne commerciale UN JOUR AILLEURS, d’avoir libéré les lieux à l’expiration de ce délai, à faire procéder au transport et à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans un garde-meuble ou dans tel autre lieu au choix du bailleur, aux frais du la SAS NOUVELLE UJA, exerçant sous l’enseigne commerciale UN JOUR AILLEURS,

CONDAMNE la SAS NOUVELLE UJA, exerçant sous l’enseigne commerciale UN JOUR AILLEURS, à payer à la SCI PARDES PATRIMOINE la somme provisionnelle de 15.326,24 € (QUINZE MILLE TROIS CENT VINGT-SIX EUROS VINGT-QUATRE CENTIMES) au titre des loyers et charges impayés au 18 juin 2025 ;

CONDAMNE la SAS NOUVELLE UJA, exerçant sous l’enseigne commerciale UN JOUR AILLEURS, à payer à la SCI PARDES PATRIMOINE à compter du 07 juin 2025, une indemnité d’occupation, correspondant au montant du loyer qui aurait pu être perçu si le bail s’était poursuivi ou avait été renouvelé à compter de la résiliation du bail et ce jusqu’à complète libération des lieux.

CONDAMNE la SAS NOUVELLE UJA, exerçant sous l’enseigne commerciale UN JOUR AILLEURS, aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer du 6 mai 2025 ;

CONDAMNE la SAS NOUVELLE UJA, exerçant sous l’enseigne commerciale UN JOUR AILLEURS, à payer à la SCI PARDES PATRIMOINE une somme de 1.200,00 € (MILLE DEUX CENTS EUROS) en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le Greffier

D. BOISTARD

La Présidente

C. BELOUARD