TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS

LOYERS COMMERCIAUX

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 13 Mars 2025

N° RG 24/03181 – N° Portalis DBYF-W-B7I-JJ3W

N° DE MINUTE

DEMANDERESSE :

S.A.S. VERTBAUDET

RCS de [Localité 7] n° 397 555 327, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Frédéric PLANCKEEL de l’AARPI RÉPUBLIQUE – CABINET DOXA, avocats au barreau de LILLE, avocats plaidant, Maître Julien BERBIGIER de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocats au barreau de TOURS, avocats postulant

ET :

DEFENDERESSE :

S.C.I. DEPHI-[Localité 10]

RCS d'[Localité 8] n° 453 978 876, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Albane HARDY de la SCP HARDY ANCIENNEMENT BULTEAU, avocats au barreau de TOURS, avocats postulant, M^e Jean marc TALAU, avocat au barreau d’ORLEANS, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

P. GIFFARD, Vice-Présidente, au Tribunal judiciaire de TOURS, déléguée en matière de Loyers Commerciaux, assistée de C. FLAMAND, Greffier, tenant l’audience publique au Palais de Justice de TOURS.

DÉBATS :

A l’audience publique du 23 Janvier 2025, le Président a fait savoir aux parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 13 Mars 2025.

Connaissance prise des mémoires déposés par les parties et après avoir entendu celles-ci par leurs mandataires.

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte authentique reçu par Maître [B] [T] le 21 juin 2005, la SCI DEPHI-[Localité 10] a donné à bail à la Société VBMag, actuellement dénommée VERTBAUDET, des locaux à usage commercial dépendant d’un ensemble immobilier sis [Adresse 2] à TOURS pour une durée de 9 ans à compter du 1er septembre 2005, moyennant un loyer annuel de 80.00 € par an hors taxes hors charges, indexé sur la variation de l’indice INSEE du coût de la construction.

Par acte extrajudiciaire du 13 mai 2014, la SAS VERTBAUDET a demandé le renouvellement du bail pour une durée de 9 ans à compter du 1er septembre 2014. Le bail a été renouvelé aux mêmes conditions.

Au 4ème trimestre 2023, le loyer s’élevait à la somme de 129.056,24 € par an HT HC par l’effet de l’indexation contractuelle du loyer.

Par acte extrajudiciaire du 22 août 2023, la Société VERTBAUDET a demandé le renouvellement du bail pour une durée de 9 ans à compter du 1er septembre 2023 moyennant la fixation du loyer de renouvellement à la somme de 57.500 € HT HC.

Par acte extrajudiciaire du 21 novembre 2023, la SCI DEPHI – [Localité 10] a notifié son acceptation du principe du renouvellement mais a revendiqué le maintien du loyer à la somme de 129.056,24 € par an HT HC. Elle a indiqué qu’en cas de désaccord, le prix sera fixé conformément aux règles de l’article L 145-34 du Code de commerce.

Aucun accord n’étant intervenu sur le montant du loyer renouvelé, la Société VERTBAUDET a par lettre recommandée du 9 février 2024 avec avis de réception du 14 février 2024, fait notifier à la SCI DEPHI-[Localité 10] un mémoire préalable à la saisine du juge des loyers commerciaux, demandant la fixation du loyer de renouvellement à la somme de 57.000 € HT HC par an.

Par ordonnance du 15 mai 2024, la Société VERTBAUDET a été autorisée à assigner à jour fixe la SCI DEPHI-[Localité 10] devant le Juge des loyers commerciaux, ce qu’elle a fait par acte de commissaire de justice du 23 mai 2024.

Dans son mémoire notifié par lettre recommandée avec avis de réception du 23 novembre 2024, la Société VERTBAUDET sollicite de :

“Vu l’article L. 145-33 et les articles R 145-3 et suivants du Code de commerce

Vu l’article L 145-34 du Code de commerce

− Constater l’accord de la SCI DELPHI [Localité 10] et de la Société VERTBAUDET sur le principe du renouvellement le 1er septembre 2023 du bail des locaux à usage commercial dépendant de l’ensemble immobilier sis [Adresse 2] à TOURS

— Fixer le loyer du bail renouvelé à la somme de 57.500 € par an hors taxes et hors charges

— dire que les loyers trop perçus depuis le 1er septembre 2023 porteront intérêts au taux légal à compter de l’assignation puis au fur et à mesure des échéances suivantes

— ordonner la capitalisation des intérêts échus depuis plus d’une année

— débouter la Société SCI DEPHI-[Localité 10] de l’ensemble de ses demandes, fins et moyens

— en cas d’expertise, réserver les dépens et fixer le montant du loyer provisoire à la somme de 118.370,49 € par an HT HC à compter du prononcé du jugement

— à titre subsidiaire, si par impossible la valeur locative était supérieure au prix plafond, fixer le loyer du bail renouvelé à la somme de 118.370,49 € HT HC par an par application de la règle du plafonnement ;

— condamner la SCI DEPHI-[Localité 10] à payer à la Société VERTBAUDET une indemnité de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner la SCI DEPHI-[Localité 10] aux entiers dépens

— rappeler l’exécution provisoire du jugement à venir, nonobstant appel et sans caution ».

Au soutien de ses prétentions, elle expose que le loyer de 57.500 € HT HC correspond à l’estimation de la valeur locative le 30 juin 2023 par le Cabinet SCHNEIDER INTERNATIONAL dont les associés sont tous experts judiciaires, dont un agréé par la Cour de Cassation.

Elle rappelle que le bail renouvelé est un nouveau bail et que le loyer doit être fixé à la valeur locative, laquelle constitue un maximum.

Elle ajoute que le plafonnement applicable à la fixation du loyer du bail renouvelé ne fait nullement obstacle au jeu de la valeur locative lorsque celle-ci est inférieure au prix résultant de la variation de l’indice des loyers commerciaux.

Elle indique que le cabinet SCHNEIDER a proposé un calcul de surface pondérée en application de la 5ème édition de la charte de l’expertise en évaluation immobilière pour les locaux de centre-ville et qu’une surface pondérée de 141 m² a été retenue, en rapport notamment avec la configuration des lieux (largement en profondeur) et d’un linéaire de façade modeste (7,7 mètres).

Elle soutient que si le bailleur évoque longuement une prétendue amélioration des facteurs locaux de commercialité, il ne demande pas réellement le déplafonnement du loyer.

S’agissant des prix couramment pratiqués dans le voisinage, elle indique que le cabinet SCHNEIDER a recensé 8 termes de comparaison avec des références de 372 €/m² à 609 € /m², avec une moyenne à 451 €/m2.

Selon elle, le loyer revendiqué par le bailleur (915,29 €/m²) est totalement excessif et s’explique par la forte envolée de l’indice du coût de la construction depuis 2005, le loyer en 2005 correspondant à un prix de 567,38 €/m². Elle relève que le prix moyen au m² pour les trois références invoquées par le bailleur, sans document probant, ressort à 602,66 €/m2.

Elle estime ensuite que le Cabinet SCHNEIDER a, de manière fondée au regard de la jurisprudence, appliqué un abattement de 2,5 % au titre de la vétusté et déduit de la valeur locative le montant de la taxe foncière, soit une somme de 4.288 €. Elle ajoute que la clause d’accession en fin de jouissance n’est pas dérogatoire au droit commun et qu’il n’y a lieu d’opérer aucune majoration à ce titre.

A titre subsidiaire, si la valeur locative était estimée à un montant plus élevé, elle demande de fixer le loyer de renouvellement selon la règle du plafonnement prévu par l’article L 145-34 du Code de commerce, soit à hauteur de 118.370,49 € HT HC par an, ce qui fait dès lors obstacle à la demande du bailleur de maintenir le loyer de renouvellement à la somme de 129.056,24 € par an HT HC.

Dans son mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception du 16 septembre 2024 la SCI DEPHI-[Localité 10] sollicite de :

“Vu l’article L. 145-34 du Code de commerce, ensemble avec l’article L 145-33 du Code de commerce

Vu l’article L 145-57 alinéa 1 du Code de commerce

Vu les articles R 145-3 à R 145-8 du Code de commerce

Vu la demande en fixation du bailleur en réponse à la demande de renouvellement du bail par exploit du 21 novembre 2023

Juger que la valeur locative n’est pas inférieure au loyer plafonné et débouter la SAS VERTBAUDET de sa demande de baisse du loyer et de ses entières demandes contraires ou plus amples

Sur demande de fixation du bailleur, déplafonner et fixer le loyer du bail renouvelé à la valeur locative, à tout le moins à la somme de 129.056,24 € HT à compter du 1er septembre 2023

Décider dans le cas où il serait ordonné une expertise judiciaire par la juridiction de céans au vu des développements précédents sur la valeur locative, que pendant l’instance, la Société VERTBAUDET continuera de payer le montant du dernier loyer pratiqué, soit 129.056,24 € HT HC par an, taxe foncière en sus

Rejeter en tout état de cause, toute demande de capitalisation des intérêts de la SAS VERTBAUDET

Condamner la SAS VERTBAUDET à payer à la SCI DEPHI-[Localité 10] la somme de 2.500 € par application de l’article 700 du Code de procédure civile

Condamner la SAS VERTBAUDET aux dépens

Condamner la SAS VERTBAUDET aux frais d’expertise judiciaire ».

Elle expose qu’en réponse à la demande de renouvellement du preneur, elle a demandé le maintien du dernier loyer pratiqué, sans aucune mention ni confusion possible avec le loyer plafonné : elle considère que la valeur locative correspond à tout le moins au dernier loyer pratiqué et qu’il n’est pas démontré que la valeur locative serait inférieure au loyer plafonné revendiqué par la Société VERTBAUDET ( réserves émises sur le calcul indiciaire du loyer plafonné).

Selon elle, les facteurs locaux de commercialité ont évolué de manière très notable et très favorable pendant la durée du bail, justifiant un déplafonnement du loyer du bail renouvelé et un fort prix unitaire de la valeur locative.

Elle fait état d’une offre croissante de logements le long du tramway, d’une augmentation de la fréquentation de la [Adresse 9] avec le développement du tramway, d’une augmentation de la population de la ville de [Localité 10] et de l’attractivité de la [Adresse 9] qui accueille des locomotives commerciales, qui justifient selon elle une valeur forte de l’unité d’évaluation qui sera appliquée à la surface pondérée, qui ne peut être inférieure à 800 € du m² pondéré.

Selon elle, la pondération visée par la 5ème édition de la charte de l’expertise ne pourra être entérinée, s’agissant d’un barème non contraignant et inopposable aux bailleurs, qui n’a qu’une valeur indicative de base alors que le prix unitaire doit s’apprécier in concreto en présence de locaux présentant des configurations différentes.

Elle rappelle que les locaux présentent une profondeur homogène ce qui justifie d’appliquer une pondération de 1, identique à la première zone et qu’il existe plusieurs réserves qui méritent une pondération supérieure. Selon elle, le total des surfaces pondérées du local s’établit à 152 m².

Selon la SCI DEPHI-[Localité 10], le cabinet SCHNEIDER s’est contenté d’un calcul de la moyenne arithmétique entre des références de loyer, sans distinguer entre les loyers avec ou sans pas de porte alors que les baux négociés sans pas de porte entraînent la fixation d’un loyer plus important.

La prise en compte du pas de porte explique pour elle la différence entre un loyer de 450 € au m² et un loyer de 800 € du m².

Elle ajoute qu’une majoration du loyer brut de 10 % s’impose à raison de la clause du bail prévoyant que tous les embellissements ou améliorations apportés par le preneur resteront en fin de bail au profit du bailleur, car le bailleur ne peut jamais obtenir un déplafonnement du loyer à raison du fait d’améliorations et embellissements des locaux par le locataire.

S’agissant de la minoration du loyer à raison du transfert de la taxe foncière, elle indique qu’il convient d’analyser si cette clause existe dans les baux de comparaison. Si la déduction de la taxe foncière était retenue, le loyer ressortirait à 129.472 €, chiffre supérieur au dernier loyer pratiqué. Enfin elle demande que la Société VERTBAUDET continue de payer le dernier loyer pratiqué, taxe foncière en sus, et indique que la capitalisation des intérêts n’est pas de droit et que cette demande doit être rejetée.

MOTIFS :

Il résulte des pièces produites que les parties ont accepté le principe d’un renouvellement du bail mais qu’il existe un désaccord sur le montant du loyer du bail renouvelé.

Aux termes de l’article L 145-33 du code commerce, “le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d’accord cette valeur locative est déterminée d’après :

1° les caractéristiques du local considéré,

2° la destination des lieux,

3° les obligations respectives des parties,

4° les facteurs locaux de commercialité,

5° les prix couramment pratiqués dans le voisinage

Les parties s’opposent sur les éléments de détermination de la valeur locative, notamment sur la pondération de la surface, la pertinence des loyers de comparaison et sur les correctifs à apporter le cas échéant à la valeur locative.

Dès lors, il est nécessaire de recourir à une mesure d’expertise, dont la teneur sera précisée au dispositif et qui sera ordonnée aux frais avancés de la société VERTBAUDET qui sollicite la fixation judiciaire du loyer du bail renouvelé.

Dans l’attente du dépôt du rapport, rien ne permet en l’espèce de fixer un loyer provisionnel au montant sollicité par la Société VERTBAUDET : dès lors la locataire acquittera le loyer courant du bail expiré, indexé en application de la clause d’indexation contenue dans l’acte qui lie les parties.

Dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert, il sera sursis à statuer sur les demandes et les dépens seront réservés.

Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit, en vertu des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, étant observé qu’aucune des parties ne sollicite que cette dernière soit écartée sur le fondement des dispositions de l’article 514-1 de ce code.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par jugement contradictoire,

CONSTATE le principe du renouvellement du bail liant la SCI DEPHI [Localité 10] et la Société VERTBAUDET portant sur des locaux sis [Adresse 2] à TOURS, à compter du 1er septembre 2023;

AVANT DIRE DROIT sur la demande en fixation du montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er septembre 2023,

ORDONNE UNE EXPERTISE et commet pour y procéder :

Monsieur [V] [S], expert inscrit sur la liste des experts de la Cour d’Appel d'[Localité 8], [Adresse 3],

Tél : [XXXXXXXX01] ; E.mail : [Courriel 6]

avec pour mission, les parties dûment convoquées de :

— visiter les lieux loués à la Société VERTBAUDET situés [Adresse 2] à [Localité 10], les décrire et se faire remettre tous documents techniques et contractuels nécessaires à l’accomplissement de sa mission;

— donner son avis sur la valeur locative, à la date du 1er septembre 2023, des lieux loués à la Société VERTBAUDET, en fonction des critères énumérés à l’article L 145-33 du Code de Commerce ;

— fournir au tribunal toutes explications et précisions utiles sur l’application de cette valeur locative, notamment en précisant s’il y a lieu d’appliquer la pondération préconisée par la charte des experts susvisée et en donnant un avis sur les abattements- majorations sollicités par les parties ;

DIT que l’expert pourra s’adjoindre tout spécialiste de son choix ;

DIT que l’expert devra déposer le rapport de ses opérations dans les six mois du versement de la consignation et en adressera une copie complète à chacune des parties conformément à l’article 173 du Code de Procédure Civile ;

DIT que les frais d’expertise seront provisoirement avancés par la SAS VERTBAUDET , demanderesse à l’instance, qui devra consigner à cette fin entre les mains du régisseur du présent Tribunal, dans le délai de deux mois à compter de la présente décision, la somme de 1.800,00 € (MILLE HUIT CENTS EUROS), étant entendu que la charge définitive en incombera sauf transaction, à la partie condamnée aux dépens ou que désignera spécialement le juge en fin d’instance;

DIT qu’à défaut de consignation, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet sauf pour la partie concernée, à solliciter une prorogation du délai ou un relevé de caducité ;

DIT qu’en cas d’empêchement ou de refus dudit expert, il sera pourvu à son remplacement par simple ordonnance du Juge des loyers commerciaux, prise à la requête de la partie la plus diligente;

DIT que le juge des loyers commerciaux contrôlera le suivi des opérations d’expertise ;

FIXE le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du dernier loyer contractuel en principal indexé, outre les charges ;

SURSOIT à statuer sur les demandes dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert ;

RESERVE les dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi fait, jugé et rendu par mise à disposition au greffe les jour, mois et an que dessus.

Le Greffier

C. FLAMAND

Le Juge des Loyers Commerciaux

P. GIFFARD