TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR fond

N° RG 25/03115 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7OLT

N° MINUTE : 9/2025

JUGEMENT

rendu le 30 septembre 2025

DEMANDERESSE

REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP), [Adresse 1]

représentée par le cabinet de M^e Catherine HENNEQUIN, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 2], Toque P0483

DÉFENDEURS

Madame [B] [P], demeurant [Adresse 4], comparante en personne

Monsieur [X] [E], demeurant [Adresse 4], non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection, assistée de Caroline CROUZIER, Greffier

DATE DES : 26 juin 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé le 30 septembre 2025 par Sandra MONTELS, juge des contentieux de la protection assistée de Caroline CROUZIER, Greffier

Décision du 30 septembre 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/03115 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7OLT

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 21 juin 2023, la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] a consenti un bail d’habitation à M. [X] [E] et Mme [B] [P] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 956,32 euros et d’une provision pour charges de 310 euros.

Par actes de commissaire de justice du 6 décembre 2024, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 4334,98 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [X] [E] et Mme [B] [P] le 9 décembre 2024.

Par actes de commissaire de justice des 6 et 4 mars 2025, la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS a respectivement assigné Mme [B] [P] et M. [X] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour sous le bénéfice de l’exécution provisoire : à titre principal faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, à titre subsidiaire prononcer la résiliation judiciaire du bail, ordonner l’expulsion de M. [X] [E] et Mme [B] [P] et obtenir :

— leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 3554,97 euros, sauf à parfaire, au titre de l’arriéré de loyers et de charges avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

— leur condamnation in solidum au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

— leur condamnation in solidum au paiement de la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 10 mars 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

À l’audience du 26 juin 2025 la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5], représentée par son conseil maintient l’intégralité de ses demandes et précise que la dette locative, actualisée au mois de mai 2025, s’élève désormais à 4592,77 euros. Elle déclare qu’il y a reprise du paiement du loyer résiduel avant l’audience et indique ne pas être opposée à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire. Elle considère que la procédure de surendettement en cours n’a pas de conséquence sur ses demandes.

Mme [B] [P] indique que la dette locative a été effacée dans le cadre d’une procédure de surendettement. Elle ne demande aucun délai de paiement, expliquant ne pouvoir régler plus que le loyer courant.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré selon les formes prévues par l’article 659 du code de procédure civile, M. [X] [E] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois – le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer accordant un délai de deux mois et visant la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 6 décembre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 4334,98 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

Mme [B] [P] produit une décision de recevabilité de la commission de surendettement des particuliers de [Localité 5] du 24 avril 2025 avec orientation vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire. Cette décision de recevabilité est postérieure à l’expiration du délai de deux mois visé au commandement de payer de sorte qu’elle est sans effet sur l’acquisition de la clause résolutoire.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 7 février 2025.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Par ailleurs, aux termes de l’article 24 VI de la loi du 6 juillet 1989, par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :

1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ;

A l’audience, la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] a tenu pour acquis que le paiement du loyer résiduel avait repris.

Mme [B] [P] a indiqué ne pas être en mesure de régler plus que le loyer courant et n’a formé aucune demande de délai de paiement, considérant en outre que sa dette avait été effacée par la commission de surendettement. Cependant il apparaît qu’à la date de l’audience, la procédure de surendettement en était au stade de la recevabilité de la demande, la décision définitive relative au rétablissement personnel sans liquidation judiciaire n’ayant pas encore été rendue. En conséquence en application des dispositions susvisées, le juge des contentieux de la protection est tenu d’accorder à Mme [B] [P] des délais de paiement, selon les modalités suivantes : 12 premières mensualités de 10 euros puis 24 mensualités de 186 euros.

Ces modalités seront étendues à M. [X] [E], la bailleresse ayant indiqué ne pas être opposée à des délais suspensifs de la clause résolutoire.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 23 juin 2025, M. [X] [E] et Mme [B] [P] lui devaient la somme de 4592,77 euros.

M. [X] [E] et Mme [B] [P] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 6 décembre 2024 sur la somme de 4334,98 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [X] [E] et Mme [B] [P] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 7 février 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] ou à son mandataire.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [X] [E] et Mme [B] [P], qui succombent à la cause, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer.

En revanche il n’y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 6 décembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois;

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 21 juin 2023 entre la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5], d’une part, et M. [X] [E] et Mme [B] [P], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 6] est résilié depuis le 7 février 2025 ;

CONDAMNE solidairement M. [X] [E] et Mme [B] [P] à payer à la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] la somme de 4592,77 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 23 juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 6 décembre 2024 sur la somme de 4334,98 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ;

AUTORISE Mme [B] [P] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois en plus du loyer courant pendant 12 mois une somme minimale de 10 euros puis pendant 24 mois une somme minimale de 186 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais, jusqu’à l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ;

AUTORISE M. [X] [E] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois en plus du loyer courant pendant 12 mois une somme minimale de 10 euros puis pendant 24 mois une somme minimale de 186 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais ;

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [X] [E] et Mme [B] [P] ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

— le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 7 février 2025,

— le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

— la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [X] [E] et Mme [B] [P] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— M. [X] [E] et Mme [B] [P] seront solidairement condamnés à verser à la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux ;

RAPPELLE qu’en application de l’article L. 714-1 du code de la consommation, les mesures de traitement de la situation de surendettement de Mme [B] [P], lorsqu’elles seront exécutoires, se substitueront de plein droit aux présentes modalités de paiement de la dette locative et de suspension des effets de la clause résolutoire, aux conditions prévues par ce texte ;

CONDAMNE in solidum M. [X] [E] et Mme [B] [P] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 6 décembre 2024 ;

DÉBOUTE la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 30 septembre 2025, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge