N° RG 25/01197 – N° Portalis DBYS-W-B7J-OEST

Minute N° 2026/0097

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 29 Janvier 2026

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[O], [D], [U] [M]

C/

[I] [F]

[Y] [A]

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copie exécutoire délivrée le 29/01/2026 à :

la SELARL ACTAVOCA ([Localité 17])

la SELARL TORRENS AVOCATS – 08

copie certifiée conforme délivrée le 29/01/2026 à :

dossier

copie électronique délivrée le 29/01/2026 à :

expert

MINUTES DU GREFFE

DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES

([Localité 15]-Atlantique)

_________________________________________

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

_________________________________________

Président : Pierre GRAMAIZE

Greffier : Eléonore GUYON

DÉBATS à l’audience publique du 15 Janvier 2026

PRONONCÉ fixé au 29 Janvier 2026

Ordonnance contradictoire, mise à disposition au greffe

ENTRE :

Madame [O], [D], [U] [M], demeurant [Adresse 3]

Représentée par Maître Philippe BARDOUL de la SELARL TORRENS AVOCATS, avocat au barreau de NANTES

DEMANDERESSE

D’UNE PART

ET :

Monsieur [I] [F], demeurant [Adresse 11]

Madame [Y] [A], demeurant [Adresse 11]

Tous deux représentés par Maître Annaïg COMBE de la SELARL ACTAVOCA, avocate au barreau de RENNES

DÉFENDEURS

D’AUTRE PART

N° RG 25/01197 – N° Portalis DBYS-W-B7J-OEST du 29 Janvier 2026

PRESENTATION DU LITIGE

Contexte

Suivant acte dressé le 26 septembre 2017 par Me [N] [S], notaire associé à [Localité 13], Mme [O] [M] a fait l’acquisition d’une maison d’habitation sur un terrain situé [Adresse 4]) sur des parcelles cadastrées section E n° [Cadastre 9], [Cadastre 10], [Cadastre 5], [Cadastre 6].

M. [I] [F] et Mme [Y] [A] sont propriétaires de la maison voisine au [Adresse 12] sur la parcelle cadastrée E n° [Cadastre 7].

Se plaignant d’une entrave à son droit de passage mentionné dans son acte de propriété et exercé depuis plus de 30 ans par la pose de parpaings des deux côtés du passage gênant l’accès des camions, Mme [O] [M] a fait assigner en référé M. [I] [F] et Mme [Y] [A] par acte de commissaire de justice du 21 novembre 2023 afin de solliciter, au visa des articles 835 du code de procédure civile et 701 du code civil, la remise en état de la servitude de passage conformément à son acte notarié comportant notamment le retrait des parpaings sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la décision en réservant au juge des référés la liquidation de l’astreinte, et la condamnation des défendeurs à lui payer une somme de 1 500,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, y compris le coût de deux constats de commissaire de justice.

Par ordonnance du 18 janvier 2024, le juge des référés a :

— condamné M. [I] [F] et Mme [Y] [A] à enlever ou faire enlever les parpaings entravant la servitude de passage dont bénéficie Mme [O] [M] dans le délai de 10 jours suivant la signification de la décision, et passé ce délai sous astreinte de 50 € par jour de retard pendant un mois,

— interdit à M. [I] [F] et Mme [Y] [A], directement ou indirectement, toute nouvelle occupation du passage passé le délai de dix jours suivant la signification de l’ordonnance sous peine d’astreinte de 100 € par infraction constatée pendant un délai de deux mois,

— condamné M. [I] [F] et Mme [Y] [A] à payer à Mme [O] [M] une somme de 1 500,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté toutes autres prétentions plus amples ou contraires,

— condamné M. [I] [F] et Mme [Y] [A] aux dépens.

Selon jugement du 13 mai 2024, le juge de l’exécution a liquidé l’astreinte provisoire au titre de l’enlèvement des parpaings, condamné M. [I] [F] et Mme [Y] [A] à payer à Mme [O] [M] une somme de 1 450,00 € au titre de l’astreinte liquidée entre le 4 février 2024 et le 4 mars 2024, liquidé l’astreinte au titre de l’interdiction de nouvelle occupation du passage, condamné M. [I] [F] à payer à Mme [O] [M] une somme de 500,00 € au titre de l’astreinte liquidée entre le 4 février 2024 et le 4 avril 2024, condamné in solidum M. [I] [F] et Mme [Y] [A] à payer à Mme [O] [M] une indemnité de 1 000,00 € en réparation de son préjudice moral et une indemnité de 2 500,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Déplorant l’impossibilité de jouir normalement de leur propriété et de stationner leurs véhicules en l’absence de définition de l’assiette du passage et de l’accroissement de la charge du passage, M. [I] [F] et Mme [Y] [A] ont fait assigner Mme [O] [M] en référé par acte de commissaire de justice du 22 juillet 2024 afin de réclamer l’organisation d’une expertise au visa des articles 145 du code de procédure civile, 690 et suivants et 1240 du code civil.

Par ordonnance du 27 mars 2025, une expertise a été confiée à M. [E] [W] et, statuant sur des demandes additionnelles et reconventionnelles, le juge des référés a :

— interdit à Mme [O] [M], directement ou indirectement, toute nouvelle occupation du passage à compter de la signification de l’ordonnance, sous peine d’astreinte de 100 € par infraction constatée pendant un délai de deux mois,

— interdit à Mme [O] [M], directement ou indirectement, tout passage en s’écartant largement des traces actuelles, à compter de la signification de l’ordonnance, sous peine d’astreinte de 100 € par infraction constatée pendant un délai de deux mois,

— condamné Mme [O] [M] à payer à M. [I] [F] et Mme [Y] [A] une somme de 100,00 € de provision à valoir sur l’indemnisation du stationnement anormal de son véhicule chez ses voisins,

— interdit à M. [I] [F] et Mme [Y] [A] d’installer une caméra orientée vers la servitude de passage dont bénéficie Mme [O] [M] dans le délai de 3 jours suivant la signification de la décision, et passé ce délai sous astreinte de 50 € par jour de retard pendant un mois,

— interdit à M. [I] [F] et Mme [Y] [A] de filmer ou photographier Mme [O] [M] à l’aide d’une caméra de surveillance orientée sur le passage ou sa propriété dans le délai de 3 jours à compter de la signification de l’ordonnance sous peine d’astreinte de 100 € par infraction constatée pendant un délai de deux mois.

Par ordonnance du 8 août 2025, le juge chargé du contrôle des expertises, saisi d’une demande d’extension de la mission de l’expert par Mme [O] [M] sur la question de la mitoyenneté d’un puits, l’a rejetée au motif qu’elle n’avait pas de lien avec la servitude de passage.

La présente procédure

Soutenant qu’elle dispose d’un motif légitime à faire désigner un expert pour fournir les éléments de fait permettant au juge éventuellement saisi du litige de se prononcer sur le caractère mitoyen ou privatif du puits se trouvant en limite des parcelles E [Cadastre 10], E [Cadastre 5] et E [Cadastre 7], Mme [O] [M] a fait assigner en référé M. [I] [F] et Mme [Y] [A] par actes de commissaire de justice du 4 novembre 2025 afin de solliciter l’organisation d’une expertise à confier à M. [E] [W].

Par conclusions, Mme [O] [M] maintient ses prétentions initiales avec rejet de celles adverses, y ajoute une demande de la condamnation in solidum des défendeurs au paiement de la somme de 2 500,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens, et fait valoir que :

— elle a engagé un projet de construction d’une micro-station d’épuration qui est retardé par une attestation de ses voisins du 15 juillet 2024 certifiant qu’ils utilisent le puits situé à moins de 35 mètres du projet pour un usage alimentaire, ce qui l’oblige à modifier son projet et à supporter des frais supplémentaires,

— le puits a été déclaré potable sans concertation avec elle, alors qu’il est mitoyen,

— contrairement à ce que soutiennent les défendeurs, leur titre ne mentionne pas le caractère privatif du puits,

— les indications faisant état d’un puits à moins de 5 mètres de la micro-station des consorts [F] [A] démontrent qu’il existe vraisemblablement un autre puits, ce que confirment les énonciations de l’acte et l’absence de déclaration de celui-ci au cadastre,

— seule l’expertise permettra de déterminer où se trouve le puits par rapport aux limites, puits dont la présence est mentionnée en limite par un carré sur un plan de ses adversaires,

— l’erreur de plume dans son acte sur le prénom du titulaire de la mitoyenneté est indifférente,

— s’il est en limite, le puits sera déclaré mitoyen en vertu des présomptions résultant de l’application des articles 653 et 666 du code civil, même si les titres n’en font pas mention, et les règles sur les servitudes ne s’appliquent pas,

— l’absence d’utilisation du puits est indifférente, puisque la mitoyenneté ne s’éteint pas par le non-usage,

— la question de la limite de propriété que l’expert souhaite aborder ne vise que la question de la définition de l’assiette de la servitude, de sorte que l’actuelle question est différente, même s’il est nécessaire de l’aborder cette fois sous l’angle de la position du puits.

Par conclusions, M. [I] [F] et Mme [Y] [A] concluent au rejet de la demande et à la condamnation de Mme [O] [M] à leur payer une somme de 6 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, en répliquant que :

— la demanderesse ne dispose d’aucun motif légitime à solliciter l’extension de la mission de l’expert, dès lors que, contrairement à ce qu’elle soutient, elle ne peut revendiquer la mitoyenneté du puits,

— le puits mentionné comme mitoyen sur l’acte de Mme [M] n’est pas le même que le leur qui est mentionné comme privatif et qui figure sur le plan en annexe sur la parcelle [Cadastre 7], étant souligné que le débordement pictural au-delà de la limite cadastrale est dû au mode de représentation graphique,

— les différents plans produits de différentes époques montrent son emplacement à l’intérieur de leur parcelle,

— la parcelle [Cadastre 7] n’a jamais été la propriété de [K] [P], titulaire de la mitoyenneté indiqué dans l’acte de Mme [M],

— les puits ne sont pas réglementés par les articles 653 et 666 du code civil et les énonciations de l’acte de Mme [M] sont incohérentes, en visant à la fois la mitoyenneté et la servitude,

— l’existence d’une servitude ne peut être admise selon l’article 695 du code civil que si le titre émane du propriétaire du fonds servant,

— la demanderesse n’a jamais utilisé le puits, tout comme ses vendeurs,

— en tout état de cause, la mission de faire des propositions de limites de propriété a déjà été confiée à l’expert,

— Mme [M] n’a jamais rien réclamé au sujet du puits avant que la communauté de communes lui impose de revoir son projet en raison de la présence de celui-ci, qu’ils utilisent non pour nuire à leur voisine, mais dans leur propre intérêt,

— la mesure est en tout état de cause inutile, au sens de l’article 146 alinéa 2 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Il résulte des indications données et des pièces produites qu’il existe un puits visible sur plusieurs plans des lieux sur la parcelle E [Cadastre 7] appartenant à M. [I] [F] et Mme [Y] [A], à proximité de la limite avec les parcelles E [Cadastre 10] et E [Cadastre 5] appartenant à Mme [O] [M].

Pour solliciter une simple mesure d’expertise dans le cadre de l’article 145 du code de procédure civile, il n’est pas nécessaire de démontrer l’existence du droit détenu sur le puits, mais le caractère plausible de la réclamation de la demanderesse.

Or celle-ci justifie que son titre mentionne l’existence d’un puits mitoyen, sans le situer précisément, et nonobstant l’absence de toute mention d’un puits mitoyen sur le titre de propriété des défendeurs, s’il s’avère qu’il s’agit du puits visible sur les plans à l’emplacement mentionné et qu’il est reconnu en limite, le droit découlant de la mitoyenneté pourrait être reconnu, même en l’absence d’usage de celui-ci.

Seule une action vouée à l’échec est de nature à faire disparaître le motif légitime à faire préciser par l’expert l’emplacement exact du puits par rapport à la limite de propriété, question qui n’a pas été abordée lors de la précédente demande d’expertise.

Même si les défendeurs accumulent un faisceau d’indices laissant supposer que le puits mitoyen pourrait se situer ailleurs, en l’absence de localisation précise d’un autre puits, ce qui d’ailleurs pourrait faire l’objet d’investigations, cette hypothèse ne peut être considérée comme d’emblée certaine.

Par ailleurs, saisi sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, le juge des référés ne peut refuser la mesure d’instruction au titre des dispositions de l’article 146, alors que la mesure d’instruction avant tout procès repose exclusivement sur le motif légitime imposé par le premier de ces textes.

L’avis d’un technicien spécialisé permettra d’aider à résoudre le litige et d’éclairer le tribunal s’il est saisi d’une demande au titre de la mitoyenneté du puits.

Il existe donc un motif légitime justifiant l’organisation d’une expertise de nature à établir la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution de ce litige en vertu des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile.

Il est équitable de ne fixer aucune indemnité en application de l’article 700 du code de procédure civile, dans la mesure où le débat sur l’utilité de cette mesure nouvelle, alors que les parties sont déjà en expertise sur d’autres questions, procède de l’expression légitime de chaque point de vue pour éclairer le juge.

DECISION

Par ces motifs, Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Ordonnons une expertise confiée à [E] [W], expert près la cour d’appel de [Localité 17], demeurant [Adresse 8], Tél : [XXXXXXXX02], Fax : [XXXXXXXX01], [Localité 16]. : 0681762849, Mél. : [Courriel 14] avec mission de :

* prendre connaissance des pièces du dossier, se faire communiquer tous documents utiles, recueillir l’avis des parties, entendre tout sachant, au besoin rédiger un pré-rapport,

* se rendre sur les lieux, visiter les immeubles, décrire notamment le puits situé sur la parcelle E [Cadastre 7] dont les consorts [F] [A] sont propriétaires à proximité des parcelles de Mme [O] [M], en le situant sur un plan et en prenant au besoin des photographies caractéristiques,

* faire toutes mesures utiles et tous relevés sur place afin de déterminer l’emplacement exact du puits par rapport à la ligne divisoire entre les propriétés voisines, le cas échéant en précisant la marge d’erreur applicable aux mesures, et en proposant différentes hypothèses au vu des titres et des plans existants s’il existe des incertitudes,

* rechercher la présence d’autres puits susceptibles de se trouver en limite de la propriété de Mme [O] [M] avec d’autres fonds,

* formuler toutes observations techniques utiles à la solution du litige,

Disons que Mme [O] [M] devra consigner au greffe, avant le 29 mars 2026, sous peine de caducité, une somme de 3 000,00 € à valoir sur les honoraires de l’expert,

Disons que l’expert devra déposer son rapport au greffe au plus tard le 31 mars 2027,

Rejetons toutes autres prétentions plus amples ou contraires,

Laissons les dépens à la charge de la demanderesse.

Le greffier, Le président,

Eléonore GUYON Pierre GRAMAIZE