Tribunal Judiciaire de Tours, Civil ex ti, 27 août 2025, n° 25/01870

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Texte intégral
- Composition de la Cour
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- DÉCISION
- Parties
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- Motifs de la décision
- — Sur les nouvelles pièces produites lors de l'audience
- — Sur les charges de copropriété et fonds de travaux échus sollicités
- — Sur les frais de recouvrement sollicités
- — Sur les frais de recouvrement relevant de l'article 10-1 de la loi du 10 jui...
- — Sur la facturation des diligences exceptionnelles du syndic
- — Sur les charges à échoir de l'année en cours sollicitées
- — Sur les mesures de fin de jugement
- Dispositif

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TJ Tours 27 août 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a constaté que M. [L] [H] n'avait pas réglé les charges dues et a jugé que le Syndicat avait le droit de réclamer le paiement des sommes dues.
Accepté
Droit au remboursement des frais de recouvrement
La cour a jugé que les frais de recouvrement étaient justifiés et devaient être remboursés par M. [L] [H].
Accepté
Droit à la réparation des frais d'avocat
La cour a jugé que le Syndicat avait droit à une indemnisation pour les frais engagés dans le cadre de la procédure.
Rejeté
Non-respect des conditions de mise en demeure
La cour a jugé que la mise en demeure n'indiquait pas avec précision la nature et le montant des provisions réclamées, rendant la demande irrecevable.

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Sur la décision

Référence :	TJ Tours, civil ex ti, 27 août 2025, n° 25/01870
Numéro(s) :	25/01870
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Julien BERBIGIER
Cabinet(s) :	WALTER & GARANCE AVOCATS
Parties :	SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L' IMMEUBLE [ Adresse 1 ]

Texte intégral

MINUTE N° : 25/00199

JUGEMENT

DU 27 Août 2025

N° RG 25/01870 – N° Portalis DBYF-W-B7J-JUTY

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 1]

[Localité 5]

ET :

[L] [H]

GROSSE + COPIE le

COPIE le

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

Au siège du Tribunal, [Adresse 4] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : C. BELOUARD, Vice-Président du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER lors des débats : V. AUGIS

GREFFIER lors du délibéré : C. FLAMAND

DÉBATS :

A l’audience publique du 04 juin 2025

DÉCISION :

Annoncée pour le 27 AOUT 2025 par mise à la disposition au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA VAL DE LOIRE dont le siège social se situe “[Adresse 8]

Représentée par M^e MARKOWSKY substituant M^e BERBIGIER de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocats au barreau de TOURS

D’une part ;

DEFENDEUR

Monsieur [L] [H]

né le 27 Septembre 1966 à [Localité 7] (REPUBLIQUE CENTRAFRICAINE), demeurant [Adresse 6]

Non comparant, ni représenté

D’autre part ;

EXPOSE DU LITIGE

M. [L] [H] est propriétaire du lot n°17 dans l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 9].

Le 15 avril 2025, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à Tours (37000) a donné assignation à M. [L] [H] devant le Tribunal judiciaire de Tours, afin de voir, sur le fondement des articles 10, 10-1 et 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 :

condamner ce dernier à lui payer :la somme de 4 313,80 euros correspondant au montant des charges de copropriété impayées arrêtées au1er avril 2025 ;la somme de 860,58 euros au titre des frais de recouvrement ;la provision de 342,48 euros correspondant au règlement par anticipation des trimestres à échoir de l’exercice en cours ;

assortir ces condamnations de l’intérêt au taux légal à compter de la date de mise en demeure recommandée ;

condamner ce dernier à lui payer la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens ;

juger que le jugement à intervenir sera exécutoire de plein droit ;

juger que les frais d’exécution forcée resteront à la charge exclusive du débiteur défaillant, conformément aux dispositions de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Il fait valoir que le défendeur ne paie pas ses charges de copropriété et qu’il reste devoir au 1er avril 2025 la somme de 4 313,80 euros ; que malgré une mise en demeure le solde dû reste impayé. Il sollicite également les frais correspondants aux frais de mise en demeure et de relance et les diligences exceptionnelles réalisées par le syndic pour le recouvrement de cette créance.

A l’audience du 4 juin 2025, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] [Localité 10], représenté par son Conseil, maintient ses demandes.

Le défendeur, régulièrement cité par remise de l’acte à l’étude du commissaire de justice instrumentaire, ne comparaît pas et n’est pas représenté.

La décision a été mise en délibéré au 27 août 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

— Sur les nouvelles pièces produites lors de l’audience

En vertu de l’article 16 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction et celui-ci ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

Il n’est pas justifié de la notification des pièces 8 à 11 du demandeur à M. [L] [H].

M. [L] [H] n’était pas comparant, dès lors, ces pièces ne sauraient être retenue dans la décision.

— Sur les charges de copropriété et fonds de travaux échus sollicités

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-6557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fond de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 » de la Loi.

A l’appui de ses prétentions, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] [Localité 10] verse aux débats :

— le relevé de propriété du bien litigieux ;

— le contrat de syndic ;

— le procès-verbal d’assemblée générale du 29 mars 2024 qui approuve notamment les comptes de l’exercice du 01/10/2022 au 30/09/2023, qui modifie le budget prévisionnel de l’exercice en cours, et qui approuve le budget prévisionnel de l’exercice du 01/10/2024 au 30/09/2025 ;

— les appels de fonds faisant apparaître les charges de la copropriété et la quote-part de la partie défenderesse pour la période considérée ;

— l’extrait de compte de la partie défenderesse, arrêté au 1er avril 2025 faisant apparaître un solde débiteur au titre des charges et fonds de travaux échus et des frais de recouvrement (examinés ci-après) selon le détail suivant :

Charges sollicitées

4 305,86

Frais/diligences sollicitées

860,58

Autre-Intérêts

7,94

TOTAL

5174,38

Il ressort de l’ensemble de ces documents que M. [L] [H] n’a pas réglé les charges de copropriété et sommes dues au titres des fonds travaux arrêtées au 1er avril 2025 à hauteur de la somme de 4305,86 euros. Les intérêts apparaissant dans le décompte ne sont pas justifiés en l’état, ni légalement, ni contractuellement.

La lettre de mise en demeure présentée le 12 août 2024 puis l’assignation n’ont pas permis une régularisation du solde.

M. [L] [H] sera en conséquence condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4305,86 euros au titre des charges et fonds de travaux échus au 1er avril 2025 en vertu des dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 12 août 2024 sur la somme de 1691,12 euros et à compter de l’assignation du 15 avril 2025 pour le surplus.

— Sur les frais de recouvrement sollicités

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissier de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur sont imputables au seul copropriétaire défaillant.

Pour les frais non expressément visés par l’article 10-1, ils doivent donc être portés au débit du compte du copropriétaire défaillant si et seulement si ils étaient nécessaires au recouvrement de la créance.

Entrent dans la catégorie de ces frais de recouvrement recouvrables directement contre le copropriétaire en application de l’article 10 susvisé et de l’article 9 de l’annexe du décret n°2015-342 du 26 mars 2015 :

— les frais de mise en demeure et de relance à condition qu’ils soient justifiés en procédure.

— les frais de contentieux du syndic mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles (constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de Justice, suivi du dossier transmis à l’avocat).

— Sur les frais de recouvrement relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

En l’espèce, s’agissant des frais de mise en demeure et de relance, leur réalité est justifiée par les pièces versées au dossier à hauteur de 85 euros.

S’agissant des frais d’huissier sollicités, leur réalité est justifiée à hauteur de 75,58 euros (commandement de payer).

— Sur la facturation des diligences exceptionnelles du syndic

Vu l’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 et le décret n°2015-342 du 26 mars 2015,

Il est acquis que le syndic peut solliciter une rémunération supplémentaire pour des tâches ne relevant pas de son travail habituel en présence d’un contrat de syndic le stipulant. Ces diligences exceptionnelles ne peuvent être rémunérées qu’à hauteur de ce que le contrat de syndic a validé. Si le principe de cette rémunération est acquis en droit positif, ces diligences doivent toutefois correspondre à une réalité pour être rémunérées. Elles doivent pour ce faire être proportionnées au montant de la créance à recouvrer. En effet, plus la créance du syndicat des copropriétaires est importante, plus le suivi, la saisine des auxiliaires (commissaire de justice ou avocat) nécessite des diligences exceptionnelles pour le syndic.

En l’état, au regard des pièces produites, il n’est pas justifié que les impayés de M. [L] [H] ont impliqué pour le syndic des diligences exceptionnelles justifiant une rémunération correspondant à 700 euros. Seuls des frais de recouvrement à hauteur de la somme de 350 euros seront accordées en conséquence.

***

M. [L] [H] sera en conséquence condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 510,58 euros au titre des frais de recouvrement augmentée des intérêts au taux légal à compter du 12 août 2024 sur la somme de 45 euros et à compter de l’assignation du 15 avril 2025 pour le surplus.

— Sur les charges à échoir de l’année en cours sollicitées

Aux termes de l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, dans sa version issue de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

En droit positif, la mise en demeure visée à l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget, à peine d’irrecevabilité de la demande présentée devant le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond sur le fondement de ce texte (voir sur ce point avis de la Cour de cassation, 12 décembre 2024, n° 24-70.007)

Suivant commandement de payer du 22 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 10] a mis en demeure M. [L] [H] de régler les charges de copropriété impayées dans un délai maximum de trente jours en vivant l’article 19-2.

Cette mise en demeure n’a pas permis une régularisation dans les trente jours. Cependant, elle n’indiquait pas avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget, le syndicat des copropriétaires est dès lors irrecevable à agir à ce titre.

— Sur les mesures de fin de jugement

Perdant le procès, M. [L] [H] sera tenu aux dépens.

Il sera également condamné à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 1000 euros au titre des frais et honoraires non compris dans les dépens et exposés par ce dernier lors de la présente instance en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort,

Condamne M. [L] [H] à verser au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] [Localité 10] les sommes suivantes :

4.305,86 € (QUATRE MILLE TROIS CENT CINQ EUROS QUATRE-VINGT-SIX CENTIMES) au titre des appels de charges et de fonds de travaux échus au 1er avril 2025 augmentés des intérêts au taux légal à compter du 12 août 2024 sur la somme de 1691,12 euros et à compter de l’assignation du 15 avril 2025 pour le surplus ;

510,58 € (CINQ CENT DIX EUROS CINQUANTE-HUIT CENTIMES) au titre des frais de recouvrement et d’ouverture de dossier contentieux pour le syndic augmentés des intérêts au taux légal à compter du 12 août 2024 sur la somme de 45 euros et à compter de l’assignation du 15 avril 2025 pour le surplus.

Déclare irrecevable la demande de provision formulée au titre de l’article 19-2 de la Loi du 10 juillet 1965 ;

Condamne M. [L] [H] aux dépens ;

Condamne M. [L] [H] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 10] la somme de 1.000,00 € (MILLE EUROS) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette le surplus des demandes ;

Ainsi jugé par mise à disposition de la décision au greffe.

LE GREFFIER,

Signé C. FLAMAND

LE PRÉSIDENT,

Signé C. BELOUARD