N° Minute :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

du

11 Mars 2025

Numéro de rôle : N° RG 24/03864 – N° Portalis DBYF-W-B7I-JKZU

DEMANDERESSE :

Le [Adresse 8] représenté par son syndic en exercice, la S.A.S. FONCIA VAL DE LOIRE, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Julien BERBIGIER de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant, substitué par Maître MARKOWSKY, avocat au barreau de TOURS

ET :

DEFENDERESSE :

Madame [Y] [W]

née le 18 Juin 1953 à [Localité 7], demeurant [Adresse 6]

comparante

DÉBATS :

Par devant Madame C. BELOUARD, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, assistée de Madame M. PELOUARD, Greffier.

A l’audience publique du 04 Février 2025, le Président ayant informé les parties que la décision serait rendue par mise à disposition le 11 Mars 2025.

DÉLIBÉRÉ :

Prononcé par mise à disposition au greffe par Madame C. BELOUARD, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, le 11 Mars 2025, assistée de Madame E.ESPADINHA, adjoint administratif faisant fonction de greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Mme [Y] [W] est propriétaire des lots n°53 et 78 dans l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 10].

Le 14 août 2024, le Syndicat des copropriétaires de la résidence "[Adresse 3] Chevalerie" représenté par son syndic la SAS FONCIA VAL DE LOIRE a donné assignation à Mme [Y] [W] selon la procédure accélérée au fond devant le président du Tribunal judiciaire de Tours, afin de voir, sur le fondement des articles 10, 10-1 et 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 :

condamner cette dernière à lui payer :

la somme de 997,17 euros correspondant au montant des charges de copropriété impayées arrêtées au 11 juillet 2024 ;

la somme de 1 348,40 euros au titre des frais de recouvrement,

la provision de 582,57 euros correspondant au règlement par anticipation des trimestres à échoir de l’exercice en cours ;

assortir ces condamnations de l’intérêt au taux légal à compter de la date de mise en demeure recommandée ;

condamner cette dernière à lui payer la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens qui incluront les frais et émoluments relatifs à l’inscription d’hypothèque légale ;

juger que le jugement à intervenir aura autorité de la chose jugée au fond, et sera exécutoire à titre provisoire ;

rappeler que les frais d’exécution forcée resteront à la charge exclusive du débiteur défaillant, conformément aux dispositions de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Il fait valoir que la défenderesse ne paie pas ses charges de copropriété et qu’elle reste devoir au 26 avril 2024 la somme de 997,17 euros ; que malgré une mise en demeure le solde dû reste impayé. Il sollicite également les frais correspondant aux frais de mise en demeure et de relance et les diligences exceptionnelles réalisées par le syndic pour le recouvrement de cette créance.

A l’audience du 4 février 2025, le [Adresse 9][Adresse 4]", représenté par son Conseil, réactualise ses demandes à hauteur de la somme totale de 1402,85 euros selon décompte en date du 3 février 2025.

Mme [Y] [W] reconnaît le non paiement des charges de copropriété et sollicite des délais de paiement.

La décision a été mise en délibéré au 11 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

— Sur les charges de copropriété et fonds de travaux échus sollicités

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-6557 du 10 juillet 1965 les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de la chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fond de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 » de la Loi.

A l’appui de ses prétentions, le Syndicat des copropriétaires de la résidence "[Adresse 4]" verse aux débats :

— le relevé de propriété du bien litigieux;

— le contrat de syndic ;

— le procès-verbal d’assemblée générale du 3 juillet 2024 qui approuve notamment les comptes de l’exercice du 01/01/2023 au 31/12/2023, qui modifie le budget prévisionnel de l’exercice en cours, et qui approuve le budget prévisionnel de l’exercice 01/01/2025 au 31/12/2025 ;

— les procès-verbaux antérieurs d’assemblée générale des copropriétaires qui approuvent notamment les comptes de l’exercice du n-1, qui modifient le budget prévisionnel de l’exercice en cours, et qui approuvent le budget prévisionnel de l’exercice n+1 ;

— les appels de fonds faisant apparaître les charges de la copropriété, les appels de fonds travaux, et la quote-part de la partie défenderesse pour la période considérée.

— l’extrait de compte de la partie défenderesse, arrêté au 3 février 2025 faisant apparaître un solde débiteur au titre des charges et fonds de travaux échus et des frais de recouvrement (examinés ci-après) selon le détail suivant :

Charges sollicitées

54,45

Frais sollicités

1348,40

TOTAL

1402,85

Il ressort de l’ensemble de ces documents que Mme [Y] [W] n’a pas réglé les charges de copropriété et sommes dues au titres des fonds travaux arrêtées au 3 février 2025 à hauteur de la somme de 43,60 euros, puisqu’en effet les intérêts de 10,85 € ne sont nullement justifiés (54,45-10,85).

Le commandement de payer présenté le 9 octobre 2023 puis l’assignation n’ont pas permis une régularisation du solde.

Mme [Y] [W] sera en conséquence condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 43,60 euros au titre des charges et fonds de travaux échus au 3 février 2025 en vertu des dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

— Sur les frais de recouvrement sollicités

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissier de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur sont imputables au seul copropriétaire défaillant.

Pour les frais non expressément visés par l’article 10-1, ils doivent donc être portés au débit du compte du copropriétaire défaillant si et seulement si ils étaient nécessaires au recouvrement de la créance.

Entrent dans la catégorie de ces frais de recouvrement recouvrables directement contre le copropriétaire en application de l’article 10 susvisé et de l’article 9 de l’annexe du décret n°2015-342 du 26 mars 2015 :

— les frais de mise en demeure et de relance à condition qu’ils soient justifiés en procédure.

— les frais de contentieux du syndic mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles (constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de Justice, suivi du dossier transmis à l’avocat).

▸Sur les frais de recouvrement relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

En l’espèce, s’agissant des frais de mise en demeure et de relance, leur réalité est justifiée, en revanche, les frais de relance sont disproportionnés par leur nombre et pour les courriers de relance adressés à moins d’un mois de la mise en demeure. Ces frais ne seront dès lors retenus qu’à hauteur de 4 courriers de en demeures 4 x45 €) et d’une relance (1 x40).

S’agissant des frais d’huissier sollicités (hors assignation qui relève des dépens), leur réalité est justifiée par les pièces versées au dossier (138,40 euros).

Sur la facturation des diligences exceptionnelles du syndic

Vu l’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 et le décret n°2015-342 du 26 mars 2015,

Il est acquis que le syndic peut solliciter une rémunération supplémentaire pour des tâches ne relevant pas de son travail habituel en présence d’un contrat de syndic le stipulant. Ces diligences exceptionnelles, ne peuvent être rémunérées qu’à hauteur de ce que le contrat de syndic a validé.

Si le principe de cette rémunération est acquis en droit positif, ces diligences doivent toutefois correspondre à une réalité pour être rémunérées. Elles doivent pour ce faire être proportionnées au montant de la créance à recouvrer. En effet, plus la créance du syndicat des copropriétaires est importante, plus le suivi, la saisine des auxiliaires (commissaire de justice ou avocat) nécessite des diligences exceptionnelles pour le syndic. En l’état, au regard des pièces produites, il n’est pas justifié que les impayés de Mme [Y] [W] ont impliqué pour le syndic des diligences exceptionnelles justifiant une rémunération correspondant à plus de 20 % de la créance à recouvrer. Seuls des frais de recouvrement à hauteur de la somme de 350 euros seront accordées en conséquence.

***

Mme [Y] [W] sera en conséquence condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 708,40 euros au titre des frais de recouvrement augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

— Sur les charges à échoir de l’année en cours sollicitées

L’article 19-2 de la Loi du 10 juillet 1965 dispose : "A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1. (…)»

Il y a lieu de constater que la demande est devenue sans objet au regard de la réactualisation des demandes formée par la demanderesse lors de l’audience, laquelle a produit un décompte couvrant la période pour laquelle la somme était sollicitée (exercice s’étant terminé le 31 décembre 2024).

— Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du Code Civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

Compte tenu des ressources de la partie défenderesse et de ses efforts de règlement, il convient d’accorder des délais de paiement et d’assortir cette mesure d’une clause résolutoire comme il est dit au présent dispositif.

— Sur les mesures de fin de jugement

Perdant le procès, Mme [Y] [W] sera tenue aux dépens.

Elle sera également condamnée à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 600 euros au titre des frais et honoraires non compris dans les dépens et exposés par ce dernier lors de la présente instance en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement selon les règles de la procédure accélérée au fond, par jugement contradictoire rendu en dernier ressort ;

CONSTATE que la demande en paiement des charges à échoir de l’année en cours formulée par le Syndicat des copropriétaires de la résidence "[Adresse 5] la résidence "[Adresse 4]" est devenue sans objet ;

CONDAMNE Mme [Y] [W] à verser au Syndicat des copropriétaires de la résidence "[Adresse 4]" les sommes suivantes :

43,60 € (QUARANTE-TROIS EUROS SOIXANTE CENTIMES) euros au titre des appels de charges et de fonds de travaux échus au 3 février 2025 ;

708,40 € (SEPT CENT HUIT EUROS QUARANTE CENTIMES) euros au titre des frais de recouvrement et d’ouverture de dossier contentieux pour le syndic; augmentées des intérêts au taux légal à compter de l’assignation

AUTORISE Mme [Y] [W] à se libérer de cette dette en 07 mensualités de 100 euros, payable le 5 de chaque mois en plus des charges courantes, et une huitième mensualité couvrant le solde du principal et des intérêts ;

DIT que la première mensualité devra être payée au plus tard avant le 5 du premier mois qui suivra la signification du présent jugement;

DIT qu’à défaut de paiement complet et ponctuel d’une mensualité et après une sommation de payer restée infructueuse, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;

CONDAMNE Mme [Y] [W] aux dépens ;

CONDAMNE Mme [Y] [W] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence "[Adresse 4]" la somme de 600,00 € (SIX CENTS EUROS) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

Le Greffier

E.ESPADINHA

Le Président

C. BELOUARD