TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR fond

N° RG 24/05299 – N° Portalis 352J-W-B7I-C47B5

N° MINUTE : 9/2024

JUGEMENT

rendu le 27 novembre 2024

DEMANDERESSE

S.C.I. GPI [Adresse 7], [Adresse 3], représentée par Maître Pénélope DELESTRE, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 2], Toque D0345

DÉFENDEUR

Monsieur [P] [J], demeurant [Adresse 4], représenté par M^e Benjamin BONAN, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 1], Toque C1073

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne TOULEMONT, juge des contentieux de la protection

assistée de Caroline CROUZIER, Greffière

DATE DES DÉBATS : 24 septembre 2024

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé le 27 novembre 2024 par Anne TOULEMONT, juge des contentieux de la protection assistée de Caroline CROUZIER, Greffière

Décision du 27 novembre 2024

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/05299 – N° Portalis 352J-W-B7I-C47B5

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé à effet du 17 Octobre 2021, la SCI GPI a donné à bail à Monsieur [P] [J] un appartement à usage d’habitation, et une cave, situés au [Adresse 5].

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI GPI a fait signifier par acte d’huissier un commandement de payer la somme de 8723, 28 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle, le 18 janvier 2024.

Par acte d’huissier en date du 23 avril 2024, la SCI GPI a fait assigner Monsieur [P] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, ou prononcer la résiliation

— ordonner l’expulsion, sans délai, du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— d’ordonner la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur,

— condamner Monsieur [P] [J] à lui payer les loyers et charges impayés, soit la somme de 9398, 74 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à chaque mensualité, ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer majoré de 10% et des charges si le bail s’était poursuivi,

— condamner le défendeur à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût des commandements de payer pour 169, 96 euros.

Au soutien de ses prétentions, la SCI GPI expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 18 janvier 2024, et ce pendant plus de deux mois. A l’audience du 24 septembre 2024, la SCI GPI, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette avait été soldée et qu’elle ne maintenait donc plus sa demande en paiement, mais qu’elle maintenait la demande d’acquisition de clause résolutoire, le défendeur ne payant ses loyers que par virement de sommes importantes mais très irrégulièrement.

Monsieur [P] [J], représenté par son conseil, dépose des écritures, sollicitant le rejet des demandes, la dette étant soldée, et la demande de résiliation judiciaire étant disproportionnée au regard des conséquences. Il indique qu’il s’agit simplement d’une négligence mais qu’il peut faire face aux loyers, sans difficultés.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 27 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 6] par la voie électronique le 25 avril 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 24 septembre 2024 conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SCI GPI justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 22 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 23 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la résiliation du bail

Il est rappelé au locataire que l’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu à effet du 17 Octobre 2021 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 18 janvier 2024, pour la somme en principal de 8723, 28 euros. Ce commandement correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable. En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, applicable au cas de l’espèce, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux, au vu de la date de l’envoi du commandement de payer. Toutefois, les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi ( avis du 13 juin 2024, Cour de cassation, Pourvoi n° 24-70.002). Dans le cas de l’espèce, au vu de la date du contrat, il y a lieu d’appliquer, de ce fait, un délai de deux mois.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 18 mars 2024.

Sur les délais de paiement

Les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Le paiement intégral de la dette avant la décision du juge saisi d’une action tendant à voir constater le jeu de la clause résolutoire rend sans objet une quelconque demande de délai de grâce mais ne saurait, sans priver le locataire des droits qu’il tient de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en le plaçant dans une situation moins favorable que s’il était resté débiteur de tout ou partie de la dette, entraîner la résiliation de plein droit du bail. On ne saurait en effet inciter le locataire à demeurer débiteur jusqu’au jour de la décision statuant sur la demande de résiliation du bailleur à la seule fin de lui permettre d’obtenir des délais de paiement et de sauvegarder l’existence du contrat.

En l’espèce, le décompte locatif produit aux débats par la SCI GPI n’est pas complet, mais les deux parties énoncent qu’il n’y a plus de dette.

Le paiement intégral à la fois de l’arriéré visé au commandement de payer, et des loyers en cours jusqu’à la date de l’audience, établit que le locataire était en mesure de satisfaire aux conditions précitées de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et il ne saurait lui être reproché, sauf à transgresser le sens de la loi précitée, et à pénaliser encore davantage inutilement le bailleur, de ne pas s’être abstenu d’apurer la totalité de la dette et de l’avoir réglée avant que la présente juridiction n’accorde les délais de paiement et n’ordonne la suspension de la clause résolutoire.

Dans cette circonstance, il y a lieu de constater que le principe des délais de paiement était justifié et que, faute de dette actuelle, les délais de paiement qui auraient pu être accordés ont déjà été respectés. En conséquence, il sera constaté que la clause résolutoire est ainsi réputée n’avoir jamais jouée.

En ce qui concerne la demande de résiliation judiciaire du bail, il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

Il convient de rappeler que la dette est soldée. En ces conditions, si la violation des obligations contractuelles est avérée et non contestée, elle n’est pas suffisamment grave pour justifier de la résiliation du bail. La société bailleresse sera ainsi déboutée de sa demande de résiliation judiciaire ainsi que de ses demandes subséquentes en expulsion et en paiement d’une indemnité d’occupation.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile la partie perdante est condamnée aux dépens, étant rappelé qu’en application de l’article 701 du code de procédure civile, seuls les dépens prévus aux 1° et 3° de 695 (les droits, taxes, redevances ou émoluments perçus par les greffes des juridictions, les frais de traduction des actes, les indemnités des témoins) sont liquidés dans le jugement qui les adjuge, de sorte qu’il n’y aura pas lieu à préciser le montant des dépens.

En l’espèce, dès lors que le défendeur n’a pas réglé sa dette locative dans le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement de payer, l’instance s’est avérée nécessaire pour le contraindre à exécuter complètement ses obligations contractuelles. Monsieur [P] [J] succombe ainsi bien à l’instance et n’échappe au prononcé d’une condamnation en paiement et à l’acquisition de la clause résolutoire qu’en raison du paiement intervenu postérieurement à l’assignation. Il sera en conséquence condamné aux dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 18 janvier 2024.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1000 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe en premier ressort et contradictoire,

RAPPELLE que l’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu à effet du 17 Octobre 2021 entre la SCI GPI et Monsieur [P] [J] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 5] sont réunies à la date du 18 mars 2024 ;

CONSTATE que le principe de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire était acquis et que de tels délais de paiement ont déjà été respectés, la dette locative ayant été apurée ;

CONSTATE en conséquence que la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais été acquise ;

DEBOUTE la SCI GPI de sa demande de résiliation judiciaire, les demandes subséquentes devenant sans objet.

CONDAMNE Monsieur [P] [J] à verser à la SCI GPI la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [P] [J] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 18 janvier 2024 ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection