TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 23] [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

à M^e LAVERNAUX (A544)

M^e BOUSSUARD LE CREN (B0020)

■

18° chambre

2ème section

N° RG 19/14028

N° Portalis 352J-W-B7D-CRHRU

N° MINUTE : 2

Assignation du :

29 Novembre 2019

JUGEMENT

rendu le 13 Mars 2025

DEMANDERESSES

Madame [C] [W] épouse [I]

[Adresse 12]

[Localité 15]

Madame [V] [W]

[Adresse 10]

[Localité 17]

représentées par M^e Céline LAVERNAUX, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A544

DÉFENDERESSE

S.A.R.L. A.B.A. (RCS de [Localité 23] n°494 896 285)

[Adresse 1]

[Localité 16]

représentée par M^e Sylvaine BOUSSUARD LE CREN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0020

Décision du 13 Mars 2025

18° chambre 2ème section

N° RG 19/14028 – N° Portalis 352J-W-B7D-CRHRU

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Maïa ESCRIVE, Vice-président, statuant en juge unique, assistée de Paulin MAGIS, Greffier.

DÉBATS

A l’audience du 08 Janvier 2025, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 13 Mars 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 26 juillet 1991, Madame [S] [W], aux droits de laquelle se trouvent Madame [C] [W] épouse [I] et Madame [V] [W], a donné à bail commercial à Monsieur [Z] [Y], pour y exercer l’activité de salon de coiffure pour dames, des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 24] et désignés ainsi:

“Une boutique sise à gauche de la porte d’entrée de l’immeuble avec cuisine à la suite formant arrière-boutique et ayant sortie sur l’arrière vestibule de l’immeuble”.

Le bail a été conclu pour une durée de 9 ans à compter du 1er janvier 1991, pour se terminer le 31 décembre 1999 et moyennant le versement d’un loyer annuel initial de 13.513,20 francs.

Par acte sous seing privé du 17 février 2000, Madame [S] [W] a consenti au renouvellement du bail au profit de Mademoiselle [M] [G], venant aux droits de Monsieur [Z] [Y] suite à une cession du fonds de commerce intervenue le 29 juin 1992, et ce, pour une durée de 9 ans à compter du 1er janvier 2000 pour se terminer le 31 décembre 2008 et moyennant le versement d’un loyer annuel de 15.260 francs.

Par acte extrajudiciaire en date du 10 septembre 2009, la S.A.R.L. A.B.A. venant aux droits de Mademoiselle [M] [G] a demandé le renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2009.

Les parties étant en désaccord sur le montant du loyer du bail renouvelé, par jugement du 1er octobre 2014, le juge des loyers commerciaux de ce tribunal a fixé le loyer annuel en principal à 3.383,42 euros à compter du 1er janvier 2009, après avoir rappelé que le bail était renouvelé à compter de cette date.

Par acte extrajudiciaire du 29 juin 2017, Madame [C] [W] épouse [I] et Madame [V] [W] ont signifié à la société A.B.A. un congé pour le 31 décembre 2017 avec offre de renouvellement du bail, sollicitant la fixation du loyer annuel en principal à la somme de 6.720 euros, hors taxes et hors charges.

Par exploit du 28 juin 2019, la société A.B.A. a signifié aux bailleresses qu’elle acceptait le principe du renouvellement du bail mais refusait le nouveau loyer proposé.

Aucun accord n’est intervenu sur le montant du loyer du bail renouvelé et aucune procédure n’a été engagée pour le faire fixer.

Par acte extrajudiciaire du 2 octobre 2019, Madame [C] [W] épouse [I] et Madame [V] [W] ont fait signifier à la société A.B.A. l’exercice de leur droit d’option, renonçant au renouvellement du bail avec offre de paiement d’une indemnité d’éviction.

Par acte délivré le 29 novembre 2019, Madame [C] [W] épouse [I] et Madame [V] [W] ont fait assigner la S.A.R.L. A.B.A. devant ce tribunal aux fins de fixation de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation dues réciproquement par les parties et subsidiairement, pour voir ordonner une expertise judiciaire. Cette instance a été enregistrée sous le numéro de RG 19/14028.

Par actes délivrés le 19 décembre 2019, la société A.B.A. a fait assigner devant ce tribunal Madame [C] [W] épouse [I] et Madame [V] [W] aux mêmes fins. Cette instance a été enregistrée sous le numéro de RG 19/14830.

Les deux instances ont été jointes le 9 mars 2020 par le juge de la mise en état.

Par jugement en date du 28 octobre 2020, le tribunal a notamment :

— dit que, par l’effet de la signification au preneur de l’exercice de leur droit d’option par les bailleurs le 2 octobre 2019, le bail liant Madame [C] [W] épouse [I] et Madame [V] [W] d’une part, et la société A.B.A. d’autre part, et portant sur des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 24], a pris fin à compter du 31 décembre 2017 à 24h00,

— dit que la signification du droit d’option des bailleurs a ouvert le droit pour la société A.B.A. au paiement d’une indemnité d’éviction et ouvert le droit pour Madame [C] [W] épouse [I] et Madame [V] [W] au paiement d’une indemnité d’occupation à compter du 1er janvier 2018,

— avant dire droit sur le montant des indemnités d’éviction et d’occupation, ordonné une mesure d’expertise et commis pour y procéder Madame [F] [R].

L’experte judiciaire a déposé son rapport le 23 juin 2021. Elle a conclu que l’éviction entraîne la perte du fonds de commerce de la société A.B.A. ; que le fonds étant déficitaire, l’indemnité principale d’éviction est égale à la valeur du droit au bail. Elle a évalué l’indemnité d’éviction à la somme totale de 30.000 euros, se décomposant ainsi :

— perte du droit au bail : 25.200 euros,

— frais de remploi : 2.500 euros,

— trouble commercial : 400 euros,

— frais de déménagement : 800 euros,

— frais administratifs divers : 1.000 euros.

Madame [R] a par ailleurs évalué l’indemnité d’occupation à compter du 1er janvier 2018 à la somme de 5.770 euros par an.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 18 janvier 2023, Madame [C] [W] épouse [I] et Madame [V] [W] demandent au tribunal, sur le fondement des articles L. 145-14, L. 145-28 et L. 145-29 du code de commerce, de :

— Fixer l’indemnité d’éviction aux sommes suivantes :

* perte du droit au bail : 6.696 euros,

* frais de remploi : 669 euros,

* frais de déménagement : 548 euros,

* frais administratifs : 500 euros,

Soit un total de 8.413 euros que l’indivision [W] devra payer à la société A.B.A. ;

— Fixer l’indemnité d’occupation à la somme annuelle de 5.770 euros charges et taxes en sus à compter du 1er janvier 2018 ;

— Ordonner la compensation de l’indemnité d’occupation avec l’indemnité d’éviction définitivement fixée ;

— Désigner tel séquestre qu’il lui plaira au visa de l’article L. 145-29 du code de commerce ;

— Condamner la société A.B.A., au paiement de la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens comprenant les frais d’expertise judiciaire ;

— Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 11 août 2023, la S.A.R.L. A.B.A. demande au tribunal, sur le fondement des articles L. 145-14 et L. 145-28 du code de commerce, de :

— Dire que la société A.B.A. a droit au paiement par les consorts [W] d’une indemnité d’éviction compensant l’intégralité du préjudice résultant du refus de renouvellement du bail dont s’agit ;

— Fixer ladite indemnité d’éviction à la somme de 46.840 euros hors taxes (majorée le cas échéant de la TVA au taux en vigueur à la date du paiement) ;

— Dire que cette indemnité d’éviction sera complétée des frais de licenciement selon justificatifs qui seront fournis par la société A.B.A. ;

— Condamner en conséquence, Madame [C] [W] épouse [I] et Madame [V] [W] à payer à la société A.B.A. la somme de 46.840 euros hors taxes (majorée le cas échéant de la TVA au taux en vigueur à la date du paiement) ainsi que les frais de licenciement selon justificatifs qui seront fournis par la société A.B.A. ;

— Dire que ces condamnations à paiement seront assorties des intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation ;

— Fixer l’indemnité d’occupation à la somme annuelle de 5.766,50 euros ;

— Condamner Madame [C] [W] épouse [I] et Madame [V] [W] à lui payer une indemnité de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner Madame [C] [W] épouse [I] et Madame [V] [W] en tous les dépens qui comprendront les frais de l’expertise ;

— Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir compte tenu de l’ancienneté de l’affaire.

* * *

Ainsi que le permet l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et de leurs moyens.

La clôture de la mise en état a été prononcée par ordonnance en date du 4 décembre 2023.

L’affaire a été appelée pour plaidoiries à l’audience tenue en juge unique du 8 janvier 2025 et mise en délibéré à la date de ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la fixation de l’indemnité principale d’éviction

* Sur les caractéristiques des locaux

L’experte judiciaire relève que les lieux loués se situent dans le [Localité 5], [Adresse 28], voie secondaire à sens unique de circulation reliant l'[Adresse 21] à la [Adresse 30] au niveau de la [Adresse 26]. Ils sont localisés au numéro 110, dans le tronçon compris entre l'[Adresse 21] / [Adresse 29] et la [Adresse 27]. Les locaux bénéficient d’une bonne desserte par les transports en commun, à savoir le métro (station [Localité 25] desservant la ligne 3 bis à 60 mètres, station [22] desservant les lignes 3 bis et 3 à 370 mètres) et le bus (lignes 26, 60, 61, 64 et 96). Le stationnement est en revanche difficile dans le secteur des locaux.

Madame [R] décrit la situation des locaux ainsi : “Il s’agit d’une situation moyenne, dans un quartier à vocation, majoritairement résidentielle, accueillant une population à pouvoir d’achat modéré, sur une voie accueillant en pied d’immeuble une commercialité de proximité consacrée majoritairement aux commerces de bouche et de services et en retrait du flux de chalands concentré essentiellement sur l'[Adresse 21] qui offre une commercialité bien plus dense” (page 7 du rapport).

Les locaux dépendent d’un immeuble édifié en 1912 de belle facture, comprenant cinq étages droits et un sixième en retrait. La façade est en pierre de taille puis en briques à partir du 2ème étage, le ravalement est correct.

Deux commerces occupent le rez-de-chaussée dont celui de la société A.B.A., à gauche de la porte d’entrée de l’immeuble.

Les locaux offrent un linéaire de façade d’environ 2,20 mètres sur la [Adresse 28] mais en retrait d’un peu plus d’un mètre par rapport à l’alignement. Ils disposent cependant d’une enseigne “HAIR INTERNATIONAL” en bandeau. Ils sont décrits ainsi par l’experte :

— une boutique à l’état d’usage avec porte d’accès vitrée à simple vantail à droite de la vitrine comprenant le salon de coiffure en premier jour avec trois postes de coiffure et un espace shampoing (parquet flottant – faux plafond avec éclairage encastré – belle hauteur sous plafond de 3,20 m) – la surface utile étant de 22,34 m² ;

— réserve à la suite, éclairée par une fenêtre sur cour, comprenant la chaudière, une kitchenette avec évier et donnant accès aux parties communes – la surface utile étant de 8,88 m² ;

— accessible par les parties communes de l’immeuble, un wc avec lave-mains situé dans la cour arrière de l’immeuble dont le preneur a la jouissance.

* Sur la nature de l’indemnité principale

Décision du 13 Mars 2025

18° chambre 2ème section

N° RG 19/14028 – N° Portalis 352J-W-B7D-CRHRU

Aux termes de l’article L. 145-14 du code du commerce, “Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée selon les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que les frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.”

Il est usuel de mesurer les conséquences de l’éviction sur l’activité exercée afin de déterminer si cette dernière peut être déplacée sans perte importante de clientèle auquel cas l’indemnité prend le caractère d’une indemnité de transfert (égale à la valeur du droit au bail) ou si l’éviction entraînera la perte du fonds, ce qui confère alors à l’indemnité d’éviction une valeur de remplacement (égale à la valeur du fonds de commerce perdu).

Il est admis que l’indemnité d’éviction s’évalue à la date la plus proche de l’éviction et que la valeur du fonds de commerce est au moins égale à celle du droit au bail qui s’y trouve incluse.

La perte du fonds est présumée et il appartient au bailleur qui la conteste de démontrer que ledit fonds est transférable.

En l’espèce, la clientèle du fonds de commerce dépend presqu’exclusivement de l’emplacement, ne bénéficiant pas d’une enseigne connue, ce qu’admettent les bailleresses dans leurs conclusions puisqu’elles font valoir que “Seule la clientèle du quartier fréquente ce salon de coiffure” (page 5 des écritures). Par ailleurs, la concurrence est importante (présence de 4 coiffeurs pour dames dans un rayon de 100 mètres et de 29, dans un rayon de 400 mètres), de sorte qu’un déménagement entraînerait une perte importante de clientèle. En l’absence de preuve par les bailleresses d’une possibilité de réinstallation du fonds dans des locaux équivalents à proximité, l’expert conclut à bon droit à la perte du fonds de commerce du fait de l’éviction.

La société A.B.A. a donc droit à une indemnité de remplacement, égale à la valeur la plus élevée entre celle du droit au bail et la valeur marchande du fonds de commerce.

* Sur le montant de l’indemnité principale

L’indemnité de remplacement couvre la valeur du fonds de commerce perdu, déterminée selon les usages de la profession, en appliquant au chiffre d’affaires moyen des derniers exercices représentatifs de l’activité exercée un coefficient variable fixé en fonction des usages de la profession, selon le type de commerce exploité, ou alors en considération de sa rentabilité en prenant en compte son excédent brut d’exploitation.

Elle est chiffrée, au minimum, à la valeur du droit au bail.

Les parties s’accordent sur le fait que l’indemnité principale est en l’espèce égale à la valeur du droit au bail s’agissant d’un fonds de commerce déficitaire.

Pour déterminer la valeur vénale du droit au bail des locaux loués, Madame [R] a a mis en oeuvre la méthode d’évaluation la plus couramment pratiquée, dite “du différentiel de loyer”, consistant à capitaliser la différence entre le loyer qui aurait été payé si le bail avait été renouvelé et le loyer qu’il faudrait acquitter au prix du marché pour un local équivalent.

Cette méthode n’est pas contestée par les parties.

* sur la pondération des surfaces

L’experte retient, pour la boutique, une surface pondérée totale arrondie de 23,30 m² P se décomposant ainsi :

— zone 1 : 22,34 m² x 0,85 = 18,99 m² P

— réserve : 8,88 m² x 0,40 = 3,55 m² P

— surface située à l’avant de la vitrine : 3,81 m² x 0,20 = 0,76 m² P.

La société A.B.A. demande de retenir la surface telle que pondérée par Madame [R].

Les bailleresses soutiennent qu’il y a lieu de retenir une surface pondérée de 21,42 m² et que :

— un coefficient de pondération de 0,80 devrait être appliqué à la surface de l’aire de vente compte tenu de sa visibilité limitée et de son faible linéaire de façade en retrait, soit une surface pondérée de 17,87 m²,

— un coefficient de pondération de 0,40 devrait être appliqué à la surface de l’arrière-boutique, soit une surface pondérée de 3,55 m²,

— la surface située à l’extérieur et à l’avant de la vitrine (3,81 m²) n’est pas exploitable et ne peut être comptabilisée.

En l’espèce, l’experte judiciaire a expliqué sa position sur la pondération de la surface de vente en répondant au dire adressé par le conseil des bailleresses en ces termes :

“Le coefficient de 0,80 est celui usuellement retenu pour une aire de vente située à plus de 5 mètres d’une vitrine sur rue, le coefficient de 0,85 pour l’ensemble de l’aire de vente, un peu sombre mais disposant d’une très belle hauteur sous plafond et en retrait d’un mètre mais néanmoins visible depuis la rue me semble adapté” (page 26 du rapport). Il est usuellement retenu un coefficient de 1 pour la première zone de vente de 5 mètres de profondeur et un coefficient compris entre 0,80 et 1 pour la deuxième zone de vente (entre 5 et 10 mètres). La position de l’experte est argumentée et conforme à la charte de l’expertise en évaluation immobilière. Il sera donc retenu pour la zone de vente, une surface pondérée de 22,34 m² x 0,85 = 18,99 m² P.

S’agissant de l’arrière boutique, la surface pondérée de 3,55 m² n’est pas contestée.

Enfin, pour la surface située à l’avant de la vitrine de 3,81 m², il est justifié de la prendre en compte s’agissant d’une surface faisant partie des locaux donnés à bail. L’experte judiciaire a fait une juste appréciation de sa valorisation en retenant un coefficient de 0,20, soit une surface pondérée de 0,76 m².

Le tribunal retient donc une surface pondérée des locaux de 23,30 m² P.

* sur la valeur locative de marché

Sur la base d’un prix unitaire de 375 euros du m² pondéré, Madame [R] évalue la valeur locative actuelle de marché à la somme de 8.700 euros qui n’est pas critiquée par la société A.B.A. mais qui est discutée par les bailleresses qui demandent de retenir un prix unitaire de 275 euros / m² P, soit une valeur locative de marché de 5.890 euros par an, aux motifs notamment que :

— les références citées par l’experte judiciaire concernent des activités différentes à forte rentabilité et ne sont donc pas comparables,

— les références relatives à une salle de sports et un concessionnaire automobile sont trop éloignées des locaux en cause pour être pertinentes,

— la référence à la même adresse (SRG Gestion) conduit à retenir un prix unitaire de 292 euros / m² P,

— il y a lieu de prendre en compte que les locaux ne disposent pas de parking, que l’emplacement bénéficie d’une faible commercialité, que la destination du bail est réduite, que l’état des locaux est moyen, l’éclairage naturel insuffisant et qu’il existe une forte concurrence (4 coiffeurs dans un rayon de 100 mètres et 29, dans un rayon de 400 mètres). Enfin, elles relèvent que le prix unitaire retenu par l’experte est excessif au regard du quantum de la valeur locative en renouvellement qu’elle retient.

L’experte judiciaire a analysé 9 références de locations nouvelles outre 4 autres références de locations nouvelles avec droit au bail :

Références de locations nouvelles sans droit au bail :

— commerce de téléphones de 23 m² P situé au [Adresse 8] (juillet 2020) : 730 € / m² P,

— galerie d’art de 35 m² P située [Adresse 14] (juillet 2019) : 314 € / m² P,

— salle de sports de 796 m² P située [Adresse 4] (mai 2016) : 342 € / m² P,

— magasin bio de 45 m² P situé [Adresse 13] (juin 2015) : 489 € / m² P,

— opticien de 72 m² P situé [Adresse 20] (juin 2015) : 695 € / m² P,

— concessionnaire automobile de 335 m² P situé [Adresse 18] (novembre 2013) : 955 € / m² P,

— parfumerie de 85 m² P située [Adresse 9] (juillet 2013) : 832 € / m² P,

— agence immobilière de 35 m² P située [Adresse 2] (avril 2013) : 328 € / m² P,

— opticien de 63 m² P situé [Adresse 6] (janvier 2013) : 888 € / m² P.

Références de locations nouvelles avec droit au bail :

— commerce de sous-vêtements situé [Adresse 3], d’une surface de 62 m² P : prix unitaire au 26 avril 2018 : 642 € / m² P – droit au bail : 35.000 € décapitalisé au coefficient 7,5 avec un loyer de 35.000 €,

— commerce de téléphonie situé [Adresse 7], d’une surface de 63 m² P : prix unitaire en octobre 2017 : 859 € / m² P – droit au bail : 49.000 € décapitalisé au coefficient 8 avec un loyer de 48.000 €,

— commerce de maroquinerie situé [Adresse 11], d’une surface de 63 m² P : prix unitaire en octobre 2013 : 1.103 € / m² P – droit au bail : 340.000 € décapitalisé au coefficient 8 avec un loyer de 27.000 €,

— agence bancaire située [Adresse 19], d’une surface de 87 m² P : prix unitaire en avril 2011 : 2.920 € / m² P – droit au bail : 1.200.000 € décapitalisé au coefficient 9 avec un loyer de 120.000 €.

Il convient de relever que la plupart de ces références ne sont pas dans le secteur des locaux expertisés.

Toutefois, l’article R. 145-7 du code de commerce dispose que :

“Les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6.

A défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence”.

Par ailleurs, est citée une référence à la même adresse que les locaux sous expertise (agence immobilière située [Adresse 2] (avril 2013)). Ainsi que l’explique l’experte judiciaire, il convient de pondérer la surface des locaux dont le bail est communiqué par les bailleresses et qui indique dans la désignation des lieux, un local d’environ 28 m² au rez-de-chaussée avec wc et lavabo et une cave en sous-sol d’environ 27 m². Ainsi en pondérant la surface de la cave à 0,25 comme il est d’usage, la surface pondérée totale des locaux peut être évaluée à 34,75 m² P. Par conséquent, le prix unitaire s’élève en avril 2013 à 11.400 € / 34,75 m² P = 328 € / m² P et non de 292 euros / m² P comme soutenu par les bailleresses.

Dès lors que les références précitées ne font pas apparaître une tendance baissière, le prix unitaire de 275 euros / m² P proposé par les bailleresses, inférieur au prix unitaire en avril 2013 (soit il y a près de 12 ans) de locaux situés à la même adresse que ceux donnés à bail à la société A.B.A., ne saurait être retenu.

Quant à la différence avec la valeur locative de renouvellement (275 € / m² P au 1er janvier 2018), ainsi que l’experte judiciaire l’a expliqué en réponse au dire en ce sens du conseil des bailleresses : “• le loyer retenu à 275 €/m² au 1er janvier 2018 est la valeur locative du Code de commerce qui, conformément à l’application de l’article R.145-7 de ce même Code impose de se référer aux loyers du voisinage, c’est-à-dire tant au prix de marché de nouvelles locations qu’aux loyers en renouvellement dont les décisions judiciaires.

• la valeur locative de marché retenue à 375 € / m² n’est pas la valeur locative judiciaire définie à l’article L. 145-33 du Code de commerce mais la valeur correspondant au prix obtenu dans la plus parfairte liberté, en dehors du Code de commerce, entre un bailleur et un locataire, appelé aussi loyer pur”.

Enfin pour parvenir à l’évaluation du prix unitaire de 375 € / m² P, Madame [R] a pris en compte l’emplacement des locaux sur une voie secondaire, de commercialité diffuse, la taille réduite de la vitrine et la faible visibilité du commerce, l’éclairement un peu insuffisant, le bon état des locaux recevant la clientèle et la nécessaire rénovation de l’arrière-boutique, leur agencement correct, l’absence de WC dans la boutique (jouissance de WC dans l’arrière-cour), la destination contractuelle limitée au “salon de coiffure pour dames”.

L’évaluation de l’experte judiciaire étant argumentée et pertinente, il sera donc retenu un prix unitaire de 375 euros / m² P, soit une valeur locative de marché de 23,30 m² P x 375 € = 8.737,50 euros par an, hors taxes et hors charges.

* sur le loyer théorique de renouvellement

Les parties ne contestent pas qu’en l’absence de motif de déplafonnement, le loyer théorique de renouvellement aurait été plafonné selon le calcul proposé par l’experte judiciaire, soit 3.383 € x 110,78 (3ème T 2017) / 102,46 (3ème T 2008) = 3.658,16 euros. En réalité, ce calcul conduit à un montant de 3.657,71 euros. Toutefois, les parties s’accordant pour retenir l’évaluation de l’experte, le tribunal retiendra ce montant de 3.658,16 euros.

La différence entre la valeur locative de marché et le loyer théorique de renouvellement s’élève donc à : 8.737,50 – 3.658,16 = 5.079,34 euros.

* sur le coefficient de capitalisation

L’experte judiciaire retient un coefficient de capitalisation de 5 qu’elle explique dans son rapport, page 22 par référence à une grille en fonction du prix unitaire retenu (de même que les bailleresses qui communiquent une grille similaire dans leurs écritures). En l’espèce, le prix unitaire retenu étant de 375 euros / m² P, le coefficient de 5 est adéquat et sera retenu par le tribunal.

* * *

La valeur du droit au bail ressort ainsi à la somme de (5.079,34 euros x 5 =) 25.396,70 euros.

Dès lors, l’indemnité principale d’éviction sera fixée à la somme de 25.396,70 euros.

Sur la fixation des indemnités accessoires

Selon l’article L. 145-14 du code de commerce, l’indemnité d’éviction comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre, ce dont il résulte qu’il appartient au bailleur d’établir l’absence d’intention de réinstallation du preneur, celle-ci étant présumée.

* L’indemnité pour frais de remploi

Les frais de remploi en cas de transfert comprennent les honoraires qui seront dus à l’agent immobilier chargé de trouver des locaux similaires pour reloger le preneur, complétés d’honoraires juridiques.

L’expert judiciaire les a évalués à 10 % de l’indemnité principale, principe qui n’est pas discuté par les parties.

Au regard du quantum de l’indemnité principale retenu par le tribunal et étant rappelé qu’il appartient au bailleur de prouver l’inexistence d’un préjudice de ce chef, la seule affirmation de l’absence de réinstallation du preneur ne suffisant pas à rapporter cette preuve, les frais de remploi seront fixés à hauteur de (25.396,70 € x 10 % =) 2.539,67 euros.

* L’indemnité pour trouble commercial

Cette indemnité compense la perte de revenus consécutive au temps passé pour la gestion de l’éviction (arrêt d’exploitation pendant un déménagement ou perte de temps pour la recherche de nouveaux locaux notamment) et le moindre investissement dans le commerce et est usuellement évaluée à trois mois d’excédent brut d’exploitation (EBE) moyen des trois dernières années mais peut aussi être estimée en fonction du chiffre d’affaires à défaut d’information sur l’EBE, ou de la masse salariale.

En l’espèce, le fonds de commerce est déficitaire et l’expert judiciaire a évalué l’indemnité à ce titre à quinze jours de masse salariale correspondant à une indemnité de :

9.128 € x (15 / 365 jours) = 400 euros.

La société A.B.A. fait valoir que la masse salariale est composée d’une salariée en CDI à temps plein et de la gérante salariée, qui va consacrer du temps à organiser le déménagement et à rechercher de nouveaux locaux au détriment de l’activité et demande d’indemniser ce préjudice à hauteur de trois mois de masse salariale soit 2.400 euros.

Les bailleresses s’opposent à toute indemnité à ce titre dès lors que l’activité est déficitaire et que la société A.B.A. ne démontre aucune volonté de se réinstaller dans un autre local.

Cependant, le principe d’une indemnité pour trouble commercial doit être retenu même en l’absence de réinstallation, dans la mesure où subsiste ce trouble provoqué par l’arrêt de l’exploitation.

En l’absence d’éléments comptables versés aux débats, égard à la nature de l’activité exercée et aux contraintes liées à l’éviction, l’experte judiciaire a justement évalué le trouble commercial à la somme de 400 euros.

* L’indemnité pour frais de déménagement

L’experte judiciaire a évalué les frais de déménagement forfaitairement, en l’absence de devis communiqué, à la somme de 800 euros (31,22 m² x 25 €).

La société A.B.A. soutient que cette somme ne permet pas de couvrir les frais nécessaires au déménagement des aménagements spécifiques tels que les bacs à shampoing, le poste de coiffage, etc. Elle demande au tribunal de retenir un montant de 15.500 euros hors taxes (500 € / m² x 31m²).

Mesdames [W] proposent de verser à ce titre la somme de 548 euros en tenant compte d’un prix moyen de 25 euros / m².

Il est constant qu’il n’y a pas de transfert de fonds. Pour autant, la société A.B.A. va nécessairement devoir déménager son stock de produits, les meubles et effets apparaissant sur les photographies figurant dans le rapport d’expertise. En l’absence de devis produit par la société A.B.A., le coût de 25 € / m² proposé par les bailleresses conformément à l’avis de l’experte judiciaire sera retenu, étant précisé que la surface à prendre en compte est la surface utile de l’aire de vente et de l’arrière-boutique, soit 22,34 m² + 8,88 m² = 31,22 m².

Les frais de déménagement seront donc fixés à la somme de (31,22 m² x 25 € =) 780,50 euros.

* Les frais administratifs et divers

Ces frais divers, incluant frais prévisibles de radiation du RCS et résiliation des contrats conclus avec divers fournisseurs, ont été justement évalués par l’expert à la somme de 1.000 euros.

* Les frais de licenciement

Les frais de licenciement du personnel de la locataire sont remboursés par le bailleur sur justificatifs.

* * *

En conclusion, l’indemnité d’éviction due à la société A.B.A. est fixée ainsi :

— indemnité principale : 25.396,70 euros,

— indemnité de remploi : 2.539,67 euros,

— trouble commercial : 400 euros,

— frais de déménagement : 780,50 euros,

— frais administratifs et divers : 1.000 euros,

— frais de licenciement : sur justificatifs,

soit au total la somme de 30.116,87 euros, outre les frais de licenciement sur justificatifs.

Madame [C] [W] épouse [I] et Madame [V] [W] seront condamnées au paiement de cette somme à la société A.B.A. et cette condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter du jugement, s’agissant d’une créance indemnitaire en application de l’article 1231-7 du code civil.

Sur l’indemnité d’occupation

En application des dispositions du premier alinéa de l’article L. 145-28 du code de commerce, aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l’indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d’appréciation.

En outre, en vertu des dispositions du premier alinéa de l’article L. 145-33 du même code, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

Il résulte de la combinaison de ces dispositions que d’une part, lorsque le preneur se maintient dans les lieux en attente du paiement de l’indemnité d’éviction, le bailleur peut prétendre, dès la résiliation du bail, au paiement d’une indemnité d’occupation distincte du loyer auquel elle se substitue de plein droit qui, à défaut de convention contraire, correspond à la valeur locative des lieux déterminée selon les critères de l’article L.145-33 du code de commerce et que d’autre part, cette indemnité d’occupation statutaire ne peut, à défaut de convention contraire, être calculée par référence à l’indexation du loyer de base mais peut être affectée d’un coefficient de précarité.

En l’espèce, la société A.B.A. est redevable à compter du 1er janvier 2018, jusqu’à la libération effective des locaux, d’une indemnité d’occupation.

Les parties ne discutent pas la valeur locative de renouvellement telle qu’évaluée par l’experte judiciaire, soit 6.407,50 euros par an, hors taxes et hors charges (23,30 m² P x 275 €).

L’occupation ayant été précaire, il est d’usage d’y appliquer un abattement pour précarité d’au moins 10 %, étant considéré que l’exploitation sous le coup d’une éviction est nécessairement pénalisée. Un taux d’abattement supérieur peut être fixé si le locataire justifie d’un impact particulier de l’éviction sur sa situation, tel que l’engagement de dépenses dans les locaux dont il est évincé ou des difficultés d’exploitation liées à sa précarité et il n’est pas soutenu que tel serait le cas en l’espèce.

Il sera donc retenu un abattement pour précarité de 10 % conformément aux usages, soit : 6.407,50 € – 640,75 € = 5.766,75 euros.

Dès lors, l’indemnité d’occupation due par la société A.B.A. à Madame [C] [W] épouse [I] et Madame [V] [W] sera fixée à compter du 1er janvier 2018 à la somme de 5.766,75 euros par an, hors taxes et hors charges.

Sur la compensation

Les parties se doivent réciproquement des sommes. Il y aura lieu dès lors d’ordonner la compensation des sommes dues de part et d’autre en application de l’article 1347 du code civil.

Sur la demande de désignation d’un séquestre

L’article L. 145-29 du code de commerce dispose que :

“En cas d’éviction, les lieux doivent être remis au bailleur à l’expiration d’un délai de trois mois suivant la date du versement de l’indemnité d’éviction au locataire lui-même ou de la notification à celui-ci du versement de l’indemnité à un séquestre. A défaut d’accord entre les parties, le séquestre est nommé par le jugement prononçant condamnation au paiement de l’indemnité ou à défaut par simple ordonnance sur requête.

L’indemnité est versée par le séquestre au locataire sur sa seule quittance, s’il n’y a pas d’opposition des créanciers et contre remise des clés du local vide, sur justification du paiement des impôts, des loyers et sous réserve des réparations locatives”.

L’article L. 145-30 du même code énonce qu'“En cas de non-remise des clés à la date fixée et après mise en demeure, le séquestre retient 1 % par jour de retard sur le montant de l’indemnité et restitue cette retenue au bailleur sur sa seule quittance.

Lorsque le délai de quinzaine prévu à l’article L. 145-58 a pris fin sans que le bailleur ait usé de son droit de repentir, l’indemnité d’éviction doit être versée au locataire ou, éventuellement, à un séquestre, dans un délai de trois mois à compter de la date d’un commandement fait par acte extrajudiciaire qui doit, à peine de nullité, reproduire le présent alinéa”.

Monsieur le Bâtonnier de l’Ordre des avocats du Barreau de Paris sera désigné en qualité de séquestre afin de recevoir et remettre l’indemnité d’éviction dans les conditions fixées aux articles L. 145-29 et L. 145-30 du code de commerce.

Sur les demandes accessoires

L’instance et l’expertise ayant eu pour cause l’exercice de leur droit d’option par Madame [C] [W] épouse [I] et Madame [V] [W], il leur appartient d’en supporter les dépens, en ce compris le coût de l’expertise.

Madame [C] [W] épouse [I] et Madame [V] [W] qui sont condamnées aux dépens, seront également condamnées à payer à la société A.B.A. une somme qu’il est équitable de fixer à 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Elles sont corrélativement déboutées de leur demande de ce chef.

Enfin, aucun motif ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort,

Condamne Madame [C] [W] épouse [I] et Madame [V] [W] à payer à la S.A.R.L. A.B.A. une indemnité d’éviction des locaux sis [Adresse 1] à [Localité 24], d’un montant total de 30.116,87 euros (trente mille cent seize euros et quatre-vingt-sept centimes), outre les frais de licenciement sur justificatifs, se décomposant comme suit :

— indemnité principale : 25.396,70 euros,

— indemnité de remploi : 2.539,67 euros,

— trouble commercial : 400 euros,

— frais de déménagement : 780,50 euros,

— frais administratifs et divers : 1.000 euros,

Rappelle que cette somme produira des intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

Désigne Monsieur le Bâtonnier de l’Ordre des avocats du Barreau de Paris en qualité de séquestre afin de recevoir et remettre l’indemnité d’éviction dans les conditions fixées aux articles L. 145-29 et L. 145-30 du code de commerce,

Déboute la S.A.R.L. A.B.A. de sa demande au titre des frais de réinstallation,

Fixe le montant de l’indemnité d’occupation des lieux due par la S.A.R.L. A.B.A. à Madame [C] [W] épouse [I] et Madame [V] [W] à la somme de 5.766,75 euros (cinq mille sept cent soixante-six euros et soixante-quinze centimes) par an, hors taxes et hors charges, à compter du 1er janvier 2018 et jusqu’à la libération effective des locaux,

Ordonne la compensation entre les sommes réciproquement dues entre les parties,

Condamne Madame [C] [W] épouse [I] et Madame [V] [W] aux dépens de l’instance, lesquels comprendront les frais de l’expertise judiciaire de Madame [R],

Décision du 13 Mars 2025

18° chambre 2ème section

N° RG 19/14028 – N° Portalis 352J-W-B7D-CRHRU

Condamne Madame [C] [W] épouse [I] et Madame [V] [W] à payer à la S.A.R.L. A.B.A. une somme de 5.000 (cinq mille) euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute Madame [C] [W] épouse [I] et Madame [V] [W] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Fait et jugé à [Localité 23] le 13 Mars 2025

Le Greffier Le Président

Paulin MAGIS Maïa ESCRIVE