MINUTE N° : 25/00250

JUGEMENT

DU 24 Septembre 2025

N° RG 25/01405 – N° Portalis DBYF-W-B7J-JTOG

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 3]

Représenté par son syndic la SAS FONCIA VAL DE LOIRE,

ET :

S.A.R.L. NVD RACING

GROSSE + COPIE le

à

COPIE le

à

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

Au siège du Tribunal, [Adresse 5] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : C. BELOUARD, Vice-Président du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : C. FLAMAND

DÉBATS :

A l’audience publique du 25 juin 2025

DÉCISION :

Annoncée pour le 24 SEPTEMBRE 2025 par mise à la disposition au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 3] Représenté par son syndic la SAS FONCIA VAL DE LOIRE, immatriculée au RCS de [Localité 6] N° 307 213 249, demeurant [Adresse 4]

non comparant, représenté par M^e POUBEL substituant M^e GAILLARD de la SCP REFERENS, avocats au barreau de TOURS – 45 #

D’une part ;

DEFENDERESSE

S.A.R.L. NVD RACING immatriculée au RCS de [Localité 6] n° 798 690 863, demeurant [Adresse 2]

non comparante, représentée par M. [R] [F], gérant de la société

D’autre part ;

EXPOSE DU LITIGE

La SARL NVD RACING est propriétaire des lots n° n°110 et n°98 dans l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 6] (37).

Le 18 mars 2025, le Syndicat des copropriétaires de l’Immeuble [Adresse 3], représenté par son Syndic a donné assignation à la SARL NVD RACING devant le Tribunal judiciaire de Tours, afin de voir, sur le fondement des articles 10, 10-1, 18-1 A et 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, 1240 du code civil, du décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 :

condamner cette dernière à lui payer :la somme de 3694,46 € correspondant au montant des charges de copropriété impayées arrêtées au 28 janvier 2025 ;la somme de 483,52 au titre des frais de mise sen demeure sur le fondement des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965la somme de 700 € au titre des frais de recouvrement et d’ouverture de dossier contentieux pour le syndic,avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

condamner cette dernière à lui payer la somme de 1500 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile outre les dépens ;

Il fait valoir que la défenderesse ne paie pas ses charges de copropriété et qu’elle reste devoir au 28 janvier 2025 la somme de 3694,46 € ; que malgré une mise en demeure le solde dû reste impayé. Il sollicite également les frais correspondant aux frais de mise en demeure et de relance et les diligences exceptionnelles réalisées par le syndic pour le recouvrement de cette créance.

A l’audience de renvoi du 25 juin 2025, le Syndicat des copropriétaires de l’Immeuble [Adresse 3], représenté par son Conseil, réactualise ses demandes à hauteur de la somme de 4218,42 € selon décompte en date du 19 juin 2025. Il précise que la défenderesse a vendu son bien de sorte que tout devrait être payé prochainement.

La SARL NVD RACING, régulièrement représentée, reconnaît le non paiement des charges de copropriété mais souligne que le syndic n’a jamais répondu à sa demande d’échelonnement de la dette qui aurait permis de solder celle-ci sans procédure judiciaire. Elle explique qu’elle avait proposé 320 € par mois. Elle conclut au rejet des demandes formulées au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et des dépens.

La décision a été mise en délibéré au 24 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

— Sur les charges de copropriété et fonds de travaux échus sollicités

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-6557 du 10 juillet 1965 les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fond de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 » de la Loi.

A l’appui de ses prétentions, le Syndicat des copropriétaires de l’Immeuble [Adresse 3] verse aux débats :

— le relevé de propriété du bien litigieux;

— le contrat de syndic applicable à compter du 05 mars 2024 ;

— le procès-verbal d’assemblée générale du 18 avril 2024 qui approuve notamment les comptes de l’exercice du 01er octobre 2022 au 30 septembre 2023 qui modifie le budget prévisionnel de l’exercice en cours, et qui approuve le budget prévisionnel de l’exercice suivant ;

— les appels de fonds faisant apparaître les charges de la copropriété, les appels de fonds travaux, et la quote-part de la partie défenderesse pour la période considérée.

— l’extrait de compte de la partie défenderesse, arrêté au 19 juin 2025 faisant apparaître un solde débiteur au titre des charges et fonds de travaux échus et des frais de recouvrement (examinés ci-après) selon le détail suivant :

Charges sollicitées 2 922,67

Frais/diligences sollicitées 1 183,52

dont

326 € frais de relance

157,52 € frais d’huissier hors dépens

700 € diligences exceptionnelles

Autre- relevant des dépens 83,81

Autre-Intérêts 28,42

TOTAL = 4 218,42

Il ressort de l’ensemble de ces documents que la SARL NVD RACING n’a pas réglé les charges de copropriété et sommes dues au titres des fonds travaux arrêtées au 19 juin 2025 à hauteur de la somme de 2922,67 €. Les intérêts de 28,42 € sollicités ne sont en revanche nullement justifiés. La somme de 28,42 € sollicitée à ce titre sera donc rejetée.

Les lettres de mise en demeure puis l’assignation n’ont pas permis une régularisation du solde.

La SARL NVD RACING sera en conséquence condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2922,67 € au titre des charges et fonds de travaux échus au 19 juin 2025 en vertu des dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

— Sur les frais de recouvrement sollicités

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissier de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur sont imputables au seul copropriétaire défaillant.

Pour les frais non expressément visés par l’article 10-1, ils doivent donc être portés au débit du compte du copropriétaire défaillant si et seulement si ils étaient nécessaires au recouvrement de la créance.

Entrent dans la catégorie de ces frais de recouvrement recouvrables directement contre le copropriétaire en application de l’article 10 susvisé et de l’article 9 de l’annexe du décret n°2015-342 du 26 mars 2015:

— les frais de mise en demeure et de relance à condition qu’ils soient justifiés en procédure.

— les frais de contentieux du syndic mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles (constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de Justice, suivi du dossier transmis à l’avocat).

— Sur les frais de recouvrement relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

Le contrat de syndic applicable à compter du 05 mars 2024 prévoit que les lettres de mise en demeure recommandées seront facturées 54 € TTC et les relances simples 44 € TTC. En revanche, en l’absence du contrat de syndic antérieur produit, les mises en demeures et les relances ne peuvent être sollicitées. S’agissant des frais de mise en demeure et de relance, leur réalité est justifiée par les pièces versées au dossier à hauteur de la somme de 196 € (2 x54 € et 2 x44 €) .

S’agissant des frais d’huissier sollicités (hors assignation qui relève des dépens), leur réalité est justifiée par les pièces versées au dossier à hauteur de la somme de 157,52 € (commandement de payer).

— Sur la facturation des diligences exceptionnelles du syndic

Au regard de l’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 et du décret n°2015-342 du 26 mars 2015, le syndic peut solliciter une rémunération supplémentaire pour des tâches ne relevant pas de son travail habituel en présence d’un contrat de syndic le stipulant. Ces diligences exceptionnelles, ne peuvent être rémunérées qu’à hauteur de ce que le contrat de syndic a validé.

Si le principe de cette rémunération est acquis en droit positif, ces diligences doivent toutefois correspondre à une réalité pour être rémunérées. Elles doivent également être proportionnées au montant de la créance à recouvrer. En effet, plus la créance du syndicat des copropriétaires est importante, plus le suivi, la saisine des auxiliaires (commissaire de justice ou avocat) nécessite des diligences exceptionnelles pour le syndic.

En l’état, au regard des pièces produites, il n’est pas justifié que les impayés de la SARL NVD RACING ont impliqué pour le syndic des diligences exceptionnelles justifiant une rémunération correspondant à plus de 20 % de la créance à recouvrer. Seul la rémunération des diligences exceptionnelles à hauteur de la somme de 350 € sera accordée en conséquence.

***

La SARL NVD RACING sera en conséquence condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 703,52 € (196+157,52+350) au titre des frais de recouvrementaugmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

— Sur des délais ou report de paiement

En application de l’article 1343-5 du Code Civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

Au regard des pièces versées au dossier, il convient d’accorder un report de paiement de la dette au plus tard au 31 octobre 2025 au plus tard, le bien ayant été vendu permettant de solder la dette.

— Sur les mesures de fin de jugement

Perdant le procès, la SARL NVD RACING sera tenue aux dépens.

Elle sera également condamnée à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 1000 € au titre des frais et honoraires non compris dans les dépens et exposés par ce dernier lors de la présente instance en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort

Condamne la SARL NVD RACING à verser au Syndicat des copropriétaires de l’Immeuble [Adresse 3] les sommes suivantes :

2.922,67 € (DEUX MILLE NEUF CENT VINGT-DEUX EUROS SOIXANTE-SEPT CENTIMES) au titre des appels de charges et de fonds de travaux échus au19 juin 2025 703,52 € (SEPT CENT TROIS EUROS CINQUANTE-DEUX CENTIMES) au titre des frais de recouvrement et d’ouverture de dossier contentieux pour le syndic ; augmentée(s) des intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

Autorise, en l’absence de règlement des sommes dues depuis l’audience, la SARL NVD RACING à reporter le paiement de cette dette au 31 octobre 2025 ;

Condamne la SARL NVD RACING aux dépens;

Condamne la SARL NVD RACING à payer au Syndicat des copropriétaires de l’Immeuble [Adresse 3] la somme de 1.000,00 € (MILLE EUROS) en application de l’article 700 du code de procédure civile;

Rejette le surplus des demandes ;

Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT