MINUTE N° : 25/00041

JUGEMENT

DU 29 Août 2025

N° RC 24/00996

DÉCISION

contradictoire et en premier ressort

[E] [Z]

[D] [V] épouse [Z]

ET :

[O] [J]

[P] [K]

Débats à l’audience du 09 Janvier 2025

copie et grosse le :

à M^e MORIN

copie le :

à M^e PLESSIS

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

TENUE le 29 Août 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 2] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : M. DJAMAA, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER lors des débats : E.ESPADINHA

GREFFIER lors du délibéré : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 09 Janvier 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 29 Août 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Monsieur [E] [Z]

né le 19 Décembre 1979 à [Localité 5] (92), demeurant [Adresse 3]

Madame [D] [V] épouse [Z]

née le 26 Septembre 1982 à [Localité 6], demeurant [Adresse 3]

représentés par M^e Marc MORIN, avocat au barreau de TOURS, avocat plaidant

D’une Part ;

ET :

Monsieur [O] [J], demeurant [Adresse 1]

Madame [P] [K], demeurant [Adresse 1]

représentés par M^e Antoine PLESSIS, avocat au barreau de TOURS, avocat plaidant

D’autre Part ;

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 15 mars 2017, Monsieur [O] [J] et Madame [P] [K] épouse [J], ci-après désignés les époux [J], ont loué à Monsieur [E] [Z] et Madame [D] [V] épouse [Z], ci-après désignés les époux [Z], un local à usage d’habitation situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 830,00 euros payable d’avance.

Le montant du dépôt de garantie a été fixé à la somme de 830,00 euros.

Un état des lieux d’entrée a été réalisé contradictoirement le 15 mars 2017.

Un état des lieux de sortie a été établi de manière non contradictoire le 22 décembre 2022.

Par courrier du 24 février 2023, les époux [Z] ont mis en demeure les époux [J] de leur restituer le solde de leur dépôt de garantie, soit la somme de 830,00 euros. Ils ont fait assigner les époux [J], par actes de commissaire de justice respectivement signifié à personne et signifié à tierce personne présente au domicile le 9 février 2024, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS aux fins d’indemnisation de préjudices matériels et de jouissance et de restitution de leur dépôt de garantie.

L’affaire a été appelée à l’audience du 9 janvier 2025.

Les époux [Z], représentés par leur conseil, ont fait viser un jeu de conclusions par lesquelles ils demandent de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— Recevoir Monsieur [E] [Z] et Madame [D] [V] épouse [Z] en leurs demandes, et les y déclarer bien fondés ;

En conséquence,

— Condamner in solidum Monsieur [O] [J] et Madame [P] [K] épouse [J] à verser à Monsieur [E] [Z] et Madame [D] [V] épouse [Z] la somme de 635,17 euros au titre du préjudice matériel ;

— Condamner in solidum Monsieur [O] [J] et Madame [P] [K] épouse [J] à verser à Monsieur [E] [Z] et Madame [D] [V] épouse [Z] la somme de 2 196,00 euros au titre du préjudice de jouissance ;

— Condamner in solidum Monsieur [O] [J] et Madame [P] [K] épouse [J] à verser à Monsieur [E] [Z] et Madame [D] [V] épouse [Z] la somme de 830,00 euros au titre du dépôt de garantie, majorée d’une somme égale à 10% du loyer mensuel principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard depuis le 23 janvier 2023 et jusqu’au délibéré à venir ;

— Débouter Monsieur [O] [J] et Madame [P] [K] épouse [J] de l’ensemble de leurs demandes, fin et conclusions ;

— Condamner in solidum Monsieur [O] [J] et Madame [P] [K] épouse [J] à verser à Monsieur [E] [Z] et Madame [D] [V] épouse [Z] la somme de 2 500,00 euros au titre des frais irrépétibles ;

— Condamner les mêmes aux entiers dépens.

Au soutien de leurs demandes indemnitaires, les demandeurs allèguent avoir subi un dégât des eaux et une fuite de gaz en raison d’un défaut d’entretien imputable aux bailleurs. Par ailleurs, faute d’état des lieux de sortie établi contradictoirement, ils réfutent être redevables de sommes en raison de dégradations locatives.

Les époux [J], représentés par leur conseil, ont fait viser un jeu de conclusions par lesquelles ils demandent de :

— Débouter Monsieur [E] [Z] et Madame [D] [V] épouse [Z] de l’ensemble de leurs prétentions ;

— Condamner solidairement Monsieur [E] [Z] et Madame [D] [V] épouse [Z] à verser à Monsieur [O] [J] et Madame [P] [K] épouse [J] la somme de 16 000,00 euros au titre du préjudice matériel ;

— Condamner solidairement Monsieur [E] [Z] et Madame [D] [V] épouse [Z] à verser à Monsieur [O] [J] et Madame [P] [K] épouse [J] la somme de 2 000,00 euros au titre du préjudice moral ;

— Condamner solidairement Monsieur [E] [Z] et Madame [D] [V] épouse [Z] à verser à Monsieur [O] [J] et Madame [P] [K] épouse [J] la somme de 3 000,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner solidairement Monsieur [E] [Z] et Madame [D] [V] épouse [Z] aux entiers dépens.

Les défendeurs soutiennent que les locataires ont tardé à les informer de l’existence du dégât des eaux et ne se sont pas montrés diligents pour leur fournir des informations par la suite. Ils n’ont pas non plus signalé la fuite de gaz. Cette attitude aurait conduit à une aggravation des dommages. Selon eux, il ressort des expertises menées que la cause des sinistres se trouve parmi les éléments que les locataires ont la charge d’entretenir. Ils ajoutent que le logement comportait d’importantes dégradations à la sortie des locataires. A cet égard, ils précisent ne pas avoir eu recours aux services d’un commissaire de justice, l’état des lieux de sortie n’étant pas contradictoire, pour des raisons financières.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le juge des contentieux de la protection se réfère expressément aux conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience par application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 mars 2025, prorogé au 29 août 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Le jugement est contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile, les parties ayant toutes comparu.

I. Sur les demandes principales

— Sur le trouble de jouissance

Aux termes de l’article 6b de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus.

***

En l’espèce, les époux [Z] font état d’un important dégât des eaux survenu dans le logement au cours de l’année 2022 et ayant affecté l’entrée, la cuisine, le séjour et les sanitaires. Plusieurs expertises ont été menées, concluant selon eux que ce sinistre serait dû à la présence de calcaire dans les canalisations d’évacuation des eaux usées, ainsi qu’à des défauts au niveau de la toiture de la maison. Les époux [Z] ajoutent avoir informé leurs bailleurs dès 2021 de la présence de fissures au niveau des plafonds, et avoir déclaré le sinistre dès sa survenance auprès de leur assureur. En revanche, ils affirment que leurs bailleurs ont tardé à réagir et n’ont effectué aucune réparation. S’agissant de la fuite de gaz, celle-ci serait due à un défaut des canalisations enterrées de gaz, non réparées là encore par les bailleurs. Cette situation a empêché les locataires d’utiliser leur chaudière et donc d’avoir du chauffage ou de l’eau chaude, et leur consommation de gaz a connu une forte hausse.

Les époux [J] estiment au contraire, en se fondant sur les mêmes expertises, que les désordres seraient dus à un manque d’étanchéité du joint périphérique du receveur de douche, ce qui relève de la responsabilité des locataires. Ceux-ci auraient d’ailleurs tardé à signaler le dégât des eaux et la fuite de gaz n’aurait été découverte que par l’intervention d’un technicien.

Le rapport d’expertise de la société MAAF, assureur des époux [Z], est daté du 3 janvier 2023. Il en ressort que le dégât des eaux déclaré le 15 juillet 2022 a été constaté à l’occasion d’une visite en vue de la vente de la maison. Les investigations menées n’ont permis de constater « aucun réseau sanitaire fuyard », par ailleurs « la couverture de l’habitation semble être à l’origine des dommages constatés ». L’indemnisation due à Monsieur [O] [J] et Madame [P] [K] épouse [J] au titre de ce dommage a été établie à 3 411,30 euros.

Les bailleurs justifient, quant à eux, d’une déclaration de sinistre auprès de leur assureur dès le 6 juillet 2022.

Les demandeurs produisent leurs communications par courriel avec les bailleurs, entre septembre 2021 et novembre 2022. Conformément à ce qu’ils affirment, ils ont bien fait état d’une fissure au niveau du plafond de l’entrée et des sanitaires, que leurs bailleurs se sont engagés à réparer. Il n’a cependant pas été question d’humidité avant des courriels échangés en août 2022, ce qui correspond à la date de déclaration du sinistre précitée.

Dans un échange écrit du 24 novembre 2022, les époux [Z] ont signalé aux époux [J] ne plus avoir de chauffage depuis le 09 novembre 2022 en raison de la fuite de gaz et d’un problème électrique, lorsqu’ils ont essayé de brancher des radiateurs d’appoint. Les bailleurs ont proposé de leur fournir un poêle à pétrole jusqu’à leur départ. Ceux-ci justifient également avoir commandé la pose temporaire d’un ballon chauffe-eau électrique le 15 novembre 2022.

L’entreprise POLYGON, mandatée par les bailleurs, est intervenue le 15 février 2023 en vue de rechercher l’origine du dégât des eaux. Elle a constaté des dommages sur les sols, murs et plafonds de l’entrée, des sanitaires, de la salle d’eau et du séjour et ces surfaces étaient encore humides au moment du contrôle. Aucune baisse de pression, susceptible d’indiquer une fuite dans le réseau de distribution d’eau, n’a été constatée, mais il a été établi que le réseau d’évacuation des eaux usées était partiellement bouché par des matières et du calcaire, au niveau de la conduite principale et entre le regard de visite principale et celui de la salle d’eau. Une injection de fumigènes dans ce réseau d’eaux usées a permis de constater un dégagement au niveau de la toiture, révélant que « la décompression de chute du réseau [Localité 7] n’est pas correctement raccordée à la sortie de toiture ». Il est par ailleurs constaté la présence de mousse sur la toiture, une ardoise fissurée au dessus de la cuisine ainsi que la présence de feuilles dans la gouttière d’évacuation des eaux fluviales, ces anomalies pouvant provoquer des infiltrations d’eau en cas de fortes pluies. Enfin, dans la salle d’eau, un manque d’étanchéité du joint du receveur de douche, responsable d’écoulements importants sous celui-ci, a été détecté.

Il y a lieu de relever que le joint de la douche est décrit dans l’état des lieux d’entrée comme « craquelé, moisi, noirci ». Il en ressort également que la maison n’a pas d’étage.

Après le départ des locataires, le 22 décembre 2022, les époux [J] ont pris contact avec leur assurance pour signaler une aggravation du dégât des eaux : décollage du carrelage, effritement de la peinture des murs, gonflement des portes. Soupçonnant qu’une fuite serait à l’origine des dommages, malgré les expertises, les propriétaires ont coupé l’arrivée d’eau pendant une dizaine de jours et, le 3 janvier 2023, Monsieur [O] [J] dit avoir constaté une baisse d’humidité malgré des pluies abondantes. Aucun élément de preuve n’est cependant apporté à cette affirmation.

Il convient de retenir que deux expertises distinctes, sollicitées par les demandeurs comme les défendeurs, ont conclu à une absence de fuite dans le réseau d’eau courante et ont estimé que l’origine de l’humidité présente au sein du logement serait à trouver, au moins en partie, au niveau de la toiture endommagée. L’entreprise POLYGON a émis d’autres hypothèses, notamment la détérioration du joint du receveur de douche, mais sans établir de hiérarchie entre elles.

Les bailleurs ne peuvent donc, comme ils le font, attribuer exclusivement le dégât des eaux à un défaut d’entretien du joint imputable aux locataires. Deux raisons supplémentaires conduisent à exclure cette interprétation. D’abord, il apparaît peu probable qu’une fuite sous un receveur de douche, soit un écoulement localisé, puisse occasionner des dégâts dans plusieurs pièces, y compris aux plafonds, alors qu’il s’agit d’une maison de plain-pied. Ensuite, le joint en question était déjà en mauvais état à l’entrée des locataires dans les lieux. Il n’est donc pas certain qu’un défaut d’entretien pendant la durée du bail soit la seule cause du défaut d’étanchéité.

Les éléments techniques en présence ne permettent pas d’établir formellement quelle est la cause unique ou principale du dégât des eaux. Cependant, outre la question du joint déjà évoquée, des désordres ont été constatés sur le toit et au niveau du réseau d’évacuation des eaux usées. Ces deux éléments ne figurent pas parmi ceux que les locataires sont tenus d’entretenir. Seul l’entretien de la gouttière en fait partie, mais d’autres désordres affectaient le toit du logement et l’entreprise POLYGON n’a pas précisé que les feuilles constatées bouchaient cette gouttière.

Les époux [J] ne contestent pas la réalité des dommages au sein du logement du fait du dégât des eaux. Contrairement aux affirmations des époux [Z], il n’est pas manifeste que les bailleurs aient fait preuve de négligence fautive. Il apparaît au contraire qu’ils se sont efforcés de fournir des solutions de remplacement ou de contacter des professionnels. Cependant, l’obligation de garantie du bailleur face au trouble de jouissance subi par le locataire est indépendante de toute faute. Le trouble de jouissance étant avéré, la garantie de celui-ci par Monsieur [J] et Madame [K] peut donc être activée.

S’agissant de la fuite de gaz, l’entreprise RVT SANITHERMIE est intervenue le 10 novembre 2022. Elle a relevé que « la fuite a été localisée sur le réseau d’arrivé gaz enterré en cuivre entre le compteur gaz encastré dans le muret et à l’entrée de la maison ». Deux courriels des 16 et 17 novembre 2022 établissent l’existence d’un accord entre les parties selon lequel les bailleurs se sont engagés à ne pas récupérer la taxe d’ordure ménagère de 2022 « en dédommagement des problèmes liés au gaz ».

La fuite au niveau d’une conduite de gaz relève de la responsabilité du bailleur. Cette fuite a, en l’espèce, bel et bien occasionné un trouble de jouissance pour les locataires, en ce qu’ils ont été privés de chauffage et d’eau chaude pendant un mois de novembre. Cependant, les bailleurs démontrent leur diligence afin de fournir des solutions de remplacement, soit un chauffe-eau temporaire et un chauffage à pétrole. Par ailleurs, l’arrangement conclu autour de la taxe d’ordure ménagère a manifestement pour but de réparer le trouble de jouissance des locataires. Aussi, il n’y a pas lieu de les indemniser de ce chef.

En conséquence, seul le trouble de jouissance résultant du dégât des eaux doit donner lieu à indemnisation. Compte tenu du montant du loyer ainsi que de la durée avérée du trouble, soit entre le 6 juillet 2022 et le 22 décembre 2022, il y a lieu de condamner in solidum Monsieur [O] [J] et Madame [P] [K] épouse [J] au paiement de la somme de 830 euros, soit 20% du loyer sur la période.

— Sur l’indemnisation des préjudices

Il résulte de l’article 1240 du code civil que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

***

— Sur la demande de Monsieur [E] [Z] et Madame [D] [V] épouse [Z]

Les demandeurs sollicitent l’indemnisation de la somme de 635,17 euros, soit l’estimation de leur surconsommation de gaz entre juillet et décembre 2022.

Cependant, bien que les conduites de gaz entrent dans les obligations d’entretien des bailleurs, une fuite à cet endroit ne dispense pas les locataires de caractériser un comportement fautif des bailleurs. Or, l’origine de la fuite de gaz n’est pas connue au regard des pièces produites et ne saurait donc être attribuée à la seule négligence des bailleurs. Par ailleurs, il a été établi que Monsieur [O] [J] et Madame [P] [K] épouse [J] se sont montrés diligents face à ce désordre, en mandatant des professionnels et en fournissant des solutions de remplacement à leurs frais notamment. Ils n’ont donc pas commis de faute à l’origine du préjudice subi par les époux [Z].

Leur demande sera donc rejetée.

— Sur la demande reconventionnelle de Monsieur [O] [J] et Madame [P] [K] épouse [J]

Les défendeurs sollicitent à titre reconventionnel l’indemnisation d’un préjudice matériel de 16 000,00 euros et d’un préjudice moral de 2 000,00 euros. Ce premier préjudice comprend l’aggravation du dommage du fait de la négligence de Monsieur [E] [Z] et Madame [D] [V] épouse [Z], à hauteur de 6 000,00 euros, ainsi que l’incidence des dégradations sur la vente de la maison, à hauteur de 10 000,00 euros. Le second, quant à lui, résulte des angoisses et vexations générées par le litige, et les défendeurs font notamment état de l’accouchement prématuré de Madame [J] en raison du stress.

Tout d’abord, la date la plus ancienne à laquelle il existe une preuve de l’existence du dégât des eaux est le 6 juillet 2022, date à laquelle Monsieur [O] [J] a déclaré ce sinistre à son assureur. Avant cela, il a seulement été question entre les parties de réparer une fissure au niveau d’un plafond, sans mention d’une quelconque humidité. Les époux [J] affirment que la prise en charge de ce dégât des eaux ne s’est faite qu’après une visite de la maison par eux, et que les locataires ont alors indiqué avoir déjà constaté la présence d’humidité auparavant. Aucun élément matériel ne vient cependant soutenir ces déclarations. Par ailleurs, il a déjà été démontré que le dégât des eaux ne peut être imputée à la seule négligence des locataires, notamment dans l’entretien du joint de douche.

Ensuite, les époux [J] évoquent un retard dans la vente de la maison en raison de son mauvais état et un prix de vente final inférieur à leurs attentes. Aucune des pièces produites ne vient cependant soutenir ces affirmations.

Enfin, aucun élément objectif ne vient non plus au soutien des prétentions des défendeurs sur leur préjudice moral. Ainsi, les circonstances alléguées de l’accouchement de Madame [J] ne sont avérées par aucune des pièces produites.

En conséquence, les demandes indemnitaires des défendeurs seront rejetées.

— Sur la demande de restitution du solde du dépôt de garantie

L’article 22 alinéa 3 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

L’article 22 alinéa 7 de la même loi prévoit qu’à défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile.

***

En l’espèce, pour justifier d’avoir retenu le dépôt de garantie des locataires, les époux [J] se fondent sur un état des lieux de sortie comportant la seule signature de Monsieur [J]. Selon eux, Monsieur [E] [Z] était présent lors de cet état des lieux mais a refusé de le signer. Les bailleurs ont ensuite préféré ne pas contacter de commissaire de justice pour des raisons financières, les réparations à effectuer étant particulièrement importantes.

Cependant, si Monsieur [Z] ne conteste pas sa présence lors de l’état des lieux de sortie, ce seul élément ne permet pas de s’assurer qu’il a bien eu connaissance de ce document et a été en mesure de formuler ses observations. Faute de signatures des locataires, l’état des lieux de sortie dont se prévalent les époux [J] ne rend compte que de leurs propres déclarations et n’a pas de valeur probatoire.

Par conséquent, les bailleurs ne prouvent pas l’existence de dégradations imputables aux locataires lors de leur départ du logement. Ils sont donc tenus de leur restituer le dépôt de garantie, avec la majoration légale, conformément à la demande des époux [Z].

II. Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [O] [J] et Madame [P] [K] épouse [J], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des entiers dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge des époux [Z] l’intégralité des frais exposés par eux et non compris dans les dépens. Monsieur et Madame [J] seront donc condamnés in solidum à leur verser la somme de 1 500 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

En l’espèce, il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE in solidum Monsieur [O] [J] et Madame [P] [K] épouse [J] à verser la somme de HUIT CENT TRENTE EUROS (830 euros) à Monsieur [E] [Z] et Madame [D] [V] épouse [Z] à titre de dommages et intérêts pour leur préjudice de jouissance ;

REJETTE la demande de Monsieur [E] [Z] et Madame [D] [V] épouse [Z] en réparation de leur préjudice matériel ;

REJETTE la demande Monsieur [O] [J] et Madame [P] [K] épouse [J] en réparation de leur préjudice matériel ;

REJETTE la demande Monsieur [O] [J] et Madame [P] [K] épouse [J] en réparation de leur préjudice moral ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [O] [J] et Madame [P] [K] épouse [J] à verser la somme de HUIT CENT TRENTE EUROS (830,00 euros) à Monsieur [E] [Z] et Madame [D] [V] épouse [Z] au titre du solde du dépôt de garantie qui avait été initialement remis par les locataires lors de la signature du bail relatif au logement à usage d’habitation situé [Adresse 4] ;

DIT que le solde de ce dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10% du loyer mensuel en principal, soit de la somme de 83,00 euros, à compter du 23 février 2023 et jusqu’à la date initiale de délibéré du présent jugement, soit le 10 mars 2025 ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [O] [J] et Madame [P] [K] épouse [J] aux entiers dépens de la présente instance ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [O] [J] et Madame [P] [K] épouse [J] à verser à Monsieur [E] [Z] et Madame [D] [V] épouse [Z] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute autre demande ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 29 août 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection