MINUTE N° : 25/00258

JUGEMENT

DU 22 Octobre 2025

N° RG 25/02612 – N° Portalis DBYF-W-B7J-JWKA

Syndicat des copropriétaires DE LA [Adresse 6]

ET :

S.C.I. LAVERTIN

GROSSE + COPIE le

à

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à

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : C. BELOUARD, Vice-Président du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : C. FLAMAND

DÉBATS :

A l’audience publique du 03 septembre 2025

DÉCISION :

Annoncée pour le 22 OCTOBRE 2025 par mise à la disposition au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de LA RESIDENCE [Adresse 5] agissant poursuites et diligences de son syndic l’Agence [Adresse 7], demeurant [Adresse 3]

non comparante, représentée par Me de LA RUFFIE de la SELARL EGERIA-SAINT-CRICQ & ASSOCIES, avocats au barreau de TOURS – 41 #

D’une part ;

DEFENDERESSE

S.C.I. LAVERTIN immatriculée au RCS de [Localité 9] n° 490 786 597, demeurant [Adresse 2]

Non représentée

D’autre part ;

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI LAVERTIN est propriétaire du lot n°1 dans l’immeuble situé [Adresse 4].

Le 27 mai 2025, le [Adresse 8] [Adresse 5] représenté par son syndic la SAS SQUARE HABITAT CREDIT AGRICOLE TOURAINE POITOU, a donné assignation à la SCI LAVERTIN devant le Tribunal judiciaire de Tours, afin de voir, sur le fondement des articles 10, 10-1, 18-1 A de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et du Décret du 26 mars 2015, de l’article 19-2 de la Loi du 10 juillet 1965,de l’article 1240 du Code civil,

condamner cette dernière à lui payer :la somme de 696,93 euros correspondant au montant des charges de copropriété impayées arrêtées au 31 mars 2025 ;la somme de 134,94 euros au titre des frais de recouvrement, la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice découlant des impayés ; condamner cette dernière à lui payer la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile outre les dépens qui incluront les frais et émoluments relatifs à l’inscription d’hypothèque légale ;dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir

Il fait valoir que la défenderesse ne paie pas ses charges de copropriété et qu’elle reste devoir au 31 mars 2025 la somme de 696,93 euros ; que malgré une mise en demeure le solde dû reste impayé. Il sollicite également les frais correspondant aux frais de mise en demeure et de relance et les diligences exceptionnelles réalisées par le syndic pour le recouvrement de cette créance. Il affirme que la copropriétaire qui ne s’acquitte pas de manière répétée de ses charges de copropriété met en péril la gestion financière de la copropriété.

A l’audience du 03 septembre 2025, le [Adresse 8] [Adresse 5], représenté par son Conseil, maintient ses demandes.

La SCI LAVERTIN, régulièrement citée par acte de commissaire de justice transformé en procès-verbal de rcherches infructueuses, ne comparait pas et n’est pas représentée.

La décision a été mise en délibéré au 22 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

— Sur les charges de copropriété et fonds de travaux échus sollicités

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-6557 du 10 juillet 1965 les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fond de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 » de la Loi.

A l’appui de ses prétentions, le [Adresse 8] [Adresse 5] verse aux débats :

— le relevé de propriété du bien litigieux;

— le contrat de syndic ;

— le procès-verbal d’assemblée générale du 4 juillet 2024 qui approuve notamment les comptes de l’exercice du 01er janvier 2023 au 31 décembre 2023 ; qui modifie le budget prévisionnel de l’exercice en cours, et qui approuve le budget prévisionnel de l’exercice suivant ;

— les procès-verbaux antérieurs d’assemblée générale des copropriétaires qui approuvent notamment les comptes de l’exercice du n-1, qui modifient le budget prévisionnel de l’exercice en cours, et qui approuvent le budget prévisionnel de l’exercice n+1 ;

— les appels de fonds faisant apparaître les charges de la copropriété, les appels de fonds travaux, et la quote-part de la partie défenderesse pour la période considérée.

— l’extrait de compte de la partie défenderesse, arrêté au 06 mars 2025 faisant apparaître un solde débiteur au titre des charges et fonds de travaux échus et des frais de recouvrement (examinés ci-après) selon le détail suivant :

Charges sollicitées 604,93 euros

Frais sollicités 92,00 euros

TOTAL 696,93 euros

Il ressort de l’ensemble de ces documents que la SCI LAVERTIN n’a pas réglé les charges de copropriété et sommes dues au titres des fonds travaux arrêtées au 06 mars 2025 à hauteur de la somme de 604,93 euros.

La lettre de mise en demeure présentée le 18 mars 2025 puis l’assignation n’ont pas permis une régularisation du solde.

La SCI LAVERTIN sera en conséquence condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 604,93 euros au titre des charges et fonds de travaux échus au 06 mars 2025 en vertu des dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965.

— Sur les frais de recouvrement sollicités

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissier de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur sont imputables au seul copropriétaire défaillant.

Pour les frais non expressément visés par l’article 10-1, ils doivent donc être portés au débit du compte du copropriétaire défaillant si et seulement si ils étaient nécessaires au recouvrement de la créance.

Entrent dans la catégorie de ces frais de recouvrement recouvrables directement contre le copropriétaire en application de l’article 10 susvisé et de l’article 9 de l’annexe du décret n°2015-342 du 26 mars 2015:

— les frais de mise en demeure et de relance à condition qu’ils soient justifiés en procédure.

— les frais de contentieux du syndic mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles (constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de Justice, suivi du dossier transmis à l’avocat).

— Sur les frais de recouvrement relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

En l’espèce, s’agissant des frais de mise en demeure et de relance adressées par le syndic, leur réalité n’est pas justifiée par les pièces versées au dossier (28 +32+32) .

Le Syndicat des copropriétaires sera en conséquence déboutée de sa demande au titre des frais de recouvrement à hauteur de 92 €.

— Sur les charges à échoir de l’année en cours sollicitées

Aux termes de l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, dans sa version issue de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

En droit positif, la mise en demeure visée à l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget, à peine d’irrecevabilité de la demande présentée devant le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond sur le fondement de ce texte ( voir sur ce point avis de la Cour de cassation, 12 décembre 2024, n° 24-70.007).

Par courrier recommandé avec avis de réception en date du 18 mars 2025, le [Adresse 8] [Adresse 5] a mis en demeure la SCI LAVERTIN de régler les charges de copropriété impayées dans un délai maximum de trente jours.

Cette mise en demeure n’a pas permis une régularisation dans les trente jours. En application de l’article 19-2 précité, les autres provisions de l’année comptable non encore échues sont devenues immédiatement exigibles.

La SCI LAVERTIN sera en conséquence condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la provision de 134,94 euros à valoir sur les sommes dues au titre des appels de charges et fonds travaux à venir pour les échéances du 01/04/2025 au 31/12/2025. au vu du décompte et en vertu de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

— Sur les autres demandes formulées par le syndicat des copropriétaires

La SCI LAVERTIN est pour la première fois assignée en justice dans le cadre de charges de copropriété impayées. Le caractère répété de la défaillance de cette copropriétaire au paiement n’est pas démontré. Dans ces conditions, le Syndicat des copropriétaires ne justifie pas d’un préjudice particulier, distinct de celui résultant du retard apporté au règlement de sa créance, lequel est indemnisé par les intérêts au taux légal sus visés conformément aux termes de l’article 1344-1 du code civil.

Il convient de rejeter cette demande.

— Sur les mesures de fin de jugement

Perdant le procès, la SCI LAVERTIN sera tenue aux dépens qui n’incluront pas les frais et émoluments relatifs à l’inscription d’hypothèque légale en l’absence de preuve du dépôt du bordereau d’inscription.

Elle sera également condamnée à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 800 euros au titre des frais et honoraires non compris dans les dépens et exposés par ce dernier lors de la présente instance en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement par jugement de défaut rendu en dernier ressort,

Condamne la SCI LAVERTIN à verser au [Adresse 8] [Adresse 5] les sommes suivantes :

604,93 € (SIX CENT QUATRE EUROS QUATRE-VINGT-TREIZE CENTIMES) au titre des appels de charges et de fonds de travaux échus au06 mars 2025 ;134,94 € (CENT TRENTE-QUATRE EUROS QUATRE-VINGT-QUATORZE CENTIMES) euros à titre provisionnel à valoir sur les appels de charges à venir pour les échéances du 01/04/2025 au 31/12/2025.

Rejette la demande formée au titre des frais de recouvrement ;

Rejette la demande de dommages et intérêts formulées par le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] ;

Condamne la SCI LAVERTIN aux dépens ;

Rejette la demande au titre des frais et émoluments relatifs à l’inscription d’hypothèque légale;

Condamne la SCI LAVERTIN à payer au [Adresse 8] [Adresse 5] la somme de 800,00 € (HUIT CENTS EUROS) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette le surplus des demandes ;

Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LE GREFFIER,

C. FLAMAND

LE PRÉSIDENT,

C. BELOUARD