TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE MULHOUSE

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[Adresse 6]

[Adresse 6]

[Adresse 5]

[Localité 4]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/02261 – N° Portalis DB2G-W-B7I-I7JN

Section 1

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 11 février 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

S.A. d’HLM BATIGERE HABITAT venant aux droits de BATIGERE GRAND EST prise en la pesonne de son Président du Directoire,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Lynda LAGHA, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 41

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [O] [J]

né le 20 Novembre 1996 à [Localité 4]

demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Sophie BAGHDASSARIAN : Président

Manon HANSER : Greffier

DEBATS : à l’audience du 22 Novembre 2024

JUGEMENT : contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 11 février 2025 et signé par Sophie BAGHDASSARIAN, juge des contentieux de la protection, et Manon HANSER, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat en date du 6 octobre 2023, la SA d’HLM BATIGERE HABITAT a donné à bail à Monsieur [O] [J] un logement situé [Adresse 2] [Localité 4], en contrepartie du paiement d’un loyer mensuel initial fixé à 441,84 €, provisions sur charges comprises, le loyer étant payable à terme échu, ainsi qu’un dépôt de garantie.

Le 27 juin 2024, la SA d’HLM BATIGERE HABITAT a fait signifier à Monsieur [O] [J] un commandement visant la clause résolutoire de payer un arriéré locatif d’un montant de 1 829,03€ arrêté au 21 juin 2024.

Par exploit de commissaire de justice délivré le 13 septembre 2024, la SA d’HLM BATIGERE HABITAT a fait citer Monsieur [O] [J] devant le juge des contentieux de la protection du présent tribunal aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater que le bail a été résilié de plein droit en date du 28 août 2024 ;

En conséquence, ordonner l’expulsion de Monsieur [O] [J] et de tout occupant de son chef sans délai, ;

— fixer l’indemnité d’occupation due à compter du 28 août 2024 à la somme de 458,32 € ;

— condamner Monsieur [O] [J] à lui verser une indemnité d’occupation de 458,32 € par mois du 28 août 2024 jusqu’à la libération effective des lieux ;

— ordonner que l’indemnité d’occupation évolue dans les mêmes conditions que le loyer et les charges qui seraient dues si le bail n’avait pas été résilié ;

— condamner Monsieur [O] [J] à lui verser à titre des impayés locatifs la somme de 2 643,28 € augmentée des intérêts légaux à compter de la présente assignation ;

— juger que les intérêts dus pour une année entière seront eux-mêmes productifs d’intérêts au taux légal par application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

— condamner Monsieur [O] [J] aux entiers frais et dépens de la procédure, y compris les frais de commandement de payer , ainsi qu’à lui verser la somme de 700€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— ordonner l’exécution provisoire de l’ordonnance à intervenir.

Au soutien de ses demandes, la partie demanderesse expose, au visa des articles 7 de la loi du 6 juillet 1989, 1184, 1224 et 1227 du Code civil, avoir été contrainte de faire délivrer à Monsieur [O] [J] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour défaut de règlement des loyers et des charges, et dont les causes n’ont pas été régularisées dans le délai légal.

L’affaire a été appelée et retenue à la première audience du 22 novembre 2024. La SA d’HLM BATIGERE HABITAT, représentée par son conseil, a fait reprendre les termes de l’assignation indiquant que la dette continue de croître. Elle s’élève désormais à la somme de 2799,39 € au 21 novembre 2024 et les impayés de loyer datent de l’entrée vigueur du contrat.

Monsieur [O] [J] comparaît en personne. Il indique avoir payé deux fois le loyer et bénéficier du revenu de solidarité active. Il souhaite se maintenir dans les lieux et propose de commencer à reprendre le paiement des loyers des mois suivant l’audience.

Le service logement du département du Haut Rhin n’a pas établi de diagnostic social et financier.

La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement contradictoire en application de l’article 467 du Code de procédure civile.

Les parties comparantes ont été avisées lors de la clôture des débats de la date à laquelle la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

La décision a été mise en délibéré au 11 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité

Aux termes de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiée, sous peine d’irrecevabilité, la demande aux fins de résiliation de bail pour dette locative doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins deux mois avant l’audience. De même, son paragraphe II prévoit qu’à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu’une SCI constituées exclusivement entre parents et alliées jusqu’au 4ème degré inclus ne peuvent faire délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX, étant précisé que cette saisine est réputée être constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée à l’organisme payeur des aides au logement.

En l’espèce, la SA d’HLM BATIGERE HABITAT justifie de l’accomplissement de ces formalités dans les délais impartis, la demande en résiliation de bail ayant été notifiée à la Préfecture du Haut-Rhin par voie électronique le 16 septembre 2024, soit plus de deux mois avant l’audience, et la saisine de la CCAPEX étant intervenue le 28 juin 2024, soit plus de deux mois avant la signification de l’assignation.

La SA D’HLM BATIGERE HABITAT est donc recevable en sa demande de constat de résiliation du contrat de bail.

Sur la résiliation du bail

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail est une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant du contrat de bail signé entre les parties le 6 octobre 2023 qui prévoit une clause résolutoire à défaut de respect de ces obligations, que des articles 1103 et 1728 du Code civil et de l’article 7 a de la loi du 6 juillet 1989. L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 précise que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de bail pour inexécution de cette obligation essentielle produit effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Or, il résulte des pièces du dossier que des loyers et charges n’ayant pas été réglés, un commandement de payer a été délivré le 27 juin 2024 à Monsieur [O] [J] pour paiement d’une somme principale de 1 829,03 euros au titre de l’arriéré de loyers, arrêté au 21 juin 2024.

Il est établi par le décompte du 21 novembre 2024, produit contradictoirement aux débats, que les causes du commandement n’ont pas été réglées dans les deux mois suivant le 27 juin 2024 de telle sorte que les conditions de résiliation du bail étaient réunies de plein droit dès l’expiration de ce délai de deux mois.

Ainsi, il convient de constater que la clause résolutoire est acquise et que le bail est résilié depuis le 28 août 2024.

Le bénéfice de la clause résolutoire étant acquis à la SA d’HLM BATIGERE HABITAT, Monsieur [O] [J] n’a plus aucun droit ni titre pour occuper l’immeuble litigieux situé [Adresse 2].

Il doit donc être condamné à l’évacuer, de corps et de biens, ainsi que de tous occupants de son chef, dans le délai de deux mois à compter de la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, la partie demanderesse ne rapportant pas la preuve de circonstances particulières susceptibles de justifier la réduction, et a fortiori la suppression, du délai légal prévu à l’article L.412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

Il convient de rappeler qu’à défaut de libération volontaire de sa part dans ce délai de deux mois, il pourra être procédé à son expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec, si nécessaire, le concours et l’assistance de la force publique, après accord de l’autorité administrative compétente.

Il y a lieu de rappeler que les meubles trouvés dans les lieux seront traités conformément aux dispositions de l’article L. 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution et aux nouvelles dispositions de l’article R 433-3 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement

Aux termes de l’article 9 du Code de procédure civile, chaque partie doit établir la réalité des faits qu’elle invoque et nécessaires au succès de ses prétentions, l’article 1353 du Code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon le décompte du 5 septembre 2024, l’arriéré de loyers, avances sur charges et indemnités d’occupation arrêté à l’échéance du mois de août 2024 incluse, s’élève à la somme de 2 643,28€.

Monsieur [O] [J] n’allègue ni ne justifie de versements complémentaires à ceux prévus dans le décompte.

Dès lors, il y a lieu de condamner Monsieur [O] [J] à payer à La SA d’HLM BATIGERE HABITAT la somme de 2 643,28€ au titre de l’arriéré de loyers, avances sur charges, et des indemnités d’occupation arrêtés à l’échéance du mois de août 2024 comprise et selon décompte du 5 septembre 2024.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la présente décision, conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil et à la demande.

Sur les modalités de paiement

En application de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Aux termes des dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

En l’espèce, en dépit des explications de Monsieur [O] [J], l’absence de revenu, de reprise du paiement des loyers avant l’audience malgré la perception de l’allocation logement ne permettent pas l’octroi de délais de grâce. Dès lors que les conditions juridiques ne sont pas réunies, il n’est pas possible d’accorder ni des délais de paiement ni la suspension de la clause résolutoire.

Il n’y a pas lieu à octroyer de délais de paiement ni de suspension de la clause résolutoire à Monsieur [O] [J].

Sur les indemnités d’occupation

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

Il convient de fixer l’indemnité d’occupation mensuelle au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 458,32€, indexée sur la variation annuelle de l’Indice de Référence des Loyers et majorée au titre des charges dûment justifiées.

Compte-tenu de ce que la dernière échéance incluse dans l’arriéré locatif est celle du mois d’août 2024, il convient de condamner Monsieur [O] [J] à payer à la SA d’HLM BATIGERE HABITAT cette indemnité d’occupation mensuelle forfaitaire à compter du mois de septembre 2024 et ce, jusqu’à libération effective des locaux et remise des clefs au bailleur ou à son représentant.

Sur le surplus

En application de l’article 1343-2 du Code Civil, il convient de faire droit à la demande et de dire que les intérêts échus des capitaux produiront eux-mêmes intérêts au taux légal, à la condition qu’il s’agisse d’intérêt dus pour une année entière.

Succombant, Monsieur [O] [J] sera condamné aux dépens de la présente procédure, conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, y compris les frais du commandement de payer en date du le 27 juin 2024.

L’équité et l’équilibre des parties commandent de ne pas faire application des dispositions au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

En application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile applicables aux instances introduites depuis le 1er janvier 2020, l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

DECLARE la SA d’HLM BATIGERE HABITAT recevable en ses demandes ;

CONSTATE que les effets de la clause résolutoire insérée au contrat de location conclu le 6 octobre 2023 liant les parties ont été acquis et le bail résilié en date du 28 août 2024 ;

ORDONNE qu’à défaut pour Monsieur [O] [J] d’avoir libéré les lieux, situés [Adresse 3] à [Localité 4], deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique ;

DIT n’y avoir lieu à réduction ni suppression de ce délai de deux mois ;

RAPPELLE que les meubles trouvés dans les lieux seront traités conformément aux dispositions de l’article L. 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution et aux nouvelles dispositions de l’article R 433-3 du Code des procédures civiles d’exécution;

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 458,32€, indexée sur la variation annuelle de l’Indice de Référence des Loyers et majorée au titre des charges dûment justifiées ;

CONDAMNE Monsieur [O] [J] à payer à la SA d’HLM BATIGERE HABITAT cette indemnité d’occupation mensuelle à compter du mois de septembre 2024, et ce, jusqu’à son départ effectif des lieux et la remise des clefs du logement;

CONDAMNE Monsieur [O] [J] à payer à La SA d’HLM BATIGERE HABITAT une somme de 2 643,28€ au titre de l’arriéré de loyers, charges, avances sur charges, et des indemnités d’occupation arrêté à l’échéance du mois d’août 2024 comprise et selon décompte du 5 septembre 2024, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DEBOUTE Monsieur [O] [J] de ses demandes de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire ;

CONDAMNE Monsieur [O] [J] aux dépens, y compris le coût du commandement de payer en date du le 27 juin 2024 ;

DEBOUTE la SA d’HLM BATIGERE HABITAT de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DÉBOUTE La SA d’HLM BATIGERE HABITAT du surplus de ses prétentions ;

RAPPELLE le caractère exécutoire de plein droit de la présente décision.

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 11 février 2025, par Sophie BAGHDASSARIAN, juge des contentieux de la protection et Manon HANSER, Greffier.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,