MINUTE N° : 25/00188

JUGEMENT

DU 12 Mars 2025

N° RC 24/02068

DÉCISION

réputée contradictoire et en premier ressort

[X], Société Civile Immobilière inscrite au RCS de [Localité 9] sous le n°889599841 représentée la SAEM CDC HABITAT

ET :

[I] [W]

[J] [W]

Débats à l’audience du 23 Janvier 2025

copie et grosse le :

à M^e DE LA RUFFIE

copie le :

à M. Le Préfet d'[Localité 5] et [Localité 7]

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

TENUE le 12 Mars 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : B. BOIS, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 23 Janvier 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 12 Mars 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

[X], Société Civile Immobilière inscrite au RCS de [Localité 9] sous le n°889599841 représentée la SAEM CDC HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Stanislas DE LA RUFFIE de la SELARL EGERIA-SAINT-CRICQ & ASSOCIES, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant substitué par M^e PAYOT

D’une Part ;

ET :

Monsieur [I] [W], demeurant [Adresse 3]

non comparant

Madame [J] [W], demeurant [Adresse 4]

non comparante

D’autre Part ;

RG 24/02068

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé électroniquement via YOUSIGN le 9 novembre 2022, la SAEM CDC HABITAT pour le compte de la SCI [X] a consenti un bail d’habitation à Madame [J] [W] et Monsieur [I] [V] [W] portant sur un logement situé [Adresse 6] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1 049,98 €, provision pour charges comprise.

Invoquant des impayés de loyers, le 22 janvier 2024, le bailleur a délivré à ses locataires un commandement de payer les loyers et la mettant en demeure de justifier de l’occupation du logement, demeuré infructueux. A cette même date, il faisait délivrer un commandement pour défaut d’assurance.

La SCI [X] a ainsi fait assigner Madame [J] [W] et Monsieur [I] [V] [W] par acte de commissaire de justice du 19 avril 2024 devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Tours afin de voir :

— constater que la SCI [X] représentée par la SAEM CDC HABITAT a saisi la CCAPEX ;

— constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire suite au commandement de payer du 22 janvier 2024;

— constater que Madame [J] [W] et Monsieur [I] [V] [W] se trouvent être occupants sans droit ni titre à compter du 23 mars 2024 ;

— prononcer l’expulsion du logement de Madame [J] [W] et Monsieur [I] [V] [W] et celle de tous leurs biens ainsi que de toute personne à leur charge ou occupant l’immeuble de leur chef, par toutes les voies et moyens de droit avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

— condamner solidairement Madame [J] [W] et Monsieur [I] [V] [W] au paiement à titre provisionnel :

— de la somme de 5 245,30 € représentant les loyers et charges impayés arrêtés au 10 avril 2024 ;

— une indemnité d’occupation mensuelle à compter du mois d’avril 2024, fixée au montant du loyer augmentée des charges et révisable selon les dispositions contractuelles et jusqu’à parfaite libération des locaux ;

— condamner solidairement Madame [J] [W] et Monsieur [I] [V] [W] à verser à la SCI [X] la somme de 500,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner solidairement Madame [J] [W] et Monsieur [I] [V] [W] aux entiers dépens qui inclueront le commandement de payer signifié le 22 janvier 2024 et les frais de signification à la CCAPEX.

Initialement appelée à l’audience du 21 novembre 2024, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi à la demande du défendeur pour dépôt de dossier d’aide juridictionnelle.

Par courrier reçu par le Tribunal le 27 janvier 2025 soit postérieurement à l’audience, Madame [J] [W] et Monsieur [I] [V] [W] demandaient un nouveau renvoi de leur dossier en “attente de désignation d’un avocat de la part de mon aide juridictionnelle pour des raisons de santé”. La réception trop tardive de ce courrier et la confirmation auprès du Bureau de l’Aide Juridictionnelle qu’aucune demande n’est en cours ne contreviennent pas à la retenue de ce dossier à l’audience du 23 janvier 2025 au cours de laquelle il a été utilement appelé.

Au cours de cette audience, la SCI [X] – représentée par son Conseil – maintient les termes de son assignation et actualise la dette locative à la somme de 15 687,80 €.

Bien que régulièrement cités par acte de commissaire de justice du 19 avril 2024 signifiés à domicile aux intéressés, Madame [J] [W] et Monsieur [I] [V] [W] ne sont ni présents ni représentés à l’audience du 23 janvier 2025.

Le diagnostic social et financier reçu au greffe avant l’audience est vierge de toutes informations, aucune suite n’ayant été donnée par Madame [J] [W] et Monsieur [I] [V] [W] aux propositions de rendez-vous de la [Adresse 8].

L’affaire a été mise en délibéré au 12 mars 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas il

est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 19 janvier 2024, soit plus de six semaines avant la délivrance de l’assignation conformément à l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi 2023-668 du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture d'[Localité 5] et [Localité 7] par voie électronique le 22 avril 2024 soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiée.

L’action est donc recevable.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l’article 1728 du Code civil et l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 9 novembre 2022 ainsi que le commandement de payer délivré le 22 janvier 2024 pour un montant en principal de 2 170,12 € et le décompte actualisé au 20 janvier 2025 à la somme de 15 687,80 €.

En s’abstenant de comparaître, les locataires s’interdisent de contester le décompte de la créance ou de rapporter la preuve de paiements en sus de ceux repris sur ledit décompte alors que cette charge lui incombe en application de l’article 1353 du Code civil.

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

Il conviendra de déduire du présent décompte la somme de 405,17 € au titre des frais de commissaire de justice qui ne constituent pas une dette locative et qui, s’ils sont justifiés, relèvent des dépens dont le sort sera examiné ci-après. Seront aussi déduits les frais de rejet de prélèvement d’un montant de 81,06 €.

Madame [J] [W] et Monsieur [I] [V] [W] seront ainsi solidairement condamnés à verser à la SCI [X] représentée par la SAEM CDC HABITAT la somme de 15 201,57 € arrêtée au 20 janvier 2025.

Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus … ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bailleur verse aux débats le contrat de bail signé entre les parties, le commandement de payer délivré par acte de commissaire de justice le 22 janvier 2024 portant sur la somme en principal de 2 170,12 € au titre des impayés de loyers et de charges ainsi qu’un décompte actualisé à la date de l’audience à la somme de 15 687,80 €.

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Madame [J] [W] et Monsieur [I] [V] [W] n’ont pas réglé l’arriéré de loyers et de charges dans le délai de deux mois mentionné au commandement de payer.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 22 mars 2024.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

Madame [J] [W] et Monsieur [I] [V] [W], absents à l’audience, n’ont pu apporter d’éléments sur sa situation financière. Aucun élément n’a été fourni par le diagnostic social et financier. Enfin, le bailleur précise qu’aucun réglement de loyer n’a été fait au cours de l’année 2024, quelque soit le mode de réglement (chèque ou prélèvement ont été déclaré impayé)

Compte tenu de l’absence de paiement du loyer courant depuis plusieurs mois, d’absence d’informations sur la situation financière, il ne pourra être accordé des délais de paiement à Madame [J] [W] et Monsieur [I] [V] [W] et leur expulsion sera prononcée selon les modalités fixées ci-après.

Sur l’indemnité d’occupation

Madame [J] [W] et Monsieur [I] [V] [W] occupent les lieux sans droit ni titre depuis le 22 mars 2023 causant ainsi un préjudice au bailleur. Ils seront solidairement condamnés à verser au bailleur une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail à compter de cette date et jusqu’à libération effective des lieux et la remise des clés.

Sur les demandes accessoires

Aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier

l’application de l’article 700 du Code de procédure civile. Le demandeur sera donc débouté de sa demande.

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens. Il

convient donc de mettre les dépens solidairement à la charge de Madame [J] [W] et Monsieur [I] [V] [W] comprenant notamment le coût du commandement de payer, de sa signification à la CCAPEX et de l’assignation .

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision

de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort,

Constate la saisine de la CCAPEX,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclule 9 novembre 2022 entre Madame [J] [W] et Monsieur [I] [V] [W] et la SCI [X] représentée par SAEM CDC HABITAT SOCIAL concernant le bien situé [Adresse 6] sont réunies au 22 mars 2024 ;

Condamne solidairement Madame [J] [W] et Monsieur [I] [V] [W] à payer à la SCI [X] représentée par SAEM CDC HABITAT SOCIAL la somme de 15 201,57 € (DOUZE MILLE DEUX CENT UN EUROS, CINQUANTE SEPT CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 20 janvier 2025 ;

Dit que Madame [J] [W] et Monsieur [I] [V] [W] sont désormais occupants sans droit ni titre du logement ;

Ordonne en conséquence Madame [J] [W] et Monsieur [I] [V] [W] de libérer le bien immobilier et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;

Dit qu’à défaut, par Madame [J] [W] et Monsieur [I] [V] [W], d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 6], deux mois après la notification à la Préfecture du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique, si besoin est ;

Condamne solidairement Madame [J] [W] et Monsieur [I] [V] [W] à payer à la SCI [X] représentée par la SAEM CDC HABITATune indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation de bail, jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit ;

Condamne solidairement Madame [J] [W] et Monsieur [I] [V] [W] aux entiers dépens de l’instance ;

Déboute le bailleur de sa demande fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile ;

Dit que la présente décision sera notifiée par le greffe du Tribunal à la Préfecture d’Indre-et-Loire en application de l’article R 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, le douze mars deux mille vingt-cinq par la Juge et la Greffière susnommées.

La Greffière La Juge des contentieux de la protection