MINUTE N° : 25/00274

JUGEMENT

DU 22 Octobre 2025

N° RG 25/00842 – N° Portalis DBYF-W-B7J-JSCM

Syndicat des copropriétaires de LA RESIDENCE VILLAS EN SCENE

ET :

[O] [G]

[Z] [G]

GROSSE + COPIE le

à

COPIE le

à

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

Au siège du Tribunal, [Adresse 3] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : C. BELOUARD, Vice-Président du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : C. FLAMAND

DÉBATS :

A l’audience publique du 03 septembre 2025

DÉCISION :

Annoncée pour le 22 OCTOBRE 2025 par mise à la disposition au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de LA RESIDENCE VILLAS EN SCENE demeurant [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la SARL CITYA BERANGER immatriculée au RCS de [Localité 6] n° 498 661 099, dont le siège social est situé [Adresse 4]

non comparante, représentée par M^e MARKOWSKY substituant M^e Manuel RAISON, avocat au barreau de PARIS

D’une part ;

DEFENDEURS

Monsieur [O] [G], demeurant [Adresse 2]

Monsieur [Z] [G], demeurant [Adresse 2]

comparants

D’autre part ;

EXPOSE DU LITIGE

M. [O] [G] et M. [Z] [G] sont propriétaires des lots n°1 et n°501 dans l’immeuble situé [Adresse 1] (37).

Le 11 février 2025, le [Adresse 5] représenté a donné assignation à M. [O] [G] et M. [Z] [G] devant le Tribunal judiciaire de Tours, afin de voir, sur le fondement des articles 35, 36, 55 et 60 du Décret n067-223 du 17 mars 1967, des articles 1343-2, 1342-10 et 1240 du Code civil, des articles 10, 10-1, 14-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965,:

condamner solidairement ces derniers à lui payer :la somme de 3178,23 € correspondant au montant des charges de copropriété impayées arrêtées au 21 janvier 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la date de mise en demeure du 18 juin 2024;la somme de 638,40 € au titre des frais de recouvrement,la somme de 1500 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice découlant des impayés; ordonner la capitalisation des intérêtscondamner solidairement ces derniers à lui payer la somme de 2202 € en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépensordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Il fait valoir que les défendeurs ne paient pas leurs charges de copropriété et qu’ils restent devoir au 21 janvier 2025 la somme de 3178,23 € ; que malgré une mise en demeure le solde dû reste impayé. Il sollicite également les frais correspondant aux frais de mise en demeure et de relance et les diligences exceptionnelles réalisées par le syndic pour le recouvrement de cette créance. Il affirme que les copropriétaires qui ne s’acquittent pas de manière répétée de leurs charges de copropriété mettent en péril la gestion financière de la copropriété.

A l’audience du 19 mars 2025, le Syndicat des copropriétaires de la résidence VILLAS EN SCENE, représenté par son Conseil, maintient ses demandes.

Les défendeurs, présents, expliquent avoir découvert après le décès de leur mère le principe des provisions à verser tous les trois mois. Ils sollicitent des délais de paiement à hauteur de 200 € par mois.

Par mention au dossier, le tribunal a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 03 septembre 2022 afin que M. [O] et [Z] [G] justifient avoir adressé à l’avocat du syndicat des copropriétaires le courrier adressé au tribunal du 22 avril 2025.

A l’audience du 19 mars 2025, le [Adresse 5], représenté par son Conseil, maintient ses demandes. Il ne s’oppose pas à un échéancier.

Les défendeurs, présents, expliquent que le syndicat a omis de prendre en compte un versement ce qui a induit des frais engendrant eux-même des frais. Ils reconnaissent ne pas avoir régler au titre des charges et fonds de travaux, hors frais la somme de 1722,51 €.

La décision a été mise en délibéré au 22 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

— Sur les charges de copropriété et fonds de travaux échus sollicités

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-6557 du 10 juillet 1965 les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fond de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 » de la Loi.

A l’appui de ses prétentions, le Syndicat des copropriétaires de la résidence VILLAS EN SCENE verse aux débats :

— le relevé de propriété du bien litigieux;

— le contrat de syndic à effet du 22 mai 2024;

— le procès-verbal d’assemblée générale du 22 mai 2024 qui approuve notamment les comptes de l’exercice du 01er janvier 2023 au 31 décembre 2023 qui modifie le budget prévisionnel de l’exercice en cours, et qui approuve le budget prévisionnel de l’exercice suivant ;

— les procès-verbaux antérieurs d’assemblée générale des copropriétaires qui approuvent notamment les comptes de l’exercice du n-1, qui modifient le budget prévisionnel de l’exercice en cours, et qui approuvent le budget prévisionnel de l’exercice n+1 ;

— les appels de fonds faisant apparaître les charges de la copropriété, les appels de fonds travaux, et la quote-part de la partie défenderesse pour la période considérée.

— l’extrait de compte de la partie défenderesse, arrêté au 21 janvier 2025 faisant apparaître un solde débiteur au titre des charges et fonds de travaux échus et des frais de recouvrement (examinés ci-après) selon le détail suivant :

Charges sollicitées

2539,83

Frais sollicités

638,40

TOTAL

3178,23

Le tribunal a comparé les appels de fonds versés aux débats par les défendeurs et ceux partiels du demandeur. Le tribunal constate que le versement de 633,72 € qui devait être prélevé le 10 juillet 2023 a été annulé à cette date (par le syndic ?) de sorte que ce sont bien les charges et fonds travaux pour toute l’année 2024 et les charges du 1er trimestre 2025 qui n’ont pas été réglés ( pièce 4). Il n’y a pas lieu de déduire la somme de 633,72 € qui n’a finalement pas été prélevée.

Il ressort de l’ensemble de ces documents que M. [O] [G] et M. [Z] [G] n’ont pas réglé les charges de copropriété et sommes dues au titres des fonds travaux arrêtées au 21 janvier 2025 à hauteur de la somme de 2539,83 €.

La lettre de mise en demeure présentée le 16 mai 2024 puis l’assignation n’ont pas permis une régularisation du solde.

M. [O] [G] et M. [Z] [G] seront en conséquence condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2539,83 € au titre des charges et fonds de travaux échus au 21 janvier 2025 en vertu des dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 11 février 2025.

— Sur les frais de recouvrement sollicités

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissier de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur sont imputables au seul copropriétaire défaillant.

Pour les frais non expressément visés par l’article 10-1, ils doivent donc être portés au débit du compte du copropriétaire défaillant si et seulement si ils étaient nécessaires au recouvrement de la créance.

Entrent dans la catégorie de ces frais de recouvrement recouvrables directement contre le copropriétaire en application de l’article 10 susvisé et de l’article 9 de l’annexe du décret n°2015-342 du 26 mars 2015:

— les frais de mise en demeure et de relance à condition qu’ils soient justifiés en procédure.

— les frais de contentieux du syndic mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles (constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de Justice, suivi du dossier transmis à l’avocat).

— Sur les frais de recouvrement relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

En l’espèce, le contrat de syndic versé aux débats est postérieur dans ses effets à la seule lettre versée aux débats. Les demandes formulées à ce titre seront rejetées (158,40 €).

— Sur la facturation des diligences exceptionnelles du syndic

Au regard de l’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 et du décret n°2015-342 du 26 mars 2015, le syndic peut solliciter une rémunération supplémentaire pour des tâches ne relevant pas de son travail habituel en présence d’un contrat de syndic le stipulant. Ces diligences exceptionnelles, ne peuvent être rémunérées qu’à hauteur de ce que le contrat de syndic a validé.

Si le principe de cette rémunération est acquis en droit positif, ces diligences doivent toutefois correspondre à une réalité pour être rémunérées. Elles doivent également être proportionnées au montant de la créance à recouvrer. En effet, plus la créance du syndicat des copropriétaires est importante, plus le suivi, la saisine des auxiliaires (commissaire de justice ou avocat) nécessite des diligences exceptionnelles pour le syndic.

En conséquence, au regard du contrat de syndic et des textes susvisés, la préparation d’un dossier de recouvrement et sa transmission à un huissier et à un avocat est une diligence exceptionnelle justifiant des frais à hauteur de la somme de 480 €.

*

M. [O] [G] et M. [Z] [G] seront en conséquence condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 480 € au titre des frais de recouvrement.

— Sur les autres demandes formulées par le syndicat des copropriétaires

— Sur la demande de capitalisation des intérêts

Les conditions de 1342-5 du Code civil ne sont pas remplie, la demande de capitalisation sera rejetée.

— Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

M. [O] [G] et M. [Z] [G] sont pour la première fois assignés en justice dans le cadre de charges de copropriété impayées. Le caractère répété de la défaillance de ces copropriétaires au paiement n’est pas démontré d’autantq u’ils justifient avoir hérité de leur mère décédée et qu’il a fallu qu’ils découvrent le fonctionnement d’une copropriété. Dans ces conditions, le Syndicat des copropriétaires ne justifie pas d’un préjudice particulier, distinct de celui résultant du retard apporté au règlement de sa créance, lequel est indemnisé par les intérêts au taux légal sus visés conformément aux termes de l’article 1344-1 du code civil. Il convient de rejeter cette demande.

— Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du Code Civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

Compte tenu des ressources des défendeurs et du contexte de non paiement, il convient d’accorder des délais de paiement sur 15 mois et d’assortir cette mesure d’une clause résolutoire comme il est dit au présent dispositif.

— Sur les mesures de fin de jugement

Perdant le procès, M. [O] [G] et M. [Z] [G] seront tenus solidairement aux dépens.

Ils seront également condamnés solidairement à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 1000 € au titre des frais et honoraires non compris dans les dépens et exposés par ce dernier lors de la présente instance en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort

Condamne solidairement M. [O] [G] et M. [Z] [G] à verser au [Adresse 5] les sommes suivantes :

2.539,83 € (DEUX MILLE CINQ CENT TRENTE-NEUF EUROS QUATRE-VINGT-TROIS CENTIMES) au titre des appels de charges et de fonds de travaux échus au21 janvier 2025 augmentée(s) des intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

480,00 € (QUATRE CENT QUATRE-VINGTS EUROS) au titre des frais de recouvrement et d’ouverture de dossier contentieux pour le syndic ;

Rejette la demande de capitalisation des intérêts;

Rejette la demande de dommages et intérêts formulées par le Syndicat des copropriétaires de la résidence VILLAS EN SCENE;

Autorise M. [O] [G] et M. [Z] [G] à se libérer de cette dette en 15 mensualités de 200,00 € (DEUX CENTS EUROS), payable le 5 de chaque mois en plus des charges courantes, et une 16ème mensualité couvrant le solde du principal et des intérêts ;

Dit que la première mensualité devra être payée au plus tard avant le 5 du premier mois qui suivra la signification du présent jugement;

Dit qu’à défaut de paiement complet et ponctuel d’une mensualité la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;

Condamne solidairement M. [O] [G] et M. [Z] [G] aux dépens;

Condamne solidairement M. [O] [G] et M. [Z] [G] à payer au [Adresse 5] la somme de 1.000,00 € (MILLE EUROS) en application de l’article 700 du code de procédure civile;

Rejette le surplus des demandes ;

Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT