MINUTE N° : 25/00991

JUGEMENT

DU 07 Novembre 2025

N° RC 24/05828

DÉCISION

réputée contradictoire et en premier ressort

LIGERIS

ET :

[O] [W]

Débats à l’audience du 04 Septembre 2025

Le

Copie executoire et copie à :

Maître MORENO

Copie à :

Monsieur le Prefet d'[Localité 4] et [Localité 5]

Copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

TENUE le 07 Novembre 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 2] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : F. DEVOUARD, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 04 Septembre 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 07 Novembre 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

LIGERIS, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Maxime MORENO de la SCP CRUANES-DUNEIGRE, THIRY ET MORENO, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

D’une Part ;

ET :

Madame [O] [W], demeurant [Adresse 1]

non comparante

D’autre Part ;

EXPOSE DES MOTIFS

Par contrat sous seing privé du 27 septembre 2022 signé électroniquement, la SEM LIGERIS a donné à bail à Mme [O] [W], un bien immobilier à usage d’habitation situé à [Adresse 7] pour un loyer mensuel principal de 395,82 euros et 89,66 euros de charges, révisable et payable à terme échu.

Invoquant l’existence de loyers demeurés impayés, la SEM LIGERIS a :

— fait signifier le 12 septembre 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire figurant au bail,

— saisi la CCAPEX le 17 septembre 2024 de la situation.

Arguant d’un défaut de régularisation de la dette locative dans le délai prévu au commandement, le bailleur a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS par acte de commissaire de justice du 12 décembre 2024, dénoncé au préfet d’Indre et Loire le même jour pour voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement prononcer la résiliation du bail ;

— ordonner l’expulsion de Mme [O] [W] devenue occupante sans droit ni titre ;

— et obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 3 743,09 euros arrêtée au 30 novembre 2024, à parfaire des loyers et charges impayés et d’une indemnité mensuelle d’occupation, outre une somme de 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens comprenant le coût du commandement et de sa dénonciation.

A l’audience du 4 septembre 2025, la SEM LIGERIS – représentée par son conseil – maintient ses demandes en actualisant la dette à 2 440,85 euros arrêtée au 1er septembre 2025 (échéance d’août 2025 appelée). Elle précise que le paiement du loyer courant a repris et qu’un accord est intervenu avec Mme [O] [W] pour le règlement de 125 euros mensuels en plus du loyer courant.

Mme [O] [W], citée par dépôt en étude, n’est ni présente ni représentée.

Le diagnostic social et financier n’a pas été reçu.

Le bailleur a été autorisé à communiquer contradictoirement en cours de délibéré, le chemin de preuve de la signature électronique du bail ce qui a été fait.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

1 ) Sur la recevabilité de l’action en résiliation et en expulsion

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, les bailleurs personnes morales autres que certaines SCI familiales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose, dans sa version applicable au litige, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, la SEM LIGERIS justifie de la saisine de la CCAPEX et de la dénonciation de l’assignation au représentant de l’État conformément aux dispositions précitées.

L’action est donc recevable.

2) Sur le fond

— Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24-I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à l’espèce, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » ;

En l’espèce, la SEM LIGERIS produit :

— le bail conclu le 27 septembre 2022, contenant une clause résolutoire et le chemin de preuve garantissant la fiabilité de la signature électronique,

— le protocole d’accord MULTI’SERVICE.

— le commandement de payer visant cette clause, signifié le 12 septembre 2024, pour la somme en principal de 2 807,75 euros,

— Un décompte de créance arrêté au 1er septembre 2025.

Il en ressort que le commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois puisque seul un versement de 600 euros a été enregistré sur le compte de la locataire. De sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 13 novembre 2024.

— Sur le paiement de l’arriéré locatif

Le paiement des loyers et des charges échus constitue l’obligation principale d’un locataire à l’égard de son bailleur en vertu de l’article 7 a) de la loi 89-462 du 6 juillet 1989.

Depuis la résiliation du bail, Mme [O] [W] qui se maintient dans les lieux et cause ainsi un préjudice à son bailleur, est redevable d’une indemnité d’occupation qu’il convient de fixer au montant actuel du loyer actualisé et des charges justifiées.

Mme [O] [W] est donc redevable des loyers dus avant l’acquisition de la clause résolutoire et des indemnités d’occupation dues postérieurement à cette acquisition.

En l’espèce, la SEM LIGERIS produit un décompte de sa créance arrêtée à 2 440,85 euros à la date du 1er septembre 2025 (échéance du mois d’août 2025 comprise).

Mme [O] [W], absente ne conteste ni le principe de la dette mais son montant.

En application de l’article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

Il sera déduit du décompte de créance :

— d’une part, les frais de commissaire de justice d’un montant de 279,65 €, qui, s’ils sont justifiés, relèvent des dépens qui seront examinés ci-après,

— d’autre part, le montant du loyer du parking/garage qui apparait sur le décompte en plus du loyer du principal de 395,52 euros sans qu’un bail relatif à la location d’un tel espace soit produit, soit 442,32 euros (14,33 euros en 2022, 12,99 euros x 12 en 2023, 13,45 euros x 12 en 2024 et 13,85 x 8 en 2025)

— enfin la somme de 25 euros, correspondant au frais de dossiers SLS dont les conditions légales de facturation ne sont pas justifiées.

Elle sera condamnée au paiement de la somme de 1 693,88 euros (2 440,85 euros – 746,97 euros) au titre de la créance locative arrêtée au 1er septembre 2025.

— Sur l’octroi de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire

L’article 24 V, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que " Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…) ; l’article 24 VII ajoute que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet."

En l’espèce, Mme [O] [W] a repris le paiement des loyers courants résiduels, avant la date de l’audience. Elle a versé 1 000 euros en janvier 2025 et fait des versements complémentaires de 150 euros par mois depuis février 2025. L’équilibre de ses charges et ressources est inconnu mais la persistence des réglements suplémentaires démontre qu’elle est à même de faire face à un apurement de sa dette locative.

Compte tenu de ces éléments et de l’accord dont le bailleur fait état, Mme [O] [W] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif. Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

En cas d’apurement intégral de la dette selon l’échéancier, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

En revanche, à défaut de règlement d’une mensualité ou du loyer et charges courants, l’intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible en l’absence de régularisation dans les 15 jours. La clause résolutoire reprendra alors ses effets et aura pour effet de déchoir le locataire de tout droit d’occupation du local donné à bail. L’expulsion sera ordonnée et jusqu’à libération complète des lieux, la locataire se trouvera redevable, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et de la provision sur charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail au jour de la défaillance.

3) Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [O] [W], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure coût du commandement compris.

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Afin de favoriser le règlement de l’impayé locatif et compte tenu de la situation respective des parties, il n’apparaît pas équitable de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 27 septembre 2022 entre la SEM LIGERIS et Mme [O] [W] concernant le bien immobilier sis à [Adresse 7] sont réunies à la date du 13 novembre 2024 ;

CONDAMNE Mme [O] [W] à verser à la SEM LIGERIS la somme de 1 693,88 euros arrêtée au 1er septembre 2025 (échéance du mois d’août 2025 inclus) au titre de la dette locative ;

AUTORISE Mme [O] [W] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 12 mensualités de cent cinquante euros chacune et une 13ème mensualité qui soldera la dette en principal, frais et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir en même temps que le paiement du loyer courant et pour la première fois avec le loyer dû dans le mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPEND l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courantes ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après sa date d’exigibilité justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Mme [O] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SEM LIGERIS puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Mme [O] [W] soit condamnée à verser à la SEM LIGERIS, jusqu’à libération définitive des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et de la provision sur charges et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail au jour de la défaillance ;

DIT qu’il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [O] [W] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris ;

DIT qu’à la diligence du greffier, une expédition de la présente décision sera transmise au préfet d'[Localité 4] et [Localité 5] en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,