MINUTE N° : 25/00051

JUGEMENT

DU 18 Juin 2025

N° RC 24/03409

DÉCISION

contradictoire et en premier ressort

Société [Localité 8] METROPOLE HABITAT

ET :

[Z] [J]

Débats à l’audience du 09 Janvier 2025

copie et grosse le :

à TMH

copie le :

à M. [J]

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

TENUE le 18 Juin 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 2] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : M. DJAMAA, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER lors des débats : E.ESPADINHA

GREFFIER lors du délibéré : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 09 Janvier 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 18 Juin 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Société [Localité 8] METROPOLE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Mme [C] munie d’un pouvoir en date du 11 décembre 2024

D’une Part ;

ET :

Monsieur [Z] [J]

né le 10 Décembre 1972 à [Localité 5], demeurant [Adresse 3] comparant

D’autre Part ;

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé le 22 juillet 2021, l’Office Public de l’Habitat (OPH) [Localité 8] METROPOLE HABITAT, anciennement dénommé [Localité 8] HABITAT, a donné à bail à Monsieur [Z] [J] un bien immobilier à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 9] moyennant un loyer mensuel de 297,72 euros, outre des provisions sur charges.

Invoquant des loyers demeurés impayés, l’OPH [Localité 8] METROPOLE HABITAT a fait délivrer au locataire, par acte de commissaire de justice du 23 mars 2022, remis à personne, un commandement de payer la somme en principal de 1 329,40 euros visant la clause résolutoire.

La Commission départementale de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 29 mars 2022.

Par acte de commissaire de justice du 05 juin 2024, remis à l’étude, [Localité 8] METROPOLE HABITAT a fait assigner Monsieur [Z] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire:

— Constater acquise ladite clause résolutoire,

— Subsidiairement prononcer la résiliation du bail,

— Dire qu’à défaut pour le locataire d’avoir immédiatement et amiablement libéré les lieux, il y sera contraint par toutes voies de droit et notamment par commissaire de justice dûment habilité à cet effet, à se faire assister par la force publique, si besoin est,

— Condamner le défendeur au paiement de:

* la somme de 1 825,70 euros au titre des loyers impayés,

* une indemnité d’occupation égale au montant du loyer habituel et des charges jusqu’à la libération des lieux, et ce à compter de la résiliation du bail,

* la somme de 500 euros à titre de participation aux frais et honoraires en vertu de l’article 700 du code de procédure civile,

* tous les frais et dépens qui comprendront notamment le coût du commandement visant la clause résolutoire, de l’assignation et de sa dénonciation à la CCAPEX.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de l'[Localité 6] et [Localité 7] le 07 juin 2024.

L’affaire a été appelée et évoquée le 09 janvier 2025.

A l’audience, l’OPH [Localité 8] METROPOLE HABITAT, représentée par son chargé de recouvrement régulièrement muni d’un pouvoir, a maintenu l’ensemble de ses demandes et actualisé le montant de la dette locative à la somme de 3 914 euros.

Monsieur [Z] [J] a reconnu la dette et proposé des mensualités de 100 euros en sus du loyer habituel afin d’apurer la dette et de se maintenir dans les lieux.

Le tribunal a donné connaissance du diagnostic social et financier.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 mars 2025, prorogé au 18 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 467 du code de procédure civile, le jugement est contradictoire, les parties ayant toutes comparu.

Sur la recevabilité de l’action en résiliation et en expulsion

Selon l’article 24 II de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’article 24-III de la même loi dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

***

En l’espèce, l’assignation a été délivrée le 05 juin 2024, soit plus de deux mois après la saisine de la CCAPEX, laquelle a été notifiée par voie électronique à la préfecture d'[Localité 6]-ET-[Localité 7] plus de six semaines avant la date d’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi précitée.

En conséquence, l’action est recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Selon l’article 642 du code de procédure civile, tout délai expire le dernier jour à vingt-quatre heures. Le délai qui expirerait normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé, est prorogé jusqu’au premier jour ouvrable suivant.

***

En l’espèce, le bail litigieux comprend une clause résolutoire de plein droit en son article 6-1 selon laquelle en cas de non paiement à leur échéance des sommes dues (loyer, charges ou redevances accessoires), ou de non versement du dépôt de garantie, le contrat de location sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 23 mars 2022, pour la somme en principal de 1 329,40 euros.

Celui-ci est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, seul un règlement partiel de 450 euros ayant été effectué le 06 mai 2022, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 24 mai 2022.

Sur la dette locative

Selon les dispositions combinées des articles 1728 alinéa 2 du code civil et 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de l’obligation principale de payer le prix du loyer au terme convenu au bail.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précise que le juge peut vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

***

En l’espèce, [Localité 8] METROPOLE HABITAT produit un décompte actualisé démontrant que restait devoir au titre des loyers et charges, après déduction des frais de pénalité et d’huissier, la somme de 3448,59 euros à la date du 06 janvier 2025, terme du mois de décembre 2024 inclus.

Monsieur [Z] [J] n’apporte aucun élément de nature à contester le montant de la dette, qu’il reconnait par ailleurs à l’audience, de sorte qu’il sera condamné à verser au bailleur la somme de 3 448,59 euros.

Sur l’octroi de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 permet au juge, même d’office ou à la demande du locataire ou du bailleur, d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

L’article 24 VII ajoute que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai ou selon les modalités fixés par le juge. […]

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputé ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il résulte du diagnostic social et financier et des déclarations de Monsieur [Z] [J] aux débats que sa situation est la suivante:

— situation familiale: il demeure seul à domicile;

— situation professionnelle et revenus et charges : il travaille en intérim et perçoit un salaire mensuel d’environ 1 700 euros, il déclare un crédit dont les mensualités sont de 280 euros.

Monsieur [Z] [J] a repris le paiement des loyers courants. Ainsi, il ressort du décompte produit qu’il s’acquitte du montant des loyers depuis le mois d’août 2024, à l’exception du terme d’octobre 2024 qui demeure dû. Il sollicite l’octroi de délais de paiement et propose des mensualités d’un montant de 100 euros afin d’apurer sa dette.

Compte tenu de ces éléments, il apparaît que Monsieur [J] est en mesure de régler sa dette. Toutefois, au vu de ses ressources variables eu égard à la nature de son contrat de travail, il convient de définir des mensualités d’un montant inférieur à celui proposé afin de s’assurer de l’effectivité de leur paiement. Ainsi, il sera autorisé à se libérer du montant de sa dette en 35 mensualités de 70 euros et une 36ème qui viendra solder la dette en principal, frais et intérêts. Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

En cas d’apurement intégral de la dette selon l’échéancier, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

En revanche, à défaut de règlement d’une mensualité ou du loyer et charges courants, l’intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible en l’absence de régularisation dans les 15 jours. La clause résolutoire reprendra alors ses effets et aura pour effet de déchoir le locataire de tout droit d’occupation du local donné à bail. L’expulsion sera ordonnée et jusqu’à libération complète des lieux, le locataire se trouvera redevable, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et de la provision sur charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail au jour de la défaillance.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [Z] [J], partie perdante, sera condamné aux entiers dépens de la procédure qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa dénonciation à la CCAPEX.

Compte tenu de la situation respective des parties et afin de favoriser le règlement de l’impayé locatif, l’équité commande de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que la clause résolutoire stipulée au contrat de bail du 22 juillet 2021, liant l’OPH [Localité 8] METROPOLE HABITAT et Monsieur [Z] [J], relatif au logement n° 28 situé [Adresse 4] à [Localité 9] est acquise au 24 mai 2022;

CONDAMNE Monsieur [Z] [J] à verser à l’OPH [Localité 8] METROPOLE HABITAT la somme de TROIS MILLE QUATRE CENT QUARANTE-HUIT EUROS ET CINQUANTE-NEUF CENTIMES (3448,59 €) au titre des arriérés de loyers, charges et indemnité d’occupation, arrêtée à la date du 06 janvier 2025, terme du mois de décembre 2024 inclus;

AUTORISE Monsieur [Z] [J] à s’acquitter de cette somme, en 35 mensualités de SOIXANTE-DIX EUROS (70 €) chacune et une trente-sixième mensualité qui soldera la dette en principal, frais et intérêts;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le dix de chaque mois et pour la première fois le dix du mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPEND l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courantes ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après sa date d’exigibilité justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [Z] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’OPH [Localité 8] METROPOLE HABITAT puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Monsieur [Z] [J] soit condamné à verser à l’OPH [Localité 8] METROPOLE HABITAT, jusqu’à libération définitive des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et de la provision sur charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail au jour de la défaillance, soit la somme de 477,91 euros;

CONDAMNE Monsieur [Z] [J] aux entiers dépens de la présente procédure, en ceux compris le coût du commandement de payer du 23 mars 2022 , de l’assignation et de sa dénonciation à la CCAPEX;

REJETTE la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire;

DIT qu’à la diligence du greffe, une expédition de la présente décision sera transmise au préfet d'[Localité 6]-ET-[Localité 7] en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection