TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e FERTOUKH

Copies certifiées

conformes délivrées le:

à M^e HUMMEL

■

8ème chambre

3ème section

N° RG 19/10939

N° Portalis 352J-W-B7D-CQWVP

N° MINUTE :

Assignation du :

30 août 2019

JUGEMENT

rendu le 6 septembre 2024

DEMANDERESSE

S.C.I. SENACHAMPS

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par Maître Ariel FERTOUKH de la SELARL CABINET FERTOUKH, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire #16

DÉFENDEUR

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] et [Adresse 1], représenté par son syndic la S.A.S. LOISELET & DAIGREMONT PATRIMOINE

[Adresse 4]

[Localité 6]

représenté par Maître Jean-Marc HUMMEL de la SELARL G 2 & H, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #U0004

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Frédérique MAREC, première vice-présidente adjointe

Monsieur Cyril JEANNINGROS, juge

Madame Céline CHAMPAGNE, juge

assistés de M^me Léa GALLIEN, greffière,

Décision du 6 septembre 2024

8ème chambre – 3ème section

N° RG 19/10939 – N° Portalis 352J-W-B7D-CQWVP

DÉBATS

A l’audience du 17 mai 2024, tenue en audience publique devant Monsieur Cyril JEANNINGROS, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

Premier ressort

______________________________

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte notarié du 30 décembre 2008, la SCI Senachamps a acquis de la société Siel la propriété de 420 lots d’un immeuble sis [Adresse 3] / [Adresse 1], qui correspondent à des emplacements de stationnement automobile situés sur neuf niveaux en sous-sol (lots n°515 à 523, 538 à 554, 559 à 562, 564 à 574, 577, 586, 589, 590, 596, 701 à 703, 710 et 711, 715 et 716, 718 à 750, 752 à 757, 774, 779, 787 à 791, et 795 à 802).

En superstructure est édifié un immeuble à usage de bureaux, qui comprend également une galerie commerciale reliant l'[Adresse 7] et la [Adresse 8]. Celui-ci est contigu à un immeuble sis [Adresse 3] / [Adresse 2], avec qui il communique en sous-sol.

La SCI Senachamps a contesté la validité de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] / [Adresse 1] tenue le 24 juin 2009. Par un jugement du 31 août 2012, le tribunal de grande instance de Paris a notamment prononcé l’annulation de cette assemblée générale. Cette décision a été infirmée sur ce point par un arrêt de la cour d’appel de Paris du 22 février 2017, déclarant la demande en annulation irrecevable.

La SCI Senachamps a contesté la validité de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] / [Adresse 2] tenue le 3 octobre 2011. Par un jugement du 24 septembre 2021, le tribunal de grande instance de Paris l’a déboutée de l’ensemble de ses demandes.

La SCI Senachamps a également contesté la validité de l’assemblée générale des copropriétaires de cet immeuble tenue le 20 juillet 2012. Par un jugement du 24 septembre 2021, le tribunal de grande instance de Paris a prononcé l’annulation de cette assemblée générale, ainsi que des condamnations au titre des dépens et frais irrépétibles.

La SCI Senachamps a contesté la validité de l’assemblée générale des copropriétaires de cet immeuble tenue le 27 juin 2013. Par un jugement du 7 novembre 2014, le tribunal de grande instance de Paris a prononcé l’annulation de cette assemblée générale, outre condamnations au titre des dépens et frais irrépétibles.

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La SCI Senachamps a également contesté la validité de l’assemblée générale des copropriétaires de cet immeuble tenue le 22 novembre 2016. Par un jugement du 27 juin 2019, le tribunal de grande instance de Paris a prononcé l’annulation de cette assemblée générale.

Par exploit d’huissier signifié le 30 août 2019, la SCI Senachamps a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] / [Adresse 1] à [Localité 5] devant le tribunal de grande instance de Paris, afin de contester l’assemblée générale tenue le 5 juillet 2019.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 4 avril 2022, et au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et du décret n°67-223 du 17 mars 1967, la SCI Senachamps demande au tribunal de :

A titre principal :

— dire et juger nulle l’assemblée générale du 5 juillet 2019 de l’immeuble sis [Adresse 3] – [Adresse 1] ;

A titre subsidiaire :

— dire et juger nulle les résolutions 4, 8, 5 et 9 de l’assemblée générale des copropriétaires du 5 juillet 2019 de l’immeuble sis au [Adresse 3] et [Adresse 1] ;

En tout état de cause :

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3] et [Adresse 1], représenté par son syndic la société LOISELET & DAIGREMONT PATRIMOINE au paiement de la somme de 4.000,00 euros par application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

— dire que la société SCI SENACHAMPS sera dispensée de toute participation aux condamnations précitées par application de l’article 10-1 de la loi du 10/07/1965 ;

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 1er septembre 2022 par voie électronique, et au visa des articles 13, 14-1, 18, 22, 30 et 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, 11, 35 et 55 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ainsi que 1231-1 et 1240 du code civil, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

— recevoir le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] et [Adresse 1] à [Localité 5] en ses moyens, fins et prétentions, et le déclarer bien fondé.

A titre principal,

— débouter la SCI SENACHAMPS en sa demande d’annulation dans son ensemble de l’Assemblée Générale du 5 juillet 2019,

A titre subsidiaire,

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— débouter la SCI SENACHAMPS en ses demandes d’annulation des résolutions 4, 5, 8, 9.1, 9.2 et 9.3 de l’Assemblée Générale du 5 juillet 2019 ;

Reconventionnellement,

— condamner la SCI SENACHAMPS à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] et [Adresse 1] à [Localité 5] la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— condamner la Société SENACHAMPS à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] et [Adresse 1] à [Localité 5] représenté par le Cabinet LOISELET & DAIGREMONT PATRMOINE, la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

— condamner la Société SENACHAMPS en tous les dépens, dont distraction au profit de la SELARL G2 & H, représentée par Maître Jean-Marc HUMMEL, avocat, en application de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

* * *

Le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction le 6 septembre 2023, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge rapporteur à la collégialité) du 17 mai 2024. A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 6 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1 – Sur la demande en annulation d’assemblée générale

L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale ».

L’article 22 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose notamment que « chaque copropriétaire dispose d’un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes ».

L’article 13 de cette même loi dispose que « le règlement de copropriété et les modifications qui peuvent lui être apportées ne sont opposables aux ayants cause à titre particulier des copropriétaires qu’à dater de leur publication au fichier immobilier ».

*

La SCI Senachamps sollicite à titre principal l’annulation de l’assemblée générale tenue le 5 juillet 2019, et fait à ce titre valoir que les dispositions de l’article 22 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ont été méconnues lors des votes intervenus, dès lors que les voix ont été comptabilisées suivant les tantièmes de charges générales et non les tantièmes de copropriété. Elle produit deux jugements rendus par le tribunal de grande instance de Paris le 7 novembre 2014 et le 27 juin 2019, par lesquels la juridiction a annulé des assemblées générales tenues dans l’immeuble voisin pour un motif similaire.

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Le syndicat des copropriétaires soutient en réplique que les solutions dégagées par ces décisions ne sont pas transposables au cas d’espèce ; qu’un modificatif au règlement de copropriété a été adopté par une assemblée générale du 20 juin 2006 devenue définitive ; que celui-ci doit trouver application bien qu’il n’ait pas fait l’objet d’une publication au fichier immobilier, la SCI Senachamps ne pouvant valablement soutenir qu’elle n’avait pas connaissance de cette modification qu’avait approuvé la société Siel, dont elle n’est qu’une « émanation ».

Il convient tout d’abord de relever que la SCI Senachamps est recevable en son action, dans la mesure où elle l’a exercée dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal, et où elle dispose de la qualité de copropriétaire défaillante pour n’avoir pas assisté à l’assemblée contestée.

Sur le fond, il doit en premier lieu être relevé que les décisions invoquées en demande concernent des situations où les voix des copropriétaires ont été calculées à proportion des tantièmes de charges et non des tantièmes de copropriété, ce qui n’est manifestement pas le cas en l’espèce puisque le débat porte ici sur l’applicabilité d’un modificatif au règlement de copropriété.

A cet égard, il est constant qu’un premier modificatif au règlement de copropriété, publié au fichier immobilier les 16 octobre 1986 et 2 décembre 1986, a entériné la création d’un nouveau lot (n°10) issu des parties communes, auquel ont été affectés 486 tantièmes de parties communes générales. Le total de ces tantièmes a ainsi été porté à 110 486èmes au lieu de 110 000èmes.

Il est de même constant qu’un autre modificatif au règlement de copropriété a été adopté par le syndicat des copropriétaires lors de l’assemblée générale du 20 juin 2006 (décision n°18), avec pour effet de modifier la grille de répartition des tantièmes de copropriété. Le total des tantièmes a ainsi été porté à 100 398èmes au lieu de 110 486èmes, et c’est ce total qui a été retenu pour la computation des votes lors de l’assemblée générale du 5 juillet 2019.

Pour contester l’applicabilité de cette modification du nombre de tantièmes, la SCI Senachamps fait tout d’abord valoir que celle-ci serait « prescrite » dès lors que la décision n’aurait jamais été appliquée.

Il convient de rappeler que la prescription extinctive est un mode d’extinction d’un droit résultant de l’inaction de son titulaire pendant un certain laps de temps. L’existence d’une décision d’assemblée générale n’est aucunement un droit dont bénéficierait la SCI Senachamps, mais un fait juridique qui ne peut donc se prescrire, contrairement à ce qui est soutenu en demande.

En outre, alors que la SCI Senachamps évoque dans ses conclusions une « action engagée par le syndicat à l’encontre de la copropriété tendant à obtenir l’exécution d’une décision de l’assemblée », il doit être relevé qu’une telle action ne peut matériellement exister, le syndicat des copropriétaires et la copropriété désignant la même entité et ne pouvant par conséquent agir contre eux-mêmes.

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Enfin, il apparaît nécessaire de rappeler qu’en application de l’article 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, c’est le syndic qui a pour mission « d’assurer l’exécution des délibérations de l’assemblée générale ». Le fait que celui-ci n’y ait pas procédé dans un premier temps n’a aucune incidence sur la validité de la décision, qui est applicable pour le futur et sans limitation de durée, sauf à être annulée ou remise en cause par une décision postérieure.

La SCI Senachamps soutient en outre que la modification de la grille de répartition des charges ne lui serait pas opposable dans la mesure où le syndicat des copropriétaires ne justifierait pas du caractère définitif de l’assemblée générale du 20 juin 2006.

Il est relevé en premier lieu que les décisions d’assemblée générale sont exécutoires dès leur adoption, et ce même si l’assemblée n’est pas encore devenue définitive. Le syndicat des copropriétaires pouvait donc faire application de la nouvelle clé de répartition dès l’assemblée générale suivante, même si la précédente n’était pas encore définitive.

Par ailleurs, au regard du délai écoulé depuis la tenue de l’assemblée générale du 20 juin 2006, il est manifeste que celle-ci est aujourd’hui devenue définitive, par l’absence de recours dans le délai de l’article 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ou a minima par l’expiration du délai de prescription de droit commun le 20 juin 2011.

La SCI Senachamps soutient enfin que la modification de la grille de répartition des charges ne lui serait pas opposable dans la mesure où elle n’aurait pas été publiée au fichier immobilier, alors qu’elle n’a pas assisté en personne à l’assemblée générale du 20 juin 2006.

Il résulte en effet de l’article 13 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 que les modifications au règlement de copropriété ne peuvent être opposées aux acquéreurs de lots, ayants cause à titre particulier, qu’à compter de leur publication au fichier immobilier.

Il est établi et non contesté que le modificatif a été approuvé par la copropriété le 20 juin 2006 et que la SCI Senachamps a acquis ses lots postérieurement, le 30 décembre 2008. Pour lui être opposable, la modification de la grille de répartition des charges devait donc faire l’objet d’une publication, ce à quoi le syndicat des copropriétaires reconnaît ne pas avoir fait procéder.

Si la SCI Senachamps apparaît en effet constituer une émanation de la société Siel, qui lui a apporté 420 lots et est administrée par le même gérant, cela est cependant indifférent quant à l’application des dispositions d’ordre public de l’article 13 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, lesquelles n’effectuent pas de distinction parmi les ayants cause à titre particulier des copropriétaires.

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas que la SCI Senachamps aurait préalablement eu connaissance de cette modification et adhéré aux obligations qui en résultent dans un acte visé à l’article 4 du décret n°67-223 du 17 mars 1967.

Pour ces motifs, et dès lors que le modificatif au règlement de copropriété approuvé par la copropriété le 20 juin 2006 ne peut être opposé à la SCI Senachamps, l’assemblée générale a statué sur les résolutions soumises à son vote le 5 juillet 2019 en faisant usage d’une grille de répartition des charges erronée.

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Il conviendra ainsi de prononcer l’annulation de cette assemblée générale.

2 – Sur la demande reconventionnelle

L’article 1217 (nouveau) du code civil, entérinant une jurisprudence constante et ancienne, dispose que des dommages et intérêts peuvent toujours s’ajouter aux sanctions prévues au titre de l’inexécution du contrat.

Comme en disposent les articles 1382 et 1383 (anc.) du code civil, qui régissent la responsabilité délictuelle et quasi-délictuelle, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Chacun est par ailleurs responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.

Il est de jurisprudence constante que la résistance abusive du défendeur se définit par la contrainte pour le demandeur d’intenter une action en justice pour parvenir à ses fins, supposant ainsi la démonstration d’une attitude fautive du défendeur caractérisée notamment par sa malice, sa mauvaise foi ou une erreur grossière équivalente au dol. Elle ne se traduit pas par une simple résistance au paiement.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires demande à titre reconventionnel l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison des inexécutions contractuelles et des agissements fautifs de la SCI Senachamps, à qui elle reproche un défaut de paiement récurrent de ses charges de copropriété ainsi que des recours systématiques et abusifs à l’encontre des assemblées générales.

En premier lieu, il ne peut être reproché à la SCI Senachamps d’avoir agi en l’espèce de manière abusive, dès lors qu’elle est bien fondée en sa demande en annulation d’assemblée générale.

En revanche, il est établi par les pièces produites aux débats que la SCI Senachamps a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges. Il apparaît en effet que celle-ci a d’ores et déjà été condamnée à de multiples reprises à verser au syndicat des copropriétaires diverses sommes au titre d’arriérés de charges (décisions des 12 mars 2013, 18 mars 2014, 13 avril 2015, 8 février 2016, 2 mars 2017 et 9 avril 2019).

Cependant, outre que cette demande reconventionnelle ne se rattache pas aux prétentions originaires par un lien suffisant, il doit être relevé que le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’il aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

Le syndicat des copropriétaires sera donc débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

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3 – Sur les demandes accessoires

— Sur les frais communs de procédure

L’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose notamment que « le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige ».

Au regard de l’issue du litige, la SCI Senachamps sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure.

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Partie perdant le procès, le syndicat des copropriétaires sera condamné au paiement des entiers dépens de l’instance.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Bien que la SCI Senachamps soit tenue aux dépens, l’équité commande de la débouter de sa demande indemnitaire au titre des frais irrépétibles.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 515 du code de procédure civile, hors les cas où elle est de droit, l’exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d’office, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, à condition qu’elle ne soit pas interdite par la loi.

En l’espèce, la nature des condamnations prononcées et la particulière ancienneté du litige justifient qu’il soit dérogé à l’effet suspensif des voies de recours.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

PRONONCE l’annulation de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] / [Adresse 1] à [Localité 5] tenue le 5 juillet 2019 ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande reconventionnelle ;

RAPPELLE que la SCI Senachamps sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires au paiement des entiers dépens de l’instance ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes respectives au titre des frais irrépétibles ;

ORDONNE l’exécution provisoire de la décision.

Fait et jugé à Paris, le 6 septembre 2024.

La greffière La présidente