TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

[Adresse 6]

[Adresse 6]

[Adresse 6]

[Localité 8]

Téléphone : [XXXXXXXX02]

Télécopie : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 11]

N° RG 24/00940 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZGFN

Minute : 24/00665

Madame [L], [X] [I]

Représentant : Maître Carine LE BRIS-VOINOT de la SELARL LBVS AVOCATS, avocats au barreau de Paris, vestiaire : B0434

Madame [F] [I]

Représentant : Maître Carine LE BRIS-VOINOT de la SELARL LBVS AVOCATS, avocats au barreau de Paris, vestiaire : B0434

C/

Monsieur [B] [T]

Madame [P] [E]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 06 Décembre 2024

DEMANDEURS :

Madame [L], [X] [I]

[Adresse 3]

[Localité 7]

Madame [F] [I]

[Adresse 4]

[Localité 10] (GUADELOUPE)

représentées par Maître Carine LE BRIS-VOINOT de la SELARL LBVS AVOCATS, avocats au barreau de Paris

DÉFENDEURS :

Monsieur [B] [T]

[Adresse 5]

[Localité 9]

comparant en personne

Madame [P] [E]

[Adresse 5]

[Localité 9]

non comparante, ni représentée

DÉBATS :

Audience publique du 08 Novembre 2024, par Madame Mathilde ZYLBERBERG, en qualité de Juge des contentieux de la protection, en présence de Monsieur Dominique DESRUES, Magistrat à titre temporaire stagiaire, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier

DÉCISION:

Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 06 Décembre 2024, par Madame Mathilde ZYLBERBERG, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée, à effet au 2 novembre 2022, Mme [L] [I] et Mme [F] [I] ont donné à bail à M. [B] [T] et à Mme [P] [E] un local à usage d’habitation, situé [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel initial de 920 euros, outre 120 euros de provision pour charges récupérables.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 décembre 2023, Mme [L] [I] et Mme [F] [I] ont fait signifier à M. [B] [T] et à Mme [P] [E] un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer, dans un délai de six semaines, la somme de 2 321,97 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par exploit de commissaire de justice en date du 26 mars 2024 Mme [L] [I] et Mme [F] [I] ont fait assigner M. [B] [T] et à Mme [P] [E] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du tribunal de Bobigny, statuant en référé, à l’audience du 7 juin 2024 aux fins de :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire avec tous les effets et conséquences de droits,

Ordonner l’expulsion de M. [T] et Mme [E] ainsi que celle de tout occupant de leur chef avec l’assistance de la force publique si besoin est et séquestration des objets se trouvant dans les lieux dans une dépendance de l’immeuble ou dans tout lieu ou garde-meubles au choix des bailleurs aux frais, risques et périls des locataires,

Assortir ladite obligation d’une astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir et ce jusqu’au jour de complète libération des lieux et remise des clés,

Condamner solidairement M. [T] et Mme [E] au paiement, par provision, des arriérés locatifs arrêté au 27 février 2024 soit la somme de 3 366,25 euros,

Condamner solidairement M. [T] et Mme [E] au paiement des loyers échus ou à échoir jusqu’à la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, puis à compter de cette date, au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer courant outre les charges et les taxes, jusqu’à libération effective des locaux, soit la somme de 1.072,14 euros par mois,

Condamner in solidum M. [T] et Mme [E] au paiement d’une somme de 1 500 euros en vertu des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance comprenant le coût du commandement,

Supprimer le délai de deux mois suivant le commandement d’avoir à quitter les lieux compte tenu de l’importance des sommes dues et de la mauvaise volonté évidente des locataires te conformément aux dispositions de l’article L 412-1 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution,

L’assignation a été notifiée par la voie électronique au Préfet de Seine-Saint-Denis le 29 mars 2024.

A l’audience du 7 juin, M. [B] [T] a indiqué que le logement était insalubre et dépourvu d’eau chaude. L’affaire a été renvoyée à l’audience du 8 novembre 2024.

A l’audience du 8 novembre 2024, Mme [L] [I] et Mme [F] [I], représentées par leur conseil, ont sollicité le bénéfice de leur acte introductif d’instance, indiquant être opposées à l’octroi de délais et à la suspension de la clause résolutoire

M. [B] [T] a comparu en personne. Il a indiqué avoir repris le paiement du loyer courant et a sollicité des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire, proposant de régler 200 euros en plus de son loyer chaque mois. Il a ajouté que le ballon d’eau chaude avait été réparé mais qu’aucuns autres travaux n’avaient été réalisés dans le logement.

Mme [P] [E], régulièrement assignée à domicile, n’a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 décembre 2024 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de Mme [P] [E] ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Sur la demande principale

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail à effet au 2 novembre 2022, du commandement de payer délivré le 26 décembre 2023 et du décompte de la créance arrêté 22 octobre 2024, échéance d’octobre 2024 incluse, ainsi que des preuves de virement versées aux débats par M. [B] [T] que les bailleurs rapportent la preuve de l’existence d’un arriéré de loyers, indemnités d’occupation et charges impayées à hauteur de 8 243,37 euros.

Le bail stipule que « les copreneurs (…) seront tenus solidairement et indivisiblement de l’exécution des obligations du présent contrat. »

En conséquence, il convient de condamner solidairement M. [B] [T] et à Mme [P] [E] à payer Mme [L] [I] et Mme [F] [I] la somme provisionnelle de 8 243,37 euros arrêtée au 22 octobre 2024, échéance d’octobre 2024 et avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur la demande aux fins de constat de résiliation

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 29 mars 2024 soit au moins six semaines avant l’audience du 7 juin 2024.

En conséquence, la demande de Mme [L] [I] et Mme [F] [I] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

Aux termes de l’article 1103 du code civil « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

En l’espèce, le bail contient une clause qui stipule que « le présent contrat sera résilié de plein droit deux mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux, à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges. »

Mme [L] [I] et Mme [F] [I] ont fait signifier le 26 décembre 2023 à M. [B] [T] et à Mme [P] [E] un commandement d’avoir à payer la somme de 2 321,97 euros en principal dans un délai de six semaines.

Au jour de la signification du commandement de payer, l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, disposait en effet que la clause résolutoire « ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. ». Cependant, au jour de la signature du contrat, ce texte d’ordre public prévoyait que la clause résolutoire, ne produisait ses effets, en cas de commandement de payer infructueux, qu’après un délai de deux mois.

Or, les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1, et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi, puisque la loi du 27 juillet 2023 ne comprenait pas de dispositions dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Dès lors, c’est bien le délai de deux mois qu’il convient d’appliquer au bail litigieux. Le commandement de payer du 26 décembre 2023 est resté infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que le bail est résilié à la date du 27 février 2024.

Sur la demande de délai de paiement et de suspension de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

En l’espèce, M. [B] [T] propose de s’acquitter de la dette de façon échelonnée, en payant 200 euros chaque mois en plus du loyer. Il ressort en outre des éléments communiqués que les locataires ont repris le paiement intégral du loyer et des charges au jour de l’audience et que le dernier versement intègre un début de remboursement de la dette d’un montant d’environ 200 euros.

Au vu de ces éléments, il convient d’accorder des délais de paiement à M. [B] [T] et Mme [P] [E] selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

Mais, si M. [B] [T] et Mme [P] [E] ne respectent pas les délais accordés ou ne règle pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise. Ils devront quitter les lieux sans délai et à défaut d’exécution volontaire, la partie demanderesse sera autorisée à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef. En revanche, le recours à la force publique est une mesure suffisante pour contraindre M. [B] [T] et à Mme [P] [E] à quitter les lieux, il n’y a donc pas lieu d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte.

L’article L412-1 du code des procédures d’exécution dispose que « si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement [ d’avoir à quitter les lieux] »

Ce texte prévoit que le délai de deux mois «  ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. »

En l’espèce, la mauvaise foi des locataires n’est pas démontrée et ils ne sont pas rentrés dans les lieux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte puisqu’ils ont signé un bail. Mme [L] [I] et Mme [F] [I] seront donc déboutées de leur demande visant à voir supprimer le délai de deux mois de l’article L. 421-1 du code des procédures civiles d’expulsion.

Dans l’hypothèse où M. [B] [T] et Mme [P] [E] ne respecteraient pas les délais, et en vertu de l’article 1240 du code civil, ils devront indemniser les bailleresses du fait de leur occupation illicite des lieux, de nature à causer à ces dernières un préjudice résultant de la perte des loyers et de l’indisponibilité des lieux, par le versement d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, jusqu’à son départ définitif des lieux, manifesté par la remise des clés.

Sur les demandes accessoires

M. [B] [T] et Mme [P] [E] qui succombent, supporteront les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 26 décembre 2023.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Mme [L] [I] et [F] [I], les frais exposés par elles dans la présente instance et non compris dans les dépens, alors qu’il ne succombe pas dans la présente procédure. M. [B] [T] et Mme [P] [E] seront condamnés in solidum à leur payer la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence,

Déclare recevable la demande de Mme [L] [I] et Mme [F] [I] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail à effet au 2 novembre 2022, entre Mme [L] [I] et Mme [F] [I] d’une part et M. [B] [T] et Mme [P] [E] d’autre part, concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 5], sont réunies à la date du 27 février 2024,

Constate la résiliation du bail à compter de cette date,

Condamne solidairement M. [B] [T] et Mme [P] [E] à payer à Mme [L] [I] et à Mme [F] [I] la somme provisionnelle totale de 8 243,37 euros arrêtée au 22 octobre 2024, échéance d’octobre 2024 au titre de l’arriéré locatif et ce avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

Accorde un délai à M. [B] [T] et Mme [P] [E] pour le paiement de cette somme,

Autorise M. [B] [T] et Mme [P] [E] à s’acquitter de la dette en 36 fois, en procédant à 35 versements de 200 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

Dit que chaque versement devra intervenir en même temps que le paiement du premier loyer suivant la signification de la décision, puis en même temps que chaque loyer et charges en cours,

Suspend les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

Rappelle que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

Dit que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

Dit qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité de la dette à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire reprendra ses effets et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

Ordonne en ce cas, à défaut de départ volontaire, l’expulsion des lieux situés [Adresse 5], de M. [B] [T] et Mme [P] [E] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution, sans qu’il n’y ait lieu d’assortir cette condamnation d’une astreinte, ni à supprimer le délai de deux mois prévu par l’article L412-1 alinéa 1er du code des procédures civiles d’exécution,

Condamne en ce cas, M. [B] [T] et Mme [P] [E], in solidum, à payer à Mme [L] [I] et Mme [F] [I] une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges récupérables qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 27 février 2024 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus,

Condamne in solidum M. [B] [T] et Mme [P] [E] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 26 décembre 2023 et de l’assignation du 26 mars 2024,

Condamne in solidum à payer à Mme [L] [I] et Mme [F] [I] une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire,

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 8 novembre 2024

Le Greffier Le Juge