MINUTE N° :

JUGEMENT

DU 21 Mars 2025

N° RC 24/02654

DÉCISION

réputée contradictoire et en premier ressort

Société CDC HABITAT SOCIAL

ET :

[K] [Y]

[G] [I]

Débats à l’audience du 12 Décembre 2024

copie et grosse le :

à Me [Localité 4]

copie le :

à M. [Y]

à M. Le Préfet d'[Localité 5] et [Localité 7]

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

TENUE le 21 Mars 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : F. DEVOUARD, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 12 Décembre 2024

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 21 Mars 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Société CDC HABITAT SOCIAL, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Sophie CHARRON de la SARL ARCOLE, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

D’une Part ;

ET :

Monsieur [K] [Y], demeurant [Adresse 3]

comparant

Madame [G] [I], demeurant [Adresse 3]

non comparante

D’autre Part ;

EXPOSE DES MOTIFS

Par contrat sous seing privé du 25 mai 2021, la SA CDC HABITAT SOCIAL a donné à bail à Mme [G] [I] et M. [K] [Y], engagés solidairement, un bien immobilier à usage d’habitation situé à [Adresse 6]) pour un loyer mensuel principal de 423,67 euros outre une provision sur charges de 140,03 euros

Invoquant l’existence de loyers demeurés impayés et l’absence d’assurance , la SA CDC HABITAT SOCIAL a saisi la CAF le 29 février 2024 et la CCAPEX le 5 mars 2024 de la situation, fait signifier le 7 mars 2024 un commandement de payer et de justifier d’une assurance, visant la clause résolutoire et saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS par acte de commissaire de justice du 30 mai 2024, dénoncé au préfet d’Indre et Loire le 31 mai 2024 pour voir, pour les même motifs, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement prononcer la résiliation du bail;

— ordonner l’expulsion immédiate de Mme [G] [I] et M. [K] [Y] devenu sans droit ni titre ;

— et obtenir leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 1.339,66 euros à parfaire au titre des loyers et charges impayés, d’une indemnité mensuelle d’occupation, outre une somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

A l’audience du 12 décembre 2024, la SA CDC HABITAT SOCIAL – représentée par son conseil – indique que la dette locative s’élève désormais à 1.964,71 euros arrêtée au 10 décembre 2024, échéance de novembre appellée. Elle accepte d’accorder des délais suspensifs en contrepartie du plan d’apurement proposé par les locataires de 150 euros par mois en plus du loyer courant. La demande relative au défaut d’assurance n’est pas maintenue.

Mme [G] [I] régulièrement convoquée par assignation délivrée à personne ne comparait pas. M. [K] [Y] est présent. Il indique avoir versé 1.000 euros le week-end dernier et 200 euros le matin même de l’audience, sommes qui ne seraient pas comptabilisées dans le décompte du bailleur. Il offre de régler 150 euros par mois en plus du loyer courant.

Il explique les retards de paiement par la perte de son emploi. Il dit avoir repris le travail et perçevoir désormais 1.700 euros par mois et sa compagne 1.500 euros par mois.

Le diagnostic social et financier n’a pu être dressé faute pour Mme [G] [I] ou M. [K] [Y] d’avoir répondu aux propositions de rencontres du service départemental de prévention des expulsions locatives.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 mars 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

1 ) Sur la recevabilité de l’action en résiliation et en expulsion

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, les bailleurs personnes morales autres que certaines SCI familiales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose, dans sa version applicable au litige, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, la SA CDC HABITAT SOCIAL justifie de la saisine de la CAF et de la CCAPEX et de la dénonciation de l’assignation au représentant de l’État conformément aux dispositions précitées.

L’action est donc recevable.

2) Sur le fond

— Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24-I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à l’espèce, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » ;

En l’espèce, la SA CDC HABITAT SOCIAL produit

— le bail conclu le 25 mai 2021 contenant une clause de solidarité des cotitulaires du bail et une clause résolutoire,

— le commandement de payer visant la clause résolutoire, signifié le 7 mars 2024, pour la somme en principal de 998,04 euros,

— une décompte de créance.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois , de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail était réunie à la date du 9 mai 2024.

— Sur le paiement de l’arriéré locatif

Le paiement des loyers et des charges échus constitue l’obligation principale d’un locataire à l’égard de son bailleur en vertu de l’article 7 a) de la loi 89-462 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, la SA CDC HABITAT SOCIAL, indique que les réglements du loyer ont repris et produit avec autorisation, en cours de délibéré, un décompte de sa créance arrêtée à la date du 16 décembre 2024 (échéance du mois de novembre comprise) prenant en compte les paiements invoqués par M. [S] et reduisant sa créance à 764,71 euros.

Mme [G] [I] et M. [K] [Y] ne font valoir aucune observation sur la dette demandée.

Toutefois, en application de l’article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

La créance sera retenue après déduction des frais d’enquête sociale non démontrés soit 7,62 x3 = 22,86 euros et de commissaire de justice compris dans les dépens soit 86,40 + 128,15 = 214,41 euros. C’est donc la somme de 764,71 – (22,86 + 214,41) = 527,30 euros qui sera retenue.

Mme [G] [I] et M. [K] [Y] seront par conséquent condamnés solidairement au paiement de 527,30 euros au titre de la créance locative.

— Sur l’octroi de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire

L’article 24 V, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que " Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…) ; l’article 24 VII ajoute que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet."

En l’espèce, Mme [G] [I] et M. [K] [Y] ont repris le paiement des loyers courants résiduels, avant la date de l’audience, et versé des sommes conséquentes en sus en règlement de l’arriéré locatif, faisant ainsi preuve d’efforts pour remédier à la situation d’impayés locatifs. Leurs revenus déclarés sont compatibles avec l’apurement de la créance tel qu’ils le proposent.

Compte tenu de ces éléments et de l’accord du bailleur, Mme [G] [I] et M. [K] [Y] seront autorisés à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif. Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

En cas d’apurement intégral de la dette selon l’échéancier, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

En revanche, à défaut de règlement d’une mensualité ou du loyer et charges courants, l’intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible en l’absence de régularisation dans les 15 jours. La clause résolutoire reprendra alors ses effets et aura pour effet de déchoir le locataire de tout droit d’occupation du local donné à bail. L’expulsion sera ordonnée et jusqu’à libération complète des lieux, la locataire se trouvera redevable, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et de la provision sur charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail au jour de la défaillance.

3) Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [G] [I] et M. [K] [Y], partie perdante, supporteront solidairement la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure cout du commandement compris. Dans lamesure où ils sont déjà compris dans l’échéancier signé des parties, la condamnation sera prononcée en deniers ou quittance.

Afin de favoriser le règlement de l’impayé locatif et compte tenu de la situation respective des parties, il n’apparaît pas équitable de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant bail conclu le 25 mai 2021 entre la SA CDC HABITAT SOCIAL et Mme [G] [I] et M. [K] [Y], engagés solidairement, concernant les biens immobiliers sis à [Adresse 6]) sont réunies à la date du 9 mai 2024 ;

CONDAMNE solidairement Mme [G] [I] et M. [K] [Y] à verser à la SA CDC HABITAT SOCIAL la somme de cinq-cent vingt-sept euros et trente centimes (527,30 euros) arrêtée au 16 décembre 2024 (échéance du mois de novembre incluse) au titre de la dette locative ;

AUTORISE Mme [G] [I] et M. [K] [Y] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 3 mensualités de cent cinquante euros (150) euros chacune et une 4 eme mensualité qui soldera la dette en principal, frais et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir en même temps que le paiement du loyer courant et pour la première fois avec le loyer dû dans le mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPEND l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courantes ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après sa date d’exigibilité justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Mme [G] [I] et M. [K] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA CDC HABITAT SOCIAL puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Mme [G] [I] et M. [K] [Y] soient condamnés solidairement à verser à la SA CDC HABITAT SOCIAL, jusqu’à libération définitive des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et de la provision sur charges et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail au jour de la défaillance ;

DIT qu’il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [G] [I] et M. [K] [Y] solidairement aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront le coût du commandement de payer.

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris ;

DIT qu’à la diligence du greffier, une expédition de la présente décision sera transmise au préfet d'[Localité 5] et [Localité 7] en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,