N° Minute : 25/00520

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

du

07 Octobre 2025

Numéro de rôle : N° RG 25/03015 – N° Portalis DBYF-W-B7J-JWQ4

DEMANDERESSE :

Syndic. de copro. [Adresse 4], dont le siège social est sis [Adresse 2]

Représenté par son syndic la S.A.S [Adresse 7], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Boris LABBÉ de la SELARL ARCOLE, avocats au barreau de TOURS, avocat plaidant

ET :

DEFENDEUR :

Monsieur [N] [T]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 6]

non comparant, ni représenté

DÉBATS :

Par devant Madame C. BELOUARD, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, assistée de Madame D. BOISTARD, Greffier.

A l’audience publique du 02 Septembre 2025, le Président ayant informé les parties que la décision serait rendue par mise à disposition le 07 Octobre 2025.

DÉLIBÉRÉ :

Prononcé par mise à disposition au greffe par Madame C. BELOUARD, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, le 07 Octobre 2025, assistée de M^me A. LASSERRE, Greffier placé.

EXPOSE DU LITIGE

M. [N] [T] est propriétaire des lots n°0224, 0415, 0525 et 0536 dans l’immeuble situé [Adresse 3] [Localité 5].

Le 10 juillet 2025, le Syndicat des copropriétaires SDC CHARLES VII a donné assignation à M. [N] [T] selon la procédure accélérée au fond devant le président du Tribunal judiciaire de Tours, afin de voir, sur le fondement des articles 10 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, des dispositions de l’article 481-1 du code de procédure civile et des dispositions de l’article 1104 du Code civil :

condamner ce dernier à lui payer :la somme de 1 718,64 euros correspondant au montant des charges de copropriété impayés et fonds travaux arrêtées au 26 mai 2025, incluant les frais exposés incluant les frais exposés, dont ceux en vertu du contrat de syndic avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 19 novembre 2024; la somme de 3 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive;condamner ce dernier à lui payer à lui payer la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens;

Il fait valoir que le défendeur ne paie pas ses charges de copropriété et qu’il reste devoir au 26 mai 2025 la somme de 1 718,64 euros ; que malgré une mise en demeure le solde dû reste impayé. Il sollicite également les frais correspondant aux frais de mise en demeure et de relance et les diligences exceptionnelles réalisées par le syndic pour le recouvrement de cette créance. Il affirme que le copropriétaire qui ne s’acquitte pas de manière répétée de ses charges de copropriété met en péril la gestion financière de la copropriété.

A l’audience du 02 septembre 2025, le Syndicat des copropriétaires SDC CHARLES VII, représenté par son Conseil, maintient ses demandes.

Le défendeur, régulièrement cité par remise de l’acte à l’étude du commissaire de justice instrumentaire, ne comparait pas et n’est pas représenté.

La décision a été mise en délibéré au 07 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

— Sur les charges de copropriété et fonds de travaux échus sollicités

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-6557 du 10 juillet 1965 les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de la chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fond de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 » de la Loi.

A l’appui de ses prétentions, le Syndicat des copropriétaires SDC CHARLES VII verse aux débats :

— L’extrait cadatral modèle 1" du 19/09/2025, mentionnant les lots 224, 415,525 et 536 et les mèls de la DGFIP d’Indre-et-Loire indiquant que le relevé de copropriété sera disponible à partir de septembre 2025 et mentionnant M. [T] [N] ;

— le contrat de syndic ;

— le procès-verbal d’assemblée générale du 22 avril 2025 qui approuve notamment les comptes de l’exercice du 01er janvier 2024 au 31 décembre 2024 qui modifie le budget prévisionnel de l’exercice en cours, et qui approuve le budget prévisionnel de l’exercice suivant;

— les appels de fonds faisant apparaître les charges de la copropriété, les appels de fonds travaux, et la quote-part de la partie défenderesse pour la période considérée.

— l’extrait de compte de la partie défenderesse, arrêté au 26 mai 2025 faisant apparaître un solde débiteur au titre des charges et fonds de travaux échus et des frais de recouvrement (examinés ci-après) selon le détail suivant :

Charges sollicitées

958,88 euros

Frais sollicités

155,00 euros

TOTAL

1113,88 euros

Il ressort de l’ensemble de ces documents que M. [N] [T] n’a pas réglé les charges de copropriété et sommes dues au titres des fonds travaux arrêtées au 26 mai 2025 à hauteur de la somme de 958,88 euros.

La lettre de mise en demeure puis l’assignation n’ont pas permis une régularisation du solde.

M. [N] [T] sera en conséquence condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 958,88 euros au titre des charges et fonds de travaux échus au 26 mai 2025 en vertu des dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation en l’absence de preuve de la date de réception de la mise en demeure.

— Sur les frais de recouvrement sollicités

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissier de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur sont imputables au seul copropriétaire défaillant.

Pour les frais non expressément visés par l’article 10-1, ils doivent donc être portés au débit du compte du copropriétaire défaillant si et seulement si ils étaient nécessaires au recouvrement de la créance.

Entrent dans la catégorie de ces frais de recouvrement recouvrables directement contre le copropriétaire en application de l’article 10 susvisé et de l’article 9 de l’annexe du décret n°2015-342 du 26 mars 2015:

— les frais de mise en demeure et de relance à condition qu’ils soient justifiés en procédure.

— les frais de contentieux du syndic mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles (constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de Justice, suivi du dossier transmis à l’avocat).

— Sur les frais de recouvrement relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

En l’espèce, s’agissant des frais de mise en demeure et de relance, en l’absence de preuve de l’envoi en recommandé, les frais ne sont pas justifiés à hauteur de 60 euros (28+32).

— Sur la facturation des diligences exceptionnelles du syndic

Au regard de l’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 et du décret n°2015-342 du 26 mars 2015, le syndic peut solliciter une rémunération supplémentaire pour des tâches ne relevant pas de son travail habituel en présence d’un contrat de syndic le stipulant. Ces diligences exceptionnelles, ne peuvent être rémunérées qu’à hauteur de ce que le contrat de syndic a validé.

Si le principe de cette rémunération est acquis en droit positif, ces diligences doivent toutefois correspondre à une réalité pour être rémunérées. Elles doivent également être proportionnées au montant de la créance à recouvrer. En effet, plus la créance du syndicat des copropriétaires est importante, plus le suivi, la saisine des auxiliaires (commissaire de justice ou avocat) nécessite des diligences exceptionnelles pour le syndic.

En conséquence, au regard du contrat de syndic et des textes susvisés, la préparation d’un dossier de recouvrement et sa transmission à un huissier et à un avocat est une diligence exceptionnelle justifiant des frais à hauteur de la somme de 95 €.

***

M. [N] [T] sera en conséquence condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 95 euros au titre des frais de recouvrement.

— Sur les charges à échoir de l’année en cours sollicitées

Aux termes de l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, dans sa version issue de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

En droit positif, la mise en demeure visée à l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget, à peine d’irrecevabilité de la demande présentée devant le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond sur le fondement de ce texte ( voir sur ce point avis de la Cour de cassation, 12 décembre 2024, n° 24-70.007)

Par courriers de mise en demeure, le syndicat des copropriétaires SDC CHARLES VII a mis en demeure M. [N] [T] de régler les charges de copropriété impayées dans un délai maximum de trente jours. Pour autant ces courriers ne détaillaient pas avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget (outre que le fait que ces courriers aient été adressés en recommandé n’est pas prouvé).

Cette demande sera dès lors déclarée irrecevable.

— Sur les autres demandes formulées par le syndicat des copropriétaires

M. [N] [T] est pour la première fois assigné en justice dans le cadre de charges de copropriété impayées. Le caractère répété de la défaillance de ce copropriétaire au paiement n’est pas démontré. Dans ces conditions, le Syndicat des copropriétaires ne justifie pas d’un préjudice particulier, distinct de celui résultant du retard apporté au règlement de sa créance, lequel est indemnisé par les intérêts au taux légal sus visés conformément aux termes de l’article 1344-1 du code civil.

Il convient de rejeter cette demande.

— Sur les mesures de fin de jugement

Perdant le procès, M. [N] [T] sera tenu aux dépens.

Il sera également condamné à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 1 000 euros au titre des frais et honoraires non compris dans les dépens et exposés par ce dernier lors de la présente instance en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement selon les règles de la procédure accélérée au fond, par jugement

réputé contradictoire rendu en premier ressort:

Condamne M. [N] [T] à verser au Syndicat des copropriétaires SDC CHARLES VII les sommes suivantes :

958,88 € (NEUF CENT CINQUANTE-HUIT EUROS QUARE-VINT-HUIT CENTIMES) au titre des appels de charges et de fonds de travaux échus au 26 mai 2025 ;95,00 € (QUATRE-VINGT-QUINZE EUROS) au titre des frais de recouvrement et d’ouverture de dossier contentieux pour le syndic ;

Déclare irrecevable la demande de provision sur les appels de charges à venir;

Rejette la demande de dommages et intérêts formulées par le Syndicat des copropriétaires SDC CHARLES VII;

Condamne M. [N] [T] aux dépens ;

Condamne M. [N] [T] à payer au Syndicat des copropriétaires SDC CHARLES VII la somme de 1.000,00 € (MILLE EUROS)en application de l’article 700 du code de procédure civile;

Rejette le surplus des demandes ;

Le Greffier

A. LASSERRE

Le Président

C. BELOUARD