MINUTE N° : 25/00174

JUGEMENT

DU 12 Mars 2025

N° RC 24/03434

DÉCISION

contradictoire et en premier ressort

S.A. [Adresse 5]

ET :

[O] [M] [S]

Débats à l’audience du 23 Janvier 2025

copie et grosse le :

à 3F CENTRE VAL DE [Localité 8]

copie le :

à M. [S]

à M. Le Préfet d'[Localité 7] et [Localité 8]

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

TENUE le 12 Mars 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 4] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : B. BOIS, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 23 Janvier 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 12 Mars 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

S.A. [Adresse 5], dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par Mme [J] munie d’un pouvoir en date du 22 janvier 2025

D’une Part ;

ET :

Monsieur [O] [M] [S], demeurant [Adresse 1]

comparant

D’autre Part ;

RG 24/3434

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé le 5 septembre 2022, la SA 3F CENTRE VAL DE [Localité 8] a donné à bail à Monsieur [O] [M] [S] un bien immobilier à usage d’habitation situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 336,68 €, hors charges .

Invoquant des loyers impayés, la SA [Adresse 5] a fait signifier à Monsieur [O] [M] [S] un commandement de payer visant la clause résolutoire par acte de commissaire de justice le 29 janvier 2024, demeuré infructueux.

La SA 3F CENTRE VAL DE [Localité 8] a ainsi fait assigner Monsieur [O] [M] [S] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de TOURS par acte de commissaire de justice le 18 juillet 2024 pour voir :

— constater la résiliaiton du bail par acquisition de la clause résolutoire ; à défaut prononcer la résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [O] [M] [S] devenu occupant sans droit ni titre et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

— condamner Monsieur [O] [M] [S] à payer :

— la somme de 1 853,29 € correspondant aux loyers et charges impayés ;

— une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et charges selon les termes des contrats de location, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération définitive des lieux ;

— une somme de 300 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner Monsieur [O] [M] [S] aux dépens en ce compris les frais de commandement de payer et de l’assignation.

A l’audience du 23 janvier 2025, la SA [Adresse 5], représentée par Madame [V] [J] dûment mandatée, confirme que Monsieur [O] [M] [S] a repris le paiement de leur loyer et qu’un plan d’apurement a été signé sur la base de mensualités de 100 €. Elle précise que la dette locative s’élève à ce jour à 770,11 €.

Monsieur [O] [M] [S] précise avoir repris une activité en intérim avec un salaire mensuel d’environ 1200 € et la perspective d’un CDI.

Il est donné lecture du diagnostic social et financier reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 mars 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

Le bailleur justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 25 janvier 2024, soit six semaines au moins avant la délivrance de l’assignation conformément à l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023 – 668 du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture d'[Localité 7] et [Localité 8] par voie électronique le 19 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié.

L’action est donc recevable.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l’article 1728 du Code civil et l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 5 septembre 2022 ainsi que le commandement de payer délivré le 29 janvier 2024 pour un montant en principal de 2 187,35 € ainsi que le décompte actualisé à la date de l’audience à la somme de 770,11 €.

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

Il conviendra de déduire du présent décompte les frais de commissaire de justice à hauteur de 288,24 € qui ne constituent pas une dette de loyer ou de charge mais qui relèvent des dépens, dont le sort sera examiné ci-après ainsi que la somme de 28 € pour frais de rejets.

Monsieur [O] [M] [S] sera ainsi condamné à verser à la SA 3F CENTRE VAL DE [Localité 8] la somme de 453,87 €.

Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus … ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bailleur verse aux débats le contrat de bail signé entre les parties, le commandement de payer délivré par acte de commissaire de justice le 29 janvier 2024 portant sur la somme en principal de 2 187,35 € au titre des impayés de loyers et de charges ainsi que le décompte actualisé à la date de l’audience à la somme de 770,11€.

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Monsieur [O] [M] [S] n’a pas réglé l’arriéré de loyers et de charges dans le délai mentionné au commandement de payer.

Le commandement fait application de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023. Or le bail a été signé le 5 septembre 2022 soit avant l’entrée en vigueur de cette loi et n’a fait l’objet d’aucun renouvellement. Ainsi, ledit article n’est pas applicable et la clause résolutoire ne peut produire effet qu’à l’issue d’un délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 30 mars 2024.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

Monsieur [O] [M] [S] a repris le paiement de son loyer courant augmenté d’un effort financier de 100 € pour apurer sa dette locative. Il a précisé au Tribunal sa situation professionnelle de reprise d’une activité salariée.

Compte tenu de l’accord des parties sur un plan d’apurement par mensualités de 100 €, de la reprise de paiement du loyer courant et de la capacité financière de Monsieur [O] [M] [S], il lui sera accordé des délais selon les modalités fixées au dispositif ci-après.

Monsieur [O] [M] [S] pourra régler sa dette plus rapidement si sa situation financière le luipermet.

Sur les demandes accessoires

Aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l’application de l’article 700 du Code de procédure civile. Le demandeur sera donc débouté de sa demande.

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens. Il convient donc de mettre les dépens à la charge Monsieur [O] [M] [S] comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 5 septembre 2022 entre Monsieur [O] [M] [S] et SA [Adresse 5] concernant le bien situé [Adresse 3] sont réunies au 30 mars 2024 ;

Condamne Monsieur [O] [M] [S] à payer à la SA 3F CENTRE VAL DE [Localité 8] la somme de 453,87 € (QUATRE CENT CINQUANTE TROIS EUROS, QUATRE VINGT SEPT CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 22 janvier 2025 ;

Autorise Monsieur [O] [M] [S] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en quatre mensualités de 100 € chacune et une dernière mensualité qui soldera la dette en principal, frais et intérêts ;

Précise que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

Suspend l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

Dit que si les délais accordés sont entièrement respectés par Monsieur [O] [M] [S] la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

Dit qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après sa date d’exigibilité justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [O] [M] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA [Adresse 5] puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Monsieur [O] [M] [S] soit condamné à verser à la SA 3F CENTRE VAL DE [Localité 8], jusqu’à libération définitive des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et de la provision sur charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail au jour de la défaillance ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit ;

Condamne Monsieur [O] [M] [S] aux entiers dépens de l’instance ;

Déboute le bailleur de sa demande fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile ;

Dit que la présente décision sera notifiée par le greffe du Tribunal à la Préfecture d’Indre-et-Loire en application de l’article R 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, le douze mars deux mille vingt-cinq par la Juge et la Greffière susnommées.

La Greffière La Juge des contentieux de la protection

RG 24/3434