MINUTE N° : 25/00669

JUGEMENT

DU 18 Juillet 2025

N° RC 24/05635

DÉCISION

contradictoire et en premier ressort

[J] [V]

[L] [M] épouse [V]

ET :

[G] [Y]

Débats à l’audience du 24 Avril 2025

Le

Copie executoire et copie à :

M^e REDON-REY

Copie à :

Mme [Y]

Monsieur le Prefet d'[Localité 4] et [Localité 5]

Copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

TENUE le 18 Juillet 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 2] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : F. DEVOUARD, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E.ESPADINHA

DÉBATS :

A l’audience publique du 24 Avril 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 18 Juillet 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Monsieur [J] [V]

né le 03 Octobre 1971 à [Localité 6], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Valérie REDON-REY, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant

Madame [L] [M] épouse [V]

née le 21 Octobre 1972 à [Localité 7], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Valérie REDON-REY, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant

D’une Part ;

ET :

Madame [G] [Y], demeurant [Adresse 3]

comparante

D’autre Part ;

EXPOSE DES MOTIFS

Par contrat sous seing privé du 21 juillet 2021, à effet du 27 juillet 2021, M. [J] [V] et Mme [L] [V] ont donné à bail à Mme [G] [Y], un bien immobilier à usage d’habitation de type F3, avec parking, situé à [Adresse 9], pour un loyer mensuel indexable, payable d’avance, de 600 euros outre 65 euros de charges.

Invoquant l’existence de loyers demeurés impayés, M. [J] [V] et Mme [L] [V] ont fait signifier à leur locataire, le 30 juillet 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au bail.

Ils ont signalé la situation à la CCAPEX le 1er août 2024 et saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS par acte de commissaire de justice du 25 novembre 2024 , dénoncé au préfet d’Indre et Loire le 27 novembre 2024, pour voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion de Mme [G] [Y] devenue sans droit ni titre avec toutes les conséquences de droit ;

— et obtenir sa condamnation au paiement d’une somme de 2 862,36 € au titre des loyers et charges impayés au 12 novembre 2024, échéance de novembre inclus, à parfaire au jour de l’audience en tenant compte des réglements faits par Mme [Y] ;

— outre une indemnité d’occupation conventionnelle mensuelle égale au minimum au loyer et charge en cours, révisable annuellement en fonction de la valeur locative telle que prévue au contrat et ce jusqu’à libération parfaite et effective des lieux ;

— juger que les intérêts calculés sur le montant des loyers et charges seront calculés conformément aux dispositions du contrat de bail et pour le surplus courront au taux légal à compter du commandement en date du 30 juillet 2024 ;

— une somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— et les entiers dépens de l’instance comprenant le coût du commandement de payer ;

A l’audience du 24 avril 2025, M. [J] [V] et Mme [L] [V], représentés par leur conseil ont repris les termes de l’assignation, en actualisant leur créance à la somme de 4 558,71 euros, arrêtée au 17 avril 2025. Ils indiquent que le dernier règlement de la locataire a été fait en mars 2025.

Mme [G] [Y] comparait. Elle reconnait la dette et explique la situation par une perte de son emploi et une reconversion professionelle qui n’a pas abouti à un emploi. Elle ne perçoit actuellement que le RSA mais bénéficie d’une aide familiale.

Elle souhaite pouvoir rester dans le logement et propose d’apurer la dette par versement mensuel de 400 euros grace cette aide familiale. Elle bénéficie de 301 euros d’allocation logement.

Mme [Y] a été autorisée à produire contradictoirement les justificatifs des règlements fait en 2025. Ce qu’elle a fait par mail du 2 mai 2025 en produisant la justification par quittances de deux versements de 723,32 euros fait le 5 février 2025 et 771,30 euros faits le 5 mars 2025, imputés par le mandataire des bailleurs sur les loyers et charges d’août et septembre 2024.

Le diagnostic social et financier fait état d’un revenu mensuel de 559 euros correspondant au RSA et de 918,32 de charges APL non déduite. Mme [Y] est célibataire sans enfant.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe, après prorogation, au 18 juillet 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité de l’action en résiliation et en expulsion

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, les bailleurs personnes morales autres que certaines SCI familiales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose, dans sa version applicable au litige, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, M. [J] [V] et Mme [L] [V] justifient avoir avisé la CCAPEX de la situation d’impayés et avoir dénoncé l’assignation au représentant de l’État conformément aux dispositions précitées.

L’action est donc recevable.

Sur le fond

— Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Selon, l’article 24-I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à l’espèce, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » ;

Selon l’article 24-V de cette même loi ajoute que "Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…)Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet"

M. [J] [V] et Mme [L] [V] produisent :

— le bail conclu le 21 juillet 2021, contenant une clause résolutoire en cas de non paiement des loyers deux mois après un commandement de payer infructueux ;

— le commandement de payer visant cette clause, signifié 30 juillet 2024 à Mme [G] [Y], pour une somme de 1 523,20 euros en principal correspondant aux loyers et charges dus 5 juillet 2024 ;

— un décompte actualisé au 17 avril 2025, faisant apparaitre une créance de 4.558,71, échéance d’avril 2025 inclus.

Il en ressort que le commandement est demeuré infructueux pendant plus deux mois. Mme [Y] n’apporte en effet pour cette période pas le preuve de versements autre que ceux comptabilisés à savoir ceux de la CAF qui ne s’imputent que sur les loyers courants et non sur l’arriéré. De sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail, du chef du défaut de paiement des loyers, étaient réunies à la date du 1er octobre 2024

Il sera donc constaté l’acquisition de la clause résolutoire.

La loi permet au juge d’accorder des délais à la locataire qui le demande sous deux conditions, d’une part qu’elle ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience et d’autre part qu’elle soit en situation de régler sa dette locative.

S’il est certain que Mme [Y] a fait des efforts en procédant en février et mars 2025 à des réglements, force est de constater que le réglement du loyer d’avril 2025 dû à échoir au premier du mois n’a pas été versé au jour de l’audience.

Par ailleurs, si l’examen du décompte de créance prouve que Mme [Y] a bénéficé d’une aide familiale, cette aide n’est que pontuelle et n’a pu empêcher la créance de loyer d’augmenter de manière significative depuis la délivrance du commandement. Or les ressources personnelles de Mme [Y] sont malheureusement limitées au RSA (559 €) qui est inférieur au montant du loyer charges comprises (744,37 €). Même en tenant compte de l’allocation logement de 301 euros mensuel, la somme restant due au bailleur est de 443,31 euros, laissant un reste à vivre de 115,69 euros par mois.

Cette situation extrêmement précaire ne permet pas de considérer que Mme [Y] est en situation de régler sa dette locative, même après révision du décompte de créance comme il sera indiqué ci-dessous.

Ainsi, aucune des deux conditions prévues par la loi, permettant d’accorder des délais, ne sont remplies.

L’expulsion de Mme [G] [Y], devenue occupant sans droit ni titre du logement situé à [Adresse 9], sera en conséquence ordonnée à défaut de départ volontaire des lieux loués.

Sur la demande en paiment de l’arriéré locatif et des indemnités d’occupation

Le paiement des loyers et des charges échus constitue l’obligation principale d’un locataire à l’égard de son bailleur en vertu de l’article 7 a) de la loi 89-462 du 6 juillet 1989.

En outre, depuis la résiliation du bail, Mme [G] [Y] qui se maintient dans les lieux et cause ainsi un préjudice à M. [J] [V] et Mme [L] [V], est redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle qui sera fixée à un montant égal aux loyers actualisés au jour du jugement et des charges justifiées dues pour la période d’occupation.

Cette créance étant indemnitaire et non contractuelle, il n’y a pas lieu de la réviser annuellement pour l’avenir en fonction des dispositions contractuelles.

Les bailleurs produisent un décompte de créance arrêté au 14 avril 2025 faisant état d’une créance de 4 558,71 euros.

Toutefois, en application de l’article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce, la comparaison du décompte de créance et des quittances communiquées par Mme [Y] ne permet pas de retrouver la prise en compte des deux versements de 723,32 euros fait le 5 février 2025 et 771,30 euros fait le 5 mars 2025, quittancé le 29 avril 2025 et imputés sur les mensualités d’août et septembre 2024 par le mandataire du bailleur, alors que le décompte de créance n’enregistre ces règlements ni en août ou septembre 2024, ni en février ou mars 2025.

En effet au 5 février 2025, le décompte de créance comptabilise un crédit de 200 euros avec la mention "virement de Mme [G] [Y]" et au 5 mars 2025, un crédit de 320 euros avec la même mention, ce qui ne correspond pas avec les réglements quittancés d’un montant total de 1 494,62 euros qui doivent en conséquence être déduit de la créance revendiquée qui sera réduite à 4 558,71 € – 1 494,62 € = 3 064,09 euros.

Les sommes dues porteront intérêts à compter du commandement du 12 novembre 2024 pour la somme de 1 523,20 € et à compter du jugement pour le surplus.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [G] [Y], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

L’article 700 du code de procédure civile permet au juge de condamner la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer l’autre partie, pour les frais exposés mais non compris dans les dépens, une somme qu’il détermine, en tenant compte de l’équité et de la situation économique des parties.

En l’espèce, compte tenu de la solution du litige, des démarches judiciaires qu’ont dû engager M. [J] [V] et Mme [L] [V], et de la situation respective des parties, Mme [G] [Y] sera condamnée à leur payer la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire, figurant au bail conclu le 21 juillet 2021 entre M. [J] [V] et Mme [L] [V] et Mme [G] [Y], concernant le bien immobilier à usage d’habitation situé à [Adresse 9], sont réunies à la date du 1er octobre 2024 ;

CONSTATE que Mme [G] [Y] est occupante sans droit ni titre dudit bien immobilier ;

ORDONNE en conséquence à Mme [G] [Y] de libérer le bien immobilier et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Mme [G] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [J] [V] et Mme [L] [V] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE qu’en application des dispositions de l’article L433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne, et qu’à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ;

CONDAMNE Mme [G] [Y] à verser à M. [J] [V] et Mme [L] [V] la somme de trois mille soixante quatre euros et neuf centimes (3 064,09 euros) arrêtée au 17 avril 2024 et pour l’avenir à leur payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer actualisé au jour du jugement et des charges justifiées à compter du mois du 1er mai 2025 jusqu’au jour de la libération définitive des lieux ;

DIT que Les sommes dues porteront intérêts à compter du commandement du 12 novembre 2024 pour la somme de 1 523,20 € et à compter du jugement pour le surplus ;

DIT n’y avoir lieu à révision annuelle de l’indemnité d’occupation en fonction de la valeur locative mentionnée au bail ;

CONDAMNE Mme [G] [Y] à verser à M. [J] [V] et Mme [L] [V] la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [G] [Y] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment du commandement de payer ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris ;

DIT qu’à la diligence du greffier, une expédition de la présente décision sera transmise au préfet d'[Localité 4] et [Localité 5] en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,