MINUTE N° : 25/00319

JUGEMENT

DU 05 Mai 2025

N° RC 24/04921

DÉCISION

réputée contradictoire et en premier ressort

[I] [Y] [X]

[P] [Y] [X]

ET :

[R] [Z]

Débats à l’audience du 13 Février 2025

copie et grosse le :

à M^e BERBIGIER

copie le :

à M. Le Préfet d'[Localité 7] et [Localité 8]

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

TENUE le 05 Mai 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 3] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : F. DEVOUARD, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 13 Février 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 05 Mai 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Monsieur [I] [Y] [X], demeurant [Adresse 2]

Madame [P] [Y] [X], demeurant [Adresse 2]

représentés par Maître Julien BERBIGIER de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant substitué par M^e LE CARVENNEC

D’une Part ;

ET :

Madame [R] [Z]

née le 06 Février 1960 à [Localité 9], demeurant [Adresse 5]

non comparante

D’autre Part ;

EXPOSE DES MOTIFS

Par contrat sous seing privé du 3 janvier 2020, M. [I] [Y] [X] et Mme [P] [Y] [X] ont donné à bail à Mme [R] [Z], un bien immobilier située à [Localité 10] [Adresse 1], pour un loyer mensuel principal révisable de 590 euros outre 60 euros de provision sur charges.

Par courrier daté du 31 janvier 2024, reçu le 5 février, Mme [O] [Z] a donné congé à effet du 1 avril 2024.

Invoquant l’existence de loyers demeurés impayés, M. [I] [Y] [X] et Mme [P] [Y] [X] ont fait signifier, le 17 avril 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire et signalé la situation à la CCAPEX le 18 avril 2024. Ce commandement visant un délai de régularisation de 6 semaines, non applicable au bail signé en 2020, ils ont fait délivrer un nouveau commandement le 3 mai 2023, visant le délai de deux mois applicable. Ce commandement a de nouveau été dénoncé à la CCAPEX le 4 mai 2023.

M. [I] [Y] [X] et Mme [P] [Y] [X] ont saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS par acte de commissaire de justice du 10 octobre 2024, dénoncé au préfet d’Indre et Loire le 14 octobre 2024, pour voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire:

— valider le congé donné par Mme [Z] à effet du 1 avril 2024,

— à défaut constater le jeu de la clause résolutoire, au 18 juin 2024, pour défaut de paiement

— juger qu’à compter de l’une de ces deux dates, elle est devenue occupante sans droit ni titre ;

— ordonner l’expulsion de Mme [R] [Z] ;

— et obtenir sa condamnation au paiement d’une somme de 2.254,20 € arrêtée au 1 avril 2024, ou d’une somme de 3.049,04 €, arrêtée au 18 juin 2024 ;

— outre une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 684,44 € à compter du I er avril 2024, en considération du congé, ou à compter 18 juin 2024, pour défaut de paiement, et ce qu’à libération parfaite et effective des lieux,

— une somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens comprenant le coût du commandement de payer et de la dénonciationde l’assignation, les frais d’execution restant à leur charge exclusive conformément aux dispositions de l’article L. I I 1-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Au soutien de leurs prétentions, ils exposent que Mme [R] [Z], malgré le congé donné, n’a ni quitté les lieux, ni restitué les clefs et refuse de comparaitre pour la réalisation de l’état des lieux.

A l’audience du 13 février 2025, M. [I] [Y] [X] et Mme [P] [Y] [X], représentés par leur conseil, ont repris les termes de leur assignation et actualisé leur demande en paiement à la somme de 7.801,31 euros arrêtée au 5 février 2025.

Bien que régulièrement convoquée par acte de commissaire de justice remis à personne, Mme [R] [Z] n’est ni présente ni représentée. La présente décision est réputée contradictoire au seul motif qu’elle est susceptible d’appel.

Le diagnostic social et financier n’a pu être dressé faute pour Mme [R] [Z] d’avoir répondu aux propositions de rencontres du service départemental de prévention des expulsions locatives.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 avril 2025 par mise à disposition au greffe, délibéré prorogé au 5 mai 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

1 ) Sur la recevabilité de l’action en résiliation et en expulsion

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige,les bailleurs personnes morales autres que certaines SCI familiales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose, dans sa version applicable au litige, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, M. [I] [Y] [X] et Mme [P] [Y] [X] justifient avoir avisé la CCAPEX de la situation d’impayés et avoir dénoncé l’assignation au représentant de l’État conformément aux dispositions précitées.

L’action est donc recevable.

2) Sur le fond

— sur l’effet du congé donné par la locataire

Selon l’article 15 de la loi n°19-462 du 6 juillet 1989, lorsqu’il émane du locataire, le congé doit respecter un délai de préavis de trois mois et doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Le délai de préavis court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

Les bailleurs produisent un courrier émanant de leur locataire adressé, en recommandé avec accusé de réception, à leur mandataire la SAS FONCIA IMMOBILIER, enregistré le 5 février 2024.

Ils produisent également, un rappel adressé à Mme [Z] le 28 mai 2024 suite à son absence au rendez-vous prévu pour la réalisation de l’état des lieux de sortie.

En conséquence à compter du 6 mai 2024, Mme [R] [Z] étaient déchue de tout titre d’occupation sur les lieux loués.

— Sur le paiement de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Le paiement des loyers et des charges échus constitue l’obligation principale du locataire à l’égard de son bailleur en vertu de l’article 7 a) de la loi 89-462 du 6 juillet 1989.

En outre, depuis la date d’effet du congé donné par Mme [R] [Z], celle ci qui se maintient dans les lieux et cause un préjudice à M. [I] [Y] [X] et à Mme [P] [Y] [X], est redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle qu’il convient de fixer à 684,44 euros.

M. [I] [Y] [X] et Mme [P] [Y] [X] produisent à l’audience du 13 février 2025, un décompte faisant apparaître une créance de 7.801,31 euros arrêté au 5 février février 2025 au titre des arriérés de loyer et d’indemnité d’occupation.

Mme [R] [Z], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

Toutefois, en application de l’article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

Il ressort de ce décompte que ce montant comprend des frais de procédure pour un montant total de 446,44€. Ces frais ne constituant pas des loyers ni des charges, il y a lieu de les soustraire du montant de l’arriéré locatif réclamé.

Mme [R] [Z] sera par conséquent condamnée au paiement de 7.354,87 € arrêtée au 5 février, outre une indemnité mensuelle d’occupation de 684,44 euros pour la période courant du 6 février 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

3) Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [R] [Z], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et le commandement de payer du 3 mai 2024.

La charge des frais d’exécution forcée étant régie par les dispositions de l’article L111-8 du code des procédures civiles d’exécution et il n’appartient pas au juge du fond, en-dehors de toute contestation, de statuer par avance sur le sort de ces frais.

Compte tenu de l’issue de l’instance et des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir les bailleurs, Mme [R] [Z] sera condamnée à leur verser à la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE qu’en conséquence du congé donné, Mme [R] [Z] est, à compter du 6 mai 2024, déchue de tout titre d’occupation sur le bien immobilier à usage d’habitation situé à [Localité 11][Adresse 4]) [Adresse 6]), loué par M. [I] [Y] [X] et Mme [P] [Y] [X] ;

CONSTATE que Mme [R] [Z] est occupante sans droit ni titre dudit bien immobilier  ;

ORDONNE en conséquence à Mme [R] [Z] de libérer le bien immobilier et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Mme [R] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [I] [Y] [X] et Mme [P] [Y] [X] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE qu’en application des dispositions de l’article L433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne, et qu’à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ;

CONDAMNE Mme [R] [Z] à verser à M. [I] [Y] [X] et à Mme [P] [Y] [X] la somme de 7.354,87 € euros arrêtée au 5 février 2025, au titre de loyers et indemnités d’occupation échus à cette date.

CONDAMNE Mme [R] [Z] à payer à M. [I] [Y] [X] et à Mme [P] [Y] [X] une indemnité mensuelle d’occupation de 684,44 euros pour la période courant du 6 février 2025 à la date de la libération effective et définitive ;

CONDAMNE Mme [R] [Z] à verser à M. [I] [Y] [X] et à Mme [P] [Y] [X] la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement Mme [R] [Z] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et le commandement de payer du 3 mai 2024 ;

REJETE le suplus des demandes.

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris ;

DIT qu’à la diligence du greffier, une expédition de la présente décision sera transmise au préfet d'[Localité 7] et [Localité 8] en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,