MINUTE N° : 25/00995

JUGEMENT

DU 07 Novembre 2025

N° RC 24/05253

DÉCISION

par défaut et en dernier ressort

S.A. TOURAINE LOGEMENT

ET :

[M] [V]

Débats à l’audience du 04 Septembre 2025

copie et grosse le :

à M^e BENDJADOR

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

TENUE le 07 Novembre 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 2] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : F. DEVOUARD, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 04 Septembre 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 07 Novembre 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

S.A. TOURAINE LOGEMENT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Abed BENDJADOR de la SELARL ABED BENDJADOR, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant substitué par M^e CROISÉ

D’une Part ;

ET :

Monsieur [M] [V]

né le 14 Janvier 1989 à [Localité 5], demeurant [Adresse 3]

non comparant

D’autre Part ;

EXPOSE DES MOTIFS

Par contrat sous seing privé, signé le 24 octobre 2023 à effet du 25 octobre 2023, TOURAINE LOGEMENT ESH a donné à bail à M. [M] [V], un bien immobilier à usage d’habitation situé à [Adresse 6], pour un loyer mensuel principal, payable à terme échu, de 536,69 euros outre la somme de 15,99 euros à titre de provision sur charges.

Un dépôt de garantie de 466,69 euros a été versé en début de bail.

Invoquant l’existence de loyers demeurés impayés, l’EPIC VAL TOURAINE HABITAT a :

— saisi la CAF le 2 janvier 2024 de la situation,

— fait signifier le 8 janvier 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire à M. [M] [V].

Arguant du défaut de régularisation de la dette locative dans le délai visé au commandement, le bailleur a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS par acte de commissaire de justice 5 juin 2024, dénoncé au préfet d’Indre et Loire le même jour pour voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement prononcer la résiliation du bail;

— ordonner l’expulsion de M. [M] [V] devenu sans droit ni titre ;

— et obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 869,04 euros au titre des loyers et charges impayés telle que visée au commandement, de la somme mensuelle de 551,63 euros au titre des loyers et charges du 8 janvier 2024 au jour de la résiliation et d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au loyers et charges soit 551,63 euros à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la libération de lieux, outre une somme de 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens comprenant le coût du commandement.

Le 11 juin 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS a rendu une ordonnance:

— constatant la résiliation du bail,

— ordonnant la reprise des lieux,

— déclarant abandonnés les biens se trouvant dans le logement et ordonnant leur évacuation dans les conditions légales,

— condamnant M. [V] à payer la somme de 3.221,21 euros au titre des loyers impayés au 4 juin 2024,

échéance de mai 2024 comprise outre les dépens comprenant le coût du commandement.

A l’audience du 4 septembre 2025, TOURAINE LOGEMENT ESH, représenté par son conseil, indique que le locataire a quitté les lieux qui ont été repris suivant procès verbal du 2 août 2024. Il se désiste en conséquence de ses demandes tendant à voir constater la résiliation du bail, ordonner l’expulsion du locataire et fixer une indemnité d’occupation.

Il demande la condamnation de M. [M] [V] en paiement de :

— la somme de 777,10 euros au titre des loyers de juin à août 2024 au prorata après déduction des APL et RLS,

—  66,00 euros au titre de la réfection des clés,

—  3.595,18 euros au titre des réparations locatives après déduction du dépôt de garantie,

—  600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens de l’instance.

M. [M] [V], cité initialement selon les modalités prévues à l’article 659 du code de procédure civile, n’est ni présent ni représenté. Les conclusions et pièces fondant la demande postérieure à l’assignation, lui ont été signifiées de manière contradictoire par acte de commissaire de justice du 4 août 2025, signifié à domicile.

Le diagnostic social et financier n’a pas été reçu complété du fait de la reprise du logement.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe à l’audience de jour.

MOTIVATION

1) Sur la demande en paiement au titre de la dette de loyers et charges.

Le paiement des loyers et des charges échus constitue l’obligation principale d’un locataire à l’égard de son bailleur en vertu de l’article 7 a) de la loi 89-462 du 6 juillet 1989.

Selon l’article 1353 du Code civil, « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver”.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. »

Les lieux ont été repris le 2 août 2024 . Le bailleur bénéficie d’une ordonnance condamnant le locataire au paiement des loyers jusqu’au mois de mai 2024 compris. Il produit un décompte de créances arrêté au 28 mai 2025 comprenant la totalité de sa créance à l’encontre de M. [V] et notamment les sommes auxquelles il a été condamnées par l’ordonnance du 11 juin 2024.

En s’abstenant de comparaître ou de se faire représenter, le défendeur s’interdit de contester le décompte de la créance ou de rapporter la preuve de paiement des loyers réclamés, alors que cette charge lui incombe en application de l’article 1353 du Code civil.

Toutefois, en application de l’article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce, la créance a déjà fait l’objet d’une condamnation à hauteur de 3.221,31 euros.

Les loyers et charges échus postérieurement figurant au décompte sont les loyers de juin 2024, juillet 2024, le prorata du loyer d’août 2024 et une régularisation de charges soit : (569,38 euros x 2) + 36,73 euros + 5,94 euros = 1.181,43 euros.

Il convient de déduire de cette somme : les APL et les rappels de RLS non compris dans la créance visée à l’ordonnance du 11 juin 2024 soit : APL (83 euros + 262,31 euros) + Rappel RLS (45,36 euros x 3) = 481,39 euros.

M. [V] sera donc condamné à payer à TOURAINE LOGEMENT ESH le somme de 1.181,43 euros – 481,39 euros = 702,04 euros au titre des loyers et charges restant dus.

2) Sur la demande au titre des réparations locatives.

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :

“c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux don’t il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et des menues réparations ainsi que de l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure”.

Aux termes de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, les réparations locatives sont prouvées par la comparaison des états des lieux établis contradictoirement, ou, à défaut par huissier de justice.

Le bailleur est fondé à solliciter l’indemnisation du préjudice subi qui résulte de la dépréciation de la chose louée et du coût des travaux nécessaires pour remettre les lieux dans l’état dans lesquels ils se trouvaient à l’arrivée du locataire, ce sans avoir à justifier de l’exécution préalable de réparations locatives.

— Sur la réfection des clés

En l’espèce, le bailleur revendique le remboursement du coût de la réfection des clés manquantes soit 66,00 euros.

La comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie établit que n’ont pas été restituées :

—  2 clefs de boite aux lettres, facturées 12 € chacune soit un total de 24 €,

—  1 clé de porte de chambre, facturée 18 €,

—  2 clés du portillon du jardin, facturées 12 € chacune soit un total de 24 €.

Les sommes demandées sont justifiées à l’exception de celle relative aux clés du portillon du jardin. En effet, leur remplacement est déjà compris dans la facture de France Menuisiers qui sera envisagée à la rubrique “[Localité 4]-Espaces verts” des réparations locatives.

M. [M] [V] sera condamné à verser à TOURAINE LOGEMENT ESH la somme de 42 euros au titre de la réfection des clefs

— Sur les réparations locatives

En l’espèce, le bailleur revendique le paiement de la somme de 3.595,18 euros au titre des réparations locatives après déduction du dépôt de garantie de 466,69 euros.

Il verse aux débats :

— le procès verbal du 28 mai 2024 constatant l’abandon du logement,

— le procès verbal du 2 août 2024 de reprise des lieux,

— les états des lieux d’entrée et de sortie faits en présence de M^e RAFFEL représentant M. [V].

— une facture d’une entreprise de peinture de 2.772,88 euros,

— une facture d’une entreprise de nettoyage de 508,64 euros,

— deux factures d’une entreprise de service de 437,72 euros,

— une facture d’une entreprise de menuiserie de 1.313,55 euros,

— une facture de service de 152,52 euros,

L’examen de ces pièces amènent à retenir les demandes comme bien fondées dans les limites énoncées ci-dessous:

— Cabinet de toilette.

Lors de l’entrée dans les lieux, la pièce est décrite en bon état à l’exception de trous, d’un accroc sur le papier peint du mur et quelques traces sur les WC “suite à l’inoccupation”, l’abattant est neuf.

A la sortie, le lavabo et les WC sont sale pour l’un et entartré pour l’autre.

Le sol, la tuyauterie et la ventilation sont sales. La porte est tachée. Les sommes réclamées pour le nettoyage de ces différents éléments seront retenues.

— Chambre 1.

Lors de l’entrée dans les lieux la pièce est décrite en bon état à l’exception de traces de couleur sur la grille du convecteur et de marques de meubles et de traces de feutre bleu au sol depuis l’entrée.

A la sortie, il est noté des salissures sur la fenêtre, les murs, la porte. Les plinthes sont écaillées et poussiéreuses. Les marques au sol sont identiques à celles existant lors de l’entrée dans les lieux. Le sol n’est pas nettoyé.

Si le lessivage des murs, plinthes et porte sont justifiés. Le double décapage du sol, taché à l’entrée dans les lieux, ne parait pas justifié. La somme de 35,38 euros ne sera en conséquence pas retenue.

— Chambre 2.

Lors de l’entrée dans les lieux la pièce est décrite en bon état à l’exception de quelques traces roses, marques de meubles et butée de porte sur le sol.

A la sortie, il est noté des taches sur les murs qui sont graffités et sur la porte. Les plinthes ne sont pas nettoyées. Les marques au sol sont identiques à celles existant lors de l’entrée dans les lieux. Le sol n’est pas nettoyé. La sangle du volet roulant défraîchie avec des traces.

Le constat d’état des lieux de sortie ne permet d’apprécier la raison de la différence de traitement des murs et de la porte, également tachés dans la chambre 1 et simplement lessivés mais remis en peinture dans la chambre 2. De la même façon, rien ne permet de faire le lien entre le fait que les plinthes n’aient pas été nettoyées et la nécessité de les repeindre.

Le double décapage du sol, taché à l’entrée dans les lieux, ne parait pas d’avantage justifié.

Pour ces raisons, en ce qui concerne les murs et la porte, la somme mise à la charge du locataire sera limitée au coût du lessivage mis en oeuvre dans la chambre 1 soit 93,94 € + 3,36 € = 97,30 € au lieu de 290,75 € et 39,90 € = 330,65 €. C’est donc la somme de 330,65 € – 97,30 € soit 233,35 € qui sera déduite de la demande. La peinture des plinthes sera exclue (34,65 €) de même que le double décapage du sol (34,65 €).

— Chambre 3.

Lors de l’entrée dans les lieux la pièce est décrite en bon état à l’exception de marques de meubles et butée de porte sur le sol.

A la sortie, il est noté les même marques au sol qui ne sont pas nettoyées. De nombreuses tâches sur les murs et la porte. Les plinthes et la fenêtre ne sont pas nettoyées. L’enrouleur de la sangle du volet roulant est cassé.

La mention de nombreuses taches sur les murs et la porte peut justifier la remise en peinture ce qui ne justifie pas que les plinthes non nettoyées soient repeintes. La somme de 34,65 € sera déduite. De la même façon que pour les autres chambres, le double décapage du sol, taché à l’entrée dans les lieux, ne parait pas justifié. La somme de 36,54 € ne sera en conséquence pas retenue.

— Cuisine.

Lors de l’entrée dans les lieux la pièce est décrite en bon état ou à l’état neuf à l’exception d’impacts dans le bas gauche de l’évier en inox, de carreaux de faïence fêlés coté prises avec des traces en partie basse, de quelques impacts au sol devant l’évier.

A la sortie, il est noté les même impacts sur l’évier et au sol et les carreaux de faïence, notés comme défraîchis, présentent les mêmes défauts qu’à l’entrée dans les lieux. Les murs sont décrits comme dégradés, la porte très tachée, la tuyauterie tachée et déformée, la planche du fond du meuble de cuisine est tachée de rouille. L’évier, la fenêtre, le sol, la ventilation sont sales. La sangle du volet roulant présente des traces.

Les coût du changement de la planche du meuble sous évier, de la réfection des murs, portes et tuyauteries seront retenus de même que celui du changement de la sangle du store roulant.

— Dégagement 2

Lors de l’entrée dans les lieux la pièce est décrite en bon état ou à l’état neuf.

A la sortie, il est noté des traces digitales sur les murs en peinture, des plinthes poussiéreuses, une ampoule grillée et un sol non nettoyé.

La description des murs et plinthes ne justifient pas leur mise en peinture. Les sommes de 72,69 € et 6,93€ ne seront en conséquence pas retenues.

— Ensemble logement.

Lors de l’entrée dans les lieux le logement est décrit comme globalement propre. A la sortie, il est noté comme sale. Le forfait nettoyage de 194,40 euros sera donc retenu.

— Entrée.

Lors de l’entrée dans les lieux la pièce est décrite en bon état ou à l’état neuf avec toutefois la précision que la face extérieure de la porte est écaillée. Le plafond est décrit comme présentant quelques traces. La sonnette ne fonctionne pas.

A la sortie, il est noté des tâches sur les murs en plusieurs endroits, des traces digitales au plafond au niveau de l’escalier. Les plinthes et le sol sont sales. La porte coulissante du placard est très tachée comme l’intérieur du placard.

La face extérieure de la porte est toujours écaillée mais il est noté des écailles face intérieure sur le pourtour de la béquille. Il manque l’enjoliveur d’une prise.

La liste des travaux faits envisage des travaux sur la porte palière qui ne sont pas mis à la charge du locataire et des travaux sur une porte de communication qui n’est évoquée ni dans l’état des lieux d’entrée ni dans celui de sortie. Le coût de ces travaux soit 26,59 € sera donc exclu.

— Escalier.

Lors de l’entrée dans les lieux, la pièce est en bon état ou à l’état neuf avec un problème de fonctionnement du va et vient.

A la sortie ce dysfonctionnement se retrouve. Les nez de marches sont décrits comme usés, les murs avec de nombreuses tâches et la fenêtre non nettoyée.

L’occupation ayant duré moins d’un an, l’usure des nez de marches ne peut être considéré comme due à la vétusté. Le coût des travaux de reprise de l’escalier et des murs sera retenu.

— Garage.

Lors de l’entrée dans les lieux, la pièce est décrite en bon état à l’exception de la porte d’accès au garage décrite comme défraîchie et les néons à remplacer.

A la sortie, la porte d’accès au garage est décrite comme présentant des traces de salissures. La porte du garage présente des problèmes de fonctionnement de la tringlerie. La porte de service en PVC est décrite comme très sale.

Tous les postes de la réclamation du bailleur (nettoyage des portes et mise en jeu de la tringlerie de la porte du garage) seront retenus pour cette pièce.

— Hall de dégagement.

Lors de l’entrée dans les lieux, la pièce est décrite en bon état ou à l’état neuf.

A la sortie, La porte est manquante, les murs tachés et les plinthes en carrelage poussiéreuses.

Le remplacement de la porte et sa mise en peinture seront retenues comme la peinture des murs.

— [Localité 4] Espaces verts.

Lors de l’entrée dans les lieux, le jardin et la clôture, portillon compris sont décrits en bon état avec précision de la présence de ronces sur le grillage.

A la sortie, le jardin est décrit comme non tondu, les ronces sont toujours présentes sur le grillage. La clé du portillon est perdue.

Les frais de tonte du jardin et du changement de la serrure avec fourniture de clés prévus à la facture France Menuisiers seront retenus sans réduction.

— Salle de bains.

Lors de l’entrée dans les lieux, la pièce est décrite en bon état ou à l’état neuf, à part quelques impact sur le carrelage du sol.

A la sortie, plusieurs joints de la faïence sont tachés, le sol est sale et des traces sont mentionnées sur la porte.

La mention de l’état des lieux de sortie ne permet pas d’apprécier la pertinence de la facturation de la mise en peinture de la porte (39,89 €) qui sera exclue de la créance.

— Séjour.

Lors de l’entrée dans les lieux, la pièce est décrite en bon état ou à l’état neuf à l’exception de traces de scotch sur la fenêtre et quelques impacts au centre du carrelage.

A la sortie, les même marques de scotch sont décrites sur la fenêtre qui est sale, le carrelage présente les mêmes impacts. Les murs présentent de nombreuses traces, la porte est très tachée et sa béquille défectueuse, la sangle des volets roulants est tachée et ceux ci sont très bruyants.

La remise en état des murs, porte et des volets roulants est dès lors justifiée et la demande sera intégralement retenue.

— WC.

Lors de l’entrée dans les lieux, la pièce est décrite en bon état ou à l’état neuf à l’exception d’un petit choc sur le carrelage du sol et quelques traces sur les WC “suite à l’inoccupation”, l’abattant est neuf.

A la sortie les murs présentent des salissures, la porte de petites taches, le sol et les tuyauterie des radiateurs est très poussièreuse. Le WC présente quelques traces“suite à l’inoccupation”, l’abattant neuf fournit par Touraine Logement n’est pas déposé.

La simple mention d’une tuyauterie de radiateur poussiéreuse ne justifie la peinture facturée. La somme de 4,62 euros sera déduite.

— Compte des réparations locatives.

Les sommes récapitulées ci- dessous seront déduites de la demande du bailleur au titre des réparations locatives :

Pièces

A déduire

Chambre 1

35,38 €

Chambre 2

233,35 €

34,65 €

34,65 €

Chambre 3

34,65 €

36,54 €

Dégagement 2

72,69 €

6,93 €

Entrée

26,59 €

Salle de bain

39,89 €

WC

4,62 €

Total

562,83 €

M. [M] [V] sera en conséquence condamné à payer à TOURAINE LOGEMENT ESH la somme de 3.595,18 euros – 562,83 euros = 3.032,35 euros au titre des réparations locatives.

3) Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [M] [V], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture et du commandement de payer.

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu de la situation respective des parties, il n’apparaît pas équitable de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement mis à disposition au greffe, par défaut et en dernier ressort,

CONSTATE que TOURAINE LOGEMENT ESH s’est désisté de ses demandes d’acquisition de la clause résolutoire, d’expulsion et d’indemnité d’occupation devenues sans objet ;

CONDAMNE M. [M] [V] à verser à TOURAINE LOGEMENT ESH la somme de 702,04 euros au titre des loyers et charges au titre des loyers et charges restant dus ;

CONDAMNE M. [M] [V] à verser à TOURAINE LOGEMENT ESH la somme de 42 euros au titre de la réfection des clefs ;

CONDAMNE M. [M] [V] à verser à TOURAINE LOGEMENT ESH la somme de 3.032,35 euros au titre des réparations locatives ;

DIT qu’il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [M] [V] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection