DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

30 Mars 2026

N° RG 24/06289 – N° Portalis DB3U-W-B7I-OCHM

Code NAC : 53B

CAISSE DE CREDIT MUTUEL [Localité 1]

C/

[H] [O] épouse [D]

[Y] [D]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Deuxième Chambre Civile du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort assistée de Emmanuelle MAGDALOU, Greffier a rendu le 30 mars 2026, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame CITRAY, Vice-Présidente

Madame PERRET, Juge

Madame DARNAUD, Magistrate honoraire

Sans opposition des parties l’affaire a été plaidée le 01 Décembre 2025 devant Anita DARNAUD, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendu en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré. L’affaire a été mise en délibéré au 2 février 2026 lequel a été prorogé à ce jour. Le jugement a été rédigé par Stéphanie CITRAY.

— -==o0§0o==--

DEMANDERESSE

CAISSE DE CREDIT MUTUEL [Localité 1], immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le numéro 493 428 205 dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Paul BUISSON, avocat au barreau du Val d’Oise et assistée de M^e Fanny DESCLOZEAUX, avocat plaidant au barreau de Paris.

DÉFENDEURS

Madame [H] [O] épouse [D], née le [Date naissance 1] 1992 à [Localité 3] (SRI LANKA), demeurant [Adresse 2] [Localité 4] [Adresse 3]

Monsieur [Y] [D], né le [Date naissance 2] 1985 à [Localité 5] (SRI LANKA), demeurant [Adresse 4]

représentés par M^e Laure PETIT, avocat au barreau du Val d’Oise

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EXPOSE DU LITIGE

Faits constants

[Y] [D] et [H] [O] épouse [D] ont, solidairement, souscrit un contrat de crédit immobilier auprès de la CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE [Localité 1].

La déchéance du terme du terme a été prononcée par la banque en raison de la remise de documents non-conformes à l’appui de la demande de prêt et de la revente du bien immobilier sans remboursement du solde du prêt.

Procédure

La CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE [Localité 1], représentée par Me. [M], a fait assigner [Y] [D] et [H] [O] épouse [D] devant le tribunal judiciaire de Pontoise par actes de commissaire de justice du 18 novembre 2024, aux fins d’obtenir le paiement du solde du prêt.

[Y] [D] et [H] [O] épouse [D] ont constitué avocat par l’intermédiaire de Me. [G].

La mise en état a été clôturée par ordonnance du 12 juin 2025 et l’affaire plaidée à l’audience du 1er décembre 2025. Le délibéré a été fixé au 2 février 2026 et prorogé au 30 mars 2026.

Par une note en délibéré, le tribunal judiciaire a demandé à la banque la production du tableau d’amortissement consolidé.

Prétentions et moyens des parties

1. En demande : la CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE [Localité 1]

Par conclusions signifiées le 7 mai 2025, la CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE [Localité 1] sollicite, par une décision assortie de droit de l’exécution provisoire, la condamnation solidaire de [Y] [D] et [H] [O] épouse [D] à lui régler les sommes suivantes :

448.533,61 €, montant du solde d’un prêt avec intérêts au taux contractuel de 1,60% à compter du 12 juin 2024,2.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.La capitalisation des intérêts est également demandée.

Au soutien de ses prétentions, elle argue que des faux documents ont été produits à l’appui de la demande de prêt (relevés bancaires non-conformes) et qu’elle a découvert que le bien avait été revendu sans que le solde du prêt ne soit remboursé, que ces deux évènements constituent une cause de déchéance du terme selon le contrat de prêt.

Elle précise que les deux clauses ne sont pas abusives, qu’il n’y a aucun déséquilibre significatif entre les parties, que la déchéance du terme ne fait pas obstacle au recours à un juge, que la Cour de cassation valide de telles clauses qui sanctionnent la mauvaise foi des emprunteurs lors de la conclusion du contrat et lors de la revente du bien acquis avec le prêt.

Elle ajoute que les conditions de la déchéance du terme sont réunies, que les époux [D] ont certifié l’exactitude des renseignements donnés à la banque pour l’octroi du prêt alors que les relevés bancaires sont non-conformes et que la situation financière des emprunteurs est un élément déterminant du consentement, que le bien a été revendu un an après son acquisition sans rembourser la banque, contrairement à l’article 18.1 des conditions générales du prêt. Elle fait enfin valoir que les défendeurs se gardent bien de communiquer les relevés bancaires remis au CREDIT MUTUEL au moment du montage du prêt immobilier.

2. En défense : [Y] [D] et [H] [O] épouse [D]

Par conclusions signifiées le 24 mars 2025 [Y] [D] et [H] [O] épouse [D] demandent au tribunal de :

principalement :

déclarer abusives et réputées non écrites des clauses de déchéance du terme du contrat de prêt,déclarer la déchéance du terme nulle et de nul effet,débouter la CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE [Localité 1] de toutes ses demandes,ordonner la poursuite du crédit immobilier avec la remise d’un nouvel échéancier par la banque, sous astreinte de 100 € par jour de retard à l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la signification de la décision à intervenir,subsidiairement :

ordonner la nullité de la déchéance du terme prononcée par la CAISSE DE CREDIT MUTUEL le 12 juin 2024,ordonner la poursuite du crédit immobilier avec la remise d’un nouvel échéancier par la banque, sous astreinte de 100 € par jour de retard à l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la signification de la décision à intervenir,en tout état de cause :

condamner la CAISSE DE CREDIT MUTUEL à leur verser une somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Au soutien de leurs écritures, ils précisent qu’ils ont eu recours à un courtier pour la recherche de leur crédit.

Concernant le caractère abusif des deux clauses de déchéance du terme invoquées par la banque, ils font valoir que la première les empêche de vendre leur bien immobilier sans l’accord du prêteur et alors que ce dernier ne dispose d’aucune sûreté sur le bien, que cette clause est ambigüe, que la deuxième clause qui prévoit la déchéance du terme en cas de renseignements inexacts crée un déséquilibre significatif, qu’elle donne un pouvoir discrétionnaire à la banque pour apprécier l’importance de la déclaration sans recours à un juge alors que la banque a mis deux ans à faire les vérifications des pièces. Ils ajoutent que la SA [Localité 4] CREDIT LYONNAIS a indiqué que les relevés bancaires n’étaient pas conformes et pas qu’ils étaient falsifiés alors que la non-conformité des pièces n’est pas une clause de déchéance du terme.

Ils exposent également que la banque ne démontre pas en quoi les informations inexactes sont de nature à compromettre le remboursement du prêt, qu’il n’est pas établi que la fourniture des renseignements inexacts leur est imputable, qu’ils sont solvables, que le prêt a toujours été remboursé et que leur situation patrimoniale est justifiée par les autres documents fournis notamment leur revenus réels (impôt sur le revenu, bulletins de salaire).

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, le Tribunal, conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, renvoie aux conclusions signifiées des parties.

DISCUSSION

[Y] [D] et [H] [O] épouse [D] ont accepté, solidairement , le 13 juin 2022, une offre préalable de crédit immobilier, consentie par la CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE [Localité 1], à hauteur de 440.900 €, remboursable en 300 mensualités de 1.784,11 €, au taux de 1,60%.

Après une vaine mise en demeure, la CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE [Localité 1] s’est prévalue de la déchéance du terme par lettre recommandée avec accusé de réception du 12 juin 2024 en raison de la vente du bien financé par la banque sans affectation du prix de vente au remboursement du crédit et en raison des documents falsifiés et/ou inexacts à l’appui de la demande de prêt.

1. Sur le caractère abusif des clauses de déchéance du terme

Par application de l’article 1103 du Code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

L’article 1104 du code civil dispose que « les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Cette disposition est d’ordre public ».

En vertu de l’article L.212-1 du code de la consommation, dans les contrats conclus entre professionnels et consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.

Sur la clause d’exigibilité en raison de la fourniture de document erronés, falsifiés et/ou inexacts

L’article L.313-17 du code de la consommation dispose que « le prêteur ne peut ni résilier ni modifier ultérieurement le contrat de crédit conclu avec l’emprunteur au motif que les informations fournies étaient incomplètes ou qu’il a vérifié la solvabilité de manière incorrecte, sauf dans l’hypothèse où il est avéré que des informations essentielles à la conclusion du contrat ont été sciemment dissimulées ou falsifiées par l’emprunteur ».

En l’espèce, le paragraphe 2 de l’article 18 « exigibilité immédiate » des conditions générales prévoient que « indépendamment des cas visés ci-dessus, le prêteur peut, sur simple notification à l’emprunteur, et sans autre formalité préalable, se prévaloir de la déchéance du terme et exiger le remboursement immédiat de la totlaité des sommes restant dues au titre du crédit dans l’un quelconque des cas ci-dessous :

[…]Si les sûretés prévues en garantie du financement venaient à être contestées, à disparaître ou à perdre de leur valeur et notamment : […]Si l’emprunteur a déclaré ou fourni au prêteur des informations ou des documents qui ne sont pas exacts, sincères et vérifiables de nature à compromettre le remboursement du crédit […] »Cette clause permet à la banque de prononcer la déchéance du terme sans formalité préalable pour sanctionner la fourniture d’éléments inexacts au prêteur à l’occasion de la demande de prêt.

La banque sanctionne par la déchéance du terme la remise de documents non conformes à la situation de l’emprunteur de nature à tromper la banque et à obtenir l’octroi d’un crédit. Sa mise en œuvre est indépendante de la situation économique des parties. Quant à l’absence de formalité préalable à la déchéance du terme, même si en pratique la banque a envoyé une mise en demeure avant le prononcé de la déchéance du terme, elle n’est pas de nature à rendre la clause abusive dès lors que le manquement de l’emprunteur n’est pas régularisable et sanctionne un comportement fautif et déloyal lors de la conclusion du contrat.

En conséquence, la clause de déchéance du terme n’a pas créé au détriment de l’emprunteur de déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties et elle n’est donc pas abusive.

Sur la clause d’exigibilité pour défaut d’affectation du prix de vente au remboursement du prêt

Le paragraphe 1 de l’article 18 des conditions générales de ventes sur l’exigibilité immédiate prévoit que « sans préjudice de l’application possible de l’article 1226 du code civil, le contrat est résilié et les sommes dues au titre du crédit deviennent immédiatement exigibles dans l’un quelconque des cas suivants, après mise en demeure de l’emprunteur restée infructueuse dans le délai fixé par ce courrier pour remédier à l’inexécution contractuelle : […]

si l’emprunteur manque à son engagement d’affecter directement le prix de la vente du bien financé au remboursement du crédit par anticipation et au paiement de toutes les sommes dues au prêteur en intérêts, frais et accessoires ».

En l’espèce, les époux [D] ont revendu le bien financé par le crédit octroyé par le CAISSE DE CREDIT MUTUEL le 20 juin 2023, sans rembourser le solde par anticipation.

Contrairement à ce qu’ils allèguent, cette clause n’oblige nullement les emprunteurs à solliciter l’accord de la banque pour vendre le bien et la vente n’est donc nullement soumise à l’accord discrétionnaire de l’établissement bancaire. Il s’agit d’une simple obligation d’affecter le prix de vente au remboursement par anticipation du crédit souscrit.

Cette clause ne crée donc aucun déséquilibre entre les parties. En effet, l’obligation d’affecter le prix de vente du bien financé au remboursement prioritaire du crédit affecté est la contrepartie raisonnable du risque pris par le prêteur en consentant un prêt immobilier dont la durée et le montant sont importants. La durée du contrat rend l’appréciation de la capacité de remboursement de l’emprunteur plus incertaine et c’est la perspective de la permanence du bien financé dans le patrimoine de celui-ci qui contribue à faire accepter à l’établissement de la banque un risque raisonnable d’évolution défavorable de ses capacités de remboursement.

Par ailleurs, cette clause se justifie par le fait que même si la banque ne bénéficie pas de sûreté sur le bien, la vente de ce dernier la prive de la possibilité de garantir le paiement d’une éventuelle créance notamment par une hypothèque provisoire en cas d’impayés.

La clause n’est donc nullement abusive.

2. Sur la mise en œuvre de la déchéance du terme

Lors d’un contrôle postérieur à la libération des fonds, la CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE [Localité 1] a interrogé la SA LE CREDIT LYONNAIS sur la conformité des relevés bancaires produits par les époux [D] à l’appui de leur demande de prêt.

Par mail du 27 février 2024, la SA LE CREDIT LYONNAIS a informé la CAISSE DE CREDIT MUTUEL que les relevés de compte étaient non-conformes.

La CAISSE DE CREDIT MUTUEL a également appris que le bien avait été vendu le 20 juin 2023.

Par lettre recommandée avec accusé réception du 12 mars 2024, la banque a mis en demeure les époux [D] d’apporter toutes observations et explications sur les faits et pièces litigieuses avant le 12 avril 2024 et notamment sur les relevés de comptes communiqués qui sont falsifiés, inexacts ou non-conformes.

En l’absence de réponse, par lettre recommandée avec accusé réception du 12 juin 2024, la déchéance du terme a été prononcée en raison de la fourniture à l’occasion du montage de l’offre de prêt de documents erronés, falsifiés et/ou inexacts à l’appui de déclaration sur des éléments essentiels ayant déterminé le consentement de la banque dans l’actroi du prêt et en raison de la vente du bien immobilier sans affectation du prix de vente au remboursement du crédit.

Il n’est pas contesté que les époux [D] ont vendu le bien sans rembourser le solde du crédit et sans informer la banque de leur nouvelle adresse qui leur a envoyé les mises en demeure, le courrier de déchéance du terme et les a assignés à l’adresse du bien à [Localité 6].

Ils ne s’expliquent d’ailleurs pas sur ces faits et sur l’affectation du prix de vente et ne justifient pas avoir informé la banque de la vente du bien financé, en violation de leur obligations contractuelles.

Compte tenu de leur mauvaise foi, la déchéance du terme a été valablement prononcée le 12 juin 2024.

3. Sur les demandes pécuniaires de la CAISSE DE CREDIT MUTUEL

La CAISSE DE CREDIT MUTUEL n’a pas donné suite à la note en délibéré du tribunal lui demandant de produire un tableau d’amortissement consolidé après la libération des fonds.

Il ressort de la pièce n°8 de la banque que les fonds ont été débloqués le 21 juin 2022 et la première échéance appelée le 6 septembre 2022, conformément au tableau d’amortissement prévisionnel.

Le jour de la déchéance du terme, le 12 juin 2024, le capital restant dû s’élevait, selon le tableau d’amortissement prévisionnel, à la somme de 414.210,91 €.

La somme sollicitée par la CAISSE DE CREDIT MUTUEL à hauteur de 417.806,36 € ne ressort ni du tableau d’amortissement ni d’aucune autre pièce.

Les frais d’assurance sont inclus dans les mensualités et il n’est pas justifié par la banque d’impayés au jour de la déchéance du terme.

Le calcul des intérêts n’est pas explicité.

Enfin, les conditions générales prévoient qu’en cas de déchéance du terme, les indemnités prévues à l’article « RETARD » sont applicables. Le prêteur est ainsi redevable d’une indemnité égale à 7% des sommes restant dues au titre du capital restant dû ainsi que des intérêts échus et non réglés soit la somme de 28.994,76 €. Compte tenu de la mauvaise foi des emprunteurs lors de la conclusion du contrat avec la remise de documents non-conformes et lors de la vente du bien, cette indemnité est justifiée et n’est pas excessive.

Dans ces conditions, les époux [D] seront solidairement condamnés à verser à la CAISSE DE CREDIT MUTUEL la somme de 443.205,67 €, avec intérêts au taux contractuel de 1,60% sur la somme de 414.210,91 € à compter du 12 juin 2024, date de la déchéance du terme.

En revanche, l’article L.313-52 du Code de la consommation prévoit qu’aucune autre indemnité que celles prévues par l’article L.313-51 du même code ne peut être réclamée par le créancier. La capitalisation des intérêts n’est pas incluse dans cette liste limitative. La capitalisation des intérêts n’est pas incluse dans cette liste limitative. la CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE [Localité 1] devra donc être déboutée de sa demande.

4. Sur les dépens et les demandes accessoires

En vertu de l’article 696 du Code de Procédure Civile, [Y] [D] et [H] [O] épouse [D] sont tenus solidairement aux dépens.

En outre [Y] [D] et [H] [O] épouse [D] devront verser in solidum à la CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE [Localité 1] une somme de 2.000 € au titre des frais irrépétibles non compris dans les dépens.

Par application des articles 514 et suivants du Code de procédure civile, l’exécution provisoire du présent jugement est de droit et les circonstances de la cause ne commandent pas d’y déroger.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal,

Dit que les clauses de déchéance du terme du contrat de crédit immobilier pour défaut d’affectation du prix de vente au remboursement anticipé du prêt et pour fourniture de renseignements inexacts, erronés ou falsifiés ne sont pas abusives,Dit que la déchéance du terme a été valablement prononcée,Condamne solidairement [Y] [D] et [H] [O] épouse [D] à verser à la CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE [Localité 1] la somme de 443.205,67 €, avec intérêts au taux contractuel de 1,60% sur la somme de 414.210,91 € à compter du 12 juin 2024,Déboute la CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE [Localité 1] de sa demande de capitalisation des intérêts, Condamne in solidum [Y] [D] et [H] [O] épouse [D] à verser à la CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE [Localité 1] la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,Déboute [Y] [D] et [H] [O] épouse [D] de leur demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,Rappelle l’exécution provisoire de droit du présent jugement,Condamne solidairement [Y] [D] et [H] [O] épouse [D] aux entiers dépens.

Ainsi jugé le 30 mars 2026, et signé par le Président et le Greffier

Le Greffier Le Président

Emmanuelle MAGDALOU Stéphanie CITRAY