MINUTE N° : 25/00341

JUGEMENT

DU 05 Mai 2025

N° RC 25/00292

DÉCISION

réputée contradictoire et en premier ressort

S.A. TOURAINE LOGEMENT

ET :

[U] [O]

Débats à l’audience du 13 Février 2025

copie et grosse le :

à M^e BENDJADOR

copie le :

à M. Le Préfet d'[Localité 4] et [Localité 7]

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

TENUE le 05 Mai 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 2] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : F. DEVOUARD, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 13 Février 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 05 Mai 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

S.A. TOURAINE LOGEMENT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Abed BENDJADOR de la SELARL ABED BENDJADOR, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant substitué par M^e CROISÉ

D’une Part ;

ET :

Madame [U] [O]

née le 26 Mars 1976 à [Localité 5] (CONGO), demeurant [Adresse 3]

non comparante

D’autre Part ;

EXPOSE DES MOTIFS

Par contrat sous seing privé du 24 novembre 2009, la SA TOURAINE LOGEMENT a donné à bail à Mme [U] [O] un bien immobilier à usage d’habitation situé à [Adresse 6], pour un loyer mensuel principal révisable de 415,96 euros outre la somme de 116,98 euros à titre de provision sur charges.

Invoquant l’existence de loyers demeurés impayés, la SA TOURAINE LOGEMENT a saisi la CAF le 24 août 2023 de la situation, fait signifier le 28 août 2023 un commandement de payer visant la clause résolutoire et saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS par acte de commissaire de justice du 23 juillet 2024, dénoncé au préfet d’Indre et Loire le 24 juillet 2024 pour voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement prononcer la résiliation du bail ;

— ordonner l’expulsion de Mme [U] [O] devenue sans droit ni titre ;

— et obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 1.051,80 euros à parfaire au titre des loyers et charges impayés, d’une indemnité mensuelle d’occupation, outre une somme de 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

A l’audience du 13 février 2025, la SA TOURAINE LOGEMENT – représentée son conseil – maintient ses demandes, en actualisant sa créance à 2.499,38 euros.

Bien que régulièrement convoquée par acte de commissaire de justice déposé à étude, Mme [U] [O] ne comparait pas et n’est pas représentée.

La présente décision est réputée contradictoire au seul motif qu’elle est susceptible d’appel.

Le diagnostic social et financier n’a pu être dressé faute pour d’avoir répondu aux propositions de rencontres du service départemental de prévention des expulsions locatives.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 avril, par mise à disposition au greffe, délibéré prorogé au 5 mai 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

1 ) Sur la recevabilité de l’action en résiliation et en expulsion

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, les bailleurs personnes morales autres que certaines SCI familiales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose, dans sa version applicable au litige, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, la SA TOURAINE LOGEMENT justifie avoir avisé la Caisse d’Allocations Familiales et dénoncé l’assignation au représentant de l’État conformément aux dispositions précitées.

L’action est donc recevable.

2) Sur le fond

— Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Selon, l’article 24-I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à l’espèce, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » ;

Selon l’article 24-V de cette même loi ajoute que "Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…)Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet"

En l’espèce, la SA TOURAINE LOGEMENT produit :

— le bail conclu le 24 novembre 2009 contenant une clause résolutoire,

— le commandement de payer visant cette clause, signifié le 28 août 2023, pour la somme en principal de 936,92 euros,

— une décompte de créance.

Le commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois , de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 29 août 2023.

— Sur le paiement de l’arriéré locatif

Le paiement des loyers et des charges échus constitue l’obligation principale d’un locataire à l’égard de son bailleur en vertu de l’article 7 a) de la loi 89-462 du 6 juillet 1989.

Depuis la résiliation du bail, Mme [U] [O] qui se maintient dans les lieux et cause ainsi un préjudice à son bailleur, est redevable d’une indemnité d’occupation qu’il convient de fixer au montant actuel du loyer actualisé et des charges justifiées.

En l’espèce, le bailleur produit un décompte de la créance faisant apparaître une créance de 2.499,38 euros à la charge de Mme [U] [O] à la date du 12 février 2025 (échéance du mois de janvier comprise).

Mme [U] [O] , non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

Toutefois, en application de l’article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce le décompte comprend 10 pénalités de 7,62 euros sans qu’il soit justifié de l’envoi des demandes d’avoir à déclarer les revenus.

La créance sera retenue après déduction de la somme de 76,20 euros non justifiés soit 2.423,18 euros.

Mme [U] [O] sera par conséquent condamnée au paiement de cette somme de 2.423,18 euros, outre une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 13 février 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

4) Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [U] [O], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture et du commandement de payer.

Compte tenu de la situation respective des parties, il convient de dire n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le entre 24 novembre 2009 entre la SA TOURAINE LOGEMENT et Mme [U] [O] concernant le bien immobilier à usage d’habitation situé à [Adresse 6], sont réunies à la date du 29 août 2023 ;

CONSTATE que Mme [U] [O] est occupante sans droit ni titre du bien immobilier à usage d’habitation ;

ORDONNE en conséquence à Mme [U] [O] de libérer le bien immobilier et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Mme [U] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE qu’en application des dispositions de l’article L433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne, et qu’à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ;

CONDAMNE Mme [U] [O] à verser à la SA TOURAINE LOGEMENT la somme de 2.423,18 euros (échéance du mois de janvier 2025 inclus) au titre des loyers et indemnités d’occupations dus au 12 février 2025 ;

CONDAMNE Mme [U] [O] à payer à la SA TOURAINE LOGEMENT une indemnité mensuelle d’occupation, équivalente au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail soit une somme égale au dernier loyer augmenté de charges outre revalorisation en cours, pour la période courant, à compter du 13 février 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux avec remise des clés ;

DIT qu’il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [U] [O] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris ;

DIT qu’à la diligence du greffier, une expédition de la présente décision sera transmise au préfet d'[Localité 4] et [Localité 7] en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,