Copie délivrée

à

la SELARL CABINET LAMY POMIES-RICHAUD AVOCATS ASSOCIES

M^e Alexia COMBE

la SELARL COUDURIER-CHAMSKI-LAFONT-RAMACKERS

la SELARL DELRAN-BARGETON DYENS-SERGENT- ALCALDE

la SCP FONTAINE ET FLOUTIER ASSOCIES

Me [Localité 13]-laure LARGIER

TRIBUNAL JUDICIAIRE Par mise à disposition au greffe

DE [Localité 16]

Le 03 Mars 2025

1ère Chambre Civile

— ------------

N° RG 18/02506 – N° Portalis DBX2-W-B7C-H3CD

JUGEMENT

Le Tribunal judiciaire de NIMES, 1ère Chambre Civile, a, dans l’affaire opposant :

M. [D] [U]

né le 21 Septembre 1966 à [Localité 17],

demeurant [Adresse 9]

Mme [N] [L]

née le 27 Juillet 1967 à [Localité 17],

demeurant [Adresse 10]

S.A.S. FOURNIL DU MAS DE VILLE,

inscrite au RCS de [Localité 16] sous le n° 397 632 290, prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié ès qualités audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 6]

Tous représentés par la SCP FONTAINE ET FLOUTIER ASSOCIES, avocats au barreau de NIMES, avocats postulant, et par M^e Robert BALLESTRACCI, avocat au barreau de MARSEILLE, avocat plaidant,

à :

S.A. AXA FRANCE IARD,

en qualité d’assureur de la société BATI PLUS prise en la personne de son représentant légal en exercice

inscrite au RCS de [Localité 15] sous le n°722 057 460, prise en la personne de ses représentants légaux en exercice, domiciliés ès qualités audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par la SELARL DELRAN-BARGETON DYENS-SERGENT- ALCALDE, avocats au barreau de NIMES, avocats postulant, et par la SELARL BERTHIAUD ET ASSOCIES, avocats au barreau de , avocats plaidant,

S.A. GENERALI FRANCE,

inscrite au RCS de [Localité 18] sous le n° 572 044 949, prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par la SELARL CABINET LAMY POMIES-RICHAUD AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de NIMES, avocats postulant, et par la SCP CHEVALIER MARTY CORNE, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant,

M. [D] [P]

né le 21 Avril 1961 à [Localité 17],

demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Alexia COMBE, avocat au barreau de NIMES, avocat plaidant,

S.A.R.L. BATI PLUS,

inscrite au RCS de [Localité 16] sous le n° 398 147 538, prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié ès qualités audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Alexia COMBE, avocat au barreau de NIMES, avocat plaidant,

M. [E] [A]

né le 26 Septembre 1971 à [Localité 21],

demeurant [Adresse 7]

représenté par M^e Marie-laure LARGIER, avocat au barreau de NIMES, avocat plaidant,

Mme [M] [X] épouse [A]

née le 10 Janvier 1975 à [Localité 14], demeurant [Adresse 7]

représentée par M^e Marie-laure LARGIER, avocat au barreau de NIMES, avocat plaidant,

S.E.L.A.R.L. DE SAINT RAPT & BERTHOLET,

ès qualités d’admministrateur provisoire de la copropriété sise [Adresse 8] selon ordonnance de la Présidente du TGI de [Localité 16] en date du 26 mars 2018, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par la SELARL

COUDURIER-CHAMSKI-LAFONT-RAMACKERS, avocats au barreau de NIMES, avocats plaidant,

Rendu publiquement, le jugement contradictoire suivant, statuant en premier ressort après que la cause a été débattue en audience publique le 16 Décembre 2024 devant Nina MILESI, Vice-Présidente, Antoine GIUNTINI, Vice-président, et Margaret BOUTHIER-PERRIER, magistrat à titre temporaire, assistés de Aurélie VIALLE, greffière, et qu’il en a été délibéré entre les magistrats.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié du 23 mars 2007, M. [U] et Mme [L] ont acquis le lot n° 1 d’un immeuble au prix de 137.500 euros. Ce lot correspond à un local commercial avec appartement au rez-de-chaussée, d’une superficie de 127,50 m², outre la jouissance exclusive d’une partie commune aménagée en cour et abri.

M. [U] est gérant et associé unique de la SAS Fournil du mas de ville, exerçant l’activité de boulangerie-pâtisserie.

Par acte du 10 avril 2007, M. [U] et Mme [L] ont donné à bail commercial le local correspondant au lot n°1 à la SAS Fournil du mas de ville, pour l’exploitation d’une boulangerie-pâtisserie avec le matériel acquis auprès des consorts [A] pour un prix de 15.000 euros.

M. [A] est propriétaire du lot n°2 correspondant principalement à :

— un appartement au 1er étage avec une terrasse,

— des combles non aménagées au 2ème étage.

Aux termes d’une assemblée générale du 21 avril 2007, Mme [M] [X] épouse [A] a été désignée en qualité de syndic bénévole de la copropriété.

Sur la base d’un devis du 5 mars 2008, M. et Mme [A] ont confié à la SARL Bati plus, dont le gérant est M. [P], la réalisation de travaux de « réfection toiture, création pièces dans combles et réfection dans l’ensemble du logement » pour un montant de 56.186,63 euros.

Entre le 16 septembre et le 15 novembre 2008, la SARL Bati plus a réalisé les travaux suivants à la demande de M. [A] :

dépose de la toiture avec aménagement des combles et création de trois fenêtres, construction d’une pièce habitable sur la terrasse avec création de fenêtres.

Le 21 septembre 2008, M. [U] a reçu un courrier du syndic exposant qu’aux termes de la 2ème assemblée générale du syndicat des copropriétaires, des travaux de réfection de la toiture avaient été votés et que sa participation s’élevait à la somme de 2.826 euros.

Le 9 octobre 2008, M. [U] et Mme [L] ont constaté des infiltrations d’eau dans leur fonds de commerce.

Par exploit du 6 novembre 2008, les consorts [U] et [L] et la SAS Fournil du mas de ville ont fait assigner les époux [A] afin d’obtenir l’instauration d’une expertise judiciaire. Ils ont été déboutés de leur demande par ordonnance du 24 décembre 2008.

La procédure :

Par exploit du 9 avril 2009, les consorts [U] et [L] ont fait assigner les époux [A] et le syndicat des copropriétaires devant le tribunal de grande instance de Nîmes aux fins de :

voir annulée l’autorisation de travaux pour la réfection de la toiture décidée lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 5 mai 2007 pour défaut de convocation ; condamner les défendeurs à démolir les ouvrages réalisés en atteinte aux parties communes, à savoir un nouvel espace habitable en surélévation de la toiture, à remettre les lieux en l’état, et ce sous astreinte ; à réparer les préjudices subis par la SAS Fournil du mas de ville ; à titre subsidiaire, voir ordonnée une mesure d’expertise judiciaire.

Par jugement du 19 juillet 2011, le tribunal judiciaire de Nîmes a :

prononcé l’annulation de la résolution n°2 de l’assemblée générale des copropriétaires pour défaut de convocation de M. [U] et Mme [L], ordonné une mesure d’expertise judiciaire relative aux travaux réalisés par M. [A].

Par acte du 30 avril 2013, les époux [A] ont appelé en cause M. [P], exerçant sous l’enseigne « entreprise Bati plus ». La SARL Bati plus est ensuite intervenue volontairement à l’instance.

Par ordonnance du 10 juillet 2014, le juge de la mise en état a complété la mission d’expertise aux fins notamment de déterminer si et dans quelle mesure les travaux réalisés par la SARL Bati plus ont causé des désordres au lot de M. [U] et Mme [L].

Par ordonnance du 1er octobre 2015, les opérations d’expertise ont été rendues communes et opposables à la compagnie Generali, assureur décennal de la SARL Bati plus.

Le rapport définitif de l’expert a été rendu le 25 novembre 2015.

Par exploit d’huissier du 19 juillet 2016, la société Generali a fait assigner en intervention forcée la SA Axa France Iard, au motif qu’elle serait l’assureur de la SARL Bati plus depuis le 1er janvier 2010.

La jonction a été ordonnée par ordonnance du 11 octobre 2016.

Par conclusions notifiées le 6 décembre 2016, Mme [A] a indiqué qu’elle n’était plus le syndic de la copropriété, son mandat n’ayant pas été renouvelé.

Par jugement du 18 décembre 2017, le tribunal judiciaire de Nîmes a ordonné le retrait de l’affaire du rôle et soumis son rétablissement d’une part à la justification que le syndicat des copropriétaires ait un représentant légal et, d’autre part, à des éclaircissements sur le cadre d’intervention de la SARL Bati plus.

Par ordonnance du 26 mars 2018, le président du tribunal judiciaire de Nîmes a désigné la Selarl De Saint Rapt et Bertholet en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété.

L’affaire a été rétablie à la suite des conclusions notifiées le 16 mai 2018.

Par jugement du 17 février 2022, ce tribunal a :

rejeté les fins de non-recevoir soulevées par les époux [A], rejeté la demande de nullité du rapport d’expertise,déclaré que le rapport du sapiteur Mme [V] n’avait pas respecté le principe de contradiction et devait être annulé, ordonné une nouvelle mesure d’expertise complémentaire aux fins de déterminer le préjudice économique et commercial subi par la SAS fournil du mas de ville.

M. [Y] [W], expert judiciaire, a rendu son rapport définitif le 13 juillet 2023.

***

Les prétentions et moyens :

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 29 novembre 2024, M. [U], Mme [L] et la SAS Fournil du mas de ville demandent au tribunal judiciaire de :

à titre principal,

les déclarer recevables en leur action ;

condamner M. [A] à détruire les ouvrages réalisés sans autorisation de l’assemblée générale (suppression de la construction érigée sur l’ancienne terrasse, suppression du rehaussement de la toiture avec rétablissement de la hauteur des combles…) et à remettre les lieux dans leur état d’origine, avec commencement effectif des travaux dans un délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision à intervenir et, passé ce délai, sous astreinte de 500 euros par jour de retard ;

condamner M. [A] à effectuer à ses frais exclusifs les travaux de réfection à l’intérieur des locaux commerciaux des demandeurs tels que préconisés et définis dans le rapport de l’expert M. [O] du 12 août 2015 ;

condamner solidairement M. [A] et Mme [X] ainsi que la SARL Bati plus, la compagnie Generali Iard et toute personne appelée en garantie à verser à M. [U] et Mme [L] la somme de 204.550 euros au titre du préjudice subi comprenant la privation de jouissance de seize années ainsi que la dévaluation de leur bien, devenu invendable et correspondant à la valeur vénale des locaux lors de leur acquisition ;

condamner solidairement M. [A] et Mme [X] ainsi que la SARL Bati plus, la compagnie Generali Iard et toute personne appelée en garantie, à réparer l’entier préjudice subi par la SAS Fournil du mas [Adresse 12] ville du fait de sa perte d’exploitation (préjudice économique et commercial), soit la somme de 157.066 euros, à réactualiser au jour de la décision à intervenir ;

débouter les défendeurs de l’ensemble de leurs demandes à leur encontre ;

à titre subsidiaire,

condamner, M. [A] à effectuer les travaux de reprise de l’étanchéité de la terrasse, de la pose des gouttières avec les raccordements nécessaires ainsi que la mise en place de la poutre de renfort sous la dalle terrasse, tels que préconisés par l’expert judiciaire dans son rapport définitif du 25 novembre 2015, pour permettre la préservation de la structure de l’immeuble, et ce, avec commencement effectif des travaux dans un délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision à intervenir, et, passé ce délai, sous astreinte de 500 euros par jour de retard ;

en tout état de cause,

condamner la ou les parties succombante(s), à verser, la somme de 5.000 euros, d’une part, à M. [U] et Mme [L] et, d’autre part, la SAS Fournil du mas de ville au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

les condamner aux entiers dépens comprenant les entiers frais d’expertises, les frais relatifs aux constats d’huissiers produits et les frais liés à la nomination d’un administrateur provisoire de la copropriété.

ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

M. [U], Mme [L] et la SAS Fournil du mas de ville exposent qu’il est de jurisprudence constante que les travaux privatifs réalisés sur des parties communes sans autorisation doivent être sanctionnés par la remise des lieux dans leur état antérieur ; qu’en outre, en cas de troubles anormaux de voisinage liés à une construction, la destruction de l’ouvrage litigieux peut être ordonnée.

Ils font valoir que des travaux de surélévation de la toiture et de construction d’une pièce sur la terrasse ont été réalisés sans permis de construire et que, affectant l’aspect extérieur de l’immeuble, ils nécessitaient une autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires.

Ils indiquent que les travaux entrepris portent atteinte à la solidité de l’immeuble. Ils se prévalent du rapport d’expertise qui mentionne que la surcharge de la dalle au niveau de la création de la pièce au 1er étage a conduit à la fissuration de celle-ci et nécessite un renforcement en sous-œuvre. Ils exposent que des étais ont d’ailleurs été installés pour permettre de soutenir le mur porteur de la pièce.

Ils affirment que l’absence de reprise de l’étanchéité de la terrasse, à la suite de la nouvelle construction, a conduit à des infiltrations au niveau du plafond de la boulangerie ; qu’en outre, le solin Nord reliant la toiture de l’immeuble avec celle du voisin n’est pas étanche, ce qui a conduit à des infiltrations avec apparition d’une importante humidité dans la boulangerie ; que les infiltrations et l’humidité ambiantes rendent les lieux impropres à l’usage et à l’exploitation d’une boulangerie.

Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires, M. [U], Mme [L] et la SAS Fournil du mas de ville indiquent que M. [A] a mandaté des travaux sur la toiture et se trouve, de ce fait, responsable des dommages causés aux copropriétaires et aux tiers par le vice de construction. Ils soulignent qu’aucun des travaux préconisés pour l’entretien des parties communes et la conservation de l’immeuble n’a été réalisé ; que le syndicat des copropriétaires n’a pris aucune mesure pour faire cesser les dommages issus des parties communes et entretenir l’immeuble depuis 16 ans.

Sur la responsabilité de M. [C] et Mme [X], M. [U], Mme [L] et la SAS Fournil du mas de ville font valoir que :

les travaux exécutés sans autorisation de l’assemblée générale et régularisation sont irréguliers et constitutifs d’une voie de fait ; ces travaux constituent en outre un trouble anormal du voisinage susceptible d’engager la responsabilité de M. [A], seul propriétaire du lot n°2 ; ces travaux ont été mal exécutés ce qui leur a causé un préjudice.

Ils exposent que Mme [X] n’a jamais été propriétaire du lot n°2 et qu’elle ne pouvait donc pas être désignée en qualité de syndic bénévole en vertu de l’article 17-2 de la loi du 10 juillet 1965 ; que celle-ci s’est présentée comme syndic bénévole pendant les opérations d’expertise jusqu’en 2014, avant de soutenir en 2017 que son mandat avait pris fin en 2011. Ils rappellent avoir dû faire diligenter une procédure pour annuler l’assemblée générale du 5 mai 2017 et ce afin d’obtenir une expertise, leur demande devant le juge des référés ayant été rejetée.

Sur la responsabilité de la SARL Bati plus, M. [U], Mme [L] et la SAS Fournil du mas de ville soutiennent que leur action n’est pas prescrite car les travaux ont eu lieu en 2008, la présente instance a été introduite en 2009, le dépôt du rapport d’expertise en 2015 et les demandes indemnitaires formées à l’encontre de cette société en février 2016.

Sur le fond, ils se prévalent des conclusions de l’expert qui a mis en avant le fait que cette société de construction avait laissé le chantier en l’état, les murs non enduits, les gouttières non posées, les travaux d’étanchéité de la terrasse non réalisés, ce qui a conduit à des infiltrations à l’intérieur de leur local commercial.

M. [U], Mme [L] et la SAS Fournil du mas de ville contestent toute responsabilité dans la survenance des dommages.

Au soutien de leur demande d’indemnisation du préjudice d’exploitation, M. [U], Mme [L] et la SAS Fournil du mas de ville rappellent qu’initialement, il était prévu qu’ils acquièrent les murs pour un prix de 110.000 euros et le fonds de commerce de boulangerie pour 40.000 euros, étant précisé que ce commerce était fermé depuis le 8 mars 2004 ; que cependant, il n’était pas possible pour le vendeur de signer le compromis de cession car il ne pouvait s’immatriculer à nouveau au RCS ; que pour cette raison, il a été convenu entre la parties de vendre les murs pour la somme de 137.500 euros et le matériel d’exploitation de la boulangerie pour la somme de 15.000 euros. Ils en concluent que la valeur réelle du fonds de commerce était 40.000 euros.

La SAS Fournil du mas de ville indique que le fonds de commerce est devenu inexploitable car le local commercial est insalubre ; que dès la réalisation des travaux entre le 16 septembre et le 15 novembre 2008, la boulangerie n’a pas pu être exploitée du fait des travaux.

Elle expose prouver la réalité de l’exploitation de l’établissement entre 2007 et 2008 et l’absence d’indemnisation par leur assureur.

Elle rappelle que l’expert judiciaire sapiteur a retenu un préjudice d’exploitation mensuel de 682 euros depuis le 16 septembre 2008, date des désordres constatés par l’expert judiciaire et que ce préjudice est toujours en cours du fait du caractère insalubre des locaux.

La SAS Fournil du mas de ville conteste la position de l’expert qui a envisagé une hypothèse dans laquelle un preneur diligent et non propriétaire du local aurait résilié le bail. Elle affirme que l’expert a outrepassé les termes de sa mission, ce point n’ayant été évoqué par aucune des parties. Elle ajoute que la résiliation du bail implique nécessairement la disparition du fonds de commerce, qu’elle n’avait donc aucun intérêt à procéder à la résiliation du bail commercial. Elle précise que si elle avait dû résilier le bail, elle aurait sollicité une indemnité pour la valeur de son fonds de commerce disparu.

Elle se prévaut du premier rapport du sapiteur (qui a été annulé) et sollicite une pondération entre les deux évaluations des loyers corrigés par les deux experts, soit une somme de 863 euros par mois.

Au soutien de leur demande d’indemnisation, M. [U] et Mme [L] rappellent que leur local est insalubre et a perdu toute valeur, du fait des travaux réalisés sans autorisation par leur voisin, ce qui constitue un trouble anormal. Ils estiment que leur préjudice s’élève à la somme de 204.550 euros qui correspond :

au prix d’acquisition de 137.500 euros ; un préjudice jouissance évalué à la somme de 4.470 euros par an pendant 15 ans.

Sur la demande reconventionnelle de M. [A] et Mme [X] relative à la participation financière prévue à l’acte de vente à hauteur de 2.862 euros aux travaux de réfection de la toiture, les demandeurs indiquent que les travaux qu’ils ont acceptés de financer n’ont jamais été réalisés. Ils précisent que la facture de Bati plus ne fait nullement état d’un poste « réfection de la toiture » pour 6.000 euros, montant dont il était fait état dans l’acte de vente.

Aux termes de leurs conclusions notifiées le 28 novembre 2024, M. [A] et Mme [X] demandent au tribunal judiciaire de :

à titre principal :

débouter M. [U] et Mme [L] de leur demande de condamnation dirigée à l’encontre de M. [A] à détruire les ouvrages réalisés et à remettre les lieux dans leur état initial ce sous peine d’astreinte de 500 euros par jour de retard ; débouter les consorts [U] et [L] de leur demande telle que dirigée à l’encontre de M. [A] d’avoir à effectuer les travaux de réfection à l’intérieur des locaux commerciaux ;

débouter M. [U], Mme [L] et la SAS Fournil mas de ville de l’intégralité des demandes formulées au titre du préjudice de jouissance et de la perte d’exploitation (préjudice économique et commercial) telles que dirigées à leur encontre ;

à titre subsidiaire, dire et juger que ce préjudice devra être limité à la somme de 5.526 euros ;

Sur l’appel en garantie formé à l’encontre de la société Bati plus :

dire et juger qu’il ne saurait être invoqué une quelconque prescription qu’il s’agisse de la responsabilité décennale ou de droit commun au visa des dispositions de l’article 1147 ;

dire et juger que la SARL Bati plus et ses assureurs Generali et Axa France lard au visa des articles 1792 et 1247 du code civil devront relever et garantir les consorts [A] et [X] de toute condamnation susceptible d’être prononcée à leur encontre au titre des travaux de reprise tels que préconisés par l’expert qu’il s’agisse des travaux d’étanchéité de la terrasse, de reprise des gouttières, de consolidation de la terrasse, somme à réactualiser s’agissant notamment des reprises de fondation ;

condamner la SARL Bati plus au visa des dispositions de l’article 1792 du code civil, et à titre subsidiaire sur le fondement de l’article 1147 du code civil ainsi que ses assureurs Generali et Axa, à relever et garantir les consorts [A] de l’intégralité des condamnations susceptibles d’être prononcées à leur encontre au titre du préjudice de jouissance et de la perte d’exploitation (préjudice commercial et économique) ;

à titre reconventionnel à l’encontre de M. [U] et Mme [L] :

les condamner au paiement de la somme de 2.826 euros au titre des travaux de toiture conformément à l’acte de vente ;

les condamner en outre à 20.000 euros pour procédure abusive, outre 6000 euros au titre de l’article 700 code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, y compris les frais d’expertise ;

dire n’y avoir lieu à exécution provisoire.

M. [A] et Mme [X] soutiennent que les travaux effectués ont consisté en un simple aménagement des combles et n’ont pas modifié les parties communes ; qu’en conséquence, la demande de M. [U] et Mme [L] fondée sur le droit de la copropriété ne peut qu’être rejetée, aucune autorisation de l’assemblée générale n’étant nécessaire.

Ils contestent toute responsabilité au titre des troubles anormaux de voisinage, les préjudices subis par les requérants n’étant que la conséquence de l’absence de finition des travaux par la SARL Bati plus.

Ils soulignent enfin que la demande de démolition se heurte au principe de proportionnalité érigé par la Cour de cassation.

Sur la demande de condamnation à effectuer les travaux à l’intérieur des parties privatives des demandeurs, M. [A] et Mme [X] exposent que cette demande ne peut être dirigée qu’à l’encontre du syndicat des copropriétaires ; qu’en outre, cette demande n’est ni déterminée, ni déterminable.

Ils ajoutent que les problèmes d’infiltration sont dus à l’absence de finition des travaux : absence d’enduits, absence de gouttières, absence de reprise d’étanchéité de la terrasse.

Sur la demande au titre du préjudice de jouissance d’un montant de 204.550 euros, M. [A] et Mme [X] font valoir que le montant total des travaux préconisés par l’expert s’élève à la somme de 4.900 euros, qu’il leur appartenait de faire l’avance de ces frais au lieu d’effectuer des choix procéduraux qui ont retardé le règlement du présent litige.

Sur la demande au titre du préjudice économique de la SAS Fournil du mas de ville, ils indiquent qu’elle est très au-delà du préjudice retenu par l’expert judiciaire. Ils exposent que l’établissement situé dans l’immeuble en copropriété est un établissement secondaire qui n’a jamais été exploité, ce qui ressort des attestations produites mais également de l’absence d’immatriculation au RCS. Ils indiquent que l’attestation comptable dont se prévalent les demandeurs entretient une confusion entre les deux établissements ; qu’il n’a pas été déféré à leur sommation de communiqué relative à l’assureur de la SAS Fournil du mas de ville. Elle relève qu’il est étrange que cet établissement secondaire, déjà déficitaire, ait fermé au mois d’août 2008 et n’ait pas rouvert le 1er septembre 2008 alors que les travaux n’ont commencé que le 16 septembre ; que les conclusions de l’expert sont contestables en ce qu’elles anticipent un résultat.

S’agissant du loyer payé par la SAS Fournil du mas de ville, M. [A] et Mme [X] font valoir que l’expert a relevé que son montant était manifestement surévalué ; qu’en outre, il convient de retenir une date de résiliation à l’issue de la première période triennale, soit à la date du 31 mars 2010, comme le propose l’expert ; que le loyer doit être fixé à la somme de 6 % des recettes avérées de 5.218 euros, soit un loyer de 307,68 euros et ce pendant 18 mois, soit un montant de 5.526 euros.

Au soutien de leur action en garantie à l’encontre de la SARL Bati plus, M. [A] et Mme [X] indiquent que celle-ci est fondée sur la garantie décennale, qu’une réception tacite est intervenue entre les parties dès lors qu’il ont vécu dans les lieux à partir de 2012.

A titre subsidiaire, ils fondent leur action sur la responsabilité contractuelle de la SARL Bati plus.

Ils estiment que leur action n’est pas prescrite car le pré-rapport d’expertise a stigmatisé pour la première fois l’affaissement du plancher de la cuisine le 21 janvier 2013, que ce n’est qu’à cette date qu’ils ont eu connaissance des faits leur permettant d’agir en justice ; que la SARL Bati plus est intervenue volontairement à l’instance en janvier 2014.

Sur le fond, ils indiquent que les fautes de la SARL Bati plus résultent des constatations de l’expert ; qu’il est inexact de soutenir, comme cette dernière le fait, que l’absence de convocation régulière à l’assemblée générale serait la cause exclusive des désordres.

Au soutien de leur demande en paiement de la somme de 2.826 euros, M. [A] et Mme [X] font valoir que cette somme correspond à la part revenant à M. [U] et Mme [L], aux termes de l’acte de vente, pour la réfection de la toiture.

Au soutien de leur demande de dommages-intérêts pour procédure abusive, M. [A] et Mme [X] affirment que les demandeurs ont effectué des choix procéduraux couteux et inutiles, se sont dérobés à toute résolution amiable du litige alors que celui-ci était à l’origine relatif à une somme modique de 1.700 euros.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 29 novembre 2024, la SARL Bati plus et M. [P] demandent au tribunal de :

à l’égard de M. [P], – le mettre hors de cause en l’absence de qualité à agir,

— condamner les époux [A] in solidum à lui payer la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

à l’égard de la SARL Bati plus :

à titre principal, – déclarer irrecevables les demandes de M. [U], Mme [L], la SAS Fournil du mas de ville et des consorts [A] pour cause de prescription ;

à titre subsidiaire, – déclarer les demandes de M. [U], Mme [L], la SAS Fournil du mas de ville et subséquemment celles des consorts [A] mal dirigées et les inviter à mieux se pourvoir ;

— rejeter l’ensemble des demandes de M. [U], Mme [L], la SAS Fournil du mas de ville à son égard tant au titre de la mise en jeu de la garantie décennale que de la responsabilité extracontractuelle comme étant infondées ;

— rejeter l’ensemble des demandes de M. [C] et Mme [X] à son égard comme étant infondées, tant au titre de la mise en jeu de la garantie décennale que de la responsabilité contractuelle et délictuelle ;

— débouter [C] et Mme [X] de l’ensemble de leurs demandes ;

à titre infiniment subsidiaire, si par extraordinaire, le tribunal de céans devait entrer en voie de condamnation son encontre, – rapporter le préjudice subi par M. [U], Mme [L] et la SAS Fournil du mas de ville à de plus justes proportions, lesquelles ne sauraient excéder la somme de 5.526 euros ;

— condamner la société Axa et la société Generali à la relever et garantir de toute condamnation en principal, intérêts et frais qui pourrait être prononcée à son encontre ;

— condamner M. [C] et Mme [X] à la relever et garantir de toute condamnation en principal, intérêts et frais qui pourrait être prononcée à son encontre;

En tout état de cause, – débouter les consorts [U] et [L] et la SAS Fournil du mas de ville de l’ensemble de leurs demandes ;

— débouter M. [C] et Mme [X] de l’ensemble de leurs demandes ;

— rejeter les demandes de la société Axa tendant à voir écarter sa garantie à son endroit ;

— rejeter les demandes de la société Generali tendant à voir écarter sa garantie à son endroit ;

— dire et juger qu’est intervenue une réception tacite sans réserve des travaux réalisée par M. [C] et Mme [X] ;

— débouter de manière plus générale, toutes demandes plus amples ou contraires ;

— écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

— condamner toute partie succombante à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner toute partie succombante aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise, dont distraction au profit de Maître Alexia Combe sur son affirmation de droit en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de la demande de mise hors de cause de M. [P], il est rappelé que le contrat a été conclu entre les époux [A] et la SARL Bati plus et que les demandeurs ne formulent plus aucune prétention à son encontre.

A titre principal, la SARL Bati plus se prévaut de l’irrecevabilité des demandes formées à son encontre pour cause de prescription.

S’agissant des prétentions de M. [U], de Mme [L] et de la SAS Fournil du mas de ville fondées sur l’ancien article 1382 du code civil, la SARL Bati plus rappelle que le délai de cinq ans a commencé à courir le 21 septembre 2008 puisqu’ils reconnaissent dans leurs écritures que c’est à cette date que prend racine le litige. Elle ajoute que ses travaux ont commencé le 15 septembre 2008 et que le dégât des eaux est survenu à la suite des orages des 7 et 8 octobre 2008. Elle en déduit que les demandeurs pouvaient agir à son encontre jusqu’au 21 septembre 2013 et qu’en formulant leur première demande par des conclusions notifiées le 5 février 2016, leur action est prescrite. La SARL Bati plus considère que l’assignation délivrée en 2009 n’a eu aucun effet interruptif de prescription en ce qu’elle n’était pas dirigée à son endroit ; qu’en outre, la demande d’expertise qui y était formulée l’était à titre subsidiaire.

S’agissant des demandes des consorts [A] et [X], la SARL Bati plus estime que le point de départ du délai de prescription de cinq ans doit être fixé à la date de l’assignation en référé-expertise délivrée par les demandeurs à leur encontre, soit le 6 novembre 2008 puisqu’à cette date, ils connaissaient les faits leur permettant d’agir à l’encontre du constructeur.

La SARL Bati plus soutient que l’assignation délivrée à l’encontre de M. [P] « exerçant sous l’enseigne Bati plus » n’a eu aucun effet interruptif pour avoir été délivrée à l’encontre d’une personne dépourvue de la qualité de cocontractant, ce que les consorts [A] et [X] ne pouvaient pas ignorer. Elle soutient qu’elle est intervenue volontairement à l’instance, ce qui a été constaté par le juge de la mise en état dans une ordonnance du 10 juillet 2014, soit postérieurement au 6 novembre 2013.

A titre subsidiaire, la SARL Bati plus indique que les demandes formées à son encontre sont infondées.

Sur le fondement de la garantie décennale, la SARL Bati plus expose que l’origine des désordres ne lui est pas imputable en ce qu’elle n’était pas tenue d’enduire les murs neufs, de poser des gouttières et de reprendre l’étanchéité de la terrasse aux termes du devis. Elle affirme qu’il n’est pas démontré que la surcharge de la dalle sur la partie en porte à faux provienne des travaux qu’elle a réalisés. En outre, elle indique que seul le rapport définitif doit être pris en considération, à l’exclusion du pré-rapport et relève que ce rapport définitif est très succinct et ne répond pas aux chefs de mission qui lui sont confiés.

La SARL Bati plus indique qu’aucune atteinte à la solidité de l’ouvrage ou une impropriété à destination ne ressort du rapport d’expertise judiciaire. Elle précise à cet égard que les désordres n’ont pas été repris, ce qui confirme l’absence d’atteinte à la solidité de l’immeuble.

La SARL Bati plus rappelle qu’elle n’a pas achevé le chantier en raison du non-paiement d’une facture de plus de 10.000 euros ; qu’à la suite de son départ, les époux [A] ont fait réaliser de nombreux travaux (carrelage, peinture, menuiserie) sans élever de contestations à son égard. Elle estime que les travaux réalisés postérieurement à son départ sont susceptibles d’avoir contribué à aggraver le dommage.

Elle rappelle que les consorts [Z] et la SAS Fournil du mas de ville sont tiers à l’opération de construction et ne peuvent pas se prévaloir de la garantie décennale.

La SARL Bati plus rappelle l’effet de purge attaché à la réception tacite et sans réserve intervenue. Elle expose que les consorts [A] et [X] demandent que la réception soit fixée en 2012 ; que les désordres étaient apparents à cette date puisque l’assignation en référé-expertise a été délivrée le 9 avril 2009. Elle observe que les époux [A] n’ont émis aucun grief avant un courrier du 13 avril 2012.

La SARL Bati plus soutient que sa responsabilité décennale ne peut pas être engagée car les désordres évoqués par les demandeurs à l’instance sont la conséquence directe non pas des travaux réalisés mais de leur caractère irrégulier, pour avoir été effectués sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires.

Sur le fondement de sa responsabilité contractuelle, la SARL Bati plus invoque en premier lieu la prescription de cette action et subsidiairement l’effet de purge attaché à la réception sans réserve intervenue.

Sur le fondement de la responsabilité délictuelle dont les demandeurs se prévalent, elle conteste toute faute de sa part et rappelle que les époux [A] ont fait réaliser ces travaux sans autorisation de l’AG des copropriétaires, ce qui constitue une cause exonératoire de responsabilité car il s’agit de la cause exclusive du dommage.

La SARL Bati plus rappelle que s’agissant des infiltrations, seul le syndicat des copropriétaires en est responsable de sorte que les demandeurs et les époux [A] doivent mieux se pourvoir.

Enfin, elle relève que M. [U], Mme [L] et la SAS Fournil du mas de ville ainsi que les époux [A] ont contribué à aggraver le dommage par leur inactivité :

les premiers car ils pouvaient résilier le bail commercial et faire procéder aux travaux en urgence en sollicitant une provision du juge de la mise en état ou en sollicitant la condamnation des époux [A] sous astreinte ; les seconds en ne procédant qu’avec lenteur à la reprise des désordres avec des entreprises à bas coût.

A titre infiniment subsidiaire, la SARL Bati plus fait valoir que :

l’action des demandeurs est mal dirigée et par la suite, celle des époux [A], alors même que seul le syndicat de la copropriété pouvait être condamné à procéder aux travaux de reprise ; le coût des travaux de reprise ne saurait lui incomber s’agissant de travaux réalisés sans autorisation de l’AG des copropriétaires.

Sur la demande de dommages-intérêts à hauteur de 204.550 euros, la SARL Bati plus indique que les consorts [U] et [L] ne peuvent se prévaloir d’un préjudice de jouissance alors que le bien était loué à la SAS Fournil du mas de ville.

Sur la demande de dommages-intérêts à hauteur de 157.066 euros, la SARL Bati plus indique que la SAS Fournil du mas de ville se prévaut d’une perte d’exploitation alors même qu’elle n’avait aucune existence juridique avant le 21 février 2012, date à laquelle elle a été inscrite au RCS ; que n’ayant pas eu de personnalité juridique avant cette inscription, elle n’a pas subi de préjudice.

Sur la durée du préjudice, la SARL Bati plus soutient que la date de départ ne peut pas être fixée au 16 septembre 2009 car les échafaudages mis en place pour les travaux ne gênaient pas l’accès à la boulangerie ; que la perte d’exploitation n’a pas commencé avant le 9 octobre 2009, date du procès-verbal de constat du dégât des eaux.

Sur la fin du préjudice, la SARL Bati plus estime qu’il doit être fixé à la fin de la première période triennale du bail commercial, soit au 31 mars 2010.

Elle soutient que l’indemnité d’éviction n’est due que lorsque c’est le bailleur qui donne congé au locataire, ce qui n’aurait pas été le cas en cas de résiliation à l’issue de la première période triennale.

Sur l’assiette de calcul du préjudice, la SARL Bati plus fait valoir que :

l’établissement était déficitaire selon les résultats comptables de 2007 et 2008 ; les charges doivent être revues à la baisse eu égard à la fermeture de l’établissement depuis août 2008. S’agissant du montant du loyer, la SARL Bati plus se fonde sur le rapport d’expertise selon lequel le loyer de l’établissement était manifestement surélevé car bailleur et preneur ont des dirigeants communs ; elle estime que le loyer doit être fixé à 4,5 % des recettes mensuelles, soit 5.128 euros.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 4 juin 2024, la société Axa demande au tribunal judiciaire de :

à titre principal, prononcer l’irrecevabilité des demandes formées à son encontre pour cause de prescription ;

à titre subsidiaire, si le tribunal considérait que les prescriptions applicables n’étaient pas acquises, rejeter les demandes de condamnation à remettre en état les lieux et à réaliser les travaux sous astreinte, dirigées à la requête des consorts [Z] et de la société Fournil du mas de ville, notamment à son égard ;rejeter la demande d’indemnisation des consorts [Z] au titre de leur préjudice de privation de jouissance comme étant non justifiée ; débouter la SAS Fournil du mas de ville de ses demandes au titre du préjudice d’exploitation, à tout le moins, les ramener à de plus justes proportions, soit à la somme de 37.223 euros arrêtée par M. [W] ; constater que les préjudices invoqués sont essentiellement dus à l’inertie des consorts [Z] et des époux [A] ; en conséquence, dire et juger que la SARL Bati plus ne saurait supporter l’ensemble des prétentions indemnitaires élevées contre elle ; laisser à la charge de la SARL Bati plus, une part résiduelle des demandes indemnitaires sollicitées.

à titre infiniment subsidiaire, constater que la police d’assurance souscrite a pris effet le 1er janvier 2010 soit postérieurement à la réalisation des travaux litigieux ;rejeter toute demande de garantie dirigée contre la société Axa au titre des garanties légales des constructeurs ; rejeter le recours en garantie de la société General à son endroit au titre de la garantie effondrement, laquelle n’est pas mobilisable en l’espèce ; rejeter toute demande de garantie à son encontre au titre des travaux de reprise des ouvrages, les dommages affectant les travaux de l’assuré étant strictement exclus de la garantie « responsabilité civile » ; constater que seule la garantie des dommages immatériels non consécutifs est susceptible d’être mobilisée, et rejeter toute autre prétention dirigée à son encontre ;juger qu’elle est bien fondée à opposer : – son plafond de garantie, à hauteur de 206.172 euros pour les préjudices immatériels,

— la franchise de 1.546 euros par sinistre outre indexation selon les stipulations du contrat d’assurance ;

rejeter la demande de garantie au titre des frais d’expertise, cette demande n’apparaissant pas justifiée, rejeter la demande de dommages et intérêts, présentée par la société De Saint Rapt et Bertholet, en sa qualité d’administrateur provisoire de la copropriété ; rejeter l’ensemble des demandes dirigées à son encontre, prise en sa qualité d’assureur de la SARL Bati plus, fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

en tout état de cause, condamner toute partie succombant à lui payer la somme de 6.000 euros au visa de l’article 700 du code de procédure civile. condamner Generali aux entiers dépens de l’instance.

La société Axa rappelle qu’elle est l’assureur de la SARL Bati plus depuis le 1er janvier 2010 et qu’elle a été appelée en cause par le précédent assureur (la société Generali) par un acte du 19 juillet 2016.

Elle considère que le recours en garantie fondé sur l’article 1240 du code civil des consorts [Z] et de la SAS Fournil du mas de ville est prescrit en ce qu’ils connaissaient les faits leur permettant d’agir à l’encontre de la SARL Bati plus dès le mois de septembre 2008. Elle indique que le jugement ayant ordonné l’expertise date du 19 juillet 2011 et que l’article 2239 du code civil ne suspend la prescription que dans l’hypothèse où le juge fait droit à une demande de mesure d’instruction avant tout procès, ce qui n’est pas le cas en l’espèce puisque l’expertise a été ordonnée dans le cadre d’un procès au fond.

Sur le recours en garantie des époux [A] à l’encontre de la SARL Bati plus fondé sur la garantie décennale, la société Axa fait valoir qu’une réception tacite est intervenue et relève, pour fonder la volonté non équivoque du maître de l’ouvrage d’accepter les travaux, la réalisation de travaux postérieurement au départ de la SARL Bati plus et l’absence de grief à son égard en dépit des deux procédures diligentées à leur encontre.

Sur le recours en garantie des époux [A] fondé sur la responsabilité contractuelle de la SARL Bati plus, formé à titre subsidiaire, la société Axa soutient qu’il est prescrit car ils n’ont pas agi dans le délai de cinq ans à compter de l’assignation délivrée par les consorts [Z].

Elle expose que l’intervention volontaire de la société Bati plus a été déclarée recevable par le juge de la mise en état le 10 juillet 2014 et que l’action est prescrite quel que soit l’instance envisagée :

celle introduite par assignation du 6 novembre 2008 devant le juge des référés afin d’obtenir une expertise ; celle introduite par assignation du 9 avril 2009.

La société Axa ajoute que l’assignation délivrée à M. [P] n’a pas pu interrompre le délai de prescription à l’égard de la personne morale et que les époux [A] ne pouvaient ignorer que leur cocontractant était la SARL Bati plus au vu du devis et des factures émises en son nom. Elle souligne que les époux [A] avaient connaissance de l’existence de désordre dès 2008.

Sur le fond, la société Axa soutient que l’imputabilité des désordres à la SARL Bati plus n’est pas démontrée en ce que les époux [A] ont demandé des travaux à moindre coût et ont été amplement informés par la SARL Bati plus qu’ils devaient réaliser en urgence les travaux d’étanchéité et de pose des gouttières.

Subsidiairement, la société Axa se prévaut de l’absence de lien de causalité entre les préjudices allégués par les consorts [Z] et la SAS Fournil du mas de ville et l’intervention de la SARL Bati plus en ce que les dommages résultent de la décision du syndicat des copropriétaires de procéder aux travaux, décision postérieurement annulée.

En outre, elle fait valoir que si un défaut de conseil était retenu à l’encontre de la SARL Bati plus, cette dernière ne saurait supporter l’ensemble des prétentions indemnitaires dans la mesure où la carence des époux [A] et des consorts [Z] a contribué à aggraver les préjudices, compte tenu de leur inaction depuis 15 ans.

Sur le préjudice de jouissance argué par les consorts [Z], la société Axa expose qu’il est inexistant dès lors que le local était destiné à un usage commercial et non privatif.

Sur la perte de valeur vénale du bien, la compagnie d’assurance soutient qu’elle n’est corroborée par aucun élément objectif et ne pourrait être établie qu’après la réalisation des travaux de reprise.

Sur la perte d’exploitation de la SAS Fournil du mas de ville, elle fait valoir que la durée alléguée par les demandeurs est discutable et qu’il n’est pas démontré que la boulangerie était ouverte lors de la réalisation des travaux, l’expert ayant par ailleurs relevé que le local commercial était accessible en dépit des échafaudages.

A titre très subsidiaire, la SA Axa soutient que le recours en garantie de la SARL Bati plus est prescrit pour avoir été diligenté postérieurement à l’expiration du délai de prescription de deux ans. Elle affirme que son assuré n’a régularisé aucune déclaration de sinistre et qu’il n’a formulé sa demande de garantie à son encontre que par des conclusions notifiées le 3 mars 2017 alors même que la SARL Bati plus est partie à la procédure depuis des conclusions d’intervention notifiées le 23 juin 2014.

La SA Axa indique que si le tribunal accueillait le recours des époux [A] sur le fondement de la responsabilité décennale, l’assureur tenu à garantir serait celui dont le contrat était en vigueur à la date d’ouverture du chantier, soit la société Generali.

En défense à l’égard de la société Generali, la société Axa expose que la garantie « effondrement d’ouvrages » n’est pas applicable :

il s’agit d’une assurance de chose souscrite au bénéfice exclusif de l’entrepreneur, soit la SARL Bati plus, laquelle est prescrite ; la condition préalable de cette garantie est que les travaux aient fait l’objet d’une ouverture de chantier pendant la période de validité du contrat d’assurance, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

Sur la garantie responsabilité civile pour préjudices causés aux tiers, la société Axa expose que les dommages affectant les travaux de l’assuré sont exclus de sorte qu’aucune demande de garantie ne peut prospérer de ce chef ; que sa garantie est acquise pour les dommages immatériels non consécutifs dans la limite d’un plafond de garantie et après déduction d’une franchise de 1.546 euros, opposable aux tiers.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 29 août 2024, la société Generali demande au tribunal judiciaire de :

— à titre principal,

— juger qu’elle n’a pas vocation à garantir l’activité de M. [P] ; aucune police d’assurance n’ayant été souscrite par ce dernier pour son activité exercée en nom propre ;

— rejeter toute demande de condamnation dirigée à son encontre prise en sa qualité d’assureur de M. [P] ;

— juger que la concluante, en sa qualité d’assureur, ne peut être condamnée à réaliser sous astreinte les travaux de remise en état de l’immeuble litigieux, ni les travaux d’étanchéité de l’immeuble et de consolidation de la terrasse ;

— rejeter les demandes de remise en état et de réalisation de travaux à son égard ;

— juger que la police souscrite par la société Bati plus n’a vocation à garantir que sa responsabilité civile décennale ; laquelle n’est pas engagée dans le cadre de la présente instance s’agissant de dommages causés à des tiers et non de dommages affectant l’ouvrage lui-même ;

— juger que la police souscrite ne comporte pas de garantie responsabilité civile générale couvrant les dommages causés aux tiers ;

— juger qu’elle n’a pas vocation à garantir les demandes formulées à l’encontre de la société BATI PLUS au titre des garanties complémentaires prévues dans la police – la réclamation étant postérieure à la résiliation du contrat ;

— juger que seules les garanties facultatives de la compagnie Axa, ayant pris effet à compter du 1er janvier 2010, sont susceptibles d’être mobilisées;

— rejeter les demandes de condamnation de M. [U], Mme [L], la SAS Fournil du mas de ville, la SARL Bati plus, les époux [A] ou toute autre partie en ce qu’elles sont dirigées à son encontre ;

— la mettre hors de cause ;

— à titre subsidiaire,

— rejeter les demandes formulées par M. [U] et Mme [L] au titre de leur préjudice de jouissance ;

— débouter la SAS Fournil du mas de ville de ses demandes au titre de son préjudice commercial ou, à tout le moins, limiter ce préjudice qui constitue une perte de chance à la somme de 7.444,60 euros ;

— condamner les époux [A] à la garantir à hauteur de 80 % des sommes mises à sa charge ;

— condamner la compagnie Axa à la garantir intégralement de l’ensemble des condamnations mises à sa charge ;

— la juger recevable et bien fondée à opposer ses franchises à son assuré (garantie obligatoire) et à toute partie sollicitant sa condamnation, et à opposer ses limites de garantie et plafonds ;

— en tout état de cause,

— rejeter toute demande et appel en garantie à l’encontre de la compagnie GENERALI par toute partie à la procédure ;

— condamner la société Bati plus ou toute autre partie succombant à lui verser la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société Bati plus ou toute autre partie succombant aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SELARL Lamy, représentée par Maître Clothilde Lamy, avocat au barreau de Nîmes, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

La société Generali fait valoir que la garantie décennale ne peut pas être mobilisée car aucune réception n’est intervenue, la SARL Bati plus ayant abandonné le chantier avant d’avoir fini les travaux d’étanchéité ; qu’en outre, dans l’assignation des époux [A] contre M. [P], ils confirmaient que les travaux étaient inachevés et étaient affectés de défauts.

Elle soutient également que seule la responsabilité civile de droit commun de la SARL Bati plus peut être engagée par les consorts [U] et [L] et la SAS Fournil du mas de ville s’agissant de dommages causés à des tiers au cours de la réalisation d’un chantier non achevé.

Elle souligne qu’il n’existe pas de dommage à l’ouvrage objet du contrat de louage d’ouvrage, rendant impossible la mobilisation de la garantie décennale.

Sur la garantie complémentaire, la société Generali indique que celle-ci a cessé après la résiliation du contrat d’assurance le 1er janvier 2010. Elle indique que la mobilisation de cette garantie complémentaire suppose la mobilisation préalable de la garantie décennale, ce qui n’est pas le cas en l’espèce ; qu’enfin, les dommages résultant de l’arrêt des travaux font l’objet d’une exclusion de garantie.

Sur la mobilisation de la garantie effondrement, la société Generali indique les désordres d’effondrement ont eu lieu en 2012, soit postérieurement à la résiliation du contrat d’assurance. Subsidiairement, elle affirme que les travaux réalisés en urgence (la pose d’étais) ont couté 386,19 euros, soit une somme inférieure à la franchise contractuelle, opposable aux tiers.

A titre subsidiaire, si la garantie de la société Generali était retenue par le tribunal, la société Generali développe des moyens identiques à ceux des autres défendeurs s’agissant du préjudice de jouissance allégué par les consorts [U] et [L] et le préjudice commercial de la SAS Fournil du mas de ville. Sur ce dernier poste, elle souligne qu’il conviendrait de retenir une indemnité de 7.444,60 euros correspondant à 20 % (évaluation de la perte de chance) de la fourchette basse retenue par l’expert (37.223 euros).

Au soutien de sa demande de garantie à l’encontre des époux [A] fondée sur l’article ancien 1382 du code civil, la société Generali expose que la persistance des préjudices est liée à leur attitude attentiste.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 9 septembre 2021, le syndicat des copropriétaires représenté par son administrateur provisoire demande au tribunal judiciaire de :

Rejeter toute demande de condamnation présentée par les consorts [Z] et la SAS Fournil du mas de ville à son encontre, les demandeurs ne disposant que d’une action directe à l’encontre du copropriétaire dont le comportement serait révélé et jugé irrégulier ;

donner acte à l’administrateur provisoire de ce qu’il ne peut que s’associer à la demande de mise en conformité de l’immeuble, tant en ce qui concerne la solidité des structures, que la remise en place des étanchéités ;

prononcer à cet égard telle condamnation qui devrait intervenir, au regard des éléments factuels et matériels qui pourront être apportés par chacune des parties ;

ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

condamner la partie succombant aux entiers dépens de la présente instance lesquels comprendront la totalité des développements procéduraux, le coût de toutes les vérifications techniques en ce compris les rapports d’expertise [O] et [V] si le tribunal les avalisait.

tout autant condamner la partie succombant à verser à l’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires une somme de 5.000 euros de dommages-intérêts outre celle de 3.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires soutient que les demandes de la SAS Fournil du mas de ville sont irrecevables à son égard car il lui appartient d’agir à l’encontre de son bailleur si la jouissance paisible des lieux fait défaut.

Il estime que les travaux de mise en conformité relèvent de la capacité d’action d’un copropriétaire à l’encontre d’un autre copropriétaire défaillant ; qu’aucune condamnation ne peut intervenir à son encontre s’agissant de travaux réalisés sur les parties privatives de M. [A] ; que seuls les époux [A] peuvent être condamnés à procéder aux travaux de reprise.

La clôture de l’instruction a été fixée au 2 décembre 2024. A l’audience du 16 décembre 2024, la décision a été mise en délibéré au 3 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le rejet de la demande de révocation de l’ordonnance de clôture

Aux termes de l’article 802 alinéa 1er du code de procédure civile, après l’ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office.

En application de l’article 83 alinéa 1er du code de procédure civile, l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue.

En l’espèce, la clôture a été fixée à la date du 2 décembre 2024.

La SA Axa a notifié des conclusions le 3 décembre 2024. Toutefois, ces conclusions ne sont pas nouvelles puisqu’elles sont identiques à celles notifiées le 4 juin 2024. Par conséquent, il n’y a pas lieu de les déclarer irrecevables.

M. [A] et Mme [X] ont notifié des conclusions le 9 décembre 2024 et ont sollicité le rabat de l’ordonnance de clôture en application du principe de contradiction.

La seule différence entre ces conclusions et celles notifiées le 28 novembre 2024 est relative à une nouvelle demande formée à l’encontre de la SELARL de Saint Rapt et Bertholet à des dommages-intérêts.

Il ne peut être valablement soutenu que cette demande nouvelle répondrait aux conclusions notifiées le 29 novembre 2024 par la SARL Bati plus et les demandeurs puisqu’elle n’est pas dirigée à leur encontre et ne répond à aucune de leurs prétentions et moyens.

Rien ne justifie que cette demande nouvelle ait été formée à l’encontre de l’administrateur provisoire du syndic après la clôture de l’instruction, étant précisé que les dernières conclusions pour le compte du syndicat des copropriétaires ont été notifiées le 9 septembre 2021.

Par conséquent, la demande de rabat de l’ordonnance de clôture est rejetée et les conclusions notifiées le 9 décembre 2024 par M. [A] et Mme [X] sont déclarées irrecevables.

Sur la mise hors de cause de M. [P]

Aucune demande n’est formulée à l’encontre de M. [P]. Il convient de le mettre hors de cause.

Sur la demande de destruction des ouvrages réalisés sans autorisation de l’assemblée générale et de remise en état des lieux dans leur état d’origine

Aux termes de l’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965, l’autorisation donnée à un copropriétaire d’effectuer à ses frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble doit être décidée à la majorité des voies de tous les copropriétaires.

Il est constant que les travaux exécutés sans autorisation de l’assemblée générale et en l’absence de toute régularisation sont irréguliers et constitutifs d’une voie de fait.

En l’espèce, les parties s’opposent sur la nécessité ou non d’obtenir l’autorisation de l’assemblée générale pour les travaux réalisés par M. [A].

Il faut donc déterminer si les travaux réalisés par la SARL Bati plus ont eu pour effet d’affecter les parties communes et/ou l’aspect extérieur de l’immeuble.

Il résulte de la facture finale de la SARL Bati plus en date du 7 mai 2009 que les travaux ont consisté en la réfection de la toiture, en la création de pièces dans les combes avec ouverture de trois fenêtres et en la réfection de l’ensemble du logement.

Le devis du 6 mars 2008 s’élevait à un montant de 59.276,89 euros. Il comprenait notamment un lot démolition impliquant la démolition complète de la toiture ancienne, l’ouverture en sous-œuvre dans les murs en maçonnerie de 50 centimètres d’épaisseur pour la création de trois fenêtres et la démolition de cloisons en briques creuses et murs en agglos pour la création et l’agrandissement de la cuisine sur la terrasse située au premier étage.

Au chef de mission « Déterminer si les travaux effectués sur la toiture ont constitué en un simple aménagement des combles ou en un rehaussement de la toiture », l’expert judiciaire a indiqué : « Les travaux effectués sur la toiture ont consisté à l’aménagement de combles. Il y a eu rehaussement de la partie Ouest côté cour (sans modification de la hauteur de toiture côté Est) ».

Les travaux effectués par M. [A] ont conduit à rehausser la partie Ouest de la toiture ce qui a nécessairement eu pour effet de modifier l’aspect extérieur de la toiture. En outre, cette toiture est une partie commune. Par conséquent, les travaux de rehaussement de la partie Ouest de la toiture devaient être autorisés par l’assemblée générale des copropriétaires, ce qui n’a pas été le cas eu égard à l’annulation judiciaire de la résolution n° 2 de l’assemblée générale du 5 mai 2007. Il en était de même de la création de trois fenêtres qui a nécessairement affecté l’aspect extérieur de la façade.

Il résulte également du devis et du rapport d’expertise judiciaire que des travaux ont eu pour objet de modifier un mur extérieur de l’étage puisque M. [A] a fait construire une cuisine sur la terrasse. Ainsi, le mur extérieur donnant sur la terrasse a été détruit et reconstruit pour agrandir la cuisine. Ces travaux ont donc nécessairement porté sur une partie commune et impliquaient une autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires.

En raison de l’annulation judiciaire de la résolution de l’assemblée générale du 5 mai 2007, les travaux de rehaussement d’une partie de la toiture et de modification de la façade sont irréguliers et constitutifs d’une voie de fait, ce qui pourrait justifier que le tribunal ordonne leur démolition.

Pour s’opposer à la remise en état des lieux exigée par les demandeurs, M. [A] argue du caractère disproportionné de la démolition des travaux qu’il a fait réaliser.

Il est constant que pour pouvoir ordonner la démolition des constructions réalisées en violation de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965, le tribunal doit vérifier que les atteintes portées aux parties communes et privatives sont d’une gravité telle qu’elles justifient leur démolition.

En l’espèce, le rehaussement de la partie Ouest de la toiture ne cause aux consorts [U] et [L] aucun préjudice personnel et aucune atteinte particulière aux parties communes, si ce n’est l’aspect extérieur de l’immeuble mais dans des proportions que le tribunal n’est pas en mesure d’apprécier, aucune comparaison entre l’avant et l’après n’étant possible en l’état des pièces versées aux débats.

Il en va en revanche différemment des travaux relatifs au mur de la cuisine qui ont impacté l’étanchéité de la terrasse et engendré des infiltrations dans le local du rez-de-chaussée. Ces infiltrations sont dues à des non-finitions dont l’imputabilité sera examinée ultérieurement.

En outre, il résulte du rapport d’expertise qu’il est possible d’y mettre un terme par la réalisation de travaux dont l’ampleur, par leur nature et leur coût, est sans commune mesure avec la modification de la toiture et la destruction de l’agrandissement de la cuisine à l’étage.

L’expert judiciaire a décrit les travaux de reprise nécessaires à la cessation des désordres :

la pose d’une poutre IPN en sous-œuvre avec appuis sur les piliers existants sous la terrasse de l’étage ; la réfection de l’étanchéité de la terrasse décrite de la façon suivante par l’expert en page 9 du pré-rapport : « Surélévation du seuil P/F cuisine (compris dépose et repose de la baie, surélévation du linteau…) Dégagement du seuil, mise en place d’un relevé étanchePiquage dallage ciment devant P/F Cuisine et façade SiporexRemontée étanchéité sur mur neuf hauteur 0,20, raccords avec étanchéité de la dalle existanterepose des gouttières.

Il doit enfin être relevé que les constructions litigieuses portent sur l’habitation de M. [A] et datent désormais de plus de 16 ans.

Leur destruction apparaît dès lors disproportionnée à l’atteinte effective portée aux parties communes et privatives de l’immeuble. La demande de démolition des ouvrages réalisés sans autorisation de l’assemblée des copropriétaires sera rejetée.

En revanche, M. [A] sera condamné à effectuer les travaux de reprise de l’étanchéité de la terrasse, de la pose des gouttières avec les raccordements nécessaires ainsi que la mise en place de la poutre de renfort sous la dalle terrasse, tels que préconisés par M. l’expert judiciaire [O] en page 9 de son pré-rapport en date du 12 août 2015.

Ces travaux devront être réalisés dans un délai de six mois à compter de la signification de la présente décision et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard au-delà.

Sur la demande de condamnation de M. [A] à effectuer les travaux à l’intérieur des parties privatives de M. [U] et Mme [L]

Le droit pour un propriétaire de jouir de sa chose de la manière la plus absolue, sauf usage prohibé par la loi ou les règlements, est limité par l’obligation qu’il a de ne causer à la propriété d’autrui aucun dommage dépassant les inconvénients normaux du voisinage.

En l’espèce, les travaux réalisés par M. [A] sont à l’origine d’infiltrations dans le local appartenant à M. [U] et Mme [L]. Ces infiltrations ont dégradé le local au point que celui-ci n’est plus exploitable. Il s’agit incontestablement d’un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage de sorte que la responsabilité délictuelle de M. [A] est engagée et que l’action des demandeurs ne devait pas, à peine d’irrecevabilité, être dirigée à l’encontre du syndicat des copropriétaires.

Si M. [A] estime que la demande dirigée à son encontre est indéterminée et indéterminable, force est de constater que les demandeurs ont clairement sollicité sa condamnation à réaliser à ses frais les travaux de réfection à l’intérieur des locaux commerciaux qui ont été chiffrés sur la base d’un devis de 4.910,18 euros (devis de 2012). Ces travaux correspondent à la réparation du plafond et la réalisation de peintures.

Il s’ensuit que M. [A] doit être condamné à faire réaliser les travaux de réfection à l’intérieur des locaux commerciaux de M. [U] et Mme [L], tels que définis en page 9 et 10 du pré-rapport d’expertise et qui correspondent à la reprise du plafond du fournil, la reprise des plaques BA 12, le nettoyage des locaux, la peinture des murs et du plafond de la partie magasin et des parties fournil (préparation et deux couches) outre la protection des sols et du matériel.

M. [A] devra faire réaliser ces travaux dans un délai de 6 mois à compter de la signification de la présente décision. Passé ce délai, il sera condamné à une astreinte de 100 euros par jour de retard.

Sur la demande de garantie de M. [A] à l’encontre de la SARL Bati plus

L’article 1792 du code civil dispose : « Tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination.

Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère ».

Sur la réception tacite

Il résulte de l’article 1792-6 du code civil que la réception est l’acte par lequel le maître de l’ouvrage déclare accepter l’ouvrage avec ou sans réserve. Elle intervient à la demande de la plus diligente des parties, soit à l’amiable, soit à défaut judiciairement.

Ces dispositions n’excluent pas la possibilité d’une réception tacite. Pour caractériser une réception tacite, il convient de rechercher si la prise de possession manifeste une volonté non équivoque d’accepter l’ouvrage. La prise de possession de l’ouvrage et le paiement des travaux font présumer la volonté non équivoque du maître de l’ouvrage de le recevoir avec ou sans réserve.

En l’espèce, aucun procès-verbal de réception n’a été formalisé entre la SARL Bati plus et M. [A].

Toutes les parties considèrent qu’une réception tacite est intervenue, à l’exception de la société Generali qui soutient que la SARL Bati plus a quitté le chantier avant d’avoir achevé les travaux d’étanchéité et de ce que les époux [A] arguaient de l’abandon de chantier et de désordres dans leur assignation à l’encontre de M. [P].

M. [A] soutient que la SARL Bati plus a quitté le chantier en 2012 et se prévaut d’un courrier en date du 13 avril 2012 dans lequel il fait état d’un problème de facturation et dénonce diverses malfaçons.

S’agissant de la date à laquelle la SARL Bati plus a quitté le chantier, il résulte des termes mêmes de ce courrier que les travaux ont été réalisés entre le 1er septembre 2007 et le mois de mai 2009. C’est d’ailleurs à cette date que la SARL Bati plus affirme avoir quitté le chantier.

Il est constant qu’en mai 2009, les travaux, tels qu’ils étaient initialement prévus, n’étaient pas totalement achevés, la SARL Bati plus estimant que les époux [A] n’avaient pas réglé ce qu’ils lui devaient.

M. et Mme [A] n’ont cependant pas mis en demeure la SARL Bati plus de les terminer avant de prendre possession des lieux et ce après avoir réalisé, selon leurs propres déclarations, d’autres travaux. La réalisation des menuiseries et de la peinture établit une prise de possession des lieux et démontre que, pour les époux [A], les travaux que devait réaliser la SARL Bati plus étaient suffisants.

Le seul courrier de réclamation qu’ils versent est daté du 13 avril 2012 et a été rédigé en réponse à une mise en demeure adressée par la SARL Bati plus d’avoir à régler une somme de 10.934,74 euros. Ce courrier a été envoyé près de trois ans après que l’entrepreneur ait quitté les lieux et la SARL Bati plus soutient qu’elle ne l’a pas reçu et qu’aucun avis de réception n’est produit, ce qui est exact.

S’agissant du paiement, un litige est apparu entre les époux [A] et la SARL Bati plus, lequel n’a cependant jamais fait l’objet d’un procès. En l’état des éléments versés aux débats, le devis était prévu pour un montant de 60.032,15 euros et la SARL Bati plus a mis en demeure les époux [A] de lui régler la somme de 10.285,74 euros, décompte contesté par les débiteurs. Il en résulte que les époux [A] considéraient avoir payé la quasi totalité du prix des travaux.

Ces éléments, prise de possession et paiement de l’essentiel des travaux, caractérisent une volonté non équivoque d’accepter les travaux tels que réalisés dès le mois de mai 2009. Par conséquent, il convient de fixer la réception tacite au mois de mai 2009.

La SARL Bati plus soutient que les désordres étaient apparents au jour de la réception tacite.

Il convient à cet égard de distinguer :

le désordre relatif à l’absence d’étanchéité et de gouttière à l’origine des infiltrations :

Des infiltrations ont été constatées par huissier le 9 octobre 2008 dans le local de la boulangerie à la demande des consorts [U] et [L] qui ont ensuite assigné M. [A] en référé-expertise en novembre 2008 et au fond en avril 2009. La lecture de ces assignations montre que les parties avaient connaissance dès cette époque que des infiltrations avaient eu lieu dans le local commercial situé en dessous des travaux réalisés au niveau de la terrasse-cuisine. Il s’ensuit que les désordres d’étanchéité étaient apparents dans toute leur ampleur et leurs conséquences et auraient dû faire l’objet d’une réserve expresse de la part des consorts [A].

Il est constant que la réception sans réserve relative à un désordre apparent pour le maître de l’ouvrage a un effet de purge, c’est-à-dire que ce dernier ne peut plus rechercher la responsabilité des constructeurs que ce soit sur le fondement décennal ou contractuel. Par conséquent, M. [A] et Mme [X] seront déboutés de leur demande de garantie à l’encontre de la SARL Bati plus et de ses assureurs.

le désordre relatif à l’affaissement de la cuisine située à l’étage :

Aucun élément ne permet de considérer que l’affaissement de la cuisine située à l’étage était apparent lors de la réception tacite en mai 2009. La première fois que les époux [A] en ont fait état est dans le courrier daté du 13 avril 2012 qu’ils ont envoyé à la SARL Bati plus pour contester la mise en demeure de régler la somme de 10.934,57 euros.

Sur la qualification décennale des désordres

Pour qu’un dommage relève de la responsabilité décennale d’un constructeur, il doit soit compromettre la solidité de l’ouvrage, soit le rendre impropre à sa destination. La surcharge actuelle de la terrasse du fait de la construction de la cuisine a conduit à l’installation en urgence d’étais et de madrier, et ce afin de parer à l’absence de solidité de l’ouvrage. Par conséquent, ce désordre relève des dispositions de l’article 1792 et suivants du code civil.

Sur l’imputabilité des désordres à la SARL Bati plus

La responsabilité décennale est une responsabilité de plein droit engagée par la seule existence du dommage. Ainsi, seule l’imputabilité du désordre doit être établie, c’est-à-dire le lien entre le désordre et la sphère d’intervention du constructeur.

En l’espèce, la SARL Bati plus a détruit et construit le mur de la cuisine pour l’agrandir au niveau de la terrasse. Il résulte du rapport d’expertise et des photographies versées aux débats que la dalle est fléchie. L’expert judiciaire a fait procéder, en cours d’expertise, à la pose en urgence d’étais afin de prévenir le risque d’effondrement de celle-ci. Ce désordre est donc imputable à la SARL Bati plus.

Le fait que l’expert judiciaire ait répondu aux chefs de mission dans le pré-rapport et aux dires dans le rapport définitif est sans incidence sur sa valeur, pré-rapport et rapport définitif formant un tout indissociable.

L’irrégularité des travaux au regard du droit de la copropriété est sans rapport avec les dommages matériels et immatériels qu’ils ont engendrés de sorte qu’elle ne constitue pas une cause exonératoire de responsabilité de l’entrepreneur. Preuve en est que si les travaux avaient été autorisés par l’assemblée générale des copropriétaires, ils auraient provoqué les mêmes dommages.

Enfin, la société Generali soutient que seule la responsabilité contractuelle de la SARL Bati plus peut être engagée, à l’exclusion de la décennale, car il n’existe pas de dommage à l’ouvrage objet du contrat.

Il est exact que les troubles causés aux tiers ne sont pas des dommages à l’ouvrage et ne relèvent pas de la garantie décennale. Toutefois, il en va différemment lorsque ces dommages sont dus à des défauts de conception et d’exécution de l’ouvrage et où les reprises demandées tendent à rendre l’ouvrage propre à sa destination. Ainsi, relèvent de la garantie décennale des travaux de reprise tendant à rendre l’ouvrage conforme à sa destination et consécutifs à des troubles causés par l’ouvrage à des tiers par suite de défauts de conception et d’exécution (Civ. 3e, 31 mars 2005, 03-14.217).

En l’espèce, les consorts [U] et [L] et la SAS Fournil du mas de ville subissent un trouble du fait du fléchissement de la dalle surplombant la cour dont ils ont la jouissance exclusive. La cessation de ce trouble, qui résulte d’un défaut de conception et d’exécution, exige de procéder à des travaux de reprise de l’ouvrage. Par conséquent, toutes les conditions de la responsabilité décennale de la SARL Bati plus sont réunies. Aussi, doit-elle être condamnée à garantir les condamnations de M. [A] à réaliser les travaux de reprise du fléchissement de la dalle de la cuisine qui consistent à procéder à la pose d’une poutre IPN en sous-œuvre avec appuis sur les piliers existants sous la terrasse de l’étage.

Sur la demande de garantie de M. [A] à l’encontre de la société Generali

L’article L. 124-3 du code des assurances dispose que « le tiers lésé dispose d’un droit d’action directe à l’encontre de l’assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable ».

La société Generali était l’assureur responsabilité décennale de la SARL Bati plus lors de la réalisation des travaux puisque la résiliation du contrat date du 1er janvier 2010.

Par conséquent, la société Generali sera condamnée à garantir :

la condamnation de M. [A] à réaliser les travaux de reprise du fléchissement de la dalle de la cuisine ; la condamnation de la SARL Bati plus à garantir la condamnation de M. [A] à réaliser les travaux de reprise du fléchissement de la dalle de la cuisine.

Il sera rappelé qu’elle pourra opposer la franchise contractuelle à son assuré, la SARL Bati plus, mais pas à M. [A].

Aucune condamnation de la société Axa ne peut être prononcée, celle-ci n’était l’assureur décennal de la SARL que pour les dommages immatériels.

Sur la demande de dommages-intérêts de la SAS Fournil du mas de ville au titre du préjudice d’exploitation

à l’encontre de M. [A] et de Mme [X]

Il résulte des développements précédents que la responsabilité délictuelle de M. [A] est engagée sur le fondement des troubles anormaux du voisinage. Il en est logiquement de même de la responsabilité de son ex-épouse, Mme [M] [X].

Le principe de réparation intégrale implique de réparer tout le préjudice, sans appauvrissement ni enrichissement de la victime.

Il est acquis au débat que les infiltrations ont rendu le local commercial inexploitable pour une activité de boulangerie.

La réalité de l’exploitation antérieure au débat des eaux est cependant contestée par les défendeurs au motif que la boulangerie était un établissement secondaire dont l’inscription au RCS n’a eu lieu qu’en 2012.

Pour établir la réalité de cette exploitation, la SAS Fournil du mas de ville produit :

— l’attestation de M. [I], expert-comptable, datée du 28 février 2012 qui a certifié l’existence d’une comptabilité pour l’établissement secondaire « [Localité 11] » entre le 1er avril 2007 et le 31 juillet 2008 ;

— l’attestation de Mme [H] [R] qui a déclaré avoir travaillé dans la boulangerie de 2007 à 2008 en qualité de vendeuse.

Ces deux éléments établissent sans le moindre doute que la boulangerie a été exploitée et sa fermeture au mois d’août 2008 s’explique par la période estivale.

Le début de la période de préjudice à retenir est la date des premières infiltrations qui ont eu lieu les 7 et 8 octobre 2008, étant relevé qu’il ne résulte pas clairement du constat d’huissier établi courant septembre que la boulangerie n’était pas accessible dès le début des travaux.

L’expert judiciaire, M. [W], a indiqué que l’exploitation de l’établissement était déficitaire sur la période du 1er avril 2007 au 31 juillet 2008 avec une perte mensuelle de 572 euros. Il estime ainsi que le préjudice subi par la SAS Fournil du mas de ville doit s’appréhender à partir des charges fixes qu’elle a continué à assumer concernant le local qu’elle ne peut plus utiliser, à savoir le loyer et l’assurance du local.

L’expert a estimé que le loyer payé par la SAS était manifestement surélevé car bailleur et preneur ont des dirigeants identiques de sorte que sa fixation ne procédait pas d’une analyse purement économique et commerciale.

Il a ajouté que les données statistiques des centres de gestion confirmaient que les loyers représentent, en moyenne, 6 % des recettes pour les boulangeries dont le chiffre d’affaires est inférieur ou égal à 138.000 euros. Il a donc proposé un loyer mensuel de 600 euros correspondant à des recettes mensuelles de 10.000 euros. Ces recettes sont supérieures à celles perçues par l’établissement lors des premiers mois de son existence (5.128 euros). Toutefois, c’est à juste titre que l’expert a pris en compte le développement attendu d’une activité de commerce débutante et s’est référé aux données statistiques susdites pour fonder son raisonnement.

Le préjudice d’exploitation mensuel sera donc fixé, conformément aux conclusions expertales, à la somme de 683 euros par mois.

Les parties s’opposent sur la durée du préjudice, notamment parce que l’expert judiciaire a envisagé l’hypothèse dans laquelle le locataire aurait procédé à la résiliation du bail commercial.

L’appréciation du préjudice doit s’apprécier in concreto, c’est-à-dire en considération des circonstances de fait et non en fonction d’une situation complètement théorique. Le tribunal doit donc prendre en considération le fait que bailleur et preneur ont des dirigeants communs et ne peut exclure cette donnée.

La résiliation du bail à l’initiative du preneur mais en raison d’un manquement du bailleur aurait impliqué l’obligation pour ce dernier de payer au locataire une indemnité d’éviction et lui aurait fait perdre un loyer. En outre, si la SAS Fournil du mas de ville avait résilié le bail, elle aurait dû rechercher un nouveau local alors même que ses gérants avaient fait l’acquisition d’un local destiné à son activité de boulangerie. Il s’ensuit qu’il n’était dans l’intérêt ni du bailleur, ni du preneur de voir ce bail commercial résilié.

Pour répondre au moyen de M. [A] et Mme [X] selon lequel il appartenait aux demandeurs principaux de faire l’avance des frais pour limiter leur préjudice, il sera rappelé que l’auteur d’un fait dommageable doit en réparer toutes les conséquences et que la victime n’est jamais tenue de limiter son préjudice dans l’intérêt du responsable.

Surabondamment, il importe de souligner que la résiliation du bail aurait conduit à la perte d’un loyer mensuel pour le bailleur, ce qui aurait constitué un préjudice indemnisable pour le dernier.

En définitive, le préjudice subi par la SAS Fournil du mas de ville sera fixé à la somme de 135.234 euros.

Calcul :

198 mois entre octobre 2008 et mars 2025 –

683 euros x 198 mois = 135.234 euros

M. [A] et Mme [X] seront condamnés in solidum à payer à la SAS Fournil du mas de ville la somme de 135.234 euros.

à l’encontre de la SARL Bati plus et de ses assureurs

La SAS Fournil du mas de ville agit à l’encontre de la SARL Bati plus sur le fondement de la responsabilité délictuelle, action que la SARL Bati plus considère prescrite.

L’article 2224 du code civil dispose que : « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer ».

En application de l’article 2241 du code civil, la demande en justice interrompt le délai de prescription.

Toutefois, cette interruption n’a lieu d’être qu’à l’égard des destinataires de la demande. Or, l’assignation en référé expertise en 2008 et l’assignation au fond en 2009 n’ont pas visé la SARL Bati plus et ne pouvaient donc pas interrompre le délai de prescription à son égard.

M. [U] et Mme [L] soutiennent avoir eu connaissance des faits permettant de formuler des demandes indemnitaires à l’encontre de la SARL Bati plus lors du dépôt du rapport d’expertise. Ce serait donc à cette date qu’il conviendrait de fixer le point de départ du délai de prescription.

La SARL Bati plus estime que le point de départ du délai de prescription doit être fixé à la date du premier constat d’huissier établi par les demandeurs principaux, soit le 1er octobre 2008.

Toutefois, ce constat est relatif aux difficultés d’accès à la boulangerie en raison de l’échafaudage et n’est en rien révélateur de faits permettant l’exercice d’une action en réparation de désordres.

Les premières infiltrations sont survenues concomitamment à la réalisation des travaux par la SARL Bati plus et plus précisément à la suite des orages des 7 et 8 octobre 2008. Un second constat d’huissier a d’ailleurs été établi le 9 octobre 2008 ; il décrit les infiltrations et l’humidité ambiante dans le local commercial.

Le 6 novembre 2008, M. [U], Mme [L] et la société Mas de ville ont fait assigner en référé M. [A] pour obtenir l’instauration d’une expertise judiciaire afin de décrire la nature des travaux réalisés, de dire s‘ils ont été autorisés par l’assemblée générale des copropriétaires et de décrire les différents désordres subis par chacun d’eux. Le lien entre la réalisation des travaux et les désordres subis n’a donc manifestement pas échappé aux consorts [Z] et à la SAS Fournil du mas de ville.

En outre, à la suite du rejet de leur demande d’expertise par le juge des référés, ils ont fait assigner au fond les époux [A] par acte du 9 avril 2009 pour demander leur condamnation à leur payer la somme de 1.789,21 euros pour réparer les dégâts causés par les infiltrations.

Les demandeurs principaux avaient connaissance du nom de l’entreprise en charge des travaux puisqu’en page 5 du constat d’huissier du 1er octobre 2008, il est mentionné que Mme [L] a exposé à l’huissier : « Dans la journée pendant les travaux, l’entreprise BATI PLUS bloque la [Adresse 20] au croisement avec la [Adresse 19] afin de dévier la circulation par la [Adresse 19] empêchant toute circulation devant notre boulangerie ».

Ainsi, le point de départ de la prescription doit être fixé au 9 octobre 2008, date du constat d’huissier établi à la demande de la SAS Fournil du mas de ville.

Par jugement du 19 juillet 2011, le tribunal judiciaire de Nîmes a :

prononcé l’annulation de la résolution n°2 de l’assemblée générale des copropriétaires pour défaut de convocation de M. [U] et Mme [L], ordonné une mesure d’expertise judiciaire relative aux travaux réalisés par M. [A].

La mission de l’expert était la suivante :

déterminer si les travaux effectués sur la toiture ont constitué en un simple aménagement des combles ou en un rehaussement de la toiture, dans le cas de travaux modificatifs des parties communes, indiquer les travaux de remise en état qu’il conviendrait de réaliser en évaluer le coût, rechercher si ces travaux ont pu entraîner des infiltrations et dégradations dans les locaux de la société Mas de ville, indiquer si les travaux réalisés en toiture et par échafaudage en façade ont pu empêcher partiellement ou totalement l’activité de la société Mas de ville, déterminer dans l’affirmative le préjudice commercial éventuellement subi par cette société.

La SARL Bati plus n’était pas partie à la procédure de sorte que ce jugement n’a pas pu ni interrompre, ni suspendre la prescription à son égard.

Par conséquent, la prescription est acquise depuis le 9 octobre 2013, soit avant même l’intervention volontaire de la SARL Bati plus.

Les demandes de M. [U], Mme [L] et de la SAS Fournil du mas de ville à l’encontre de la SARL Bati plus doivent être déclarées irrecevables pour cause de prescription. Il en est, par conséquent, de même de leur action à l’encontre des assureurs de la SARL Bati plus.

Sur la demande de garantie de M. [A] et Mme [X] à l’encontre de la SARL Bati plus et de ses assureurs

M. [A] et Mme [X] agissent à l’encontre de la SARL Bati plus pour que celle-ci garantissent leur condamnation à payer la somme de de 135.234 euros à la SAS Fournil du mas de ville en réparation de son préjudice économique.

Il convient toutefois de rappeler que l’impossibilité d’exploiter la boulangerie depuis 2008 résulte de l’absence d’étanchéité de la terrasse, laquelle a fait l’objet d’une réception tacite sans réserve de la part de M. [A] et de Mme [X]. Ces derniers ont en effet été avisés dès novembre 2008 (assignation en référé-expertise) de l’existence d’infiltrations dans le local du rez-de-chaussée du fait des travaux qu’ils faisaient réaliser. Ils n’ont jamais interpellé la SARL Bati plus sur ce problème avant la mise en cause de M. [P], intervenue par une assignation du 30 avril 2013, soit près de 4 ans après le départ de l’entreprise du chantier. Par conséquent, ils ne peuvent engager ni la responsabilité contractuelle, ni la responsabilité décennale de la SARL Bati plus pour les préjudices découlant de ce désordre.

Ils seront également déboutés de leur action directe à l’encontre des assureurs de la SARL Bati plus.

Sur la demande de dommages-intérêts de M. [U] et Mme [L] à hauteur de 204.550 euros au titre du préjudice subi comprenant la privation de jouissance et de la dévaluation de leur bien

M. [U] et Mme [L] se prévalent d’un préjudice de jouissance relatif à leur bien. Toutefois, ce préjudice est inexistant eu égard au fait qu’ils ont loué ce bien et perçu un loyer ; ils seront déboutés de ce chef.

Ils soutiennent également que leur bien a perdu toute sa valeur et sollicitent une indemnisation complémentaire égale au montant auquel ils l’ont acquis.

Cependant, une fois les travaux de reprise effectués, leur bien n’aura pas perdu de la valeur. Par conséquent, leur accorder des dommages-intérêts conduirait à enrichir les requérants. Leur demande sera intégralement rejetée.

Sur les demandes reconventionnelles de M. [A] et Mme [X]

Sur la demande de condamnation à payer la somme de 2.862 euros

L’ancien article 1134 du code civil, applicable au présent litige, dispose que : « Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise.

Elles doivent être exécutées de bonne foi ».

En l’espèce, l’acte de vente du 23 mars 2007 stipule : « Il est ici précisé que lors de l’acte sous seing privé en date à [Localité 16] du 21 décembre 2006, par lequel Monsieur et Madame [F] [A], vendeurs aux présentes, ont vendu à Monsieur [D] [U], le lot n°1 de l’immeuble objet de la présente vente, il a été stipulé : Travaux à exécuter Il est convenu que l’acquéreur participera aux travaux de réfection de la toiture évalués à 6000€ au prorata des millièmes de copropriété (471/000).{…} ».

M. [U] et Mme [L] se sont engagés à participer à hauteur de 2.862 euros aux travaux de réfection de la toiture évalués à 6.000 euros. La toiture a effectivement été refaite et il importe peu que les travaux exécutés aient coûté une somme bien supérieure. Le caractère irrégulier des travaux au regard du droit de la copropriété n’a pas eu pour effet de rendre caduque cet engagement. Par conséquent, M. [U] et Mme [L] seront condamnés à payer une somme de 2.862 euros à M. [A].

Sur la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive

M. [A] et Mme [X] succombent au principal de sorte que l’action engagée par les demandeurs principaux ne l’a pas été abusivement. Ils seront déboutés de cette demande.

Sur les demandes accessoires

M. [A] et Mme [X] succombent et seront condamnés in solidum aux dépens qui comprendront les frais des expertises judiciaires.

En revanche, les frais de constats d’huissier et le coût de l’administrateur provisoire ne font pas partie des dépens tels que définis par l’article 695 du code de procédure civile.

En outre, il convient de les condamner in solidum à payer au titre des frais irrépétibles:

la somme de 3.000 euros à M. [U], Mme [L] et la SARL Fournil du mas de ville ; la somme de 1.000 euros à la société Axa.

En revanche, aucune considération tirée de l’équité ne permet de faire application de l’article 700 au bénéfice de la SARL Bati plus, de M. [P] et de la société Generali.

L’exécution provisoire n’est pas compatible avec la nature de l’affaire et ne sera pas ordonnée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, contradictoirement, en premier ressort :

Rejette la demande de rabat de l’ordonnance de clôture ;

Déclare irrecevables les conclusions notifiées par M. [E] [A] et Mme [M] [X] le 9 décembre 2024 ;

Met hors de cause M. [D] [P] ;

Rejette la demande de démolition des ouvrages réalisés par M. [A] sans autorisation de l’assemblée générale et de remise en état d’origine les lieux ;

Condamne M. [E] [A] à effectuer les travaux de reprise de l’étanchéité de la terrasse, de pose des gouttières avec les raccordements nécessaires et de mise en place de la poutre de renfort sous la dalle terrasse, tels que préconisés par M. [O], expert judiciaire, en page 9 de son pré-rapport en date du 12 août 2015 et ce dans le délai de 6 mois à compter de la signification de la présente décision ;

Passé ce délai, condamne M. [E] [A] à payer à M. [D] [U] et Mme [N] [L] une astreinte d’un montant de 100 euros par jour de retard ;

Fixe la réception tacite des travaux sans réserve à la date de mai 2009 ;

Déclare la SARL Bati plus responsable sur le fondement de la responsabilité décennale du désordre relatif au fléchissement de la dalle de la cuisine du 1er étage ;

Condamne la SARL Bati plus et la société Generali Iard à garantir la condamnation de M. [E] [A] au titre des travaux de reprise de mise en place de la poutre de renfort sous la dalle terrasse à effectuer ;

Condamne la société Generali Iard à garantir la condamnation de la SARL Bati plus à garantir la condamnation de M. [E] [A] au titre des travaux de reprise de mise en place de la poutre de renfort sous la dalle terrasse à effectuer ;

Dit que la société Generali Iard pourra opposer la franchise contractuelle à la SARL Bati plus mais pas à M. [E] [A] ;

Rejette la demande de garantie de M. [E] [A] au titre des travaux d’étanchéité et de pose des gouttières ;

Condamne M. [E] [A] à effectuer les travaux de réfection à l’intérieur des locaux commerciaux de M. [D] [U] et Mme [N] [L], tels que définis en page 9 et 10 du pré-rapport d’expertise et qui correspondent à la reprise du plafond du fournil, la reprise des plaques BA 12, le nettoyage des locaux, la peinture des murs et du plafond de la partie magasin et des parties fournil (préparation et deux couches) outre la protection des sols et du matériel 2015 et ce dans le délai de 6 mois à compter de la signification de la présente décision ;

Passé ce délai, condamne M. [E] [A] à payer à M. [D] [U] et Mme [N] [L] une astreinte d’un montant de 100 euros par jour de retard ;

Rejette les demandes de garantie de M. [E] [A] de ce chef ;

Condamne in solidum M. [E] [A] et Mme [M] [X] à payer à la SAS Fournil du mas de ville la somme de 135.234 euros au titre de son préjudice ;

Déclare irrecevable pour cause de prescription la demande de la SAS Fournil du mas de ville de condamner in solidum la SARL Bati plus et ses assureurs ;

Rejette les demandes de garantie de M. [E] [A] et Mme [M] [X] au titre de leur condamnation à payer la somme de 135.234 euros à la SAS Fournil du mas de ville formée à l’encontre de la SARL Bati plus et de ses assureurs ;

Rejette la demande de dommages-intérêts de M. [U] et Mme [L] à hauteur de 204.550 euros au titre du préjudice subi comprenant la privation de jouissance et la dévaluation de leur bien ;

Condamne M. [D] [U] et Mme [N] [L] à payer à M. [E] [A] la somme de 2.862 euros ;

Condamne in solidum M. [E] [A] et Mme [M] [X] à payer au titre de l’article 700 du code de procédure civile :

la somme de 3.000 euros à M. [D] [U], Mme [N] [L] et la SAS Fournil du mas de ville ; la somme de 1.000 euros à la société Axa France Iard ;

Rejette les autres demandes ;

Condamne in solidum M. [E] [A] et Mme [M] [X] aux dépens qui comprendront les frais des expertises judiciaires ;

Dit n’y avoir lieu au prononcé de l’exécution provisoire ;

Accorde aux avocats qui en ont fait la demande le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Le présent jugement a été signé par Nina MILESI, Vice Présidente, et par Aurélie VIALLE, greffière présente lors de sa mise à disposition.

LE GREFFIER LE PRESIDENT