MINUTE N° :

JUGEMENT

DU 26 Février 2025

N° RC 24/05053

DÉCISION

réputée contradictoire et en premier ressort

Société [Localité 8] HABITAT

ET :

[E] [K]

Débats à l’audience du 28 Novembre 2024

Le

Copie executoire et copie à :

Maître MORENO

Copie à :

Monsieur le Prefet d'[Localité 5] et [Localité 6]

Copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

TENUE le 26 Février 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 2] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : F. DEVOUARD, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E.ESPADINHA

DÉBATS :

A l’audience publique du 28 Novembre 2024

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 26 Février 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Société [Localité 8] HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Maxime MORENO de la SCP CRUANES-DUNEIGRE, THIRY ET MORENO, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

D’une Part ;

ET :

Monsieur [E] [K]

né le 31 Décembre 1979 à [Localité 7] (MAROC), demeurant [Adresse 3]

non comparant

D’autre Part ;

EXPOSE DES MOTIFS

Par contrat sous seing privé en date du 6 novembre 2015, l’EPIC [Localité 8] HABITAT a donné à bail à M. [K] [E], un bien immobilier à usage d’habitation situé à [Adresse 9], moyennant un loyer mensuel principal de 235.88 euros avec provision sur charges.

Invoquant l’existence de loyers demeurés impayés, l’EPIC [Localité 8] HABITAT a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire à son locataire et a saisi la CCAPEX le 22février 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 avril 2024, dénoncé au préfet d’Indre et Loire le 23 avril 2024, l’EPIC TOURS HABITAT a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS par acte d’huissier pour voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire ou à titre subsidiaire prononcer la résiliation du bail ;

— être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [K] [E] devenu occupant sans droit ni titre ;

— et obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 1.982,72 euros à parfaire au titre des loyers et charges impayés, d’une indemnité mensuelle d’occupation, outre une somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

L’affaire a été utilement plaidée à l’audience du 28 novembre 2024.

L’EPIC [Localité 8] HABITAT- représenté par son conseil – a maintenu l’intégralité de ses demandes, en précisant que la dette locative s’élève désormais à 4.565.04 euros et que son locataire n’a fait aucun règlement depuis 1 an.

Bien que régulièrement convoqué par acte de commissaire de justice signifié à étude, M. [K] [E] n’est ni présent, ni représenté. La présente décision est réputée contradictoire au seul motif qu’elle est susceptible d’appel.

Le diagnostic social et financier n’a pu être dressé faute pour M. [K] [E] d’avoir répondu aux propositions de rencontres du service départemental de prévention des expulsions locatives.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 26 février 2025.

MOTIFS

1 – Sur la recevabilité de l’action en résiliation et en expulsion

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, les bailleurs personnes morales autres que certaines SCI familiales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose, dans sa version applicable au litige, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été délivrée plus de deux mois après la saisine de la CCAPEX et elle a été notifiée au représentant de l’État plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable à la date de l’assignation.

Par conséquent, l’action est recevable.

2- Sur le fond

— Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 -I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à l’espèce, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » ;

L’article 24 V de cette même loi ajoute que "Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…)Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet"

En l’espèce, la bailleur produit :

— Le bail conclu le 06 novembre 2015 contenant une clause résolutoire;

— Le commandement de payer visant cette clause signifié le 14 février 2024, pour la somme en principal de 1.125, 22 euros;

— Un décompte de créance.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 15 avril 2024.

A défaut de justification de la reprise du versement intégral du loyer courant et d’accord du bailleur, il ne peut être accordé de délais de paiement suspensifs.

Il sera donc constaté que M. [E] [K] est occupant sans droit ni titre du logement sis à [Adresse 11] et son expulsion sera ordonnée à défaut de départ volontaire des lieux loués.

— Sur la dette locative

Le paiement des loyers et des charges échus constitue l’obligation principale d’un locataire à l’égard de son bailleur en vertu de l’article 7 a) de la loi 89-462 du 6 juillet 1989.

Depuis la résiliation du bail, M. [E] [K] qui se maintient dans les lieux et cause ainsi un préjudice à l’EPIC [Localité 8] HABITAT, est redevable d’une indemnité d’occupation qu’il convient de fixer au montant actuel du loyer et de la provision sur charges.

En l’espèce, l’EPIC [Localité 8] HABITAT produit un décompte de créance arrêté au 21 novembre 2024. (loyer d’octobre 2024 inclus) d’un montant de 4.565.04 euros.

M. [K] [E], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette.

Toutefois, en application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tous les éléments constitutifs de la dette locative. Le décompte produit n’appelle pas d’observation.

M. [K] [E] sera par conséquent condamné au paiement de la somme 4.565.04 euros, arrêtée au date au 21 novembre 2024. (loyer d’octobre 2024 inclus) outre une indemnité mensuelle d’occupation dont le montant sera égale au montant du loyer et de charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié pour la période courant de l’arrêté de compte actualisé à la date de la libération effective et définitive des lieux.

3- Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [E] [K], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation.

Compte tenu de la situation respective des parties, il convient de dire n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 06 novembre 2015 entre l’EPIC [Localité 8] HABITAT et M. [E] [K] concernant le bien immobilier à usage d’habitation situé à [Localité 10] [Adresse 4] sont réunies à la date du 15 avril 2024 ;

CONSTATE que M. [E] [K] est occupant sans droit ni titre du dit bien immobilier ;

ORDONNE en conséquence à M. [E] [K] de libérer le bien immobilier et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour M. [E] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’EPIC [Localité 8] HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE qu’en application des dispositions de l’article L433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne, et qu’à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ;

CONDAMNE M. [E] [K] à verser à l’EPIC [Localité 8] HABITAT la somme de 4.565,04 euros (échéance du mois d’octobre) au titre des loyers et indemnités d’occupations dus au 21 novembre 2024 ;

CONDAMNE M. [E] [K] à payer à l’EPIC [Localité 8] HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation, équivalente au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail soit une somme égale au dernier loyer en cours augmenté de charges outre revalorisation en cours, pour la période courant, à compter du 22 novembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux avec remise des clés ;

DIT qu’il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [E] [K] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris ;

DIT qu’à la diligence du greffier, une expédition de la présente décision sera transmise au préfet d’Inde et [Localité 6] en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,