TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [D] [C] épouse [T]

Monsieur [G], [R] [T]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Monique BOCCARA-SOUTTER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/10446 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6JVK

N° MINUTE :

8/2025

JUGEMENT

rendu le 11 mars 2025

DEMANDERESSE

SCI [O]

venat aux droits de Monsieur et Madame [O]

dont le siège social est situé [Adresse 2]

ayant pour gestionnaire la société [H] ADB dont le siège social est situé [Adresse 1]

représentée par Maître Monique BOCCARA-SOUTTER,avocat au barreau de PARIS,vestiaire C649

DÉFENDEURS

Madame [D] [C] épouse [T]

demeurant [Adresse 4]

comparante en personne

Monsieur [G], [R] [T]

demeurant [Adresse 4]

représenté par Madame [D] [C] épouse [T], son épouse, munie d’un pouvoir écrit

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Eloïse CLARAC, Juge des contentieux de la protection

assistée de Lisa BOUCHEMMA, greffière lors des débats et de Christopher LEPAGE, greffier lors du délibéré

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 09 janvier 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 11 mars 2025 par Eloïse CLARAC, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 11 mars 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/10446 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6JVK

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé à effet au 10 mars 2020, la SCI [O] venat auxdroits de Monsieur et Madame [O] a consenti un bail d’habitation à Mme [D] [C] épouse [T] et M. [G], [R] [T] sur des locaux situés au [Adresse 3] à Paris (75008), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 3100 euros et d’une provision pour charges de 390 euros.

Par actes de commissaire de justice du 19 avril 2023, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 52295,21 euros au titre de l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [D] [C] épouse [T] et M. [G], [R] [T] le 20 avril 2023.

Un protocole d’accord a été signé par les parties le 7 juin 2023 prévoyant la mise en place d’un échéancier sur 22 mois pour permettre le paiement de la somme de 49218,53 euros. Ce protocole a été dénoncé par la SCI [O].

Par assignations du 28 octobre 2024, la SCI [O] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, ou subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du contrat, être autorisée à faire procéder à l’expulsion, sous astreinte, de Mme [D] [C] épouse [T] et M. [G], [R] [T] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges et indexée, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

-42226,71 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 24 octobre 2024,

-2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens qui comprendront le coût des frais de relance, du commandement de payer, de l’assignation et de la signification à intervenir, avec distraction au profit de M^e BOCCARA-SOUTTER.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 30 octobre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 9 janvier 2025, la SCI [O] maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 1er décembre 2024, s’élève désormais à 49870,46 euros.

Mme [D] [C] épouse [T] comparait en personne et, muni d’un pouvoir spécial, représente M. [G], [R] [T]. Les défendeurs ont déposé à l’audience des écritures auxquels ils se sont référés. Ils reconnaissent être redevable d’une dette locative suite aux difficultés professionnelles qu’ils ont rencontré pendant la période de crise sanitaire liée au covid 19, ils précisent également que Mme [D] [C] épouse [T] a dû modifier son activité professionnelle pour prendre en charge leur fils qui se trouve en situation de handicap. Ils demandent à pouvoir se maintenir dans les lieux selon un échéancier courant du mois de janvier 2025 au mois de juillet 2026 tenant compte des revenus de M. [G], [R] [T] qui varient au cours de l’année.

Il sera référé aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens en application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Par note en délibéré autorisée, la SCI [O] a produit un historique de compte sans reprise de solde et actualisé. Les défendeurs ont adressé un justificatif de virement.

MOTIVATION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail Sur la recevabilité de la demande

La SCI [O] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 19 avril 2023. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 52295,21 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 20 juin 2023.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la SCI [O] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 1er décembre 2024, Mme [D] [C] épouse [T] et M. [G], [R] [T] lui devaient la somme de 49835,85 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Mme [D] [C] épouse [T] et M. [G], [R] [T] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse, en application de la clause de solidarité du bail.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience est satisfaite, Mme [D] [C] épouse [T] et M. [G], [R] [T] justifiant d’un virement réalisé le 8 janvier 2025 pour un montant de 3821,87 euros, pris en compte le 13 janvier 2025 par la bailleresse.

Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience, que les revenus du foyer de Mme [D] [C] épouse [T] et M. [G], [R] [T] leur permettent raisonnablement d’assumer le paiement de leur dette selon l’échéancier suivant :

2025

Janvier 1000

Février 1000

Mars 1000

Avril 12000

Mai 1000

Juin 1000

Juillet 2000

Août 2000

Septembre 2000

Octobre 1000

Novembre 1000

Décembre 1000

2026

Janvier 1200

Février 1200

Mars 1200

Avril 14270,45

Mai 1200

Juin 1200

Juillet 3600

Dans ces conditions, il convient de leur accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à leur de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention des locataires est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de leur chef.

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due, égale au montant du loyer et charges si le bail s’était poursuivi, à partir du 20 juin 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SCI [O] ou à son mandataire.

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre les locataires à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte, le bailleur obtenant par ailleurs une indemnité d’occupation.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [D] [C] épouse [T] et M. [G], [R] [T], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche s’agissant d’une procédure orale sans représentation obligatoire par avocat, la demande de distraction des dépens au profit de Maître BOCCARA-SOUTTER sera rejetée.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 800 euros à la demande de la SCI [O] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 19 avril 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu à effet au 10 mars 2020 entre la SCI [O], d’une part, et Mme [D] [C] épouse [T] et M. [G], [R] [T], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à Paris (75008) est résilié depuis le 20 juin 2023,

CONDAMNE solidairement Mme [D] [C] épouse [T] et M. [G], [R] [T] à payer à la SCI [O] la somme de 49835,85 euros (quarante-neuf mille huit cent trente-cinq euros et quatre-vingt-cinq centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er décembre 2024, mensualité de décembre 2024 incluse,

AUTORISE Mme [D] [C] épouse [T] et M. [G], [R] [T] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 19 mois, en plus du loyer courant, les sommes prévues à l’échéancier suivant, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais:

2025

Janvier 1000

Février 1000

Mars 1000

Avril 12000

Mai 1000

Juin 1000

Juillet 2000

Août 2000

Septembre 2000

Octobre 1000

Novembre 1000

Décembre 1000

2026

Janvier 1200

Février 1200

Mars 1200

Avril 14270,45

Mai 1200

Juin 1200

Juillet 3600

DIT que les paiements devront intervenir, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [D] [C] épouse [T] et M. [G], [R] [T],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

— le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 20 juin 2023,

— le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

— la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [D] [C] épouse [T] et M. [G], [R] [T] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— Mme [D] [C] épouse [T] et M. [G], [R] [T] seront solidairement condamnés à verser à la SCI [O] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

CONDAMNE solidairement Mme [D] [C] épouse [T] et M. [G], [R] [T] à payer à la SCI [O] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement Mme [D] [C] épouse [T] et M. [G], [R] [T] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 19 avril 2023 et celui des assignations du 28 octobre 2024, et de la signification du présent jugement

REJETTE la demande de distraction de ces derniers au profit de Maître BOCCARA-SOUTTER,

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 11 mars 2025, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge