MINUTE N° : 25/00253

JUGEMENT

DU 22 Octobre 2025

N° RG 25/02037 – N° Portalis DBYF-W-B7J-JU7A

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Localité 5] A

ET :

[F] [C]

[S] [T]

GROSSE + COPIE le

à

COPIE le

à

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

Au siège du Tribunal, [Adresse 3] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : C. BELOUARD, Vice-Président du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : C. FLAMAND

DÉBATS :

A l’audience publique du 03 septembre 2025

DÉCISION :

Annoncée pour le 22 OCTOBRE 2025 par mise à la disposition au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Localité 5] A représenté par son syndic l’agence [Adresse 8], demeurant [Adresse 2]

non comparante, représentée par Me de LA RUFFIE de la SELARL EGERIA-SAINT-CRICQ & ASSOCIES, avocats au barreau de TOURS – 41 #

D’une part ;

DEFENDEURS

Monsieur [F] [C]

né le 08 Mars 1977 à [Localité 6], demeurant [Adresse 4]

Monsieur [S] [T] épouse [C]

né le 08 Mars 1979 à [Localité 7], demeurant [Adresse 4]

Non comparants, ni représentés

D’autre part ;

EXPOSE DU LITIGE

M. [F] [C] et Mme [S] [T] épouse [C] sont propriétaires du lot n°75 dans l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 10].

Le 25 avril 2025, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Localité 5] A a donné assignation à M. [F] [C] et Mme [S] [T] épouse [C] devant le Tribunal judiciaire de Tours, afin de voir, sur le fondement des articles 10, 10-1, 18-1 A de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et du Décret du 26 mars 2015, de l’article 19-2 de la Loi du 10 juillet 1965,de l’article 1240 du Code civil :

condamner solidairement ces derniers à lui payer :la somme de 1990,32 correspondant au montant des charges de copropriété et fonds travaux impayés arrêtées au 03 mars 2025, incluant les frais exposés ; la provision de 2345,04 euros correspondant au règlement par anticipation des trimestres à échoir de l’exercice en cours ;la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice découlant des impayés ; condamner solidairement ces derniers à lui payer la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens qui incluront les frais et émoluments relatifs à l’inscription d’hypothèque légale ;dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir

Il fait valoir que les défendeurs ne paient pas leurs charges de copropriété et qu’ils restent devoir au 03 mars 2025 la somme de 1990,32 ; que malgré une mise en demeure le solde dû reste impayé. Il sollicite également les frais correspondant aux frais de mise en demeure et de relance et les diligences exceptionnelles réalisées par le syndic pour le recouvrement de cette créance. Il affirme que les copropriétaires qui ne s’acquittent pas de manière répétée de ses charges de copropriété mettent en péril la gestion financière de la copropriété.

A l’audience du 3 septembre 2025, le [Adresse 9], représenté par son Conseil, maintient ses demandes.

Les défendeurs, régulièrement cités par remise de l’acte à l’étude du commissaire de justice instrumentaire, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

La décision a été mise en délibéré au 22 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

— Sur les charges de copropriété et fonds de travaux échus sollicités

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-6557 du 10 juillet 1965 les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fond de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 » de la Loi.

A l’appui de ses prétentions, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Localité 5] A verse aux débats :

— le relevé de propriété du bien litigieux;

— le contrat de syndic ;

— le procès-verbal d’assemblée générale du 28 mai 2024 qui approuve notamment les comptes de l’exercice du 01/01/2023 au 31/12/2023 qui modifie le budget prévisionnel de l’exercice en cours, et qui approuve le budget prévisionnel de l’exercice suivant ;

— les appels de fonds faisant apparaître les charges de la copropriété, les appels de fonds travaux, et la quote-part de la partie défenderesse pour la période considérée.

— l’extrait de compte de la partie défenderesse, arrêté au 3 mars 2025 faisant apparaître un solde débiteur au titre des charges et fonds de travaux échus et des frais de recouvrement (examinés ci-après) selon le détail suivant :

Charges sollicitées 1614,32 euros

Frais sollicités 376,00 euros

TOTAL 1990,32 euros

Il ressort de l’ensemble de ces documents que M. [F] [C] et Mme [S] [T] épouse [C] n’ont pas réglé les charges de copropriété et sommes dues au titres des fonds travaux arrêtées au 3 mars 2025 à hauteur de la somme de 1614.32 euros.

La lettre de mise en demeure présentée le 8 mars 2025 puis l’assignation n’ont pas permis une régularisation du solde.

M. [F] [C] et Mme [S] [T] épouse [C] seront en conséquence condamnés solidairement à payer, en deniers ou quittances, au syndicat des copropriétaires la somme de 1614.32 euros au titre des charges et fonds de travaux échus au 3 mars 2025 en vertu des dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965.

— Sur les frais de recouvrement sollicités

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissier de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur sont imputables au seul copropriétaire défaillant.

Pour les frais non expressément visés par l’article 10-1, ils doivent donc être portés au débit du compte du copropriétaire défaillant si et seulement si ils étaient nécessaires au recouvrement de la créance.

Entrent dans la catégorie de ces frais de recouvrement recouvrables directement contre le copropriétaire en application de l’article 10 susvisé et de l’article 9 de l’annexe du décret n°2015-342 du 26 mars 2015:

— les frais de mise en demeure et de relance à condition qu’ils soient justifiés en procédure.

— les frais de contentieux du syndic mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles (constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de Justice, suivi du dossier transmis à l’avocat).

— Sur les frais de recouvrement relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

En l’espèce, s’agissant des frais de mise en demeure et de relance, il n’est ni prouvé l’envoi, ni la réception des courriers versés : ces frais de 88 € ne sont pas justifiés.

— Sur la facturation des diligences exceptionnelles du syndic

Au regard de l’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 et du décret n°2015-342 du 26 mars 2015, le syndic peut solliciter une rémunération supplémentaire pour des tâches ne relevant pas de son travail habituel en présence d’un contrat de syndic le stipulant. Ces diligences exceptionnelles, ne peuvent être rémunérées qu’à hauteur de ce que le contrat de syndic a validé.

Si le principe de cette rémunération est acquis en droit positif, ces diligences doivent toutefois correspondre à une réalité pour être rémunérées. Elles doivent également être proportionnées au montant de la créance à recouvrer. En effet, plus la créance du syndicat des copropriétaires est importante, plus le suivi, la saisine des auxiliaires (commissaire de justice ou avocat) nécessite des diligences exceptionnelles pour le syndic.

En conséquence, au regard du contrat de syndic et des textes susvisés, la préparation d’un dossier de recouvrement et sa transmission à un huissier et à un avocat est une diligence exceptionnelle justifiant des frais à hauteur de la somme de 288 euros.

M. [F] [C] et Mme [S] [T] épouse [C] seront en conséquence condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 288 au titre des frais de recouvrement.

— Sur les charges à échoir de l’année en cours sollicitées

Aux termes de l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, dans sa version issue de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

En droit positif, la mise en demeure visée à l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget, à peine d’irrecevabilité de la demande présentée devant le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond sur le fondement de ce texte ( voir sur ce point avis de la Cour de cassation, 12 décembre 2024, n° 24-70.007)

Par courrier recommandé avec avis de réception en date du 8 mars 2025, le [Adresse 9] a mis en demeure M. [F] [C] et Mme [S] [T] épouse [C] de régler les charges de copropriété impayées dans un délai maximum de trente jours.

Cette mise en demeure n’a pas permis une régularisation dans les trente jours. En application de l’article 19-2 précité, les autres provisions de l’année comptable non encore échues sont devenues immédiatement exigibles.

M. [F] [C] et Mme [S] [T] épouse [C] seront en conséquence condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires la provision de 2345,04 euros, en deniers ou quittance, à valoir sur les sommes dues au titre des appels de charges et fonds travaux à venir pour les trois derniers trimestres de l’exercice 2025 au vu du décompte et en vertu de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

— Sur les autres demandes formulées par le syndicat des copropriétaires

M. [F] [C] et Mme [S] [T] épouse [C] sont pour la première fois assignés en justice dans le cadre de charges de copropriété impayées. Le caractère répété de la défaillance de ces copropriétaires au paiement n’est pas démontré. Dans ces conditions, le Syndicat des copropriétaires ne justifie pas d’un préjudice particulier, distinct de celui résultant du retard apporté au règlement de sa créance, lequel est indemnisé par les intérêts au taux légal sus visés conformément aux termes de l’article 1344-1 du code civil. Il convient de rejeter cette demande.

— Sur les mesures de fin de jugement

Perdant le procès, M. [F] [C] et Mme [S] [T] épouse [C] seront tenus solidairement aux dépens qui n’incluront pas les frais et émoluments relatifs à l’inscription d’hypothèque légale en l’absence de preuve du dépôt du bordereau d’inscription au service de la publicité foncière.

Ils seront également condamnés solidairement à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 1000 euros au titre des frais et honoraires non compris dans les dépens et exposés par ce dernier lors de la présente instance en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort :

Condamne solidairement M. [F] [C] et Mme [S] [T] épouse [C] à verser au Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Localité 5] A les sommes suivantes :

1.614,32 € (MILLE SIX CENT QUATORZE EUROS TRENTE-DEUX CENTIMES) au titre des appels de charges et de fonds de travaux échus au 3 mars 2025 ;288,00 € (DEUX CENT QUATRE-VINT-HUIT EUROS) au titre des frais de recouvrement et d’ouverture de dossier contentieux pour le syndic ; 2.345,04 € (DEUX MILLE TROIS CENT QUARANTE-CINQ EUROS QUARE CENTIMES) à titre provisionnel à valoir sur les appels de charges à venir sur la période du 01eravril 2025 au 31 décembre 2025 ;

Rejette la demande de dommages et intérêts formulées par le [Adresse 9];

Condamne solidairement M. [F] [C] et Mme [S] [T] épouse [C] aux dépens ;

Rejette la demande au titre des frais et émoluments relatifs à l’inscription d’hypothèque légale;

Condamne solidairement M. [F] [C] et Mme [S] [T] épouse [C] à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Localité 5] A la somme de 1.000,00 € (MILLE EUROS) en application de l’article 700 du code de procédure civile;

Rejette le surplus des demandes ;

Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LE GREFFIER,

C. FLAMAND

LE PRÉSIDENT,

C. BELOUARD