TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 10 AVRIL 2025

N° RG 24/02369 – N° Portalis DB3R-W-B7I-Z36V

N° de minute :

S.A.S.U. MOTU 1

c/

S.A.R.L. DLLI

DEMANDERESSE

S.A.S.U. MOTU 1

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par Maître Anne-sophie BARDIN LAHALLE, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : A815

DEFENDERESSE

S.A.R.L. DLLI

[Adresse 2]

[Localité 5]

non comparante

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : David MAYEL, Vice-président, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffière : Divine KAYOULOUD ROSE, Greffière

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance réputée contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 13 mars 2025, avons mis l’affaire en délibéré à ce jour.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er janvier 2021, la SASU MOTU 1 a conclu une convention d’occupation précaire avec la SASU GILSOL portant sur les locaux (lot n°335-11) outre un emplacement de stationnement sis [Adresse 3], dont la SASU MOTU 1 est propriétaire, pour une durée de quatre années, à compter du 1er janvier 2021, et moyennant une redevance annuelle de 28.200 euros hors charges et hors taxes, payable trimestriellement et d’avance.

Des loyers et charges sont demeurés impayés.

Par acte du 30 janvier 2023, le propriétaire a assigné la SASU GILSOL en référé afin d’obtenir la résiliation de la convention d’occupation précaire par l’acquisition de clause résolutoire et la condamnation au paiement de la dette.

Par ordonnance en date du 2 août 2023, le juge des référés de [Localité 6] a constaté le désistement de la SASU MOTU 1 de sa demande en vue de mettre fin à l’instance et à son action.

Par acte d’huissier de justice en date du 4 juillet 2024, la SASU MOTU 1 a fait délivrer à la SASU GILSOL un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire stipulée dans la convention d’occupation précaire pour une somme de 39.976,88 euros à titre de redevances et accessoires exigibles arrêtés à la date du 19 juin 2024, outre le coût du commandement.

Par acte du 22 octobre 2024, le propriétaire a assigné la SASU GILSOL en référé pour :

constater l’acquisition de la clause résolutoire visée dans ledit commandement de payer,constater la résiliation de plein droit de la convention d’occupation précaire liant les parties et concernant les locaux sis [Adresse 3], ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de la SASU GILSOL et celle de tous occupants de son chef, des lieux dont il s’agit, si besoin avec le concours de la force publique,ordonner la séquestration du mobilier garnissant les lieux sur place ou son transport dans tel garde-meuble au choix du Président du Tribunal, aux frais, risques et périls de la SASU GILSOL, condamner la SASU GILSOL à lui payer, à titre provisionnel, le montant des redevances et charges impayées, soit la somme de 73.709,17 euros, avec intérêts au taux légal majoré de 5 points (article 22 de la convention),condamner la SASU GILSOL à lui payer, à titre provisionnel, la somme de 7.370,91 euros en application de l’article 21.2 de la convention,fixer et condamner la SASU GILSOL à lui payer une indemnité provisionnelle d’occupation de 1.000 euros hors taxes par jour calendaire, outre les charges et taxes, jusqu’à la remise de clés (article 21.2 de la convention),fixer et condamner provisionnellement la SASU GILSOL à lui payer une indemnité fixée forfaitairement à 6 mois du montant de la dernière redevance pendant le temps nécessaire à la relocation,condamner la SASU GILSOL à lui payer la somme de 2.500 euros en vertu des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, condamner la SASU GILSOL aux entiers dépens, en ce compris le commandement de payer,

Lors de l’audience du 13 mars 2025, le conseil de la SASU MOTU 1 a soutenu son acte introductif d’instance et indiqué que la dette a augmentée.

La SASU GILSOL, régulièrement assignée par dépôt de l’acte en l’étude d’huissier, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions du demandeur, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance.

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes qui en découlent

Conformément à l’article 834 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 1103 du code civil, dans sa rédaction applicable à la cause, dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En application des articles 1224 et 1225 du code civil, une partie peut solliciter la résolution du contrat par application de la clause résolutoire, à condition que celle-ci précise les engagements dont l’inexécution entraine ladite résolution et qu’une mise en demeure mentionnant expressément la clause résolutoire soit restée infructueuse, sauf dispense expresse et non équivoque de mise en demeure.

Le propriétaire, au titre d’une convention d’occupation précaire, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans ladite convention doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit de la convention d’occupation précaire au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le propriétaire soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ;

En l’espèce, la clause 21.1 de la convention d’occupation précaire liant les parties, intitulée « clause résolutoire », stipule qu’à défaut de paiement de la redevance, des accessoires et des sommes exigibles à terme, la convention d’occupation précaire sera résiliée de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux et contenant déclaration par le propriétaire de son intention d’user du bénéfice de cette clause.

Le commandement de payer en date du 4 juillet 2024 mentionne le délai d’un mois pour régler les causes du commandement et vise la clause résolutoire susvisée.

La somme visée au commandement de payer se décompose comme suit :

39.976,88 euros au titre des loyers et charges impayés,274,21 euros au titre du coût de l’acte.Dans ces conditions, l’arriéré locatif dû par la SASU GILSOL, au jour du commandement de payer, s’établit à la somme de 39.976,88 euros.

Le commandement étant valable, l’occupant devait donc s’acquitter du paiement dans le délai d’un mois.

La lecture du décompte actualisé au 3 octobre 2024 permet de constater que les causes du commandement de payer n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

C’est donc à bon droit que le propriétaire sollicite la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, la résiliation de plein droit de la convention d’occupation précaire étant acquise à la date du 4 août 2024 à 24h.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation de la convention d’occupation précaire, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la société défenderesse et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non-restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur les demandes de provision

Conformément à l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée. Le juge des référés fixe discrétionnairement à l’intérieur de cette limite la somme qu’il convient d’allouer au requérant, la provision n’ayant pas pour objet de liquider le préjudice de façon définitive mais d’indemniser ce qui dans ce préjudice est absolument incontestable.

Sur la provision au titre des redevances et charges impayées

Il résulte du décompte annexé au commandement de payer du 4 juillet 2024 et du relevé de compte pour la période du 1er janvier 2021 au 1er octobre 2024 que la somme provisionnelle de 73.709,17 euros sollicitée au titre des loyers et charges dus au 3 octobre 2024 se décompose comme suit :

les loyers et charges des mois de janvier 2021 à septembre 2024,la somme de 326,38 euros du 13 juin 2022 et celle de 248,43 euros du 16 décembre 2022 pour des frais de commandement de payer, la somme de 58,94 euros du 23 février 2023 pour des frais d’huissier,la somme de 7.282,13 euros du 1er octobre 2024 pour refacturation d’huissier.Il convient de relever que les frais de commandement de payer et les frais d’huissier pour signifier d’éventuels actes sont ne constituent pas des préjudices réparables, mais, le cas échéant, des frais irrépétibles ou des dépens, de sorte qu’il convient de retirer les sommes de 326,38 euros, 58,94 euros et 7.282,13 euros du solde de la dette de la SASU GILSOL.

Dès lors, seule la somme de 66.041,72 euros (73.709,17 – 326,38 – 58,94 – 7.282,13 = 66 041,72) apparaît non sérieusement contestable, et il convient de condamner, à titre provisionnel, la SASU GILSOL au paiement de cette somme au titre de l’arriéré locatif arrêté au 3 octobre 2024.

Enfin, les pouvoirs du juge des référés qui accorde une provision sont limités par le caractère non sérieusement contestable de l’obligation. La clause de la convention d’occupation précaire qui prévoit des intérêts de retard, en cas de défaut de paiement d’une somme exigible à sa date d’échéance, au taux légal majoré de cinq points, l’occupant étant mis en demeure par le seul effet de la signature de ladite convention, s’analyse en une clause pénale pouvant être modérée par le juge du fond en raison de son caractère manifestement excessif de sorte que le caractère non sérieusement contestable de l’obligation n’est pas établi et qu’il n’y a pas lieu à référé sur l’application de cette clause.

La somme de 66.041,72 euros sera donc assortie des intérêts au taux légal à compter du 22 octobre 2024, date de l’assignation.

Sur la provision à titre d’indemnité forfaitaire (clause 21.2 de la convention d’occupation précaire)

Les pouvoirs du juge des référés qui accorde une provision sont limités par le caractère non sérieusement contestable de l’obligation. La clause de la convention d’occupation précaire qui prévoit que l’occupant devra payer une indemnité égale à 10% du montant des sommes dues en cas de défaut de paiement à l’échéance de tout ou partie de ces sommes en principal et accessoires s’analyse en une clause pénale pouvant être modérée par le juge du fond en raison de son caractère manifestement excessif de sorte que le caractère non sérieusement contestable de l’obligation n’est pas établi.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur l’application de cette clause.

Sur la provision au titre de l’indemnité d’occupation

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation de la convention d’occupation précaire par l’effet de la clause résolutoire, l’occupant n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

Le maintien dans les lieux de la défenderesse causant un préjudice au propriétaire celui-ci est fondée à obtenir, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes, qu’elle aurait perçu si la convention d’occupation précaire ne s’était pas trouvée résiliée.

Les pouvoirs du juge des référés qui accorde une provision sont limités par le caractère non sérieusement contestable de l’obligation. La clause de la convention d’occupation précaire qui prévoit que le versement d’une indemnité d’occupation, à la suite de la résiliation de ladite convention jusqu’à la reprise des locaux par le propriétaire, égale à 1.000 euros hors taxes par jours calendaires, charges, impôts, taxes en sus, s’analyse en une clause pénale pouvant être modérée par le juge du fond en raison de son caractère manifestement excessif de sorte que le caractère non sérieusement contestable de l’obligation n’est pas établi et qu’il n’y a pas lieu à référé sur l’application de cette clause.

En conséquence, l’indemnité d’occupation sera fixée provisionnellement au loyer plus les charges contractuellement prévues jusqu’à libération des lieux.

Sur la provision au titre de l’indemnité due pendant le temps nécessaire à la relocation

Les pouvoirs du juge des référés qui accorde une provision sont limités par le caractère non sérieusement contestable de l’obligation. La clause de la convention d’occupation précaire qui prévoit une indemnité fixée forfaitairement à 6 mois du montant de la dernière redevance pendant le temps nécessaire à la relocation s’analyse en une clause pénale pouvant être modérée par le juge du fond en raison de son caractère manifestement excessif de sorte que le caractère non sérieusement contestable de l’obligation n’est pas établi.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur l’application de cette clause.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile énonce que la partie perdante est en principe condamnée aux dépens. Il y a en conséquence lieu de condamner la SASU GILSOL, qui succombe, aux dépens, dont la liste est fixée par la loi.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il doit à ce titre tenir compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut écarter pour les mêmes considérations cette condamnation.

Il serait inéquitable de laisser au demandeur la charge des frais irrépétibles qu’il a dû exposer pour la défense de ses intérêts et il y aura lieu en conséquence de condamner la SASU GILSOL à lui payer la somme de 1.500 euros.

PAR CES MOTIFS,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée dans la convention d’occupation précaire liant les parties sont réunies à la date du 4 août 2024 à 24h ;

ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SASU GILSOL et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 3], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point ;

CONDAMNONS la SASU GILSOL à payer à la SASU MOTU 1, à titre provisionnel, la somme de 66.041,72 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation, charges et taxes impayés arrêtés au 3 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 22 octobre 2024 ;

CONDAMNONS la SASU GILSOL à payer, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation mensuelle, à compter du 5 août 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes de la SASU MATU 1 ;

CONDAMNONS la SASU GILSOL aux dépens ;

CONDAMNONS la SASU GILSOL à payer à la SASU MOTU 1 la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

FAIT À [Localité 6], le 10 avril 2025.

LA GREFFIÈRE

Divine KAYOULOUD ROSE, Greffière

LE PRÉSIDENT

David MAYEL, Vice-président