N° Minute :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS

PREMIERE CHAMBRE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT RENDU LE 22 MAI 2025

N° RG 24/01254 – N° Portalis DBYF-W-B7I-JAWW

DEMANDEURS

Monsieur [O] [I]

né le 11 Septembre 1948 à [Localité 6]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Sabine PAILLOT de la SCP CORNU-SADANIA-PAILLOT, avocats au barreau de TOURS,

Madame [Z] [R] épouse [I]

née le 10 Novembre 1952 à [Localité 7]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Sabine PAILLOT de la SCP CORNU-SADANIA-PAILLOT, avocats au barreau de TOURS,

DÉFENDEUR

Monsieur [M] [X]

né le 30 Août 1974 à [Localité 8]

de nationalité Portugaise, demeurant [Adresse 2]

non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame B. CHEVALIER, Vice-Présidente, siégeant comme Juge Unique en application des articles 812 et suivants du Code de procédure civile,

Assistée de V. AUGIS, Greffier, lors des débats et de C. FLAMAND, Greffier, lors du prononcé du jugement.

DÉBATS :

A l’audience publique du 13 Mars 2025 avec indication que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 22 Mai 2025.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte notarié en date du 14 septembre 2018, Monsieur [O] [I] et Madame [Z] [R] épouse [I] ont acquis de Monsieur [M] [X] un bien immobilier sis à [Adresse 5] – cadastré Section ZN n°[Cadastre 1] – pour le prix de 300 000 euros.

Se plaignant de la découverte de plusieurs désordres, leur assureur de protection juridique faisait diligenter une expertise amiable dont il ressortait plusieurs désordres liés à des non-conformités.

Sur la base de cette expertise et en l’absence de réponse de Monsieur [M] [X] à leurs sollicitations, les époux [I] ont saisi le juge des référés du tribunal judiciaire de Tours qui, par ordonnance du 1er juin 2021 a ordonné une expertise judiciaire confiée à Monsieur [T] [K].

L’expert a déposé son rapport au greffe du tribunal judiciaire le 18 octobre 2023.

C’est dans ces conditions que Monsieur [O] [I] et Madame [Z] [R] épouse [I] ont assigné Monsieur [M] [X] devant le tribunal judiciaire de Tours par acte d’huissier du 8 mars 2024 pour solliciter, au visa des articles 1792 et suivants, 1231-1 et suivants du code civil, de :

Condamner Monsieur [X] sur le fondement de la responsabilité décennale, et à défaut sur le fondement de la responsabilité contractuelle, à leur verser les sommes suivantes :

— S’agissant de l’absence d’aération des menuiseries : 918,72 € TTC,

— S’agissant de l’accès à la VMC :

○ 2 650 € TTC TVA non applicable,

○ 1.422 € TTC

— S’agissant de la création d’une trappe pour l’accès au vide sanitaire : 2 390,20€ TTC,

— S’agissant des enduits monocouches : 28.205,82 € TTC

— S’agissant des murs de clôture : 17.943,56 € TTC

— S’agissant du poêle : 933,80 € TTC

— S’agissant de l’étanchéité du mur bureau enterré : 1.232 € TTC,

Ces sommes étant indexées sur l’indice BT01, l’indice de base étant celui de d’établissement de chacun des devis,

— S’agissant du préjudice moral : 3.000 €

— S’agissant préjudice de jouissance : 2.000 €

Condamner Monsieur [X] à leur régler la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, qui comprendront les frais de référé et d’expertise.

Régulièrement assigné à son dernier domicile connu en France situé à [Localité 4] (37), l’huissier ayant rédigé un procès-verbal de recherches conforme aux dispositions de l’article 659 du code de procédure civile, Monsieur [M] [X] n’a pas constitué avocat.

Le tribunal renvoie aux écritures des parties par application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile et de l’article 753 du Code de procédure civile dans sa rédaction antérieure au décret 2019-1333 du 11 décembre 2019 pour un exposé plus amplement détaillé de leurs argumentaires, dont l’essentiel sera repris à l’occasion de l’examen des moyens et prétentions qui y sont articulés.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 10 septembre 2024 et l’affaire a été plaidée à l’audience du 13 mars 2025

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

1/ Sur les demandes indemnitaires des époux [I] :

L’article 1792 du Code civil dispose que :

“Tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination.

Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère.”

Selon l’article 1792-1 du même Code, est réputés constructeur de l’ouvrage toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire.

L’expert judiciaire dans son rapport indique que Monsieur [M] [X] a fait construire la maison en 2013 et que la date du 12 novembre 2013 est mentionnée dans l’acte de vente comme date de réception de l’ouvrage. Selon l’expert, Monsieur [X], professionnel de la construction en tant que gérant d’une entreprise de couverture étanchéité bardage s’est comporté comme le maître d’oeuvre de la construction.

Sur la nature des désordres :

L’expert dans son rapport a relevé l’existence des désordres suivants :

— Apparition de moisissures dans la maison / Absence d’aération des menuiseries :

L’expert a constaté que “les menuiseries extérieures des pièces principales étaient dépourvues de grilles d’entrée d’air, ce qui est contraire aux règles techniques de la ventilation mécanique contrôlée et ne permet pas le renouvellement de l’air dans le logement.

Il en résulte des risques de condensation dus à un taux d’humidité trop élevé entraînant l’apparition de moisissures au droit des points froids de la construction (ponts thermiques).

Ce désordre rend l’ouvrage impropre à sa destination dès lors que la VMC ne peut fonctionner de façon optimale, générant moisissures et humidité ce qui portent atteinte à la santé de ses occupants. Il revêt par conséquent un caractère décennal.

— Impossibilité d’accéder au système de ventilation (VMC) de la maison :

L’expert a constaté que les prescriptions du DTU 68.2 “Exécution des installations de Ventilation Mécanique Contrôlée” n’avaient pas été respectées. Il a en effet constaté l’absence de trappes de visite et de ventilation du plenum dans lequel est positionné l’extracteur. Il y a un risque de surchauffe du moteur de l’extracteur pouvant entraîner un incendie.

Selon l’expert : “ces désordres liés à la VMC s’ils ne rendent pas l’ouvrage impropre à sa destination, compromettent sa pérennité avec risque de développement de moisissures pouvant altérer la santé des occupants.

L’absence d’accès au groupe de ventilation non ventilé non entretenu présente un risque vis-à-vis de la sécurité des personnes. Ce point doit être repris en priorité.”

Il en résulte que ces désordres lié à la VMC revêtent un caractère décennal en raison de leur dangerosité potentielle tant au regard de l’apparition de moisissure que du risque d’incendie.

— Difficultés d’allumage du poêle :

L’expert a repris la notice technique du poêle qui spécifie clairement les conditions normales d’utilisation :

“4.3 Ventilation / Apport d’air frais

Pour que le poêle à bois puisse fonctionner de la meilleure manière possible, il a besoin d’un apport d’air qui permette la combustion. Il suffit qu’il y ait de l’air qui entre dans la pièce où le poêle est installé. Les maisons étanches, les hottes puissantes et les installations climatiques peuvent causer une dépression autour du poêle, qui produit de la fumée et une mauvaise combustion. Dans ce cas il est nécessaire d’ouvrir la fenêtre pour faire entrer de l’air qui permette la combustion et compense la dépression. Vous devez aussi faire installer une grille d’arrivée d’air dans la pièce où se trouve le poêle à bois. Elle devra être surdimensionnée en cas d’utilisation de hotte de cuisine ou de VMC.”

Il a constaté que ces consignes n’ont pas été respectées puisque la pièce où est installé le poêle est dépourvue d’entrée d’air, y compris au droit des menuiseries extérieures.

Cette mauvaise installation ne permet pas au poêle de fonctionner et ainsi de chauffer l’habitation. Ce désordre affecte la possibilité de chauffer l’habitation et rend donc l’ouvrage dans son ensemble impropre à sa destination.

— Inadéquation de la trappe permettant l’accès au vide sanitaire :

L’expert rappelle que le DTU 65.10 mentionne les règles d’accessibilité à un vide sanitaire : hauteur libre minimum de 60 cm avec une trappe ou un portillon d’accès d’une surface minimale de 0.60 m² aux dimensions minimales de 1.00 X060 m ou 0.80 X0.80m.

L’expert a constaté que la trappe de passage libre est de 37/40 cm et qu’elle n’est donc pas conforme aux règles techniques et ne permet pas l’accès pour l’entretien des canalisations cheminant en vide sanitaire.

Selon l’expert, ce défaut d’accessibilité au vide sanitaire ne permet pas l’entretien des différents conduits le traversant.

Ce désordre peut être qualifié de décennal en ce qu’il ne permet pas d’accéder aux canalisations de la maison d’habitation et de permettre leur entretien ce qui porte atteinte à l’intégrité de l’installation.

— Dégradation des enduits de façade :

Il est constaté par l’expert judiciaire que :

— l’enduit est “poussiéreux” alors qu’il a été appliqué en 2013,

— une fissuration de l’enduit sur certaines façades est constatée, ce qui semble selon l’expert la conséquence de mouvements de maçonnerie,

— une humidification de l’enduit en pied de mur, au droit de zones où le terrain extérieur est aménagé plus haut que la dalle de la maison, pouvant être la cause de l’apparition de moisissures à l’intérieur de la maison (dressing en façade est notamment).

L’expert a également constaté de nombreux désordres sur l’enduit des murs de clôture qui semblent la conséquence du non-respect des règles de fractionnement de la maçonnerie et de l’enduit. Elle entraîne des ruptures nombreuses de cet enduit, notamment au droit des décalages de niveau.

L’expert a également constaté la dégradation de l’enduit sous le chaperon couronnant ces murs du fait de l’utilisation de l’enduit monocouche en jointoiement de ces pièces. L’humidité pénètre dans les joints, s’infiltre dans la maçonnerie ce qui provoque l’éclatement de l’enduit.

Il a constaté qu’un enduit d’imperméabilisation avait été appliqué sur les murets de soubassement extérieurs et que sur le mur enterré de la façade du bureau, une membrane bitumeuse de marque DANOSA a été posée mais dépourvue de profilé de fixation en tête. Par ailleurs il n’a pas été posé avant remblaiement de dispositif de protection de cette membrane assurant également un drainage vertical.

Ces désordres affectant les enduits de façade , les murs de clôture et le mur enterré de la façade du bureau portent atteinte à la solidité des ouvrages compte tenu des infiltrations, fissures et dégradations qui ont été constatées.

Il résulte ainsi des constatations de l’expert, de la gravité et de la nature des désordres que ceux-ci revêtent dans leur ensemble une nature décennale.

Sur la responsabilité de Monsieur [M] [X] :

L’expert judiciaire dans son rapport déclare que la responsabilité de Monsieur [M] [X] dans les désordres dénoncés est totalement engagée, les travaux en cause n’ayant pas été réalisés dans les règles de l’art.

Sur les travaux de reprise des désordres :

L’expert préconise et évalue les travaux de remise en état suivants au domicile de Monsieur [O] [I] et Madame [Z] [R] épouse [I] :

“ – Absence d’aération des menuiseries : fourniture de six dispositifs d’entrée d’air positionnés sur le coffre de volet roulants – Montant 918,72 euros TTC

— Accès au système de ventilation (VMC) de la maison :

Mise en place de deux trappes en plafond permettant l’accessibilité aux groupes VMC, dépose et vérification de ces derniers avant repose – Montant 2 650 euros TVA non applicable ;

Remplacement des deux groupes de VMC qui doit être envisagé compte tenu de l’usage anormal de celle-ci – Montant 1 422 euros TTC ;

— Création d’une trappe pour accès dans le vide sanitaire : fourniture et pose d’une grille amovible dimensions 1.00 X 0.60 dans un mur du vide sanitaire – Montant 2 172,91 euros HT soit 2 390,20 euros TTC ;

— Désordres affectant les enduits monocouche :

Sur les façades de la maison et du garage, travaux préparatoires comprenant nettoyage puis rinçage, réparation des zones dégradées et non adhérentes, application d’un revêtement d’imperméabilisation type I4 sur la façade Nord et I3 pour les autres façades, réalisation d’une plinthe technique en partie basse – Montant 28 205,82 euros TTC ;

Sur les murs de clôture, piquetage de l’enduit existant et projection d’un nouvel enduit après reprise des joints de couronnement – Montant : 17 493,56 euros TTC ;

— Désordre affectant le poêle : fourniture et pose d’une grille de ventilation en façade – Montant 848,91 euros HT soit 933,80 euros TTC ;

— Désordre concernant la façade partiellement enterrée du bureau en façade sud : nettoyage de la membrane existante, mise en place d’un profilé en tête et pose d’une membrane de protection avant remblaiement – Montant 1 232 euros TTC.

Soit au total la somme de 55 246,10 euros au titre des travaux de remise en état.

Il y a lieu à ce titre d’entériner le rapport d’expertise et de faire droit à la demande dans la limite de cette évaluation.

L’ensemble de ces sommes seront indexées selon l’indice BT01, l’indice de référence étant celui de la date du dépôt du rapport d’expertise le 18 octobre 2023.

Sur la réparation des préjudices immatériels :

Monsieur [O] [I] et Madame [Z] [R] épouse [I] demandent la réparation de leur préjudice de jouissance à hauteur de 2 000 euros et de leur préjudice moral à hauteur de 3 000 euros.

Il résulte du rapport d’expertise que Monsieur [O] [I] et Madame [Z] [R] épouse [I] subissent depuis l’achat de leur bien immobilier en septembre 2018 un préjudice de jouissance au regard de traces de moisissures apparues dans les chambres et le dressing de leur habitation. Ces moisissures et l’absence d’aération des menuiseries affectent la qualité de l’air de l’habitation. Ils n’ont par ailleurs pas pu utiliser le poêle à bois du salon compte tenu de son dysfonctionnement.

Ils ont également subi un préjudice moral évident compte tenu de la dégradation progressive des enduits de façade et des murs de clôture de leur habitation, de l’immobilisme du défendeur et de la lourdeur de la procédure judiciaire qu’il ont été contraints d’engager.

Il sera en conséquence fait droit à leurs demandes d’indemnisation à hauteur de 2 000 euros au titre du préjudice de jouissance et de 2 000 euros au titre du préjudice moral.

Sur les demandes accessoires :

Partie perdante, Monsieur [M] [X] sera condamné aux dépens qui comprendront les dépens de la procédure de référé ainsi que les frais d’expertise judiciaire.

Pour obtenir gain de cause, Monsieur [O] [I] et Madame [Z] [R] épouse [I] ont dû engager des frais dont il serait inéquitable qu’ils conservent l’entière charge.

Monsieur [M] [X] sera en conséquence condamné à leur payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il sera rappelé qu’en vertu de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal statuant publiquement par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Condamne Monsieur [M] [X] à payer à Monsieur [O] [I] et Madame [Z] [R] épouse [I] la somme de CINQUANTE-CINQ-MILLE-DEUX-CENT-QUARANTE-SIX EUROS ET DIX CENTIMES (55 246,10 euros) au titre des travaux de remise en état de leur maison d’habitation actualisée selon l’indice du coût de la construction, l’indice de référence étant fixé à la date du dépôt du rapport d’expertise soit le 18 octobre 2023 ;

Condamne Monsieur [M] [X] à payer à Monsieur [O] [I] et Madame [Z] [R] épouse [I] la somme de DEUX-MILLE (2 000) euros à titre d’indemnisation de leur préjudice de jouissance ;

Condamne Monsieur [M] [X] à payer à Monsieur [O] [I] et Madame [Z] [R] épouse [I] la somme de DEUX-MILLE 2 000) euros à titre d’indemnisation de leur préjudice moral ;

Condamne Monsieur [M] [X] à payer à Monsieur [O] [I] et Madame [Z] [R] épouse [I] la somme de TROIS-MILLE (3 000) euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Monsieur [M] [X] aux entiers dépens qui comprendront les dépens de la procédure de référé ainsi que les frais d’expertise judiciaire ;

Rappelle que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi fait, jugé et rendu par mise à disposition au Greffe les jour, mois et an que dessus.

LE GREFFIER,

C. FLAMAND

LA PRÉSIDENTE,

B. CHEVALIER