TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

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N° RG 25/50993 – N° Portalis 352J-W-B7J-C65RH

N° : 6-CH

Assignation du :

03 Février 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 03 septembre 2025

par Rachel LE COTTY, Première vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Célia HADBOUN, Greffière.

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, le cabinet DEBIEVRE

[Adresse 4]

[Localité 5]

représenté par Maître Audrey BENOIS, avocat au barreau de PARIS – #A0684

DEFENDEUR

Monsieur [U] [K]

[Adresse 3]

Et pour signification : [Adresse 1]

représenté par Maître Xavier DEMEUZOY, avocat au barreau de PARIS – #D1735

DÉBATS

A l’audience du 09 Juillet 2025, tenue publiquement, présidée par Rachel LE COTTY, Première vice-présidente, assistée de Célia HADBOUN, Greffière,

L’immeuble situé [Adresse 3] est soumis au statut de la copropriété.

M. [K] est propriétaire du lot n° 39 au sein de l’immeuble, qu’il loue à la location meublée pour de courtes durées sur diverses plateformes.

Par acte du 3 février 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] a assigné M. [K] devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé.

Aux termes de ses conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience du 9 juillet 2025, il demande au juge des référés de :

— le recevoir en son action et le déclarer bien fondé ;

— débouter M. [K] de l’ensemble de ses demandes ;

— constater qu’il subit un trouble manifestement illicite, à savoir un trouble anormal de voisinage, du fait des nuisances générées par les mises en location de très courtes durées par M. [K] de ses deux appartements ;

Par conséquent,

— ordonner à M. [K] de cesser toute exploitation commerciale du lot n° 39 dans un délai d’un mois à compter de la signification de la décision ;

— assortir cette condamnation d’une astreinte de 500 euros par jour de location supplémentaire du lot n° 39 dans le cadre de locations saisonnières à compter de la signification de l’assignation ;

— condamner M. [K] à supprimer la cloison divisant son appartement en deux appartements ;

— assortir cette condamnation d’une astreinte de 500 euros par jour de retard 10 jours après la signification de la décision ;

— condamner M. [K] au paiement de la somme de 10.000 euros à titre de provision sur le préjudice subi ;

— le condamner au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— le condamner aux entiers dépens.

Aux termes de ses conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience du 9 juillet 2025, M. [K] demande de :

A titre principal,

— juger la présence de contestations sérieuses quant à la nature des demandes du syndicat des copropriétaires ;

— juger de l’absence de pouvoir du juge des référés pour se prononcer sur les demandes du syndicat des copropriétaires

En conséquence,

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes ;

A titre subsidiaire, si le juge en référé venait à se déclarer compétent,

— juger du caractère civil de son activité de location et donc de sa conformité avec le règlement de copropriété de l’immeuble ;

— juger que la demande de cessation sous astreinte de toute exploitation commerciale du lot n°39 est sans objet ;

— juger que la demande de suppression de la cloison supprimant son appartement en deux appartements est sans objet ;

— juger de l’absence de subdivision du lot n°39 en violation du règlement de copropriété de l’immeuble ;

— juger de l’inexistence des troubles anormaux de voisinage et des troubles manifestement illicites allégués à tort par le syndicat des copropriétaires ;

En conséquence,

— débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes ;

En tout état de cause,

— juger que le syndicat des copropriétaires est irrecevable en sa demande en paiement d’une provision de 10.000 euros sur le préjudice subi ;

— débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes ;

— juger que l’équité ne commande pas qu’il soit condamné au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 5.000 euros au même titre ;

— condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens ;

— écarter l’exécution provisoire en cas de condamnation ;

— le dispenser de la dépense commune de condamnation des frais de procédure du syndicat des copropriétaires.

La pièce n° 8 du défendeur n’ayant pas été communiquée au demandeur dans son intégralité avant l’audience, ce dernier a été autorisé à produire une note en délibéré, ce qu’il a fait le 16 juillet 2025 en remettant en cause l’intérêt probatoire de cette pièce, constituée de nombreux billets d’avion, inopérants selon lui à démontrer l’habitation de M. [K] dans les lieux litigieux.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le trouble anormal de voisinage et la violation du règlement de copropriété allégués par le syndicat des copropriétaires

En application du premier alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Aux termes de l’article 1253 du code civil :

« Le propriétaire, le locataire, l’occupant sans titre, le bénéficiaire d’un titre ayant pour objet principal de l’autoriser à occuper ou à exploiter un fonds, le maître d’ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte.

Sous réserve de l’article L. 311-1-1 du code rural et de la pêche maritime, cette responsabilité n’est pas engagée lorsque le trouble anormal provient d’activités, quelle qu’en soit la nature, existant antérieurement à l’acte transférant la propriété ou octroyant la jouissance du bien ou, à défaut d’acte, à la date d’entrée en possession du bien par la personne lésée. Ces activités doivent être conformes aux lois et aux règlements et s’être poursuivies dans les mêmes conditions ou dans des conditions nouvelles qui ne sont pas à l’origine d’une aggravation du trouble anormal ».

L’article 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 prévoit que chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

Le trouble manifestement illicite découle de toute perturbation résultant d’un fait qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

Le trouble anormal de voisinage peut, lorsqu’il est caractérisé, constituer un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser.

Il entre en conséquence dans les pouvoirs du juge des référés de constater et faire cesser un tel trouble et ce, même en présence de contestations sérieuses.

Il en est de même en cas de violation manifeste de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ou des clauses d’un règlement de copropriété.

Au cas présent, le règlement de copropriété de l’immeuble situé [Adresse 3] prévoit que :

« Tout copropriétaire sera responsable, à l’égard de tout autre copropriétaire de l’immeuble, des troubles de jouissance, des fautes ou négligences et des infractions aux dispositions du présent chapitre dont lui-même, ses préposés, ses visiteurs, les locataires ou occupants quelconques de ses locaux seraient directement ou indirectement les auteurs. Tout copropriétaire devra imposer le respect des prescriptions du présent chapitre aux locataires ou occupants quelconques de ses locaux sans que, pour autant, soit dégagée sa propre responsabilité » (chapitre III, article 5).

Il prévoit également que chacun des copropriétaires « aura, en ce qui concerne les locaux qui seront sa propriété privée, le droit d’en jouir et disposer comme des choses lui appartenant en toute propriété, à la condition de ne jamais nuire aux autres copropriétaires, et de se conformer aux stipulations ci-après : […] 3. Mode d’occupation : Aucun propriétaire ou occupant ne devra causer le moindre trouble de jouissance, diurne ou nocturne, par le bruit, les trépidations, les odeurs, la chaleur, les radiations ou toutes autres causes […] » (chapitre III, article 7).

Le syndicat des copropriétaires expose que M. [K], qui a divisé son lot en deux appartements, propose ces appartements à la location meublée pour de courtes durées sur différentes plateformes (Airbnb et Booking notamment) et soutient que ces locations sont à l’origine de troubles anormaux de voisinage et de violations manifestes du règlement de copropriété.

Le fondement de ses demandes ne réside donc pas dans la méconnaissance du règlement de copropriété, en ce qu’il interdirait la location meublée de tourisme au sein de l’immeuble, comme le présente le défendeur dans ses conclusions. Ainsi que le précise le demandeur, le seul fondement de son action est le trouble manifestement illicite résultant d’un trouble anormal de voisinage et d’une violation du règlement de copropriété en ce que celui-ci interdit tout trouble de jouissance et toute atteinte aux droits des autres copropriétaires.

A cet égard, il ressort du procès-verbal de constat du 11 novembre 2023 produit par le syndicat des copropriétaires que M. [K] loue son appartement en locations meublées saisonnières sur différents sites internet de location, sous les dénominations « [Adresse 9] Musée [Adresse 7] Louvre » et « The Angelina House » notamment.

Contrairement à ce que soutient le défendeur, cet appartement ne constitue pas sa résidence principale, trois habitants de l’immeuble (M. [X], M. [N] et Mme [E]) attestant qu’il « n’habite pas au [Adresse 2] contrairement à ce qu’il prétend », qu’il « n’est jamais présent car n’habitant pas l’immeuble » et qu’il « n’habite pas effectivement l’immeuble ».

Les pièces que M. [K] produit sont insuffisantes à démontrer le contraire dès lors :

— qu’il est établi que son cabinet dentaire est situé à [Localité 6], sans qu’aucune pièce ne démontre l’existence d’allers-retours quotidiens ou à tout le moins très réguliers ;

— que, si ses avis d’impôt sur les revenus de 2022 et 2023 sont versés aux débats, avec une adresse au [Adresse 3], son dernier avis d’impôt 2024 sur les revenus de 2023 n’est pas produit ;

— qu’en tout état de cause, les avis d’imposition ne suffisent pas, à eux seuls, à caractériser la résidence principale d’un contribuable ;

— que les factures d’électricité afférentes au logement litigieux démontrent que le local est occupé, sans démontrer qu’il s’agisse de sa résidence principale puisqu’il fait l’objet de locations ;

— que les billets d’avion versés aux débats, qui attestent de quelques allers-retours de M. [K] à l’étranger entre 2021 et 2025, sont sans rapport avec le lieu de sa résidence principale, aucune adresse ne figurant sur les billets ;

— que la circonstance qu’un voiturier présent devant l’hôtel situé à côté de l’immeuble du [Adresse 2] ait reconnu M. [K] lors de son passage avec le commissaire de justice, le 19 mai 2025, et ait indiqué qu’il voyait « très régulièrement le requérant » ne démontre pas que celui-ci ait établi sa résidence principale dans les lieux litigieux, alors que les habitants de l’immeuble affirment le contraire et que sa présence occasionnelle dans son logement est compatible avec une résidence secondaire ;

— que les factures « Uber Eats » produites par le défendeur démontrent qu’il n’occupe son logement qu’occasionnellement, soit en moyenne un jour tous les deux mois en 2023-2024 et deux jours par mois en 2025.

Il est rappelé qu’en application de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure.

Au cas présent, le syndicat des copropriétaires démontre, sans être contredit par les pièces produites par M. [K], que la résidence principale de celui-ci n’est pas située dans le logement litigieux.

En revanche, il échoue à démontrer que l’activité de location meublée de courte durée à laquelle se livre le défendeur ait emporté manifestement plus d’inconvénients que les inconvénients normaux de voisinage.

En effet, il est versé aux débats cinq attestations qui font état d’allées et venues de touristes avec leurs valises bruyantes, qui peuvent stationner dans le hall ou sur le palier en parlant fort, déposer des bagages dans le hall de l’immeuble, bloquer la porte d’entrée en position ouverte, déposer des détritus et emballages dans le local poubelle sans respecter le tri sélectif ou déranger les occupants en frappant par erreur à leur porte d’entrée.

Toutefois, ces témoignages, peu nombreux, sont peu circonstanciés, sans précisions de dates, à l’exception de la nuit du 7 au 8 juillet 2024 évoquée par un témoin, et parfois indirects en ce qu’ils reprennent des déclarations de la gardienne. Ils ne permettent donc pas de déterminer l’étendue et la fréquence des troubles.

Aucun procès-verbal de constat n’est produit pour attester de l’existence et du caractère excessif de la gêne occasionnée par l’activité de location saisonnière contestée.

Enfin, le constat de commissaire de justice du 11 novembre 2023 versé aux débats par le syndicat des copropriétaires, qui décrit les diverses annonces internet relatives au lot de M. [K], fait apparaître l’existence de six commentaires de voyageurs pour le bien « The Angelina House » et non 906 en trois ans comme indiqué par le syndicat des copropriétaires – ces commentaires concernant l’annonceur « Eden » -, de sorte qu’il n’est pas établi que l’appartement litigieux soit loué plus de 300 jours par an, ce qui serait de nature à générer des troubles excessifs et anormaux.

L’existence d’un trouble manifestement illicite n’étant pas suffisamment établie, la demande de cessation de l’activité de location saisonnière sera rejetée.

Sur la violation du règlement de copropriété du fait de la division du lot n° 39

Aux termes de l’article 8 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 :

« I. – Un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l’administration des parties communes. Il énumère, s’il y a lieu, les parties communes spéciales et celles à jouissance privative.

Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation. »

Aux termes de l’article 25 b) de la même loi, ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant « l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble et conforme la destination de celui-ci ».

Au cas présent, le règlement de copropriété de l’immeuble stipule que « chaque lot ne pourra être aliéné, dévolu ou attribué de quelque manière que ce soit, qu’en totalité, sans pouvoir être subdivisé, sauf décision de l’assemblée des copropriétaires l’autorisant à la double majorité prévue par l’article 23, numéro 2, paragraphe b) ».

Le syndicat des copropriétaires soutient que M. [K] a divisé son lot en deux appartements sans autorisation de l’assemblée générale, en violation du règlement de copropriété. Il expose que la comparaison du plan de l’appartement avant travaux et de celui de l’appartement « The Angelina House » après travaux, publié sur les différents sites de mise en location, démontre la pose d’une cloison scindant le lot en deux.

Cependant, M. [K] produit un procès-verbal de constat de commissaire de justice du 19 mai 2025 dont il ressort que, si son lot comporte deux portes donnant sur les parties communes, la circulation est possible à l’intérieur de l’appartement, aucune cloison constitutive d’une division n’ayant été construite dans le logement. Il n’existe pas davantage d’atteinte manifeste aux parties communes en l’absence de toute destruction de murs porteurs.

Il n’est donc pas manifeste que le défendeur, bien que proposant son lot à la location en deux appartements, ait procédé à une division contrevenant au règlement de copropriété. Au regard des photographies annexées au procès-verbal de constat, une porte à double battant semble constituer la séparation.

Par voie de conséquence, la demande de suppression de la cloison divisant l’appartement de M. [K] en deux ne peut prospérer en référé.

Sur la demande de provision

Aux termes de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Le syndicat des copropriétaires sollicite une provision de 10.000 euros à valoir sur le préjudice causé par les nuisances sonores, dégradations des parties communes et désagréments occasionnés par la mise en location pour de courtes durées des appartements de M. [K].

Toutefois, faute de démontrer que ces inconvénients sont supérieurs aux inconvénients normaux de voisinage en zone urbaine, il ne peut qu’être débouté de sa demande.

Sur les frais et dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, les dépens seront à la charge du syndicat des copropriétaires.

Toutefois, en équité et au regard de la situation économique des parties, ainsi que des circonstances de l’espèce, en particulier l’absence de toute réactivité de M. [K] face aux désagréments signalés par les habitants de l’immeuble, il n’y a pas lieu de le dispenser de la participation à la dépense commune des frais de procédure en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, ni d’accueillir sa demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Chaque partie conservera donc la charge de ses frais en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin et par exception, le juge des référés ne peut, aux termes de l’alinéa 3 de l’article 514-1 du code de procédure civile, écarter l’exécution provisoire lorsqu’il statue en référé.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance de référé contradictoire et en premier ressort,

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] tendant à voir condamner M. [K] à cesser toute exploitation commerciale du lot n° 39, à supprimer la cloison divisant son appartement en deux appartements et à lui payer une provision à valoir sur son préjudice ;

Condamnons le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] aux dépens, sans dispense de participation à la dépense commune des frais de procédure au profit de M. [K] ;

Rejetons les demandes des parties formées en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que l’exécution provisoire est de droit.

Fait à [Localité 8] le 03 septembre 2025

La Greffière, La Présidente,

Célia HADBOUN Rachel LE COTTY