MINUTE N° : 25/00271

JUGEMENT

DU 03 Novembre 2025

N° RG 24/05573 – N° Portalis DBYF-W-B7I-JPGN

[O] [U]

ET :

S.A.S. [Adresse 10]

GROSSE + COPIE le

à

COPIE le

à

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 12]

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : C. BELOUARD, Vice-Président du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : C. FLAMAND

DÉBATS :

A l’audience publique du 03 septembre 2025

DÉCISION :

Annoncée pour le 03 NOVEMBRE 2025 par mise à la disposition au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR

Monsieur [O] [U]

né le 04 Novembre 1955 à [Localité 5], demeurant [Adresse 3]

comparant, assisté de M^e Maâdi SI MOHAMED, avocat au barreau de TOURS

D’une part ;

DEFENDERESSE

S.A.S. SQUARE HABITAT CREDIT AGRICOLE TOURAINE POITOU immatriculée au RCS de [Localité 12] N° 714 800 729,dont le siège social est [Adresse 4]

non comparante, représentée par M^e MARKOWSKY substituant M^e BERBIGIER de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocats au barreau de TOURS – 27 #

D’autre part ;

EXPOSÉ DU LITIGE

Par mandat du 07 août 2018, M. [O] [U] a confié à la S.A.S [Adresse 10] (ci-après dénommée la S.A.S SQUARE HABITAT) la gestion locative de son appartement situé au sein de la copropriété « [Adresse 7] », [Adresse 2] à [Localité 6] [Adresse 8] (37).

Fin septembre 2022, un dégât des eaux s’est produit dans le logement alors que celui-ci était occupé par Mme [T] [B], locataire. Des interventions d’experts d’assurance ont eu lieu pour déterminer la cause de ce désordre et des réparations ont été effectuées au mois de novembre 2022.

Mme [T] [B] ayant donné son préavis pour un départ au 14 novembre 2023, dès août 2023, la S.A.S [Adresse 9] a publié une annonce afin de trouver un nouveau locataire pour ce bien.

M. [Z] [K], candidat à la location, s’est manifesté en septembre 2023 en précisant qu’il souhaitait louer l’appartement le plus tôt possible. La S.A.S SQUARE HABITAT a proposé son profil à M. [O] [U] qui a accepté de lui louer son bien. Toutefois, M. [Z] [K] s’est désisté sans qu’aucun contrat de bail ne soit signé.

Des travaux de reprise des désordres ont été réalisés par des professionnels mandatés par la copropriété de l’immeuble entre le 18 janvier 2024 et le 29 janvier 2024 au sein de l’appartement de M. [O] [U], étant précisé que ceux-ci devaient initialement s’achever en novembre 2023.

En parallèle, à cette même période, le demandeur a procédé de lui-même à des travaux de rafraîchissement.

L’appartement de M. [O] [U] a finalement été reloué à compter du 22 février 2024.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 05 mai 2024, M. [O] [U] a résilié le mandat donné à la S.A.S [Adresse 9] à compter du 07 août 2024.

Par courrier recommandé du 18 juin 2024, le demandeur a mis en demeure la S.A.S SQUARE HABITAT de l’indemniser au titre de la perte des loyers correspondant à la période de vacance locative comprise entre le 15 novembre 2023 et le 21 février 2024 inclus.

Par courrier recommandé du 24 juin 2024, la société [Adresse 9] a contesté toute faute de gestion de sa part.

Une conciliation a été tentée entre les parties mais s’est soldée par un échec le 30 juillet 2024.

Par acte de commissaire de justice du 13 décembre 2024, M. [O] [U] a assigné la S.A.S SQUARE HABITAT devant le tribunal judiciaire de TOURS aux fins de voir condamner la société défenderesse à lui payer la somme de 2 515,50 euros, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 18 juin 2024 date de la mise en demeure, correspondant à la perte des loyers inhérente à la période de vacance locative du 15 novembre 2023 au 21 février 2024.

L’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties.

À l’audience de renvoi du 03 septembre 2025 M. [O] [U], assisté de son Conseil, sollicite la condamnation de la S.A.S [Adresse 9] à lui payer :

la somme de 2 322 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter du 18 juin 2024, date de mise en demeure.la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que sa condamnation aux dépens.

Il fait valoir, au visa des articles 1992 alinéa 1er et 1231-1 du code civil, que la S.A.S SQUARE HABITAT a commis une faute lui ayant directement causé un préjudice. Il indique que malgré son acceptation de louer son bien à M. [Z] [K] et la régularisation du contrat de bail prévue au 24 novembre 2023 par l’agence immobilière, cette dernière a commis une faute contractuelle en ne donnant pas à bail l’appartement à M. [Z] [K] au plus tard à cette date, sans même en informer le bailleur. Il indique que la réalisation des travaux liés au dégât des eaux, n’empêchait aucunement de mettre en location son appartement.

Il affirme qu’il n’a jamais été informé et n’a jamais donné son accord pour effectuer des travaux après le départ de Mme [T] [B] en novembre 2023 et que la société défenderesse ne lui a jamais communiqué la proposition de M. [Z] [K] de procéder lui-même à quelques travaux sans lien avec le dégât des eaux.

Il ajoute que sans la décision de la S.A.S [Adresse 9] de faire réaliser des travaux sans son accord, son bien aurait indéniablement été loué à M. [Z] [K] au plus tard le 24 novembre 2023. De fait, il soutient que la vacance locative comprise entre le 24 novembre 2023 et le 21 février 2024 inclus est imputable à la faute de la société défenderesse, laquelle lui a ainsi causé un préjudice au titre de la perte des loyers dont la somme s’élève à 2 322 euros. Il conteste avoir concouru à son préjudice en réalisant lui-même des travaux de rafraîchissement pendant la vacance locative dans la mesure où si l’appartement avait effectivement été loué au plus tard le 24 novembre 2023, il n’y aurait eu aucune période de vacance.

Il affirme que la présente procédure n’est pas abusive puisqu’il n’a pas été informé par la défenderesse de son intention de faire réaliser des travaux après le départ de Mme [T] [B].

En défense, la S.A.S SQUARE HABITAT conclut au rejet de l’ensemble des demandes, fins et conclusions de M. [O] [U].

A titre reconventionnel, elle sollicite la condamnation de M. [O] [U] à lui verser la somme de 1 000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Elle réclame par ailleurs la condamnation du demandeur à lui payer la somme de 2 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Elle fait valoir, sur le fondement de l’article 1992 du code civil, qu’elle n’a commis aucune faute de nature à engager sa responsabilité contractuelle.

Elle affirme, que M. [O] [U] était parfaitement informé des travaux de reprise consécutifs au sinistre et du fait que cela engendrerait nécessairement une vacance locative de son bien pour les entreprendre.

Elle ajoute, s’agissant du désistement de M. [Z] [K], que M. [O] [U] a refusé qu’il effectue lui-même les travaux en sachant qu’ils seraient pris en charge par la copropriété. Elle précise qu’il a de son propre chef réalisé des travaux de tapisserie et de peinture qui ont empêché la remise en location immédiate à l’achèvement des travaux par la copropriété à la fin du mois de janvier 2024; qu’il n’a émis aucune contestation sur les travaux de reprise du fait du dégât des eaux pour lesquels il était présent lors de leur réalisation ceci valant ratification des actes du mandataire et exonération de la responsabilité de ce dernier.

En tout état de cause, elle conteste être à l’origine de la vacance locative et souligne que M. [O] [U] aurait pu souscrire une assurance couvrant un tel risque lors de la signature du mandat de gestion.

Se fondant sur l’article 32-1 du code de procédure civile, elle fait valoir que M. [O] [U] fait preuve d’une légèreté blâmable, voire de mauvaise foi, en prétendant ne pas avoir été informé des travaux de reprise alors qu’il était présent aux réunions d’expertises amiables et qu’il a pu prendre connaissance des travaux envisagés par la copropriété dès le mois de mai 2023. Elle ajoute qu’elle n’a eu de cesse de justifier de ses diligences et que le désistement de M. [Z] [K] ne lui est pas imputable dans la mesure où le bailleur a refusé qu’il réalise lui-même les travaux, conditionnant ainsi son entrée dans les lieux par l’intervention d’un professionnel.

La décision a été mise en délibéré au 03 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

I-Sur la responsabilité contractuelle de la S.A.S [Adresse 9]

Sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure ».

En vertu de l’article 1991 du code civil « Le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages et intérêts qui pourraient résulter de son inexécution. Il est tenu de même d’achever la chose commencée au décès du mandant, s’il y a péril en la demeure ».

L’article 1992 du code civil dispose que « Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion. Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu’à celui qui reçoit un salaire ».

1- Sur une faute de la S.A.S SQUARE HABITAT dans l’exécution de son mandat

Il ressort du mandat de gestion signé le 07 août 2018 entre les parties et notamment de l’article 5 « Obligations et pouvoirs du mandataire » en son 4ème paragraphe « Mise en place et changement de locataire » que la S.A.S [Adresse 9], en qualité de mandataire, avait l’obligation de rechercher des locataires afin de louer le bien en recourant à toutes les diligences nécessaires. Le mandat comprenait également la signature des baux d’habitation par la S.A.S SQUARE HABITAT pour le compte de M. [O] [U].

En l’espèce, il ressort des pièces suivantes versées aux débats :

— de l’annonce de location du 24 août 2023,

— du bon de recherches, de visite et de dossier de candidature,

— de la fiche de liaison candidature locataire,

— du mandat de prélèvement de M. [Z] [K]

— et de l’agrément « garantie loyers impayés » du 19 septembre 2023 produites par M. [O] [U],

— ainsi que du rapport d’activité de l’agence relatif à la gestion du bien,

que la S.A.S [Adresse 9] a effectivement recherché un nouveau locataire et a entrepris des démarches avec M. [Z] [K] afin de louer l’appartement à ce dernier.

Une visite a ainsi été organisée le 07 septembre 2023 avec ce candidat qui a manifesté son souhait de prendre l’appartement le plus tôt possible comme il l’affirme dans son attestation du 12 mai 2024.

L’annonce de location publiée par la S.A.S SQUARE HABITAT le 24 août 2023 indique que l’appartement était libre au 15 novembre 2023, tandis que la fiche de liaison de candidature locataire signée le 07 septembre 2023 par M. [Z] [K] mentionne une date de prise d’effet au 24 novembre 2023.

Dans son attestation, M. [Z] [K] écrit que la S.A.S [Adresse 9] lui a demandé dans le courant du mois d’octobre 2023 de signer le contrat de bail sans lui communiquer de date précise d’entrée dans les lieux, en expliquant que des travaux étaient à prévoir. Or, il ressort de cette même attestation qu’il pensait qu’il s’agissait de travaux de peinture dans la cuisine et de tapisserie et non de travaux liés à un dégât des eaux dont l’agence immobilière ne lui a « à aucun moment » fait part.

L’incertitude quant à la date de signature du bail et de prise effective des lieux a conduit M. [Z] [K] à se désister et à ne pas conclure le bail. Si la date précise de ce désistement n’est pas rapportée par les parties, il est acquis aux débats qu’aucun bail n’a finalement été conclu avec M. [K].

Or, le 21 décembre 2023, la S.A.S SQUARE HABITAT n’informe pas M. [O] [U] de ce désistement et de la vacance de son bien mais lui écrit seulement que « votre locataire ne s’est pas acquitté dans les délais du paiement de son loyer ». Par ce courrier, la défenderesse a créé une confusion dans l’esprit de M. [O] [U] qui a cru jusqu’en janvier 2024 que son bien était loué à M. [Z] [K] depuis le 24 novembre 2023, alors que tel n’était pas le cas. L’agence immobilière le savait dans la mesure où il lui appartenait de procéder à la rédaction et signature du bail au titre de ses obligations contractuelles.

Par courriel du 21 novembre 2023, M. [O] [U] a été informé par la S.A.S [Adresse 9] de la convocation de cette dernière pour une nouvelle réunion d’expertise au titre des travaux de réparation du dégâts des eaux devant se dérouler le 04 décembre 2023. Aucune pièce ne justifie qu’il s’y serait rendu, le courriel rédigé par M. [G] [Y], gérant de la société KAMELEON ayant procédé aux travaux en janvier 2024 dans le logement du 07 août 2025 versé aux débats évoque la présence de M. [O] [U] à une expertise sans préciser la date.

En revanche, M. [O] [U] reconnaît lui-même, dans le courrier adressé par son Conseil le la S.A.S [Adresse 9], avoir été informé début janvier 2024 de ce que le logement n’avait pas été pris à bail et que des travaux étaient envisagés.

Il s’agit dès lors de savoir si la nécessité de procéder à des travaux liés au dégât des eaux du 26 septembre 2022 a empêché la location effective de l’appartement au 24 novembre 2023 et si, dans l’affirmative, M. [O] [U] en était informé

En l’espèce, à la suite du dégât des eaux, une entreprise de plomberie est venue dans l’appartement de M. [O] [U] pour estimer les réparations. La réparation de la fuite d’eau a été réalisée dès novembre 2022 comme en atteste les deux factures du 10 novembre et 30 novembre 2022 de l’entreprise FROGE. Il sera relevé qu’entre novembre 2022 et le 15 novembre 2023, date de départ, Mme [T] [B] a loué le bien et aucune pièce versée aux débats ne révèle que le logement n’aurait plus été habitable du fait du dégât des eaux.

Dans un courriel du 21 novembre 2023 adressé à la S.A.S [Adresse 9], M. [O] [U] accusé réception du rendez-vous le 04 décembre 2023 avec l’expert et mentionne qu’il attend “leur retour suite au ménage et les quelques travaux qui seront fait dans l’appartement pour que l’on puisse faire le point ensemble la-bas”. Ce courriel date de six jours après le départ de sa locataire Mme [T] [B], de sorte que le demandeur pouvait légitimement penser qu’il s’agissait de petits travaux de rafraîchissement avant l’entrée dans les lieux du nouveau locataire.

Il est constant que des réunions d’expertises se sont déroulées les 23 mai 2023 et du 4 octobre 2023. Pour autant, la S.A.S SQUARE HABITAT ne démontre pas que M. [O] [U] aurait été informé que les travaux envisagés dans son appartement ne permettrait pas la location pendant leur exécution. Si en mai 2023, la S.A.S [Adresse 9] avait connaissance de ce que les travaux empêchaient la relocation, c’est en contradiction avec l’annonce postée dans un premier temps dès août pour une nouvelle location dès le 15 novembre 2023.

Dans le courriel déjà évoqué du 07 août 2025 rédigé par le gérant de la société KAMELEON ayant procédé aux travaux en janvier 2024, M. [G] [Y] indique que « le propriétaire était présent lors de l’expertise avec notre société et [Adresse 9], il était donc informé des travaux à réaliser ». Or, le rapport d’expertise amiable du 04 octobre 2023 ne mentionne pas la présence de M. [O] [U] à cette réunion, contrairement à l’expert, la représentante de la S.A.S SQUARE HABITAT et Mme [T] [B]. De la même manière, en l’absence de précision sur la date dans ce courriel, il n’est pas prouvé que M. [Y] évoquerait l’expertise du 04 décembre 2023. En conséquence, il n’est pas établi que le demandeur avait parfaitement connaissance de ces travaux ni de leur envergure.

De surcroît, la S.A.S [Adresse 9] avait l’obligation de faire exécuter les travaux non urgents et d’un montant supérieur à un mois de loyer après accord écrit du mandant, conformément au 3ème paragraphe « Gestion des travaux » de l’article 5 du mandat de gestion conclu entre les parties. Or elle ne rapporte pas la preuve de cet accord écrit, ce qui empêche de considérer avec certitude que M. [O] [U] en a bien eu connaissance.

Il en résulte que les pièces produites par la S.A.S SQUARE HABITAT ne justifient pas du fait que la réalisation des travaux était incompatibles avec la présence d’un locataire dans les lieux.

D’ailleurs, dans son courriel adressé à M. [O] [U] le 14 avril 2025, M. [D] [E], expert étant intervenu dans le logement, écrit précisément que « le peu d’importance des travaux de remise en état n’empêchait en rien la remise en location de ce logement, les travaux pouvant être réalisés pendant l’occupation par des locataires ».

Quant à une éventuelle faute de M. [O] [U] qui aurait contribué au dommage, la S.A.S [Adresse 9] ne rapporte pas la preuve de la transmission à M. [O] [U] de la proposition de M. [Z] [K] d’effectuer des travaux. Elle ne saurait donc lui reprocher de ne pas y avoir répondu positivement et d’avoir retardé la mise en location au 22 février 2024.

La S.A.S SQUARE HABITAT ne peut pas plus reprocher à M. [O] [U] d’avoir effectué lui-même d’autres travaux dans son appartement à la suite de ceux réalisés en janvier 2024 par des professionnels et d’avoir retardé une nouvelle location, les lieux étant de toute façon inoccupés et les travaux compatibles avec la présence de locataire(s) selon les déclarations de l’expert.

***

En conséquence, la S.A.S [Adresse 9] a bien commis une faute contractuelle dans la gestion de son mandat, laquelle se caractérise par le fait d’avoir mis en échec la signature du bail au motif injustifié de travaux prétendument incompatibles avec l’occupation de locataires, sans accord écrit de la part de M. [O] [U] et alors que celui-ci a légitimement cru jusqu’en janvier 2024 que son bien était loué.

2- Sur l’existence d’un préjudice indemnisable

Il a été retenu que les travaux pour réparer les conséquenecs du dégât des eaux n’empêchaient la mise en location entre le 24 novembre 2023 et le 21 février 2024, le bien ayant été à nouveau loué le 22 février 2024. La date du 24 novembre 2023 sera retenue et non celle du 15 novembre 2023 car il s’agit de la date de début de bail communiquée à M. [U] pour laquelle il n’avait formulé aucune observation, sa précédente locataire étant partie le 15 novembre précédent (pièce 5 demandeur).

En ne permettant pas la location du logement entre le 24 novembre 2023 et le 21 février 2024, la S.A.S SQUARE HABITAT a causé un préjudice financier à M. [O] [U] qui n’a pas pu percevoir les loyers pour cette période alors même qu’il pensait que son bien était loué à M. [Z] [K] depuis le 24 novembre 2023 et que ce dernier a attesté qu’il aurait souhaité emménagé dès octobre 2023 et prendre le bail avec un loyer de 774€. La perte des loyers inhérente à cette vacance locative est directement imputable à la S.A.S [Adresse 9] et est certaine.

Au demeurant, si M. [O] [U] avait effectivement la possibilité de souscrire une assurance couvrant le risque de vacance locative lors de la signature du mandat de gestion comme le soutient la S.A.S SQUARE HABITAT, cette dernière ne peut valablement user de cet argument pour s’exonérer de sa responsabilité contractuelle.

La S.A.S [Adresse 9] a donc directement causé un préjudice financier à M. [O] [U] de nature à engager sa responsabilité contractuelle.

Par conséquent, la S.A.S SQUARE HABITAT sera condamnée à payer à M. [O] [U] la somme de 2309,10 € euros avec intérêts légaux correspondant à la période de vacance locative comprise entre le 24 novembre 2023 et le 21 février 2024 inclus selon le détail suivant :

PÉRIODE

MONTANT

du 24 au 30 novembre 2023

180,6

déc-23

774

janv-24

774

du 01er au 21 février 2024

580,5

TOTAL

2309,1

II- Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts au titre du caractère abusif de la procédure :

Sur le fondement de l’article 32-1 du code de procédure civile « celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés ».

La résistance abusive se définit par la contrainte pour une partie d’intenter une action en justice pour parvenir à ses fins. Elle ne se traduit pas par une simple résistance et suppose que soient caractérisés, d’une part, l’existence d’un abus dans l’exercice du droit de résister et d’autre part, un préjudice subi en conséquence de cet abus.

En l’espèce, comme développé précédemment, la S.A.S [Adresse 9] ne démontre pas que M. [O] [U] était informé de l’ampleur des travaux à réaliser et ne justifie pas de l’impossibilité de louer le logement pendant leur réalisation.

C’est précisément la perte des loyers consécutive à la période de vacances locatives qui a motivé M. [O] [U] a intenté une action en justice contre la société défenderesse a qui il avait confié la gestion de son bien.

De surcroît, la S.A.S SQUARE HABITAT n’apporte aucun élément permettant de démontrer que M. [O] [U] a fait preuve de résistance ni en quoi cette résistance présente un caractère abusif. Elle ne justifie pas non plus de l’existence ou de la nature du préjudice subi en conséquence de cet abus.

Par conséquent, il convient de rejeter la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive formée par la S.A.S [Adresse 9].

III- Sur les frais du procès:

La S.A.S SQUARE HABITAT, partie perdante, sera condamnée aux dépens de l’instance.

La S.A.S [Adresse 9] indemnisera M. [O] [U] de ses frais irrépétibles non compris dans les dépens pour une somme qu’il est équitable de fixer à 1200 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par décision contradictoire et en dernier ressort,

DECLARE la S.A.S SQUARE HABITAT CREDIT AGRICOLE TOURAINE POITOUentièrement responsable du préjudice subi par M. [O] [U] découlant de la perte de loyers sur la période du 24 novembre 2023 au 21 février 2024 ;

CONDAMNE la S.A.S [Adresse 11] payer à M. [P] [U] la somme de 2.309,10 € (DEUX MILLE TROIS CENT NEUF EUROS DIX CENTIMES) avec intérêts légaux à compter de la présente décision ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive sollicitée par la S.A.S SQUARE HABITAT CREDIT AGRICOLE TOURAINE POITOU ;

CONDAMNE la S.A.S [Adresse 10] à payer à M. [P] [U] la somme de 1.200,00 € (MILLE DEUX CENTS EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande formée par la S.A.S SQUARE HABITAT CREDIT AGRICOLE TOURAINE POITOU au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la S.A.S [Adresse 10] aux dépens ;

Ainsi jugé par mise à disposition de la décision au greffe.

LE GREFFIER,

C. FLAMAND

LE PRÉSIDENT,

C. BELOUARD